Da Manlio Carlo Soldani 
Sintesi. La terza e ultima parte della serie è dedicata alle implicazioni operative per il notaio italiano che riceva un atto di acquisto immobiliare da parte di un coniuge straniero. L’analisi muove dall’identificazione della legge regolatrice del regime patrimoniale, procede attraverso la corretta enunciazione di tale regime nell’atto notarile e nella nota di trascrizione ex art. 2659 c.c., e propone sette moduli redazionali differenziati per macro-tipologie di regime straniero. Le clausole tengono conto del discrimen del 29 gennaio 2019, della distinzione tra paesi aderenti e non aderenti alla cooperazione rafforzata, e dei requisiti di pubblicità imposti dalla lex situs italiana.
Indice dei contenuti
Il percorso metodologico del notaio rogante
L’iter di identificazione della legge regolatrice
Quando compare dinanzi al notaio italiano un compratore coniugato di nazionalità straniera, il notaio deve compiere le seguenti verifiche in sequenza logica: (1) data del matrimonio — discrimine fondamentale tra il regime del Reg. 2016/1103 (matrimoni dal 29 gennaio 2019) e quello dell’art. 30 L. 218/1995; (2) paese di provenienza — verifica se lo Stato partecipa alla cooperazione rafforzata (18 SM) o meno (9 SM: DK, EE, IE, LV, LT, PL, RO, SK, HU); (3) individuazione della legge regolatrice secondo la norma di conflitto applicabile; (4) contenuto del regime straniero — verifica mediante il portale coupleseurope.eu o le schede e-justice dell’UE; (5) rilevanza per l’atto — valutazione se il regime determini la comproprietà del coniuge non acquirente o la proprietà esclusiva; (6) redazione dell’atto e della nota di trascrizione.
La documentazione necessaria comprende: (a) estratto per riassunto dell’atto di matrimonio con apostille (Convenzione dell’Aja, 5 ottobre 1961) o legalizzazione consolare; (b) eventuale convenzione matrimoniale nella forma autentica straniera; (c) dichiarazione delle parti nell’atto circa il regime vigente. L’autocertificazione delle sole parti non è sufficiente per il corretto controllo di legalità.
La struttura dell’atto notarile: le clausole tecniche
La sezione relativa al regime patrimoniale nell’atto notarile deve contenere: (a) qualificazione soggettiva dell’acquirente con indicazione di cittadinanza, stato civile e dati del matrimonio; (b) individuazione della legge regolatrice con indicazione della norma di conflitto applicata; (c) enunciazione del contenuto del regime straniero con riferimento alla norma straniera; (d) conseguenze per l’acquisto.
Clausole per regime di comunione degli acquisti
Modulo A — applicabile a coniugi francesi, belgi, lussemburghesi, maltesi, sloveni, croati, cechi, bulgari, polacchi, romeni, ungheresi, lituani, estoni, slovacchi e, per i matrimoni dal 29 gennaio 2019, ai coniugi neerlandesi.
«La parte acquirente dichiara di essere coniugata con _______________, nato/a a _______________ il _______________, cittadino/a _______________, con matrimonio celebrato in _______________ il _______________, come risulta dall’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio rilasciato da _______________ il _______________, munito di apostille ai sensi della Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961.
Il regime patrimoniale della famiglia è regolato, ai sensi dell’art. 26 del Regolamento (UE) n. 2016/1103 del Consiglio del 24 giugno 2016 [ovvero: ai sensi dell’art. 30 della legge 31 maggio 1995, n. 218], dalla legge _______________, nella quale il regime legale in assenza di convenzione è quello della comunione degli acquisti [denominazione in lingua straniera] ai sensi degli artt. _______________ del _______________.
In forza di tale regime, il presente acquisto entra nella comunione coniugale ai sensi della predetta legge straniera, con la conseguenza che il bene immobile oggetto del presente atto è acquistato in comunione da entrambi i coniugi nella misura di un mezzo ciascuno.»
Clausole per regime di separazione pura
Modulo C — applicabile a coniugi austriaci (�ütertrennung ex §§1233 ss. ABGB), greci, ciprioti, lettoni e a tutti i coniugi che abbiano scelto convenzionalmente la separazione.
«[…] Il regime patrimoniale della famiglia è regolato dalla legge _______________, nella quale il regime legale in assenza di convenzione è quello della separazione dei beni [Gütertrennung / séparation de biens / ecc.] ai sensi degli artt. _______________ del _______________.
In forza di tale regime, l’acquirente acquista il bene immobile in piena proprietà esclusiva, senza che sorga alcuna comunione con il coniuge.»
Clausola per il regime tedesco Zugewinngemeinschaft
Modulo D — il regime tedesco merita clausola ad hoc per la natura ibrida (separazione attuale, conguaglio differito, limitazioni dispositive ex §§1365-1369 BGB).
«[…] Il regime patrimoniale della famiglia è regolato dalla legge tedesca, nella quale il regime legale in assenza di contratto matrimoniale (Ehevertrag) è quello della Zugewinngemeinschaft di cui ai §§ 1363 e ss. del Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). In forza di tale regime, durante il matrimonio i patrimoni dei coniugi restano separati: l’acquirente acquista il bene in piena proprietà esclusiva. Si precisa che il diritto tedesco (§ 1365 BGB) richiede il consenso dell’altro coniuge per la disposizione dell’intero patrimonio o di una sua parte sostanziale. Alla cessazione del matrimonio sorgerà il diritto al Zugewinnausgleich (§ 1378 BGB), di natura obbligatoria e non reale sui singoli beni.»
Clausola per regime nordico e per common law irlandese
Modulo E (regime nordico — Svezia, Finlandia, Danimarca): separazione di fatto in costanza di matrimonio con diritto al conguaglio in parti uguali alla cessazione del regime. Il coniuge acquista in piena proprietà esclusiva; il diritto del coniuge sorgerà esclusivamente alla cessazione del regime, come diritto di natura obbligatoria.
Modulo F (common law irlandese): l’ordinamento irlandese non prevede un regime patrimoniale codificato nel senso continentale; ciascun coniuge conserva la piena proprietà esclusiva dei beni acquistati a proprio nome. L’acquirente acquista pertanto il bene in piena proprietà esclusiva.
La nota di trascrizione: art. 2659 c.c. e il regime straniero
L’art. 2659, n. 1, c.c. prescrive che la nota di trascrizione indichi il regime patrimoniale delle parti coniugate. La norma si applica tanto ai regimi italiani quanto a quelli stranieri. La Cassazione (n. 368/2005) ha precisato che le indicazioni devono consentire di individuare senza equivoci gli elementi essenziali dell’atto.
Per i regimi stranieri, il notaio indicherà nel campo “regime patrimoniale” della nota: la denominazione nella lingua originale, seguita dalla traduzione e dal riferimento alla norma straniera. Esempi: coniuge francese sotto regime legale → “comunione degli acquisti (communauté réduite aux acquêts ex artt. 1400 ss. Code civil français)”; coniuge tedesco → “separazione dei beni con conguaglio differito (Zugewinngemeinschaft ex § 1363 BGB)”; coniuge austriaco → “separazione dei beni (Gütertrennung ex §§ 1233 ss. ABGB)”; coniuge irlandese → “ordinamento common law irlandese — proprietà esclusiva”.
La corretta compilazione della nota costituisce il presidio di pubblicità che legittima l’opponibilità del regime straniero ai successivi aventi causa e creditori (art. 30, co. 3, L. 218/1995). Qualora il regime straniero preveda la comunione degli acquisti, la trascrizione dovrà dare atto della comproprietà del coniuge non intervenuto, indicando entrambi i coniugi come acquirenti nella nota.
Casistica applicativa: schede operative per paese
| Paese | Regime | Acquisto in Italia | Nota trascrizione |
|---|---|---|---|
| 🇫🇷 Francia | Communauté acquêts | Comunione 50/50 | communauté réduite aux acquêts ex art. 1401 Code civil |
| 🇩🇪 Germania | Zugewinngemeinschaft | Proprietà esclusiva | Zugewinngemeinschaft ex § 1363 BGB — sep. con conguaglio diff. |
| 🇪🇸 Spagna | Gananciales / Separazione (Cat.) | Comunione o esclusiva | Indicare vecindad civil + regime applicabile |
| 🇦🇹 Austria | Gütertrennung | Proprietà esclusiva | Gütertrennung ex §§ 1233 ss. ABGB — separazione dei beni |
| 🇳🇱 Paesi Bassi | Comunione limitata / universale | Comunione | Indicare data matrimonio (pre/post 1° gen. 2018) |
| 🇵🇱 Polonia | Wspólność majątkowa | Comunione | wspólność majątkowa ex artt. 31 ss. KRiO |
| 🇮🇪 Irlanda | Nessun regime codificato | Proprietà esclusiva | ordinamento common law irlandese — proprietà esclusiva |
La scelta convenzionale della legge italiana
Qualora i coniugi stranieri intendano assoggettare il proprio regime patrimoniale alla legge italiana, possono ricorrere alla professio iuris di cui all’art. 22 del Reg. 2016/1103 (matrimoni dal 29 gennaio 2019) o all’art. 30, comma 2, L. 218/1995 (matrimoni anteriori). La scelta è possibile solo se almeno uno dei coniugi è cittadino italiano o risiede in Italia. Modulo G: la clausola dovrà indicare la norma di conflitto applicata, la scelta della legge italiana, il regime prescelto (comunione legale o separazione dei beni) e la forma dell’atto notarile, con sottoscrizione di entrambi i coniugi.
Il sistema tavolare: profili specifici
Nelle province di Trento, Bolzano, Gorizia, Trieste e nelle altre zone soggette al sistema tavolare (R.D. 28 marzo 1929, n. 499), il regime patrimoniale dei coniugi acquirenti deve essere indicato nella domanda di intavolazione e i beni vengono iscritti nei libri fondiari con indicazione della titolarità in comunione, se pertinente. Il notaio dovrà seguire le istruzioni degli uffici tavolari competenti per la corretta iscrizione del regime straniero.
Considerazioni conclusive
Il trattamento notarile del regime patrimoniale straniero negli atti di acquisto immobiliare è governato da tre principi guida. (i) Il primato della documentazione sull’autocertificazione: il regime patrimoniale straniero deve essere comprovato da documentazione di stato civile autentica. (ii) La corretta enunciazione del regime nell’atto: la clausola deve identificare la norma di conflitto applicata, la legge sostanziale designata, la denominazione del regime nella lingua originale, le conseguenze per la titolarità e le eventuali limitazioni dispositive. (iii) La pubblicità come presidio di opponibilità: la corretta indicazione nella nota di trascrizione ex art. 2659, n. 1, c.c. non è un mero adempimento formale, ma il meccanismo che assicura l’opponibilità ai terzi del regime straniero in adempimento dell’art. 30, comma 3, L. 218/1995.
Riferimenti normativi e bibliografici
Normativa italiana: L. 31 maggio 1995, n. 218, artt. 13, 29, 30; c.c. art. 2659; L. n. 52/1985; D.P.R. n. 396/2000 art. 19; R.D. n. 499/1929 (sistema tavolare); c.c. artt. 177–230.
Normativa europea e straniera: Reg. (UE) 2016/1103, artt. 20-26; Convenzione dell’Aja 5 ottobre 1961; Code civil français artt. 1387–1441; BGB §§ 1363–1378, 1365-1369; ABGB §§ 1233–1237; Codi civil de Catalunya artt. 232-1 ss.; Äktenskapsbalk 1987:230; Family Law (Divorce) Act 1996 (Irlanda).
Studi CNN: Esempi e casi pratici in materia di opponibilità ai terzi del regime patrimoniale tra coniugi regolato da legge straniera con riferimento ai diritti reali immobiliari, CNN, elibrary.fondazionenotariato.it; Le convenzioni matrimoniali provenienti dall’estero, elibrary.fondazionenotariato.it; D. BOGGIALI – A. RUOTOLO, CNN Notizie, 18 gennaio 2019; F. MECENATE, Studio n. 04-2025/C, CNN Notizie n. 131, 14 luglio 2025.
Fonti istituzionali: Portale europeo della giustizia elettronica (e-justice.europa.eu); Consiglio dei Notariati dell’Unione Europea (coupleseurope.eu); Agenzia delle Entrate, Uffici dei Registri Immobiliari; Cass. n. 368/2005 (nota di trascrizione).
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