Successione UE e immobili in Italia · Il quadro generale — Parte 1/8

📚 Questa è la Parte 1 di 8 della serie «Successione UE e immobili in Italia». Il presente articolo è il quadro generale (pillar) cui rinviano i sette episodi monografici dedicati ai singoli ordinamenti nazionali.

Abstract

Abstract. Il trasferimento a titolo oneroso di un immobile situato in Italia caduto nella successione di un cittadino straniero pone al notaio rogante un problema di sicurezza dell’acquisto che precede ogni valutazione sostanziale: stabilire se chi dispone del bene sia effettivamente erede e in forza di quale titolo — legge, testamento o contratto successorio. Il Regolamento (UE) n. 650/2012 ha unificato i criteri di collegamento e introdotto il Certificato Successorio Europeo, ma ha lasciato alla lex rei sitae la disciplina della circolazione immobiliare e dell’opponibilità ai terzi. La trattazione ricostruisce il quadro sistematico entro cui si colloca l’intera serie sulla successione UE e immobili in Italia: l’individuazione della legge applicabile, l’accertamento della qualità di erede e la disciplina dell’acquisto dall’erede apparente (art. 534 c.c.), il valore probatorio e i limiti del Certificato Successorio Europeo, la trascrizione del titolo ereditario estero nei registri immobiliari italiani e, infine, il regime di opponibilità delle tutele successorie straniere all’acquirente. L’analisi tiene conto delle più recenti evoluzioni, dalla riforma dell’azione di restituzione (L. n. 182/2025) all’orientamento sovranazionale sulla natura non inderogabile della legittima.

Il Regolamento (UE) n. 650/2012: ambito di applicazione e criteri di collegamento

Le successioni che presentano elementi di internazionalità — un de cuius con cittadinanza straniera, beni dislocati in più Stati, eredi residenti all’estero — sono governate, per le aperture successorie a decorrere dal 17 agosto 2015, dal Regolamento (UE) n. 650/2012. La sua portata è universale: la legge da esso designata si applica anche quando sia quella di uno Stato terzo (art. 20). Il Regolamento vincola tutti gli Stati membri dell’Unione ad eccezione della Danimarca e dell’Irlanda, che non vi hanno aderito. Per quanto qui rileva, esso poggia su due pilastri: il principio dell’unità della successione — un’unica legge regola l’intero fenomeno successorio, mobiliare e immobiliare — e la tendenziale coincidenza tra forum e ius, poiché i medesimi criteri orientano competenza giurisdizionale (art. 4) e legge applicabile (art. 21).

La residenza abituale come criterio generale

Il criterio di collegamento generale è la residenza abituale del defunto al momento della morte (art. 21, paragrafo 1). Si tratta di un criterio di fatto, da individuare valutando l’insieme delle circostanze della vita del de cuius negli anni precedenti il decesso e al momento di esso: durata e regolarità del soggiorno, condizioni e ragioni dello stesso, centro permanente degli interessi (considerando 23 e 24). La Corte di giustizia, nella causa C-80/19, ha precisato che la residenza abituale deve essere individuata in un solo Stato, anche quando il defunto avesse legami significativi con più ordinamenti, dovendo l’autorità procedente compiere una valutazione globale della situazione. Una clausola d’eccezione consente, in via residuale, di applicare la legge dello Stato con cui il de cuius presentava un collegamento manifestamente più stretto (art. 21, paragrafo 2): ipotesi marginale, ma idonea a riaprire l’indagine quando il trasferimento di residenza sia avvenuto poco prima della morte.

La professio iuris e la scelta della legge nazionale

Accanto al criterio oggettivo, l’art. 22 riconosce al disponente la facoltà di scegliere, quale legge regolatrice dell’intera successione, quella dello Stato di cui possiede la cittadinanza al momento della scelta o della morte (professio iuris od optio iuris). Per l’ordinamento italiano la scelta riveste forma testamentaria, espressa o desumibile in modo non equivoco dalle clausole di una disposizione a causa di morte, ed è come tale revocabile (art. 22, paragrafi 1 e 2). La professio iuris è uno strumento di pianificazione di primaria importanza per il de cuius straniero che intenda mantenere fermo l’assetto del proprio ordinamento d’origine; ma rileva anche, in senso speculare, per un effetto che la presente serie pone costantemente in evidenza. Qualora la scelta cada sulla legge italiana, la lex successionis è quella interna, con la conseguenza che la tutela reale del legittimario (artt. 536 ss., 561 e 563 c.c.) trova applicazione piena: l’analisi di opponibilità che occupa la sezione conclusiva di ciascun articolo si ribalta integralmente.

Il coordinamento con la legge italiana di diritto internazionale privato

Per le successioni aperte dal 17 agosto 2015 il Regolamento prevale, quale fonte di applicazione universale, sulle norme di conflitto interne. Gli artt. 46-50 della L. n. 218/1995 — che ancoravano la successione alla legge nazionale del de cuius al momento della morte, salva la scelta della legge di residenza — conservano una rilevanza residuale, segnatamente per le successioni anteriori e per i profili estranei all’ambito materiale del Regolamento. Resta peraltro centrale, nell’attività di qualificazione, l’insegnamento delle Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., 5 febbraio 2021, n. 2867): le questioni che presentano elementi di estraneità vanno qualificate secondo i canoni dell’ordinamento italiano, cui appartengono le norme di conflitto; e, quando la legge straniera richiamata operi un rinvio indietro alla legge italiana per i beni immobili, può determinarsi la formazione di due distinte masse ereditarie, ciascuna soggetta alle proprie regole di vocazione, delazione, validità ed efficacia del titolo, individuazione degli eredi, quote, accettazione, pubblicità e tutela dei legittimari.

La qualità di erede come questione pregiudiziale e l’acquisto dall’erede apparente

Individuata la legge applicabile, il notaio chiamato a ricevere l’atto di alienazione di un immobile in Italia affronta una questione che precede, sul piano logico, ogni valutazione relativa alle quote o ai diritti dei congiunti: stabilire se chi si presenta come erede e dispone del bene rivesta effettivamente tale qualità, e in forza di quale titolo. È il problema dell’acquisto dall’erede apparente, che nel sistema italiano trova la propria disciplina cardine nell’art. 534 c.c. e nel coordinamento con la pubblicità immobiliare. La sicurezza dell’acquisto si gioca, in prima battuta, su questo accertamento, e solo in via successiva sulla tutela dei legittimari.

L’accertamento della qualità di erede del de cuius straniero

La prova della qualità di erede non può essere desunta dalla dichiarazione di successione, che assolve a una funzione esclusivamente fiscale e non attribuisce ne dimostra la titolarità della posizione successoria. Il documento idoneo a legittimare l’erede è il Certificato Successorio Europeo ovvero l’equivalente atto nazionale rilasciato secondo la lex successionis (Erbschein tedesco, acte de notoriété francese, declaración de herederos spagnola, verklaring van erfrecht olandese), oggetto di trattazione nei singoli articoli della serie. L’accertamento impone, inoltre, di verificare se esistano disposizioni a causa di morte: a tal fine è essenziale l’interrogazione del registro testamentario centrale dello Stato di cittadinanza o di residenza del de cuius, agevolata dalla rete europea dei registri testamentari (ENRWA) e dal sistema di interconnessione fondato sulla Convenzione di Basilea del 16 maggio 1972 sull’istituzione di un sistema di registrazione dei testamenti. Il corretto deposito del documento estero presso il notaio completa, sul piano formale, la fase di legittimazione.

Legge, testamento o contratto successorio: la base della vocazione e la sua stabilità

La base della vocazione condiziona il grado di stabilità del titolo e, con esso, l’esposizione dell’acquirente al rischio. La vocazione legale (in difetto di disposizioni) è la più vulnerabile: l’emersione successiva di un testamento può privare di fondamento la qualità di erede sulla cui apparenza il terzo ha fatto affidamento. La vocazione testamentaria resta esposta al rischio di un testamento posteriore che revochi o modifichi il precedente. La vocazione da contratto successorio presenta, al contrario, un profilo di maggiore solidità: in numerosi ordinamenti il patto successorio vincola il disponente e prevale sulle disposizioni testamentarie posteriori con esso incompatibili — il diritto tedesco, ad esempio, rende inefficace, ai sensi del § 2289 BGB, il testamento successivo lesivo dell’istituito contrattuale, profilo sviluppato nella parte dedicata alla Germania. Ne deriva un dato controintuitivo, di sicuro interesse pratico: il contratto successorio può offrire all’acquirente una garanzia di stabilità superiore a quella propria della successione testamentaria o legale.

L’art. 534 c.c. e la funzione della pubblicità immobiliare

L’art. 534 c.c. fa salvi i diritti acquistati a titolo oneroso dai terzi che provino di avere contrattato in buona fede con l’erede apparente (comma 2). La disposizione presenta, rispetto alla regola generale dell’art. 1147 c.c., una specialità che merita evidenza: la buona fede non è qui presunta, ma deve essere provata dal terzo, dovendo egli dimostrare di avere ignorato senza colpa la reale situazione successoria. Per i beni immobili, peraltro, la buona fede non basta: il comma 3 subordina la salvezza dell’acquisto alla condizione che tanto l’acquisto a titolo di erede quanto l’acquisto dall’erede apparente siano stati trascritti anteriormente alla trascrizione dell’acquisto dell’erede o legatario vero, ovvero della domanda giudiziale proposta contro l’erede apparente. È la pubblicità immobiliare, dunque, e non la sola buona fede, a presidiare la stabilità del rogito. Ne discende l’importanza di trascrivere l’accettazione dell’eredità, anche tacita (art. 2648 c.c.), e il completamento offerto dall’art. 2652, n. 7, c.c., che rende inopponibile al terzo di buona fede la sentenza la quale accolga, oltre il termine di cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto, la domanda con cui si contesta il fondamento dell’acquisto a causa di morte.

Il Certificato Successorio Europeo: natura, efficacia probatoria e limiti

Tra le innovazioni di maggior rilievo introdotte dal Regolamento si colloca il Certificato Successorio Europeo (CSE), disciplinato dagli artt. 62-73. Esso costituisce lo strumento privilegiato attraverso cui eredi, legatari, esecutori testamentari e amministratori dell’eredità possono far valere la propria posizione in uno Stato membro diverso da quello di rilascio.

Funzione e natura del Certificato Successorio Europeo

Il CSE è destinato a essere utilizzato dagli aventi diritto per dimostrare, in un altro Stato membro, la qualità e i poteri loro spettanti (art. 63). Circola senza necessità di alcun procedimento di riconoscimento o di exequatur e produce i propri effetti in tutti gli Stati membri. Il ricorso al Certificato non è obbligatorio: esso non sostituisce i documenti interni utilizzati a fini analoghi nei singoli ordinamenti, con i quali concorre. Per l’acquisto di un immobile in Italia, il CSE rappresenta il titolo di legittimazione di elezione, in quanto redatto secondo un modello uniforme e dotato di un’efficacia che il Regolamento conforma direttamente: una ricognizione di carattere generale sul Certificato Successorio Europeo come strumento per gestire un’eredità transfrontaliera è disponibile in un precedente contributo.

La presunzione di esattezza e la tutela dell’acquirente

L’art. 69 conferisce al Certificato un’efficacia probatoria qualificata: si presume che esso dimostri con esattezza gli elementi accertati in base alla legge applicabile alla successione, e che la persona indicata come erede, legatario, esecutore o amministratore rivesta tale qualità o sia titolare dei poteri ivi enunciati. Soprattutto, il paragrafo 3 dell’art. 69 protegge il terzo che, in base alle informazioni del Certificato, effettua pagamenti o consegna beni alla persona ivi legittimata; e il paragrafo 4 tutela chi acquista beni successori da tale persona, salvo che agisca in mala fede o per colpa grave. È in questo punto che il diritto dell’Unione e l’ordinamento interno si saldano: la presunzione di esattezza del CSE costituisce l’ancoraggio probatorio della buona fede richiesta dall’art. 534 c.c., consentendo al terzo acquirente di un immobile in Italia di dimostrare di avere fatto incolpevole affidamento sulla qualità di erede del proprio dante causa.

I limiti del Certificato e il rapporto con i documenti nazionali

L’efficacia del CSE incontra limiti precisi. Esso opera nell’ambito della lex successionis e non si estende ai profili che il Regolamento esclude dal proprio campo di applicazione: in particolare, non incide sulla natura dei diritti reali né sui requisiti e sugli effetti dell’iscrizione nei registri immobiliari, rimessi alla legge dello Stato in cui il bene è situato. Il Certificato, inoltre, non costituisce titolo esecutivo e la sua attestazione non è incontrovertibile, potendo essere rettificato, modificato o revocato dall’autorità di rilascio, oltre che sospeso nei propri effetti. Resta fermo, infine, che il CSE non sostituisce la dichiarazione di successione, adempimento di natura tributaria autonomo rispetto alla legittimazione successoria. Indicazioni di taglio operativo sull’uso degli atti esteri nella circolazione immobiliare emergono anche dalla casistica dell’acquisto di un immobile da fondazione di diritto tedesco. Ulteriori chiarimenti istituzionali sono reperibili sul portale europeo della giustizia elettronica.

La trascrizione del titolo ereditario estero nei registri immobiliari italiani

Se la legge applicabile alla successione regola la devoluzione del bene e l’individuazione dei suoi titolari, la circolazione dell’immobile e la sua opponibilità ai terzi restano governate dalla legge dello Stato in cui esso è situato. Per l’immobile sito in Italia opera dunque la lex rei sitae, con il sistema della trascrizione di cui agli artt. 2643 ss. c.c.

L’esclusione della pubblicità immobiliare dall’ambito del Regolamento

Il Regolamento esclude espressamente dal proprio campo di applicazione la natura dei diritti reali [art. 1, paragrafo 2, lettera k)] e qualsiasi iscrizione in un registro di diritti su beni immobili o mobili, compresi i requisiti legali relativi a tale iscrizione e gli effetti dell’iscrizione o della sua mancanza [lettera l)]. La scelta riflette il rispetto del principio del numerus clausus dei diritti reali, ritenuto dagli Stati membri di rilevanza fondamentale (considerando 15): nessuno Stato è tenuto a riconoscere sul bene sito nel proprio territorio un diritto reale ignoto al proprio ordinamento. Spetta alla legge dello Stato in cui è tenuto il registro determinare le condizioni e le modalità dell’iscrizione, nonché le autorità competenti a verificarne i presupposti (considerando 18). Per l’Italia, ciò significa che le formalità pubblicitarie, gli effetti della trascrizione e il regime di opponibilità restano integralmente disciplinati dal codice civile.

L’adattamento dei diritti reali e l’insegnamento della sentenza Kubicka

Per evitare che l’esclusione si traduca in un ostacolo alla circolazione dei diritti acquisiti per successione secondo una legge straniera, l’art. 31 prevede un meccanismo di adattamento: il diritto reale ignoto va ricondotto al diritto reale equivalente più prossimo previsto dalla legge dello Stato in cui il bene è situato, tenendo conto degli obiettivi e degli interessi perseguiti dal diritto straniero e dei suoi effetti (considerando 16 e 17). I confini tra lex successionis e lex rei sitae sono stati delineati dalla Corte di giustizia nella sentenza 12 ottobre 2017, causa C-218/16 (Kubicka): le lettere k) e l) dell’art. 1, paragrafo 2, non consentono allo Stato di situazione del bene di negare gli effetti reali di un legato per rivendicazione (legatum per vindicationem) previsto dalla legge successoria scelta, anche quando l’istituto sia ad esso sconosciuto; la legge sui registri immobiliari governa unicamente le modalità con cui dimostrare gli effetti dell’acquisto, non l’acquisto in sé. La pronuncia conferma la ripartizione che attraversa l’intera serie: la legge successoria stabilisce chi acquista e a quale titolo, la lex rei sitae le forme e gli effetti della pubblicità.

La trascrizione dell’acquisto mortis causa e il principio di continuità

Sul piano operativo, il titolo successorio estero — anzitutto il CSE — costituisce la base per le formalità nei registri immobiliari italiani. La trascrizione degli acquisti a causa di morte e dell’accettazione di eredità (art. 2648 c.c.) e il principio di continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.) impongono che le iscrizioni si succedano senza soluzione di continuità a partire da un titolo trascritto in capo al dante causa: in difetto, le successive trascrizioni non producono effetto fino a che non sia trascritto l’atto anteriore. La regolare trascrizione del titolo ereditario, oltre a dare continuità alla catena, è il presupposto perché operi, a tutela dell’acquirente, il meccanismo dell’art. 534, comma 3, c.c. esaminato in precedenza.

Le macro-questioni trasversali della serie

Tre nodi sostanziali, dopo la pregiudiziale verifica della qualità di erede, attraversano ciascun articolo monografico e ne orientano l’analisi comparata: l’ordine della successione legale, l’ammissibilità del patto successorio e la natura della tutela dei legittimari. La loro fisionomia muta da un ordinamento all’altro, ed è proprio questa variabilità a imporre, di volta in volta, accertamenti differenziati.

La successione legale e l’ordine degli eredi

In difetto di valida disposizione, la devoluzione segue l’ordine legale fissato dalla lex successionis, che identifica le categorie di successibili e le rispettive quote. Tali ordini divergono sensibilmente: cambiano la posizione del coniuge superstite, il concorso con i discendenti e gli ascendenti, il rilievo della famiglia di fatto. Per il notaio rogante l’individuazione esatta dei successibili secondo la legge straniera è condizione per accertare la titolarità del bene in capo al disponente. Sul versante interno, la distinzione tra successione legittima e successione necessaria costituisce la cornice concettuale entro cui leggere gli ordini stranieri, ricostruiti Stato per Stato nei singoli articoli.

Il patto successorio tra divieto interno e ammissibilità estera

L’ordinamento italiano vieta i patti successori (art. 458 c.c.), istitutivi, dispositivi e rinunciativi. Numerosi ordinamenti stranieri, al contrario, ammettono e disciplinano il contratto ereditario quale strumento ordinario di pianificazione: si pensi all’Erbvertrag tedesco e austriaco o al pacte successoral francese. Il Regolamento riconosce la categoria del patto successorio e ne definisce la nozione e la legge regolatrice; la Corte di giustizia, nella causa C-277/20, ha ricondotto al patto successorio il contratto con cui si dispone il trasferimento della proprietà per il tempo della morte. L’orientamento prevalente esclude che il divieto interno integri un principio di ordine pubblico internazionale idoneo a impedire il riconoscimento in Italia degli effetti di un patto successorio validamente concluso all’estero: il che assume rilievo diretto sul versante della sicurezza dell’acquisto, poiché il patto successorio può costituire una base della vocazione particolarmente stabile.

La tutela dei legittimari tra diritto reale e diritto di credito

Il punto di maggiore divaricazione concerne la tutela dei congiunti più stretti. Gli ordinamenti si distribuiscono lungo uno spettro: da sistemi che, come quello italiano, conferiscono al legittimario una tutela tendenzialmente reale, azionabile mediante riduzione e — entro i limiti che si diranno — restituzione; a sistemi in cui la protezione si traduce in un mero diritto di credito di valore nei confronti dell’eredità (è il caso del Pflichtteil tedesco e austriaco e della legítimaire aanspraak olandese); fino a ordinamenti che non conoscono alcuna riserva. La natura — reale od obbligatoria — della tutela è decisiva ai fini dell’opponibilità all’acquirente dell’immobile, ma costituisce uno soltanto dei nodi dell’analisi: la sua collocazione corretta è a valle dell’accertamento della qualità di erede, non a monte.

L’opponibilità delle tutele successorie straniere all’acquirente dell’immobile in Italia

La sezione conclusiva di ciascun articolo della serie ricompone l’intera analisi del rischio sotto un’unica lente: stabilire se, e a quali condizioni, le norme di tutela proprie dell’ordinamento del de cuius siano opponibili al terzo che acquista a titolo oneroso l’immobile situato in Italia. La risposta poggia sulla distinzione tra ciò che governa la sostanza della tutela e ciò che ne governa l’opponibilità.

La sostanza della tutela: la lex successionis

La legge applicabile alla successione determina l’esistenza, l’ammontare e la natura della protezione dei congiunti. L’art. 23, paragrafo 2, riconduce alla lex successionis, fra l’altro, la quota disponibile, le quote di legittima e le altre restrizioni alla libertà di disporre, nonché le pretese che i prossimi congiunti possono vantare nei confronti dell’eredità o degli eredi [lettere h) e i)]. È la lex successionis, dunque, a dire se il riservatario sia tutelato e in quale misura, e — dato qui decisivo — se la sua posizione abbia natura reale, idonea ad aggredire il bene, ovvero meramente obbligatoria, circoscritta a una pretesa di valore. Ma la lex successionis si arresta a questa soglia: essa non stabilisce se quella tutela raggiunga l’immobile italiano nelle mani del terzo.

L’opponibilità: la lex rei sitae italiana

Quanto all’opponibilità, riprende vigore la legge italiana di situazione del bene. Esclusi dal Regolamento la natura dei diritti reali e gli effetti dell’iscrizione [art. 1, paragrafo 2, lettere k) e l)], operano gli artt. 2643, 2644, 2650 e 2652 c.c. e il regime sostanziale della riduzione e della restituzione. Due assi vanno tenuti distinti. Il primo concerne la contestazione del fondamento dell’acquisto a causa di morte — segnatamente l’ipotesi dell’erede apparente — ed è presidiato dal coordinamento tra l’art. 534 c.c. e l’art. 2652, n. 7, c.c., con il termine quinquennale dalla trascrizione dell’acquisto oltre il quale la sentenza non pregiudica il terzo di buona fede che abbia anteriormente trascritto. Il secondo concerne la lesione di legittima, oggetto dell’azione di riduzione e, in passato, dell’azione di restituzione esercitabile anche nei confronti dei terzi acquirenti.

Proprio su quest’ultimo asse è intervenuta una riforma di portata sistematica: la L. 2 dicembre 2025, n. 182, che con l’art. 44 ha riscritto gli artt. 561, 562 e 563 c.c. e modificato l’art. 2652 c.c. Nel nuovo assetto, l’accoglimento dell’azione di riduzione non pregiudica più i diritti del terzo che abbia acquistato a titolo oneroso l’immobile di provenienza donativa: viene meno la restituzione in natura nei confronti del terzo, sostituita da un’obbligazione di compensazione in denaro gravante sul donatario. La tutela del legittimario si trasferisce così dal piano reale a quello obbligatorio, con un rafforzamento dell’affidamento dell’acquirente e della commerciabilità dei beni di provenienza donativa; per le disposizioni testamentarie lesive il termine di trascrizione della domanda di riduzione è stato inoltre ridotto, mentre l’art. 44, comma 2, detta la disciplina transitoria. La direzione della riforma converge con il filo conduttore della serie: l’ordinamento italiano protegge in misura crescente il terzo acquirente a titolo oneroso dell’immobile.

Il filtro dell’ordine pubblico internazionale

L’art. 35 del Regolamento consente di disapplicare la disposizione della legge straniera la cui applicazione risulti manifestamente incompatibile con l’ordine pubblico del foro, ma solo in circostanze eccezionali e senza che la disapplicazione possa fondarsi su valutazioni discriminatorie (considerando 58). Sulla riconducibilità della legittima all’ordine pubblico internazionale l’orientamento prevalente è negativo: già Cass. n. 5832/1996 ne aveva affermato l’estraneità ai principi di ordine pubblico, valorizzando la circostanza che l’art. 42 della Costituzione menzioni la sola successione legittima e testamentaria, sicché la quota di riserva è rimessa alla discrezionalità del legislatore ordinario; nel medesimo senso la Corte europea dei diritti dell’uomo (caso Jarre c. Francia, 15 febbraio 2024) ha escluso che il diritto alla legittima costituisca un diritto fondamentale internazionalmente tutelato. Ne deriva la conseguenza pratica decisiva: una legge straniera che protegga il riservatario soltanto come creditore, o che non lo protegga affatto, prevale, e il legittimario non può convertire la propria tutela in quella reale italiana per aggredire il bene. Diverso è l’approccio dell’ordinamento francese, che con la L. n. 2021-1109 ha introdotto, all’art. 913, comma 3, del Code civil, un droit de prélèvement compensatoire sui beni situati in Francia a favore dei figli pretermessi da una legge straniera priva di meccanismo riservatario: una soluzione di diritto interno, di cui si darà conto nell’articolo dedicato alla Francia, che non muta il quadro italiano.

La posizione dell’acquirente e l’irrilevanza della sua cittadinanza

La cittadinanza del terzo acquirente non è, in alcun caso, un criterio di collegamento. Essa non sposta la legge applicabile alla vendita — sempre la lex rei sitae italiana — né la lex successionis, e non muta la natura, reale od obbligatoria, della tutela del legittimario o il regime di opponibilità. Sotto questo profilo l’acquirente cittadino italiano, l’acquirente di nazionalità diversa da quella del de cuius e l’acquirente che ne condivida la cittadinanza ricevono identico trattamento. La cittadinanza può rilevare unicamente in fatto, sul terreno della buona fede ai sensi degli artt. 534 e 1147 c.c. e della tutela rafforzata dall’art. 69 del Regolamento: l’acquirente che, per la propria prossimità all’ordinamento del de cuius, fosse in concreto a conoscenza — o non potesse incolpevolmente ignorare — l’esistenza di un patto successorio, di una pretesa di legittima o della necessità di interrogare il registro testamentario nazionale, potrebbe vedersi opporre uno standard più esigente di diligenza. Si tratta, peraltro, di un apprezzamento di fatto sulla colpa grave, mai di una presunzione automatica: nessuna regola fa della comune cittadinanza un indizio di mala fede, e il principio unionale di non discriminazione osta a un trattamento deteriore fondato sulla sola nazionalità. La conseguenza operativa è univoca: gli accertamenti restano i medesimi a prescindere dalla cittadinanza del compratore, ma vanno documentati con cura tanto maggiore quando l’acquirente sia compatriota del de cuius, così da convertire un dato potenzialmente sfavorevole in prova dell’assenza di colpa grave.

Mappa della serie

La serie “Successione UE e immobili in Italia” si articola in otto parti autonome e fra loro interconnesse. Il presente quadro generale costituisce l’articolo-pilastro cui rinviano i sette episodi monografici, ciascuno dedicato a uno o più ordinamenti e organizzato secondo una sequenza uniforme: inquadramento del sistema nazionale, criteri di collegamento, successione legale, patto successorio, tutela dei legittimari, documento di legittimazione, accertamenti del notaio, tavola sinottica con l’Italia, caso pratico e analisi dell’opponibilità all’acquirente.

Gli articoli vengono pubblicati in sequenza; i rimandi interni ai singoli episodi diverranno attivi con la rispettiva uscita. La trattazione prosegue con la Germania, la Francia e la Spagna, la Svizzera (prototipo Paese extra-UE), e per concludere la tavola comparativa e la checklist notarile della parte conclusiva.

Considerazioni conclusive

L’alienazione di un immobile situato in Italia caduto nella successione di un cittadino straniero è operazione sicura a condizione che il notaio rogante percorra, nell’ordine, una sequenza di accertamenti che muove dalla qualità di erede e dalla base della vocazione, prosegue con la stabilità del titolo e si chiude con la natura della tutela dei legittimari. Il Regolamento (UE) n. 650/2012 fornisce i criteri per individuare la legge applicabile e, con il Certificato Successorio Europeo, uno strumento di legittimazione dall’efficacia probatoria qualificata; la lex rei sitae italiana governa la circolazione e l’opponibilità, in un quadro che la riforma del 2025 ha reso più favorevole all’affidamento del terzo acquirente.

Restano aperte questioni di rilievo. L’ordine pubblico internazionale è nozione in evoluzione, e il confine tra tutela non inderogabile della legittima e ipotesi-limite di applicazione concreta di una legge straniera incompatibile con i principi essenziali del foro richiede una valutazione caso per caso. La giurisprudenza europea continua a precisare i confini tra lex successionis e lex rei sitae. Sul piano de iure condendo, sarebbe auspicabile un coordinamento più stretto tra l’efficacia del Certificato Successorio Europeo e le esigenze della pubblicità immobiliare interna, così da ridurre i margini di incertezza nell’iscrizione del titolo ereditario estero. In questo contesto, la diligenza dell’istruttoria notarile — e la sua puntuale verbalizzazione — resta il presidio più efficace della sicurezza dell’acquisto.

Riferimenti normativi e bibliografici

• Regolamento (UE) n. 650/2012 (in particolare artt. 1, 4, 20, 21, 22, 23, 31, 35, 62-69; considerando 15-18, 23-24, 58).
• Legge 31 maggio 1995, n. 218, artt. 46-50.
• Codice civile, artt. 456-459, 533-535, 536 ss., 553 ss., 561-563, 1147, 2643-2644, 2648, 2650, 2652.
• Legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44 (riforma dell’azione di riduzione e restituzione).
• Code civil francese, art. 913, comma 3 (L. n. 2021-1109 del 24 agosto 2021); § 2289 BGB.
• Corte di giustizia UE: 12 ottobre 2017, C-218/16 (Kubicka); 16 luglio 2020, C-80/19; 9 settembre 2021, C-277/20.
• Corte di cassazione, Sez. Un., 5 febbraio 2021, n. 2867; Cass. n. 5832/1996.
• Corte europea dei diritti dell’uomo, Jarre c. Francia, 15 febbraio 2024.
• Studi del Consiglio Nazionale del Notariato sul Regolamento n. 650/2012 e sulla circolazione dei beni ereditari; contributi dottrinali reperibili su elibrary.fondazionenotariato.it.

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