Da Manlio Carlo Soldani 
Superbonus e Vendita Immobiliare: Cosa Cambia nel 2025?
La recente evoluzione normativa ha introdotto novità significative per chi possiede immobili ristrutturati con il Superbonus 110%. Se stai considerando di vendere un immobile che ha beneficiato di questi incentivi fiscali, è fondamentale comprendere come le nuove regole fiscali possano influenzare la tua situazione patrimoniale.
La legge di bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha modificato il regime fiscale applicabile alle plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili che hanno beneficiato del Superbonus, introducendo una nuova categoria di plusvalenze immobiliari imponibili.
Le Nuove Regole sulle Plusvalenze Immobiliari
Cosa si intende per Plusvalenza Immobiliare?
La plusvalenza immobiliare rappresenta la differenza positiva tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo costo d’acquisto, aumentato delle spese inerenti sostenute. In parole semplici, è il guadagno che realizzi quando vendi un immobile a un prezzo superiore a quello che hai speso per acquistarlo e mantenerlo.
La Nuova Fattispecie di Plusvalenza: Articolo 67, Comma 1, Lettera b-bis del TUIR
La legge di bilancio 2024 ha introdotto una nuova fattispecie di plusvalenza imponibile, disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR, che riguarda specificamente:
- Immobili oggetto di interventi agevolati ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio (Superbonus 110%)
- Cessioni effettuate entro 10 anni dalla conclusione dei lavori
- Solo la “prima cessione” dell’immobile dopo gli interventi agevolati
Calcolo della Plusvalenza per Immobili con Superbonus
Per gli immobili oggetto della nuova normativa, il calcolo della plusvalenza segue regole particolari:
- Se i lavori si sono conclusi da non più di 5 anni: non si tiene conto delle spese relative agli interventi Superbonus, qualora si sia fruito dell’incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni di cessione del credito o sconto in fattura.
- Se i lavori si sono conclusi da più di 5 anni ma meno di 10: si tiene conto solo del 50% delle spese relative agli interventi Superbonus.
- Per immobili acquistati o costruiti da oltre 5 anni: il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT.
Il Caso delle “Case Antisismiche”: Chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
Cosa sono le “Case Antisismiche”?
Le “case antisismiche” sono immobili risultanti da interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici, finalizzati alla riduzione del rischio sismico, realizzati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare nei comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3.
La Risposta dell’Agenzia delle Entrate: Interpello n. 137/2025
Con l’interpello n. 137/2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito un aspetto fondamentale: la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis del TUIR riguarda solo la “prima cessione” di immobili oggetto degli interventi Superbonus.
Nel caso specifico delle “case antisismiche”, la “prima cessione” è quella effettuata dall’impresa di costruzione o ristrutturazione che ha realizzato gli interventi antisismici. La successiva rivendita dell’immobile da parte dell’acquirente non rientra nel perimetro applicativo della nuova normativa sulla plusvalenza.
Implicazioni Pratiche per Chi Ha Acquistato Immobili con Sismabonus
Se hai acquistato un immobile da un’impresa di costruzione beneficiando del Sismabonus con cessione del credito, la futura vendita del tuo immobile non sarà soggetta alla nuova disciplina delle plusvalenze prevista per gli immobili con Superbonus.
Tuttavia, resta ferma l’applicazione della normativa generale sulle plusvalenze immobiliari: se vendi l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto e non lo hai adibito ad abitazione principale, la plusvalenza realizzata costituirà reddito imponibile ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del TUIR.
Tassazione delle Plusvalenze Immobiliari
Opzioni di Tassazione
Per le plusvalenze immobiliari imponibili, il contribuente può scegliere tra:
- Tassazione ordinaria: la plusvalenza concorre alla formazione del reddito complessivo ed è tassata secondo le aliquote IRPEF progressive.
- Imposta sostitutiva: applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF nella misura del 26% (opzione valida anche per le plusvalenze relative a immobili con Superbonus).
Esclusioni dall’Imposizione
Sono esclusi dall’imposizione:
- Gli immobili acquisiti per successione
- Gli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo rilevante
FAQ: Domande Frequenti sulle Plusvalenze Immobiliari e Superbonus
1. Se vendo un immobile acquistato con Sismabonus, devo pagare la plusvalenza?
Non sei soggetto alla nuova disciplina delle plusvalenze specifiche per il Superbonus, ma potresti essere soggetto alla normale tassazione delle plusvalenze se vendi entro 5 anni dall’acquisto e non hai utilizzato l’immobile come abitazione principale.
2. Come si calcola la plusvalenza per un immobile acquistato con Sismabonus e cessione del credito?
La plusvalenza si calcola come differenza tra il corrispettivo di vendita e il prezzo di acquisto aumentato degli oneri accessori, senza decurtare il valore del credito d’imposta ceduto.
3. Da quando si applicano le nuove regole sulle plusvalenze?
Le nuove disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.
4. Cosa si intende per “conclusione dei lavori” ai fini del calcolo dei termini?
Per “conclusione dei lavori” si intende la data di fine lavori comunicata all’Agenzia delle Entrate tramite la documentazione richiesta per l’accesso al Superbonus.
5. Se ho acquistato un immobile ristrutturato dall’impresa, ma non ho fruito del Superbonus, sono soggetto alla nuova disciplina?
No, la nuova disciplina si applica solo agli immobili per i quali si è fruito effettivamente del Superbonus.
Pianifica la Tua Strategia Immobiliare con il Supporto di un Notaio
Le recenti modifiche normative rendono sempre più complesso il panorama fiscale legato agli immobili oggetto di interventi agevolati. Per evitare sorprese e pianificare al meglio le tue operazioni immobiliari, è fondamentale affidarsi alla consulenza di un professionista qualificato.
Il nostro studio notarile offre consulenze personalizzate per aiutarti a:
- Valutare l’impatto fiscale di una potenziale vendita immobiliare
- Pianificare strategie per ottimizzare il carico fiscale
- Analizzare la tua situazione specifica alla luce delle nuove normative
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