Cittadino svizzero in regime di partecipazione agli acquisti: acquisto immobiliare in Italia

Abstract

Il regime legale ordinario svizzero della Errungenschaftsbeteiligung — partecipazione agli acquisti (artt. 181 e 196 ss. del Codice civile svizzero, CCS) — è, sotto il profilo strutturale, un regime a separazione corrente con conguaglio differito alla cessazione: durante il matrimonio ciascun coniuge è esclusivo titolare dei propri beni ed esercita su di essi pieni poteri di disposizione; la partecipazione dell’altro sorge solo al momento dello scioglimento del regime. Ne discende che l’acquisto immobiliare compiuto in Italia da un solo coniuge svizzero in costanza di matrimonio è atto di disposizione pienamente valido ed efficace nell’ordinamento italiano, e il bene entra nel patrimonio personale dell’acquirente senza cadere automaticamente in comunione. La determinazione della legge regolatrice del regime mediante le norme di conflitto della L. n. 218/1995 o del Reg. UE n. 1103/2016, l’esatta formulazione della nota di trascrizione ex art. 2659 c.c. e la necessità o meno dell’intervento del coniuge nella futura vendita sono i tre nodi tecnici che il presente studio affronta sistematicamente, proponendo altresì clausole redazionali in stile notarile.

1. Il regime di partecipazione agli acquisti nel diritto svizzero: struttura e distinzione dalla comunione differita

1.1. Il quadro normativo del CCS

Il Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (CCS), nella versione risultante dalla riforma del diritto di famiglia del 1988 (entrata in vigore il 1° gennaio 1988), disciplina il regime legale ordinario agli artt. 181 e 196–220 CCS. Ai sensi dell’art. 181 CCS, in mancanza di convenzione matrimoniale i coniugi sono soggetti ipso iure al regime della partecipazione agli acquisti. La struttura patrimoniale del regime si fonda sulla distinzione tra due masse per ciascun coniuge: gli acquisti (Errungenschaft, artt. 197–199 CCS) — beni acquisiti a titolo oneroso durante il regime — e i beni propri (Eigengut, artt. 198–199 CCS) — beni di uso strettamente personale, prematrimoniali o acquisiti a titolo gratuito e loro sostitutivi.

Ciò che distingue radicalmente questo regime dalla comunione legale italiana (artt. 177 ss. c.c.) è il principio sancito dall’art. 201 CCS: ciascun coniuge amministra, gode e dispone dei propri acquisti e dei propri beni propri nei limiti della legge. Non esiste, in costanza di regime, alcuna massa comune: la partecipazione del coniuge non acquirente si configura unicamente come diritto di credito al conguaglio (Ausgleichsforderung) all’atto della liquidazione, che si apre alla cessazione del regime (art. 204 CCS: morte, divorzio, cambiamento convenzionale o giudiziale).

1.2. Distinzione dalla comunione differita italiana e dalla Zugewinngemeinschaft tedesca

Lo Studio CNN n. 04-2025/C (Mecenate, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 15 gennaio 2025) ha richiamato in termini comparatistici che la Errungenschaftsbeteiligung svizzera è strutturalmente assimilabile alla Zugewinngemeinschaft di diritto tedesco (§ 1363 BGB): entrambi i regimi generano, durante il matrimonio, una situazione di fatto separatista e, alla cessazione, un diritto al conguaglio pecuniario pari alla metà della differenza tra gli incrementi patrimoniali dei coniugi. Il regime differisce quindi profondamente dalla comunione de residuo italiana convenzionale, che realizza un trasferimento reale — e non meramente obbligatorio — dei beni alla cessazione del regime. La partecipazione agli acquisti svizzera non genera in nessun momento diritti reali sull’immobile acquistato dall’altro coniuge: il coniuge non acquirente ha solo un credito pecuniario al momento della liquidazione.

2. Determinazione della legge applicabile al regime matrimoniale

2.1. Matrimoni anteriori al 29 gennaio 2019: legge n. 218/1995

Per i matrimoni celebrati anteriormente al 29 gennaio 2019, la legge regolatrice dei rapporti patrimoniali tra coniugi è determinata dall’art. 30 della L. 31 maggio 1995, n. 218, che richiama la lex personalis dell’art. 29: se i coniugi hanno la medesima cittadinanza (entrambi svizzeri), si applica la legge svizzera; se hanno cittadinanze diverse, si applica la legge dello Stato in cui la vita matrimoniale è prevalentemente localizzata; i coniugi possono scegliere per iscritto la legge dello Stato di cui almeno uno è cittadino o in cui almeno uno risiede (professio iuris limitata).

Il terzo comma dell’art. 30 L. 218/1995 introduce una norma di opponibilità speciale di rilievo centrale: il regime dei rapporti patrimoniali regolato da legge straniera è opponibile ai terzi solo se questi ne abbiano avuto conoscenza o lo abbiano ignorato per loro colpa; relativamente ai diritti reali su beni immobili, l’opponibilità è limitata ai casi in cui siano state rispettate le forme di pubblicità prescritte dalla legge dello Stato in cui i beni si trovano. Per gli immobili siti in Italia, la pubblicità rilevante è quella dei registri immobiliari ex art. 2659 c.c.

2.2. Matrimoni dal 29 gennaio 2019 in poi: Regolamento UE n. 1103/2016

Per i matrimoni contratti a decorrere dal 29 gennaio 2019, il Reg. UE n. 1103/2016 del Consiglio del 24 giugno 2016 si applica negli Stati partecipanti, tra cui l’Italia. La Svizzera non è Stato membro UE; tuttavia, il Regolamento trova applicazione anche quando la legge indicata dalle norme di conflitto è quella di uno Stato terzo (art. 20 Reg.: applicazione universale). In base all’art. 26, in assenza di scelta di legge il regime è regolato dalla legge dello Stato della prima residenza abituale comune dei coniugi dopo il matrimonio. Per un cittadino svizzero residente in Svizzera con coniuge anch’esso svizzero, la legge regolatrice rimane il diritto svizzero con applicazione del regime di partecipazione agli acquisti ex artt. 181 e 196 CCS.

2.3. La Svizzera come Stato terzo: problema del rinvio

Il diritto internazionale privato svizzero (L. federale LDIP del 18 dicembre 1987) contiene proprie norme di conflitto in materia matrimoniale (artt. 52–57 LDIP). Le norme italiane di conflitto possono ammettere il rinvio nel limite del favor delle disposizioni applicabili: l’operatore italiano dovrà verificare se le norme svizzere di conflitto rinviino a un terzo ordinamento o accettino il rinvio all’indietro, con effetti sulla determinazione del regime effettivamente applicabile.

3. Sorti dell’acquisto immobiliare in costanza di regime svizzero di partecipazione agli acquisti

3.1. Il principio: acquisto a titolo personale

Accertato che la legge regolatrice del regime matrimoniale è il diritto svizzero con applicazione della partecipazione agli acquisti, il corollario discende dall’art. 201 CCS: il coniuge acquirente diviene unico ed esclusivo proprietario dell’immobile acquistato in Italia. L’acquisto non cade in comunione, non è soggetto ad alcuna co-titolarità attuale del coniuge non intervenuto in atto, e il trasferimento è pienamente valido ed efficace senza necessità del consenso o dell’intervento dell’altro coniuge. Questo è il punto di massima distanza strutturale rispetto al regime italiano della comunione legale (art. 177 c.c.), in cui l’acquisto cade automaticamente in comunione con le implicazioni di cui agli artt. 180–184 c.c.

3.2. La qualificazione dell’immobile: acquisto vs. bene proprio

L’acquisto a titolo oneroso durante il matrimonio è, per definizione, un «acquisto» (Errungenschaft) ai sensi dell’art. 197, cpv. 1, CCS: confluisce nella massa degli acquisti del coniuge acquirente. Esso non è un bene proprio, salvo che il corrispettivo provenga interamente da beni propri del coniuge acquirente (principio di sostituzione reale, Ersatzrecht, art. 209 CCS): in tal caso l’immobile è bene proprio e non entra nella base di calcolo del conguaglio. La distinzione rileva nella prospettiva della futura liquidazione del regime e nella eventuale dichiarazione da rendere in atto.

3.3. Il regime non genera contitolarità attuale né diritti reali del coniuge non acquirente

È punto fermo della comparazione giuridica che il regime di partecipazione agli acquisti svizzero non attribuisce al coniuge non acquirente alcun diritto reale sull’immobile durante il matrimonio. Il suo diritto sorge solo alla cessazione del regime e ha natura obbligatoria (credito al conguaglio, art. 215 CCS). In sede di esecuzione forzata: i creditori del coniuge acquirente possono aggredire l’immobile senza incontrare l’opposizione del coniuge non titolare; i creditori del coniuge non acquirente non hanno alcun titolo sull’immobile medesimo.

4. La nota di trascrizione ex art. 2659 c.c.: formulazione esatta

4.1. Il regime patrimoniale nella nota: obbligo di menzione

L’art. 2659, n. 1), c.c. richiede che la nota di trascrizione indichi il regime patrimoniale delle parti, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile. La Circolare del Ministero delle Finanze n. 128/T del 2 agosto 1995 ha precisato che detta menzione «mira essenzialmente a consentire una corretta informazione ai terzi circa la titolarità dei diritti reali o dismessi o acquistati, da soggetti coniugati, relativamente all’immobile oggetto della trascrizione» e che «il regime patrimoniale deve essere obbligatoriamente indicato nelle note di trascrizione per entrambe le parti contraenti».

4.2. La codifica informatica: campo Sezione C della nota meccanizzata

Il modello meccanizzato (D.M. 19 luglio 1996) prevede nella Sezione C il campo regime patrimoniale con le lettere convenzionali: C per comunione legale o convenzionale; S per separazione dei beni. Il regime di partecipazione agli acquisti svizzero non è riconducibile alla lettera C, che presuppone una comunione attuale. Poiché opera come separatista in costanza di matrimonio, la prassi notarile prevalente ritiene corretto indicare la lettera S, accompagnata dalla declaratoria esplicita nell’atto del regime straniero applicabile. La Sezione D (note aggiuntive) deve essere utilizzata per rendere nota la specifica legge straniera regolatrice.

4.3. Contenuto dell’atto rogato e dichiarazioni dell’acquirente

Nell’atto di acquisto, per soddisfare il requisito dell’opponibilità ai terzi ex art. 30, co. 3, L. 218/1995, l’acquirente svizzero deve rendere le seguenti dichiarazioni: (i) di essere cittadino svizzero, coniugato con le generalità del coniuge, in forza di matrimonio celebrato con precisi dati dell’atto; (ii) che al proprio matrimonio si applica il regime legale della partecipazione agli acquisti ex artt. 181 e 196 ss. CCS, non avendo i coniugi stipulato convenzione matrimoniale; (iii) che il presente acquisto avviene a titolo personale e nell’esclusiva titolarità del dichiarante, non essendo il bene soggetto ad alcuna contitolarità attuale del coniuge; (iv) eventualmente, la provenienza del corrispettivo, rilevante per la qualificazione come acquisto o bene proprio ai sensi del diritto svizzero.

5. Intervento del coniuge nella futura alienazione: necessità o libera disponibilità?

5.1. Il principio di libera disposizione nel diritto svizzero

L’art. 201 CCS sancisce che ciascun coniuge amministra, gode e dispone dei propri acquisti e dei propri beni propri nei limiti della legge. Non è previsto alcun consenso del coniuge per l’alienazione di beni immobili che appartengano esclusivamente a uno dei coniugi. L’unica limitazione è quella dell’abitazione familiare (Familienwohnung): ai sensi dell’art. 169 CCS, un coniuge non può vendere la casa familiare senza il consenso scritto dell’altro, anche se quell’abitazione è di sua proprietà esclusiva. Fuori da tale fattispecie, il coniuge proprietario può alienare liberamente.

5.2. Il problema dell’opponibilità ai terzi sul suolo italiano

Il piano della libera disponibilità ex art. 201 CCS si incrocia con il piano della pubblicità immobiliare italiana. Il terzo comma dell’art. 30 L. 218/1995 subordina l’opponibilità del regime straniero ai terzi italiani al rispetto delle forme di pubblicità prescritte dalla legge dello Stato in cui i beni si trovano. Se il regime di partecipazione agli acquisti risulta correttamente menzionato nella nota di trascrizione dell’atto di acquisto, il terzo acquirente nella futura vendita è in condizione di conoscere il regime e verificare autonomamente che il venditore agisce in proprio e non vi è comunione attuale sull’immobile.

5.3. La futura vendita: non necessità di intervento del coniuge

Nella futura vendita dell’immobile acquistato dal solo coniuge svizzero, il coniuge non acquirente non deve intervenire nell’atto di vendita né prestare il proprio consenso, salvo che ricorra la fattispecie dell’abitazione familiare ex art. 169 CCS. È tuttavia fortemente opportuno che nell’atto il venditore: ribadisca il regime matrimoniale applicabile; confermi che l’immobile non è e non è mai stato adibito ad abitazione familiare; dichiari che il regime non è cessato per alcuna delle cause di cui all’art. 204 CCS.

6. Casistica applicativa e schemi redazionali

6.1. Clausole redazionali per l’atto di acquisto (in stile notarile sintetico)

Clausola A — Dichiarazione del regime matrimoniale straniero e titolarità personale (per l’atto di acquisto)

«La parte acquirente dichiara: di essere cittadino svizzero, coniugato con [Tizio/a], nato/a a […] il […], in forza di matrimonio celebrato a […] in data […]; che al proprio matrimonio si applica il regime legale ordinario della partecipazione agli acquisti (Errungenschaftsbeteiligung) disciplinato dagli artt. 181 e 196 ss. del Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907, non avendo i coniugi stipulato convenzione matrimoniale alcuna; che in forza di tale regime nessuna contitolarità attuale compete al coniuge sull’immobile acquistato con il presente atto, il quale entra nel patrimonio esclusivo del dichiarante ai sensi dell’art. 201 del predetto Codice civile svizzero.»

Clausola B — Indicazione in nota di trascrizione

Nella Sezione C della nota di trascrizione: codice «S». Nella Sezione D (note aggiuntive): «Acquirente coniugato in regime di partecipazione agli acquisti ai sensi del diritto svizzero (artt. 181 e 196 ss. CCS) — nessuna contitolarità attuale del coniuge — legge regolatrice: Codice civile svizzero».

Clausola C — Per la futura vendita: dichiarazione del venditore

«Il venditore dichiara: di essere ancora coniugato con [Tizio/a] e che al proprio matrimonio continua ad applicarsi il regime della partecipazione agli acquisti di diritto svizzero (artt. 181 e 196 ss. CCS); che l’immobile oggetto del presente atto non è e non è mai stato adibito ad abitazione familiare della coppia ai sensi e per gli effetti dell’art. 169 CCS [ovvero: che il coniuge, intervenendo nel presente atto, presta il proprio consenso scritto all’alienazione ai sensi dell’art. 169 CCS]; che il regime matrimoniale non è cessato per alcuna delle cause di cui all’art. 204 CCS; che pertanto il venditore dispone del bene nella propria esclusiva capacità dispositiva senza necessità di alcun consenso coniugale.»

Clausola D — Provenienza del corrispettivo da beni propri (qualificazione come bene proprio in sede di acquisto)

«La parte acquirente dichiara altresì che il corrispettivo del presente acquisto è costituito [in tutto/in parte] da denaro proveniente dalla vendita di beni di sua proprietà personale anteriori al matrimonio [ovvero: ricevuti per donazione/successione], rientranti nella massa dei beni propri ai sensi dell’art. 198 CCS, sicché il presente acquisto è da qualificarsi come bene proprio del dichiarante ai sensi dell’art. 209 CCS per la quota corrispondente.»

7. Profili problematici e orientamenti interpretativi

7.1. Il rischio di qualificazione erronea del regime come comunione

Un rischio pratico rilevante è che il regime di partecipazione agli acquisti svizzero venga erroneamente assimilato alla comunione legale italiana. La somiglianza terminologica è fallace: nella comunione legale italiana gli acquisti cadono in comunione automaticamente e immediatamente al momento dell’acquisto (art. 177 c.c.), laddove nel regime svizzero il coniuge non acquirente non acquista nulla e vanta solo un futuro credito di conguaglio. Confondere i due regimi determinerebbe l’erronea indicazione del regime come «comunione» con la conseguente illegittima indicazione di una contitolarità dell’immobile non esistente, con effetti distorsivi nella pubblicità immobiliare.

7.2. Il problema dell’abitazione familiare e la dichiarazione ex art. 169 CCS

L’art. 169 CCS costituisce l’unica fattispecie in cui il coniuge non titolare può opporre il proprio dissenso alla vendita. La sua applicazione presuppone: a) che l’immobile sia adibito ad abitazione familiare; b) che il matrimonio non sia cessato; c) che il coniuge opponga espressamente il proprio rifiuto. Il notaio italiano, in applicazione del dovere di indagine preliminare (art. 47 L. n. 89/1913), è tenuto a verificare la sussistenza o meno della fattispecie e ad acquisire le relative dichiarazioni, eventualmente richiedendo il consenso scritto del coniuge ove il bene risulti adibito ad abitazione familiare.

7.3. La cessazione del regime e i suoi effetti sull’immobile

Se il regime è cessato per divorzio, morte del coniuge o convenzione prima che l’immobile venga alienato, le sorti del bene devono essere riconsiderate. In sede di liquidazione del regime (artt. 204 ss. CCS), il coniuge non titolare ha diritto alla metà degli acquisti netti del coniuge titolare (art. 215 CCS). Se l’immobile è classificato come acquisto, il suo valore entra nel calcolo del conguaglio. Il notaio rogante la vendita dovrà verificare se la liquidazione del regime è avvenuta; acquisire documentazione attestante la rinuncia ai diritti di conguaglio ovvero l’avvenuta liquidazione; valutare l’opportunità di una dichiarazione sostitutiva del venditore attestante la completezza della liquidazione o la natura del bene come bene proprio.

8. Considerazioni conclusive

Il regime svizzero di partecipazione agli acquisti, in quanto regime corrente di tipo separatista con mero diritto obbligatorio di conguaglio differito, non genera alcuna contitolarità attuale dell’altro coniuge sull’immobile acquistato in Italia. L’acquisto è pienamente valido, efficace e disponibile senza intervento del coniuge, salva unicamente la fattispecie dell’abitazione familiare ex art. 169 CCS.

L’operatore notarile è chiamato a tre adempimenti tecnici essenziali: (i) corretta determinazione della legge regolatrice del regime secondo le norme di conflitto applicabili (art. 30 L. 218/1995 o Reg. UE 1103/2016 a seconda dell’epoca del matrimonio); (ii) esatta compilazione della nota di trascrizione con indicazione del codice «S» e menzione del regime straniero nella Sezione D; (iii) inserzione nell’atto di acquisto delle clausole dichiarative atte a garantire l’opponibilità ai terzi del regime straniero ex art. 30, co. 3, L. 218/1995. Nella futura vendita, la libera disponibilità del coniuge acquirente trova il solo limite dell’abitazione familiare: la dichiarazione in atto circa l’assenza di tale vincolo, eventualmente assistita dal consenso scritto del coniuge, chiude il cerchio della tutela dei terzi acquirenti.

Riferimenti normativi e bibliografici

Fonti normative primarie

• Codice civile svizzero (CCS) del 10 dicembre 1907, artt. 169, 181, 196–220
• Legge federale svizzera sul diritto internazionale privato (LDIP) del 18 dicembre 1987, artt. 52–57
• Legge 31 maggio 1995, n. 218, artt. 29–30
• Regolamento UE n. 1103/2016 del Consiglio del 24 giugno 2016, artt. 20, 26
• Codice civile italiano, art. 2659
• Legge 16 febbraio 1913, n. 89 (Legge Notarile), art. 47
• D.P.R. 3 novembre 2000, n. 396 (Ordinamento dello stato civile), art. 19

Studi notarili e fonti ministeriali

• Circolare Ministero delle Finanze 2 agosto 1995, n. 128/T
• Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 04-2025/C (Mecenate), Convenzioni matrimoniali atipiche e regimi patrimoniali atipici, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 15 gennaio 2025, CNN Notizie n. 131 del 14 luglio 2025
• Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 82-2024/C, La comunione convenzionale, CNN Notizie n. 126 del 7 luglio 2025
• Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 577-2011/C, Gli atti dello stato civile formati all’estero riguardanti cittadini stranieri residenti in Italia, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 1° dicembre 2011
• Fondazione Italiana del Notariato, e.library, Le convenzioni matrimoniali provenienti dall’estero — Opponibilità ai terzi del regime patrimoniale tra coniugi regolato da legge straniera
• D. Boggiali, Ufficio Studi CNN, Casistica sui regimi patrimoniali di Stati Uniti, Inghilterra, Svizzera, Albania, relazione al convegno JusWeb, Consiglio Notarile dei Distretti di Viterbo e Rieti

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