Da Manlio Carlo Soldani Aggiornamento: Il Decreto Legge 84/2025 ha introdotto una norma di interpretazione autentica che risolve definitivamente la controversia fiscale relativa alla cessione della piena proprietà di un immobile a due distinti soggetti per usufrutto e nuda proprietà. La disposizione stabilisce inequivocabilmente che tale operazione non genera alcun “reddito diverso” a carico del venditore secondo le previsioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.
Per saperne di più, leggi il nostro articolo Decreto Legge 84/2025: Cessione di Usufrutto e Nuda Proprietà a Soggetti Distinti
Introduzione: Usufrutto e Nuda Proprietà e la Problematica Fiscale della Vendita Frazionata
La vendita di un immobile con contestuale frazionamento dei diritti reali tra più acquirenti rappresenta una delle questioni fiscali più complesse nel panorama notarile contemporaneo. La vendita della proprietà con usufrutto e nuda proprietà solleva infatti interrogativi fondamentali sul corretto inquadramento fiscale dell’operazione, con implicazioni significative per venditori e acquirenti.
Il presente articolo analizza in dettaglio la Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 133 del 14 maggio 2025, esaminando le criticità interpretative evidenziate dal Prof. Francesco Raponi nel Notiziario del Notariato n. 94 del 21 maggio 2025, pubblicato nel Settore Studi – Segnalazioni novità Prassi Interpretative.
Il Caso Sottoposto all’Agenzia delle Entrate
La Fattispecie Concreta
La Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 133 del 2025 affronta il caso specifico in cui:
- Due coniugi, titolari congiuntamente del diritto di proprietà su un appartamento e una cantina, intendono vendere tali beni
- La parte acquirente, formata da due soggetti, richiede di intestare ad uno il diritto di usufrutto e all’altro la nuda proprietà
- La vendita avviene “separatamente e contestualmente” a favore dei due soggetti acquirenti
La Posizione dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, nel rispondere al quesito sul corretto inquadramento fiscale dell’operazione nell’ambito del sistema dei redditi diversi, conclude sostenendo che:
- La costituzione a titolo oneroso del diritto di usufrutto rientra nel perimetro applicativo della lettera h) dell’art. 67 TUIR
- La cessione della nuda proprietà è da ricomprendere tra le plusvalenze regolate secondo la lettera b) del medesimo art. 67 TUIR
L’Analisi Critica di Francesco Raponi
Le Osservazioni Preliminari
Il Prof. Francesco Raponi precisa immediatamente di non condividere le conclusioni cui giunge l’Agenzia delle Entrate, ribadendo quanto già sostenuto nello Studio CNN n. 14-2024/T:
“la vendita della piena proprietà, nel caso in cui gli acquirenti chiedano di acquistare separatamente l’usufrutto e la nuda proprietà, rientra nel regime delle plusvalenze immobiliari di cui alla lett. b) dell’art. 67 TUIR. Infatti all’esito dell’operazione, il venditore, avendo venduto la piena proprietà, non conserva un altro diritto reale, spossessandosi del bene in maniera completa e definitiva”.
Il Principio dell’Estinzione Totale del Diritto
Il concetto fondamentale evidenziato è quello della estinzione totale del diritto di partenza, principio che la stessa Agenzia delle Entrate nella risposta in esame mostra di aver fatto proprio, creando però una contraddizione nella propria interpretazione.
L’Errore di Prospettiva dell’Agenzia
La risposta dell’Agenzia delle Entrate è probabilmente stata condizionata dalla precisazione formulata dagli istanti, secondo cui non si tratterebbe di un unico negozio di vendita ma di due trasferimenti che verranno posti in essere “separatamente” benché “contestualmente”.
Tuttavia, anche ipotizzando un doppio negozio, come sembrerebbe dall’oggetto della risposta riferita alla “Costituzione del diritto di usufrutto e cessione della nuda proprietà del medesimo immobile”, non possono che essere confermate le conclusioni del richiamato Studio n. 14-2024/T.
I Principi Fiscali Fondamentali
L’Unicità del Negozio di Trasferimento
Nelle ipotesi di vendita della piena proprietà, specie nel sistema delle imposte sui redditi, non si può mai configurare una cessione distinta in più negozi per quanti siano i diritti reali minori in cui, su richiesta della parte acquirente, dovesse essere frazionata la proprietà.
Il negozio di trasferimento che ha ad oggetto la piena proprietà è unico, non solo in chiave civilistica, ma anche e soprattutto sotto il punto di vista fiscale.
La Differenziazione Normativa tra Imposte Dirette e Indirette
Un aspetto cruciale evidenziato dall’analisi riguarda la differente disciplina tra:
Imposte sui Redditi
Il legislatore è intervenuto solo e limitatamente al comparto delle imposte sui redditi a differenziare il regime delle “cessioni” dei diritti reali di godimento rispetto a quello delle “costituzioni” aventi ad oggetto i medesimi diritti.
Imposte Indirette
Nelle disposizioni riguardanti le imposte indirette è ancora prevista l'”equiparazione” tra:
- La cessione della piena proprietà
- La costituzione dei diritti reali di godimento
Questo comporta che caso per caso occorrerà verificare le differenti ricadute che la medesima fattispecie potrebbe avere con riferimento ad ognuno dei comparti interessati.
Il Principio del Divieto di Doppia Imposizione
Nel sistema delle imposte sui redditi, ai sensi dell’art. 163 TUIR, è disciplinato espressamente il divieto della doppia imposizione, in forza del quale “la stessa imposta non può essere applicata più volte in dipendenza dello stesso presupposto neppure nei confronti di soggetti diversi”.
Ciò significa che lo stesso “reddito diverso” non può essere applicato più volte, ai sensi sia della lettera b) che della lettera h) dell’art. 67 TUIR, in dipendenza dello stesso presupposto d’imposta, corrispondente al trasferimento del diritto di piena proprietà, e nei riguardi dello stesso soggetto cedente.
L’Analisi del Presupposto Impositivo
Il Collegamento Funzionale Cedente-Reddito
Il presupposto impositivo generato dalla vendita della piena proprietà si può verificare solo ed esclusivamente in capo al soggetto passivo dell’imposta e in una relazione che non può mai risentire delle scelte operate dagli acquirenti.
Se il cedente vende la piena proprietà, non può concorrere a determinare il fatto generatore del relativo reddito, a lui solo imputabile, un evento a cui è estraneo, consistente nel frazionamento del medesimo diritto di proprietà su richiesta degli acquirenti.
I Requisiti del Presupposto Impositivo
Non si potrebbero considerare quali fatti generatori dei “redditi diversi” eventi non riconducibili specificatamente al cedente, dovendosi considerare necessariamente sussistente un collegamento funzionale, soggettivo/oggettivo, tra il presupposto dell’imposta e la plusvalenza che dovesse emergere dalla cessione.
Il presupposto per l’applicazione della plusvalenza ai sensi dell’art. 67 lettera b) TUIR può essere solo una cessione “volontaria” e non la conseguenza di un effetto indiretto non imputabile alla parte cedente.
Le Contraddizioni Sistematiche
L’Incongruenza della Doppia Tassazione
Sul piano sistematico, non si riuscirebbe a giustificare perché un soggetto che venda un determinato bene possa risultare soggetto passivo di un reddito sia ex lettera b) che ex lettera h) dell’art. 67 TUIR in caso di vendita in favore di due soggetti che decidano di acquistare per diritti reali differenti, mentre non lo sarebbe se, vendendo lo stesso bene, gli acquirenti decidano di acquistare il diritto di piena proprietà pro quota.
Il Corrispettivo Unico
Nell’ottica dell’art. 68 TUIR si aggiunga che il cedente percepisce un corrispettivo unico e non più corrispettivi, ulteriore elemento che contrasta con l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate.
La Giurisprudenza di Cassazione
Il Precedente della Sentenza n. 3614/2025
Risulta contrastante con le conclusioni della Risposta in esame quanto desumibile dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 3614 del 12.2.2025, che in relazione ad una vendita di piena proprietà preceduta dall’acquisto di usufrutto e di nuda proprietà con due atti separati, pur trattandosi di due provenienze, ha correttamente inquadrato la cessione originaria dell’usufrutto nella lett. b) e non nella lett. h) dell’art. 67 TUIR.
Le Inesattezze dell’Agenzia delle Entrate
L’Errore sulla Costituzione dell’Usufrutto
Non appare corretto affermare, come fa l’Agenzia, che “Il diritto di usufrutto può essere costituito solo allorquando il soggetto sia titolare della piena proprietà dell’immobile e solo a seguito di detta costituzione, il soggetto costituente può disporre per il trasferimento a terzi della nuda proprietà dell’immobile medesimo”.
Va osservato infatti che (benché sicuramente poco probabile) non è da escludere sul piano concettuale che il proprietario possa porre in essere come primo negozio la cessione della nuda proprietà e solo in seguito quello avente ad oggetto il diritto di usufrutto.
L’Alienazione Onerosa vs Costituzione
In questo caso si avrà un’alienazione onerosa e non una costituzione del diritto di usufrutto da parte dell’usufruttuario. La cessione dell’usufrutto operata dall’usufruttuario, alla luce dell’interpretazione che sul piano concettuale la stessa Agenzia delle Entrate mostra di condividere, comporterebbe un effetto estintivo totale della situazione di partenza che la farebbe rientrare nella disciplina delle plusvalenze immobiliari di cui alla lett. b) dell’art. 67 TUIR.
Il Criterio della Preesistenza
Non risulta corretta l’affermazione che “logicamente quindi, prima viene costituito un diritto di usufrutto classificabile come ‘nuovo’, ossia ‘non preesistente’ e successivamente si ha il trasferimento oneroso di un diritto ‘preesistente’ (la nuda proprietà)”.
La preesistenza o la novità del diritto trasferito non risulta essere un criterio valido per ricomprendere tutte le casistiche, come già evidenziato nello Studio n. 14-2024/T.
I Criteri Interpretativi Corretti
Il Criterio dell’Effetto Estintivo
La questione va risolta sul piano degli effetti. Caso per caso andrà fatta una verifica distinguendo:
Effetto Estintivo Totale – Cessione (Lettera b)
- Se si ha effetto estintivo totale del diritto reale in capo al cedente, allora si avrà una cessione
- Si realizzerà una plusvalenza ex lett. b) dell’art. 67 TUIR se il pieno proprietario venda contestualmente, e per l’intero, la stessa piena proprietà anche se gli acquirenti volessero acquistarla frazionandola in diritti reali minori, senza trattenere alcun diritto sul bene, spossessandosi dello stesso in maniera completa e definitiva
- Oppure quando il titolare del diritto reale di godimento, a sua volta lo ceda a titolo oneroso totalmente e senza alcuna riserva
Esempio pratico: Tizio titolare del diritto di usufrutto su un terreno edificabile cede a titolo oneroso a Sempronio lo stesso diritto di usufrutto. Siamo in presenza di una cessione perché lo stesso Tizio non rimane titolare di alcun diritto in relazione al terreno ceduto.
Effetto Estintivo Parziale – Costituzione (Lettera h)
- Se si realizza invece un effetto estintivo parziale del diritto reale in capo al costituente, si avrà una costituzione
- Si verificherà una costituzione ex lett. h) dell’art. 67 TUIR se, all’esito dell’operazione, si sia attuata una limitazione e non una estinzione del diritto preesistente, intesa quale restrizione della posizione giuridica del disponente per far posto ad altri
Esempio pratico: Tizio titolare della piena proprietà costituisce a titolo oneroso a favore di Sempronio il diritto di usufrutto. Tizio produrrà un reddito ex art. 67 lett. h) e non lett. b).
Le Contraddizioni Interne dell’Agenzia delle Entrate
Il Contrasto con Precedenti Risposte
Argomentando come ha fatto l’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 381 del 2023 (pubblicata in data anteriore alla novella) si arriverebbe a considerare che dal punto di vista fiscale l’usufrutto non potrebbe mai formare oggetto di una cessione ma solo di una costituzione.
Questo smentisce quanto sostenuto dalla medesima Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 224/2024 ove ha affermato che la fattispecie di “concessione di usufrutto” trattata nella lett. h) è una fattispecie di costituzione e non di cessione, qualificando in questo modo la concessione di cui alla lett. h) non come una cessione ma come una sub fattispecie di costituzione.
Le Conclusioni dell’Analisi Critica
Il Cambio di Paradigma dal 1° Gennaio 2024
L’Agenzia delle Entrate dovrebbe prendere atto che la situazione dall’1.1.2024 è mutata e che non si ha alcuna ragione per ritenere che con riferimento all’usufrutto sia stata prevista una disciplina autonoma rispetto agli altri diritti reali di godimento.
L’Applicazione del Concetto di Cessione
Lo stesso concetto di cessione e non di costituzione, contrariamente a quanto sembrerebbe rilevabile dalla Risposta n. 133 del 2025, può essere espresso con riferimento alle imposte sui redditi anche nel caso di vendita della piena proprietà acquistata da un soggetto per l’usufrutto e da un altro per la nuda proprietà.
Domande Frequenti (FAQ)
1. Quando si applica la lettera b) dell’art. 67 TUIR?
La lettera b) si applica quando si verifica un effetto estintivo totale del diritto in capo al cedente, che si spossessa completamente del bene senza trattenere alcun diritto.
2. Quando si applica la lettera h) dell’art. 67 TUIR?
La lettera h) si applica quando si verifica un effetto estintivo parziale, ovvero una limitazione del diritto preesistente per far posto ad altri diritti.
3. È possibile la doppia tassazione su lettere b) e h)?
No, ai sensi dell’art. 163 TUIR è vietata la doppia imposizione dello stesso presupposto impositivo.
4. Come si determina il regime fiscale applicabile?
Il regime fiscale si determina analizzando gli effetti dell’operazione sul diritto del cedente, non la denominazione dell’atto o le scelte degli acquirenti.
5. Quali sono le implicazioni pratiche per i notai?
I notai devono valutare attentamente se l’operazione comporta estinzione totale o parziale del diritto del cedente per applicare il corretto regime fiscale.
Fonte e Riferimenti
Fonte: Notiziario n. 94 del 21 maggio 2025 – Settore Studi – Segnalazioni novità Prassi Interpretative
Autore: Prof. Francesco Raponi
Documento di riferimento: Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 133 del 14 maggio 2025
Riferimenti normativi:
- Art. 67 lett. b) e h) TUIR
- Art. 68 TUIR
- Art. 163 TUIR
- Studio n. 14-2024/T
- Sentenza Cassazione n. 3614 del 12.2.2025
- Risposta AE n. 381/2023
- Risposta AE n. 224/2024
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