Da Manlio Carlo Soldani 
La fiscalizzazione dell’abuso edilizio rappresenta un’alternativa alla demolizione per determinate irregolarità edilizie. Quando si vende un immobile oggetto di fiscalizzazione, è fondamentale inserire nell’atto notarile clausole specifiche che tutelino entrambe le parti e garantiscano la validità dell’atto stesso. Di seguito alcune proposte di clausole tecnicamente corrette ma formulate in modo comprensibile.
Clausole Dichiarative sulla Fiscalizzazione
Clausola sulla Situazione Urbanistica dell’Immobile
“La parte venditrice dichiara che l’immobile oggetto di compravendita è stato edificato in forza del [titolo edilizio originario] rilasciato dal Comune di [nome comune] in data [data] n. [numero], e che successivamente sono state realizzate opere in parziale difformità dal suddetto titolo, oggetto di provvedimento di fiscalizzazione ai sensi dell’art. 34 del D.P.R. 380/2001, emesso dall’Ufficio Tecnico Comunale in data [data] prot. n. [numero]. La parte venditrice dichiara che la sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione, pari a € [importo], è stata integralmente corrisposta in data [data], come risulta dalla ricevuta di pagamento che si allega al presente atto sotto la lettera [lettera].”
Clausola di Specifica degli Abusi Fiscalizzati
“Le parti danno atto che le difformità oggetto di fiscalizzazione consistono in [descrizione dettagliata delle opere abusive: es. ampliamento del soggiorno per mq…, realizzazione di tramezzature interne, modifica della destinazione d’uso di locali, etc.], come risulta dalla relazione tecnica redatta dall’Arch./Ing. [nome e cognome] in data [data], che si allega al presente atto sotto la lettera [lettera].“
Clausole sulla Consapevolezza dell’Acquirente
Clausola di Piena Consapevolezza
“La parte acquirente dichiara di essere stata compiutamente informata della situazione urbanistica dell’immobile e di aver preso visione del provvedimento di fiscalizzazione e della relativa documentazione tecnica. La parte acquirente dichiara altresì di essere consapevole che la fiscalizzazione non costituisce sanatoria dell’abuso ma mera alternativa alla demolizione, con conseguenti limitazioni all’uso e alla trasformazione delle parti oggetto di fiscalizzazione.“
Clausola sulle Limitazioni Edilizie Future
“La parte acquirente dichiara di essere a conoscenza che sulle parti oggetto di fiscalizzazione potranno essere eseguiti esclusivamente interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria di natura conservativa, con esclusione di interventi di ristrutturazione o demolizione e ricostruzione. In caso di demolizione totale dell’edificio, le parti abusive fiscalizzate non potranno essere ricostruite.”
Clausole sulla Ripartizione di Responsabilità e Costi
Clausola di Esonero da Responsabilità Future
“La parte venditrice garantisce che l’immobile è libero da pesi, oneri e vincoli pregiudizievoli, fatta eccezione per quanto sopra dichiarato in merito alla fiscalizzazione dell’abuso. La parte acquirente, pienamente informata della situazione urbanistica dell’immobile, solleva la parte venditrice da ogni responsabilità futura derivante dalla fiscalizzazione, dichiarando di accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova.”
Clausola su Eventuali Oneri Futuri
“Le parti convengono che eventuali ulteriori sanzioni, costi o oneri che dovessero emergere in futuro in relazione alle opere oggetto di fiscalizzazione saranno a carico [della parte venditrice/della parte acquirente/ripartiti nella misura del… tra le parti]. Tale pattuizione ha efficacia per il periodo di [numero] anni dalla data del presente atto.”
Clausole sulla Documentazione Tecnica
Clausola sulla Consegna della Documentazione
“La parte venditrice consegna alla parte acquirente, che ne accusà ricevuta, la seguente documentazione relativa alla fiscalizzazione dell’abuso:
- Copia del provvedimento di fiscalizzazione emesso dal Comune;
- Ricevuta del pagamento della sanzione pecuniaria;
- Planimetria con evidenziate le parti oggetto di fiscalizzazione;
- Relazione tecnica asseverata redatta dal professionista incaricato;
- Documentazione fotografica dell’immobile.“
Clausola sull’Asseverazione Tecnica
“A maggior tutela delle parti, si allega al presente atto sotto la lettera [lettera] una dichiarazione asseverata redatta dal tecnico [nome e cognome], iscritto all’Albo/Ordine [denominazione] al n. [numero], che attesta lo stato di fatto dell’immobile, individua le opere oggetto di fiscalizzazione e conferma l’adempimento di tutte le prescrizioni contenute nel provvedimento di fiscalizzazione.”
Clausole Specifiche per Mutui e Finanziamenti
Clausola sulla Finanziabilità dell’Immobile
“La parte acquirente dichiara di essere consapevole che la presenza di opere edilizie fiscalizzate potrebbe comportare limitazioni nell’accesso a finanziamenti bancari e/o agevolazioni fiscali per interventi di ristrutturazione. La parte venditrice non garantisce la piena finanziabilità dell’immobile mediante mutuo o altre forme di credito, né l’accesso a bonus o incentivi fiscali per le parti oggetto di fiscalizzazione.”
FAQ sulle Clausole di Fiscalizzazione negli Atti di Compravendita
È obbligatorio inserire riferimenti alla fiscalizzazione nell’atto notarile?
Sì, è obbligatorio dichiarare nell’atto sia il titolo edilizio originario sia il provvedimento di fiscalizzazione, per garantire la validità dell’atto stesso ed evitare responsabilità future.
Chi deve verificare l’effettiva corrispondenza tra quanto fiscalizzato e lo stato reale dell’immobile?
È responsabilità dell’acquirente verificare la corrispondenza, eventualmente avvalendosi di un tecnico di fiducia. Il notaio non ha l’obbligo di verificare la veridicità delle dichiarazioni ma solo di recepirle nell’atto.
Per quanto tempo il venditore resta responsabile per gli abusi fiscalizzati?
La responsabilità del venditore per abusi non dichiarati ha una prescrizione di 10 anni, che decorrono dal momento in cui l’acquirente scopre l’abuso.
La fiscalizzazione impedisce future modifiche all’immobile?
Sulle parti fiscalizzate sono consentiti solo interventi di manutenzione conservativa, mentre sono preclusi interventi di ristrutturazione o cambio di destinazione d’uso.
Cosa accade se emergono abusi ulteriori rispetto a quelli fiscalizzati?
Se dopo la compravendita emergono abusi non dichiarati e diversi da quelli fiscalizzati, l’acquirente può agire per risarcimento danni o risoluzione contrattuale.
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Le clausole proposte rappresentano modelli di riferimento che devono essere adattati alla specifica situazione dell’immobile oggetto di compravendita. Il nostro studio notarile offre consulenza specialistica per redigere atti di compravendita sicuri e trasparenti anche in presenza di immobili con abusi edilizi fiscalizzati.
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