Acquisto di immobile in Italia da parte di cittadino olandese coniugato in regime legale olandese

Sintesi

La crescente mobilità delle persone all’interno dell’Unione europea determina, nella pratica notarile italiana, frequenti situazioni nelle quali un acquirente straniero coniugato interviene da solo in un atto di trasferimento immobiliare senza che il coniuge partecipi all’atto. Il caso del cittadino olandese coniugato in regime legale olandese costituisce un paradigma di particolare interesse, sia per la specificità del sistema patrimoniale coniugale dei Paesi Bassi — che ha subito una riforma strutturale con la Wet beperking gemeenschap van goederen del 24 aprile 2017, in vigore dal 1° gennaio 2018 — sia per le ricadute pratiche in termini di pubblicità immobiliare, di tecnica redazionale e di necessità del consenso del coniuge negli atti di disposizione. La disciplina di diritto internazionale privato è oggi governata, per i matrimoni contratti a partire dal 29 gennaio 2019, dal Regolamento (UE) 2016/1103 del 24 giugno 2016, mentre per i matrimoni anteriori occorre fare riferimento alla Convenzione dell’Aia del 14 marzo 1978, ratificata dai Paesi Bassi e in vigore dal 1° settembre 1992. Il presente contributo esamina la legge regolatrice del regime patrimoniale, le conseguenze dell’acquisto solitario, le modalità di redazione della nota di trascrizione e il problema del consenso del coniuge nella futura vendita, proponendo clausole di tecnica redazionale in stile notarile.

1. Il quadro normativo di diritto internazionale privato: dalla legge 218/1995 al Regolamento (UE) 2016/1103

1.1. La norma di conflitto italiana

L’art. 30 della legge 31 maggio 1995, n. 218 disciplina i rapporti patrimoniali tra coniugi nel diritto internazionale privato italiano, disponendo che essi siano regolati dalla legge applicabile ai rapporti personali, salvo diversa scelta dei coniugi. L’art. 29 della medesima legge stabilisce che i rapporti personali tra coniugi siano regolati dalla legge nazionale comune o, se i coniugi hanno cittadinanza diversa, dalla legge del luogo in cui la vita matrimoniale è prevalentemente localizzata. Il terzo comma dell’art. 30 — di cruciale rilevanza pratica — prevede che il regime patrimoniale sia opponibile ai terzi con riferimento ai diritti reali immobiliari soltanto se siano state rispettate le forme di pubblicità prescritte dalla legge del luogo in cui i beni si trovano. La norma di conflitto di cui agli artt. 29 e 30 L. 218/1995 mantiene applicazione residuale per le fattispecie non rientranti nell’ambito applicativo ratione temporis del Regolamento (UE) 2016/1103.

1.2. L’avvento del Regolamento (UE) 2016/1103

Il Regolamento (UE) n. 2016/1103 del 24 giugno 2016 — adottato nell’ambito di una cooperazione rafforzata tra diciotto Stati membri, tra i quali sia l’Italia sia i Paesi Bassi — si applica ai coniugi che abbiano contratto matrimonio o designato la legge applicabile al proprio regime patrimoniale a far data dal 29 gennaio 2019. Il Regolamento unifica le norme di conflitto, disciplina la competenza giurisdizionale e assicura il riconoscimento e l’esecuzione delle decisioni in materia di regimi patrimoniali coniugali. Il suo ambito di applicazione è universale (art. 20): designa la legge applicabile anche di uno Stato terzo, con esclusione del rinvio (art. 32). In assenza di scelta della legge applicabile, l’art. 26 prevede la seguente gerarchia di criteri di collegamento: la legge dello Stato della prima residenza abituale comune dei coniugi dopo la conclusione del matrimonio; in mancanza, la legge della cittadinanza comune al momento della celebrazione; in ulteriore subordine, la legge dello Stato con cui i coniugi presentano il collegamento più stretto. Per il cittadino olandese coniugato con coniuge la cui prima residenza abituale comune si trovava nei Paesi Bassi, la legge applicabile al regime patrimoniale è, ai sensi dell’art. 26, par. 1, lett. a), la legge olandese.

1.3. Il regime transitorio per i matrimoni anteriori al 29 gennaio 2019

Per i matrimoni contratti tra il 1° settembre 1992 e il 28 gennaio 2019, i Paesi Bassi applicano la Convenzione dell’Aia del 1978, recepita nell’art. 10:52 BW. In assenza di scelta di legge, trovano applicazione i criteri della Convenzione: la legge del primo luogo di residenza abituale comune dei coniugi, salvo che entrambi abbiano la stessa cittadinanza, nel qual caso si applica la legge nazionale comune (artt. 4 e 15 Conv. Aia 1978). Per i matrimoni anteriori al 1° settembre 1992 si applicano le previgenti norme di diritto internazionale privato olandese. Poiché la questione prospettata riguarda un cittadino olandese in regime legale senza convenzione matrimoniale (huwelijkse voorwaarden), la legge applicabile è in ogni caso la legge olandese, indipendentemente dallo strumento di diritto internazionale privato applicabile ratione temporis.

2. Il regime legale matrimoniale olandese: evoluzione normativa e contenuto

2.1. Il regime previgente: la gemeenschap van goederen

Fino al 31 dicembre 2017, il regime legale olandese era quello della comunione universale dei beni (algehele gemeenschap van goederen), disciplinato dall’art. 1:94 BW nel testo previgente. Tutti i beni di cui i coniugi erano titolari all’inizio del matrimonio e tutti i beni acquisiti successivamente entravano a far parte della comunione, con le sole eccezioni dei beni acquisiti per successione o donazione con espressa clausola di esclusione (uitsluitingsclausule), dei diritti pensionistici e delle pensioni di reversibilità. Parimenti, tutti i debiti contratti da ciascun coniuge rientravano nella comunione. La conseguenza pratica era che un acquisto immobiliare effettuato in costanza di matrimonio da uno solo dei coniugi cadeva automaticamente in comunione, senza necessità di alcun intervento dell’altro coniuge nell’atto.

2.2. La riforma del 2018: la beperkte gemeenschap van goederen

La legge Wet beperking gemeenschap van goederen del 24 aprile 2017, in vigore dal 1° gennaio 2018, ha radicalmente modificato il sistema, introducendo la comunione limitata dei beni (beperkte gemeenschap van goederen), disciplinata dal nuovo art. 1:94 BW. In base al nuovo regime, rientrano nella comunione i soli beni acquisiti durante il matrimonio e i debiti contratti in costanza di matrimonio; restano esclusi dalla comunione i beni di proprietà di ciascun coniuge prima del matrimonio, i beni acquisiti per successione o donazione e i diritti e obbligazioni strettamente personali. Il cambiamento strutturale risiede nel fatto che, sotto il regime post-2018, un bene prematrimoniale non entra più automaticamente in comunione, e che la comunione degli acquisti riguarda esclusivamente i beni acquisiti post nuptias. Per i matrimoni contratti prima del 1° gennaio 2018, il previgente regime di comunione universale resta in vigore salvo successiva convenzione modificativa.

2.3. Implicazioni per l’acquisto immobiliare

Le sorti dell’acquisto immobiliare in Italia da parte del cittadino olandese coniugato variano in funzione della data del matrimonio secondo il quadro seguente:

In tutti e tre i casi, laddove il matrimonio sussista in costanza dell’acquisto, il bene entra a far parte della comunione coniugale ancorché l’atto sia rogato con il solo intervento di un coniuge. L’intestazione formale al solo acquirente non esclude la contitolarità sostanziale del coniuge non intervenuto.

3. Il problema della pubblicità immobiliare: la nota di trascrizione

3.1. L’obbligo di indicazione del regime patrimoniale nella nota

L’art. 2659, primo comma, n. 1, c.c. — nel testo modificato dall’art. 1 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 — impone che la nota di trascrizione indichi il regime patrimoniale delle parti coniugate, quale risulta dalla dichiarazione resa nell’atto o da certificazione dell’ufficiale di stato civile. Come chiarito dal Ministero di Grazia e Giustizia con risoluzione n. 5/1824/060/1 del 7 luglio 1983, nel caso di acquisto compiuto separatamente da uno solo dei coniugi in regime di comunione, la trascrizione deve essere richiesta esclusivamente a favore del coniuge acquirente intervenuto in atto, ferma restando l’indicazione del regime. L’indicazione del regime patrimoniale nella nota di trascrizione non è alternativa o sostitutiva della pubblicità nei registri dello stato civile, ma mira a consentire una corretta informazione ai terzi circa la titolarità dei diritti reali acquistati da soggetti coniugati, relativamente all’immobile oggetto della trascrizione.

3.2. Il caso del coniuge straniero residente all’estero: la pubblicità limitata ai registri immobiliari

Il CNN Studio n. 2/2008/A (Salerno Cardillo, Esempi e casi pratici in materia di opponibilità ai terzi del regime patrimoniale tra coniugi regolato da legge straniera con riferimento ai diritti reali immobiliari, in Studi e Materiali CNN, 2/2008, p. 693) ha compiutamente analizzato la fattispecie del coniuge straniero coniugatosi all’estero e residente all’estero, che non può accedere al sistema di pubblicità dei registri di stato civile italiani. In tale ipotesi, l’unica forma di pubblicità disponibile per rendere opponibile ai terzi il regime patrimoniale straniero relativamente all’immobile acquistato in Italia è quella attraverso i registri immobiliari, realizzata mediante la corretta compilazione dei quadri C e D della nota di trascrizione. Il fondamento normativo è nell’art. 2659, primo comma, n. 1, c.c. letto in combinato disposto con l’art. 30, terzo comma, L. 218/1995, il quale fa riferimento in modo generico alle «forme di pubblicità» al plurale, ammettendo implicitamente che l’opponibilità ai terzi in materia immobiliare possa realizzarsi anche attraverso la sola trascrizione. Tale soluzione è in linea con l’orientamento espresso dalla Corte di Cassazione (Sez. I, 28 novembre 1998, n. 12098).

3.3. Modalità di compilazione della nota: i quadri C e D

Quadro C (soggetti): indicare la lettera «C» nella casella relativa al regime patrimoniale dell’acquirente. Non occorre indicare il numero progressivo del coniuge non intervenuto in atto.

Quadro D (note aggiuntive — elemento essenziale): come precisato dal CNN Studio 2/2008/A, il quadro D assume rilievo determinante per la completezza dell’informazione ai terzi. Vanno riportati: gli estremi del matrimonio (luogo, data, ove possibile estremi di iscrizione nei registri di stato civile del paese di celebrazione); la legge olandese come ordinamento regolatrice; il riferimento all’art. 1:94 BW nel testo vigente in funzione della data del matrimonio; il richiamo al Regolamento (UE) 2016/1103 o alla Convenzione dell’Aia 1978 come titolo di determinazione della legge applicabile; l’indicazione se il matrimonio è stato contratto prima o dopo il 1° gennaio 2018. Tali indicazioni sono dichiarate in atto dalle parti, ferma restando la responsabilità deontologica del notaio di verificarne la veridicità con la dovuta diligenza.

4. La necessità del consenso coniugale nella futura vendita: l’art. 1:88 BW

4.1. La norma olandese di protezione del coniuge

Il diritto olandese contiene una norma autonoma di protezione del coniuge che opera indipendentemente dalla struttura del regime patrimoniale. L’art. 1:88 BW stabilisce che un coniuge necessita del consenso dell’altro coniuge per il compimento di determinati atti, tra i quali: la vendita, la concessione di ipoteca e qualsiasi altro atto di disposizione relativo all’immobile destinato all’abitazione comune della famiglia (de echtelijke woning), indipendentemente dal fatto che tale immobile sia di proprietà esclusiva del coniuge disponente ovvero rientri nella comunione. La ratio della norma è la protezione dell’interesse del coniuge non titolare alla conservazione della casa familiare.

4.2. Ambito di applicazione e qualificazione della norma

L’art. 1:88 BW è qualificabile come norma imperativa di protezione del coniuge. Nell’ambito del Regolamento (UE) 2016/1103, l’art. 27 assoggetta alla legge regolatrice del regime patrimoniale la validità formale e sostanziale degli atti compiuti dai coniugi. Ne consegue che, laddove la legge regolatrice del regime sia quella olandese, l’art. 1:88 BW trova applicazione anche rispetto ad atti aventi ad oggetto beni immobili situati in Italia. L’art. 1:89 BW stabilisce la sanzione della annullabilità relativa (vernietigbaarheid) per gli atti compiuti senza il prescritto consenso del coniuge: solo il coniuge leso — e non il terzo acquirente — può far valere tale annullabilità, entro il termine di tre anni dalla conoscenza dell’atto (art. 1:89, co. 2, BW) e comunque non oltre un anno dalla dissoluzione del matrimonio.

4.3. La necessità del consenso nell’atto di vendita: regime pratico

In sede di vendita dell’immobile precedentemente acquistato dal solo coniuge olandese, il notaio italiano deve acquisire il consenso del coniuge non titolare formale: mediante intervento diretto del coniuge nell’atto di vendita con espressa prestazione del consenso ai sensi dell’art. 1:88 BW, ovvero mediante procura notarile rilasciata dal coniuge non intervenuto nella quale sia espressamente richiamata la finalità del consenso ex art. 1:88 BW. Ove l’immobile non sia destinato ad abitazione familiare ma a investimento, locazione o uso commerciale, il presupposto applicativo dell’art. 1:88 BW viene meno, e la vendita potrà essere compiuta dal solo coniuge intestatario, salva la necessità del consenso derivante dall’eventuale comunione del bene ex art. 1:94 BW.

5. Profili problematici interpretativi e questioni aperte

5.1. La qualificazione dell’acquisto nella comunione limitata

Nel regime di comunione limitata post-2018, l’acquisto immobiliare effettuato durante il matrimonio dal solo coniuge olandese cade in comunione. Il diritto olandese configura la comunione come comproprietà indivisa (gezamenlijk eigendom) nella misura del 50% ciascuno: il coniuge non intervenuto in atto è pertanto comproprietario del 50% del bene, con tutte le implicazioni in punto di disposizione, successione e tutela nei confronti dei creditori. Nel contesto italiano, la trascrizione avviene a favore del solo acquirente intervenuto in atto: la posizione del coniuge non intervenuto risulta garantita soltanto attraverso le indicazioni del quadro D della nota.

5.2. Opponibilità ai terzi e tutela dell’acquirente italiano

Il terzo acquirente che non abbia consultato la nota di trascrizione del precedente acquisto, ovvero che non abbia rilevato le indicazioni del quadro D, potrebbe in teoria ignorare la contitolarità del coniuge non intestatario. In tale ipotesi, il principio di continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.) e la tutela dell’acquirente in buona fede trovano applicazione secondo le regole generali, mentre il coniuge pretermesso disporrà delle tutele previste dal diritto olandese (azione di annullabilità ex art. 1:89 BW). La pubblicità limitata al singolo bene non equivale alla pubblicità completa che si realizzerebbe attraverso l’annotazione a margine dell’atto di matrimonio nei registri di stato civile: tale tensione potrà trovare composizione solo in via giurisprudenziale o attraverso una più precisa normativa europea.

5.3. La possibile mutazione della legge applicabile ex art. 7 Conv. Aia 1978

Per i matrimoni soggetti alla Convenzione dell’Aia del 1978, occorre tenere presente il meccanismo di mutazione automatica della legge applicabile previsto dall’art. 7: la legge applicabile al regime patrimoniale si modifica dopo dieci anni di residenza nello Stato di nuova residenza comune o in conseguenza di naturalizzazione. La modifica non è retroattiva (art. 8). Ove il cittadino olandese abbia acquisito la residenza in Italia e siano trascorsi i dieci anni, la legge applicabile potrebbe essere mutata in quella italiana e il regime potrebbe essersi trasformato in comunione legale italiana: evenienza che deve essere accertata in sede di rogito.

6. Clausole di tecnica redazionale

Si propongono le principali clausole notarili sintetiche idonee a coprire le situazioni più ricorrenti nella prassi.

6.1. Dichiarazione di regime nell’atto di acquisto (matrimonio dal 1° gennaio 2018)

Il comparente [nome], cittadino olandese, dichiara di essere coniugato con [nome coniuge], in regime legale di comunione limitata dei beni di cui all’art. 1:94 del Burgerlijk Wetboek (Codice civile dei Paesi Bassi), nel testo vigente a far data dal 1° gennaio 2018, applicabile ai sensi del Regolamento (UE) n. 2016/1103 del 24 giugno 2016 [ovvero: della Convenzione dell’Aia del 14 marzo 1978], non avendo i coniugi stipulato convenzioni matrimoniali derogatorie. In forza del predetto regime, il bene immobile oggetto del presente atto entra a far parte della comunione dei beni dei predetti coniugi nella misura del 50% pro quota ciascuno, ancorché acquistato nel solo nome del comparente.

6.2. Dichiarazione di regime per matrimonio ante 1° gennaio 2018 (comunione universale)

Il comparente [nome], cittadino olandese, dichiara di essere coniugato con [nome coniuge], in regime legale di comunione universale dei beni di cui all’art. 1:94 del Burgerlijk Wetboek nel testo previgente alla riforma di cui alla Wet beperking gemeenschap van goederen del 24 aprile 2017, applicabile in quanto il matrimonio è stato celebrato in data [data], anteriore al 1° gennaio 2018, non avendo i coniugi successivamente modificato il regime patrimoniale mediante convenzione matrimoniale. In forza del predetto regime, il bene immobile oggetto del presente atto entra a far parte della comunione universale dei beni dei predetti coniugi.

6.3. Consenso del coniuge nella vendita (art. 1:88 BW)

[nome coniuge non intestatario], coniuge del venditore [nome], cittadino olandese, interviene nel presente atto al solo fine di prestare il proprio consenso alla vendita dell’immobile sopra descritto, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1:88 del Burgerlijk Wetboek, dichiarando espressamente di acconsentire al trasferimento del predetto immobile alle condizioni di cui al presente atto. Il predetto coniuge dichiara altresì che l’immobile oggetto del presente atto [è / non è] attualmente destinato ad abitazione familiare comune dei coniugi.

6.4. Indicazioni per il quadro D della nota di trascrizione

Ai fini della compilazione del quadro D della nota di trascrizione, si attesta che il regime patrimoniale dell’acquirente è la comunione limitata dei beni di cui all’art. 1:94 BW (Codice civile olandese, nel testo vigente dal 1° gennaio 2018), determinato ai sensi del Reg. (UE) 2016/1103, art. 26, par. 1, lett. a), essendo la prima residenza abituale comune dei coniugi situata nei Paesi Bassi. Matrimonio celebrato in [luogo], in data [data], iscritto/trascritto nel registro [indicare]. Il coniuge non intervenuto è [nome, luogo e data di nascita, codice fiscale ove disponibile].

7. Considerazioni conclusive

L’acquisto di un immobile in Italia da parte di un cittadino olandese coniugato in regime legale pone al notaio rogante una serie di questioni sistematiche che richiedono una corretta padronanza delle norme di diritto internazionale privato europeo e olandese. Sul piano della legge applicabile, la distinzione tra matrimoni ante e post 29 gennaio 2019 determina il titolo di applicazione della legge olandese, senza tuttavia modificare il risultato pratico: nei casi in cui la prima residenza abituale comune dei coniugi sia nei Paesi Bassi, la legge olandese è applicabile al regime patrimoniale.

Sul piano del contenuto del regime, la riforma del 2018 introduce una bipartizione fondamentale: i matrimoni ante 1° gennaio 2018 sono soggetti al regime di comunione universale; i matrimoni successivi sono soggetti al regime di comunione limitata agli acquisti in costanza di matrimonio. In entrambi i casi, l’acquisto immobiliare in costanza di matrimonio cade in comunione ancorché effettuato dal solo coniuge. Sul piano della pubblicità immobiliare, la corretta redazione della nota di trascrizione — lettera «C» nel quadro C e indicazioni complete nel quadro D — è lo strumento tecnico con cui si realizza l’opponibilità del regime straniero ai terzi, in linea con i principi elaborati dal CNN Studio 2/2008/A. Sul piano della vendita futura, il consenso del coniuge ex art. 1:88 BW è indispensabile ogni qual volta l’immobile abbia rivestito la funzione di abitazione familiare, pena l’annullabilità relativa ex art. 1:89 BW.

Riferimenti normativi e bibliografici

Fonti normative. Regolamento (UE) n. 2016/1103 del 24 giugno 2016, artt. 20, 26, 27, 32. Convenzione dell’Aia del 14 marzo 1978, artt. 3, 4, 7, 8, 11, 13, 15. Burgerlijk Wetboek (BW), artt. 1:88, 1:89, 1:94, 1:99, 1:114; art. 10:52. Wet beperking gemeenschap van goederen del 24 aprile 2017, in vigore dal 1° gennaio 2018. Legge 31 maggio 1995, n. 218, artt. 13, 29, 30. Codice civile italiano: artt. 2647, 2650, 2659. Legge 27 febbraio 1985, n. 52, art. 1. D.P.R. 3 novembre 2000, n. 396, art. 19.

Fonti notarili istituzionali. CNN, Studio n. 2/2008/A (Salerno Cardillo), Esempi e casi pratici in materia di opponibilità ai terzi del regime patrimoniale tra coniugi regolato da legge straniera, in Studi e Materiali CNN, 2/2008, p. 693, elibrary.fondazionenotariato.it. CNN, Studio n. 4430 (Salerno Cardillo), Regime patrimoniale tra coniugi nel diritto internazionale privato italiano, notariato.it. D. Boggiali – A. Ruotolo (Ufficio Studi CNN), La legge applicabile ai regimi patrimoniali tra coniugi nei regolamenti europei nn. 2016/1103 e 2016/1104, in CNN Notizie, 18 gennaio 2019. CNUE, Coppie nei Paesi Bassi, notariesofeurope.eu (aggiornamento 11.05.2022). Ministero della Giustizia, Coppie di nazionalità diverse: Regime patrimoniale coniugi, giustizia.it. Risoluzione Min. Grazia e Giustizia n. 5/1824/060/1 del 7 luglio 1983.

Giurisprudenza. Cass. civ., Sez. I, 28 novembre 1998, n. 12098 — opponibilità ai terzi del regime patrimoniale: adeguatezza della trascrizione immobiliare.

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