Da Manlio Carlo Soldani 
Abstract. Il cittadino tedesco, o il coniuge soggetto al regime legale della Zugewinngemeinschaft di cui ai §§ 1363–1390 BGB, che acquista un immobile in Italia intervenendo da solo nell’atto, realizza un acquisto valido e pienamente efficace sul piano sostanziale: il regime tedesco non produce, in costanza di matrimonio, alcuna contitolarità reale dei beni, operando secondo una logica di separazione patrimoniale attuale con conguaglio differito alla cessazione del rapporto. Il problema si sposta dunque sul versante della pubblicità e dell’opponibilità ai terzi, governata dall’art. 30, comma 3, L. 31 maggio 1995, n. 218 — per le fattispecie ante 29 gennaio 2019 — e dal Regolamento (UE) 2016/1103 per i matrimoni o le scelte di legge successive a tale data. Per i coniugi stranieri residenti all’estero, l’opponibilità si realizza, limitatamente al singolo bene, attraverso la pubblicità immobiliare ex art. 2659, comma 1, n. 1, c.c. Il nodo più delicato si pone nella successiva circolazione: qualora l’immobile costituisca la quasi totalità del patrimonio del coniuge alienante, il § 1365 BGB impone il consenso dell’altro coniuge.
Indice dei contenuti
1. La Zugewinngemeinschaft nel diritto tedesco: natura giuridica e struttura patrimoniale
La Zugewinngemeinschaft costituisce il regime matrimoniale legale della Repubblica Federale di Germania in assenza di diversa convenzione (Ehevertrag), ai sensi del § 1363 BGB. Contrariamente a quanto potrebbe suggerire la denominazione — letteralmente “comunione degli acquisti” — essa non produce, durante il matrimonio, alcuna comunione di beni in senso reale. I patrimoni dei coniugi rimangono distinti e separati; ciascun coniuge conserva la titolarità esclusiva dei beni acquistati prima e durante il matrimonio, li amministra autonomamente e può disporne liberamente, salve le limitazioni di cui ai §§ 1365 e 1369 BGB.
La specificità del regime rispetto alla pura separazione si manifesta al momento della sua cessazione — per divorzio, morte o accordo — attraverso il meccanismo del Zugewinnausgleich (conguaglio degli incrementi): il coniuge il cui patrimonio è cresciuto in misura superiore deve corrispondere all’altro la metà della differenza tra gli incrementi netti registrati dai rispettivi patrimoni nel corso del matrimonio. Si tratta di un credito di natura obbligatoria, non di un diritto reale di contitolarità: la struttura è assimilabile — come osserva lo Studio CNN n. 04-2025/C approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 15 gennaio 2025 — a una “situazione puramente obbligatoria” consistente in “una liquidazione pecuniaria pari alla metà della differenza tra gli incrementi dei patrimoni dei due partners verificatisi in corso di matrimonio.”
| Profilo | Zugewinngemeinschaft | Comunione legale italiana (art. 177 c.c.) |
|---|---|---|
| Titolarità dei beni in costanza di matrimonio | Separata | Comunione immediata per gli acquisti |
| Acquisto autonomo di immobili | Pienamente ammesso | Acquisto cade in comunione salvo art. 179 c.c. |
| Credito al conguaglio | Differito alla cessazione | Non applicabile (divisione diretta) |
| Limitazione § 1365 BGB | Sì (quasi totalità del patrimonio) | Non prevista in termini analoghi |
| Consenso coniuge per vendita ordinaria | Non richiesto | Richiesto se bene in comunione |
1.1. Le limitazioni dispositive del § 1365 BGB
Una specificità della Zugewinngemeinschaft rispetto alla separazione pura riguarda le restrizioni alla libera disposizione del patrimonio. Il § 1365, comma 1, BGB stabilisce che “un coniuge può impegnarsi a disporre del proprio patrimonio nel suo complesso soltanto con il consenso dell’altro coniuge.” La norma si applica non soltanto all’alienazione dell’intero patrimonio, ma anche alla disposizione di singoli beni che rappresentino la quasi totalità delle attività del coniuge alienante, qualora la controparte sia a conoscenza — o possa esserlo — di tale circostanza. Il fondamento è la tutela del credito al Zugewinnausgleich spettante all’altro coniuge alla cessazione del regime: se il coniuge potesse liberamente alienare l’intero patrimonio, tale credito diverrebbe inesigibile. Il § 1369 BGB introduce una limitazione analoga per i beni di arredo domestico (Haushaltsgegenstände), prevedendo il consenso del coniuge non titolare per la loro alienazione.
2. La legge applicabile al regime patrimoniale: quadro internazionalprivatistico
2.1. Fattispecie ante 29 gennaio 2019: art. 30, L. n. 218/1995
Per i coniugi che hanno contratto matrimonio o effettuato una scelta di legge anteriormente al 29 gennaio 2019, la legge regolatrice dei rapporti patrimoniali è determinata dall’art. 30, L. 31 maggio 1995, n. 218. Il comma 1 stabilisce che “i rapporti patrimoniali fra coniugi sono regolati dalla legge applicabile ai loro rapporti personali”, rinviando all’art. 29: la legge nazionale comune, o — in caso di cittadinanze diverse — la legge dello Stato in cui la vita matrimoniale è prevalentemente localizzata. Per i coniugi entrambi cittadini tedeschi residenti in Germania, la legge regolatrice è dunque quella tedesca, indipendentemente dal luogo di ubicazione dei beni. L’accordo di scelta della legge applicabile, ai sensi del comma 1 seconda parte, richiede forma scritta ai sensi del comma 2.
2.2. Fattispecie post 29 gennaio 2019: Regolamento (UE) 2016/1103
Con l’entrata in vigore del Regolamento (UE) 2016/1103 del Consiglio, del 24 giugno 2016, si è introdotta una disciplina uniforme per i coniugi che abbiano contratto matrimonio o effettuato una scelta di legge a decorrere dal 29 gennaio 2019. Il Regolamento determina la legge applicabile al regime patrimoniale secondo il criterio di collegamento oggettivo principale fondato sulla prima residenza abituale comune dopo la celebrazione del matrimonio (art. 26, par. 1, lett. a). In assenza di residenza comune, si fa riferimento alla cittadinanza comune al momento del matrimonio (art. 26, par. 1, lett. b). Per i coniugi entrambi tedeschi residenti in Germania al momento del matrimonio, il Regolamento conduce alla legge tedesca. La scelta di legge da parte dei coniugi, ammessa dall’art. 22, deve essere espressa in forma di accordo scritto, datato e firmato, o risultare da una convenzione matrimoniale.
3. Validità ed effetti dell’acquisto: il coniuge tedesco interviene da solo nell’atto
3.1. Piena validità dell’acquisto sotto il profilo reale
Stabilito che la legge regolatrice del regime patrimoniale è quella tedesca, e che la Zugewinngemeinschaft non produce contitolarità reale in costanza di matrimonio, l’acquisto compiuto da uno solo dei coniugi è perfettamente valido: il bene entra nel patrimonio personale esclusivo dell’acquirente. Non vi è alcun automatismo analogo a quello dell’art. 177, lett. a), c.c. italiano. Il coniuge non interveniente non acquista alcun diritto reale sull’immobile. Come precisato dal notaio Dr. Lorenz Bülow nel XXXIII Incontro del Comitato Italo-Austriaco del Notariato (Lienz, 2008): “In regime di comunione differita (Zugewinngemeinschaft) non sussistono difficoltà, in quanto ognuno dei coniugi può acquisire autonomamente e diventare proprietario unico.”
3.2. Il profilo della dichiarazione in atto
Il notaio rogante ha un obbligo deontologico di verificare le dichiarazioni rese in atto relative al regime matrimoniale delle parti, in quanto su di esse si fonda l’affidamento dei terzi che consulteranno la nota di trascrizione. Come elaborato nell’ambito degli studi della Commissione Affari Europei e Internazionali del CNN, nell’ipotesi di coniuge acquirente “vi sarà una responsabilità di tipo deontologico del notaio di verificare la dichiarazione resa in atto, perché attraverso essa si crea l’affidamento nei confronti dei terzi.” L’acquisizione di documentazione comprovante il regime — certificato del Registro dei regimi (Güterrechtsregister), estratto dallo stato civile tedesco, o dichiarazione corredata da atto notarile tedesco — è prassi da prediligere. Ove la verifica non sia possibile, il notaio darà atto di tale impossibilità, segnalando il limite informativo.
4. La nota di trascrizione: indicazione del regime patrimoniale e opponibilità ai terzi
4.1. Il sistema di pubblicità per coniugi stranieri residenti all’estero
L’art. 30, comma 3, L. n. 218/1995 — confermato nei suoi principi fondamentali dall’art. 28, par. 1, Reg. (UE) 2016/1103 — stabilisce che il regime regolato da legge straniera è opponibile ai terzi soltanto se questi ne abbiano avuto conoscenza o lo abbiano ignorato per loro colpa; per i diritti reali su beni immobili, l’opponibilità è limitata ai casi in cui siano state rispettate le forme di pubblicità prescritte dalla legge dello Stato in cui i beni si trovano. Per i coniugi stranieri residenti all’estero — tipicamente il cittadino tedesco che acquista una seconda casa in Italia — non è possibile avvalersi della pubblicità mediante annotazione a margine dell’atto di matrimonio nei registri dello stato civile italiani, accessibile ai sensi dell’art. 19, D.P.R. 3 novembre 2000, n. 396 soltanto ai coniugi che siano almeno parzialmente residenti in Italia. Come chiarito dalla dottrina notarile (F. Salerno Cardillo, in Fondazione Italiana del Notariato, Casi e materiali di diritto comunitario di interesse notarile): “chi rimane completamente fuori dalla possibilità di trascrivere i matrimoni nei registri di stato civile sono i coniugi stranieri che abbiano contratto matrimonio all’estero e siano residenti all’estero.”
In questa lacuna pubblicistica, la soluzione elaborata dalla dottrina notarile e accolta dalla Cassazione (sentenza n. 12.098/1998) è che l’opponibilità ai terzi in materia di diritti reali immobiliari possa realizzarsi, limitatamente al singolo bene, attraverso la pubblicità nei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 2659, comma 1, n. 1, c.c. La norma, riformata dalla L. 27 febbraio 1985, n. 52, ha introdotto l’obbligo di indicare nella nota di trascrizione il regime patrimoniale delle parti coniugate: tale indicazione assolve una funzione di pubblicità suppletiva, consentendo ai terzi di conoscere — pur relativamente al singolo bene — il regime applicabile ai coniugi.
4.2. Il contenuto della nota di trascrizione: redazione tecnica
L’art. 2659, comma 1, n. 1, c.c. impone che nella nota di trascrizione degli atti tra vivi siano indicati il cognome, il nome, il luogo e la data di nascita e il codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile. Per il coniuge tedesco soggetto a Zugewinngemeinschaft, la nota dovrà indicare: (i) le generalità complete dell’acquirente con codice fiscale italiano; (ii) lo stato coniugale; (iii) il regime patrimoniale vigente, denominato con la dizione giuridica tedesca e qualificato come regime legale di separazione patrimoniale attuale con conguaglio differito; (iv) la legge regolatrice (legge tedesca, ai sensi dell’art. 30, L. n. 218/1995, ovvero del Reg. (UE) 2016/1103); (v) il fatto che l’acquisto è effettuato in proprietà esclusiva e personale dell’acquirente, non soggetta a comunione.
4.3. Effetti della pubblicità immobiliare: portata limitata al singolo bene
La pubblicità realizzata mediante la nota di trascrizione ha efficacia limitata al singolo bene acquistato e non estende la propria efficacia erga omnes agli altri beni che il coniuge possa successivamente acquistare in Italia. Ciò comporta che il notaio rogante i futuri acquisti dovrà procedere con la stessa diligenza, senza poter presumere che la pubblicità del regime sia già stata compiuta globalmente. Una annotazione a margine dell’atto di matrimonio — ove tecnicamente possibile ai sensi dell’art. 19, D.P.R. n. 396/2000 — offrirebbe una tutela erga omnes più robusta.
5. La successiva circolazione del bene: necessità del consenso coniugale nella rivendita
5.1. Il problema del § 1365 BGB nella prospettiva del notaio italiano
La questione più delicata riguarda il momento in cui il coniuge acquirente intenda rivendere l’immobile. Poiché la legge regolatrice del regime patrimoniale è quella tedesca, il notaio italiano rogante la rivendita è tenuto ad applicare il diritto tedesco e a verificare se ricorrano i presupposti del § 1365 BGB. Il § 1365, comma 1, BGB impone il consenso del coniuge non alienante qualora il bene alienato rappresenti la quasi totalità o la parte preponderante del patrimonio del venditore, e l’acquirente sia o possa essere a conoscenza di tale circostanza. Come precisato nella dottrina notarile maturata in sede di analisi dell’opponibilità ai terzi dei regimi patrimoniali esteri, “nella rivendita il notaio avrà un obbligo professionale di accertare qual è il regime patrimoniale al quale i coniugi sono soggetti e dovrà realizzare la vendita sulla base di quella che è la sostanza delle cose, non di quello che appare da una eventuale precedente trascrizione.”
5.2. Quando il consenso coniugale è necessario
Il § 1365 BGB non richiede sistematicamente il consenso del coniuge per ogni vendita immobiliare; la limitazione opera soltanto quando il bene ceduto costituisce, di fatto, l’intero o la quasi totalità del patrimonio del coniuge alienante (Gesamtvermögen) e l’acquirente sia consapevole di tale proporzione, o avrebbe potuto esserlo con l’ordinaria diligenza.
| Situazione patrimoniale del coniuge alienante | Intervento del coniuge non alienante |
|---|---|
| Immobile = bene prevalente o quasi unico del suo patrimonio | Necessario il consenso (§ 1365 BGB) |
| Immobile = uno tra plurimi cespiti significativi | Non necessario in linea di principio |
| Regime modificato convenzionalmente in separazione pura | Non necessario |
| Scelta della legge italiana come regolatrice | Non necessario (verificare comunque) |
5.3. Conseguenze del mancato consenso
Il § 1365 BGB attribuisce al contratto di vendita stipulato senza il necessario consenso un’efficacia sospensivamente condizionata all’autorizzazione successiva del coniuge (Genehmigung). L’atto non è nullo, ma inefficace nei confronti del coniuge non consenziente, il quale può impugnarlo ovvero ratificarlo ex post. In caso di rifiuto ingiustificato, il § 1369 BGB comma 2 prevede che il giudice della famiglia possa sostituire il consenso. Il trasferimento della proprietà in favore dell’acquirente in buona fede è tutelato in Germania dai §§ 1412 e 892 BGB; tuttavia, poiché i beni immobili si trovano in Italia, opera la lex rei sitae italiana e la tutela dell’acquirente è disciplinata dagli artt. 1153 e 2644 c.c., che fondano la protezione sulla trascrizione e non sull’affidamento tabellare di stampo germanistico.
6. Clausole di tecnica redazionale
Le clausole che seguono — formulate in stile notarile sintetico — sono destinate all’inserimento negli atti di acquisto e di successiva vendita, rispettivamente.
Clausola A — Dichiarazione di regime patrimoniale nell’atto di acquisto
Regime patrimoniale. Il comparente [nome], cittadino tedesco, dichiara di essere coniugato con [nome coniuge] e che i rapporti patrimoniali fra i coniugi sono regolati dalla legge tedesca, ai sensi [dell’art. 30, L. 31 maggio 1995, n. 218 / del Reg. (UE) 2016/1103, trattandosi di matrimonio contratto in data ___], in ragione della comune cittadinanza tedesca e della residenza abituale comune in Germania. Ai sensi degli §§ 1363 ss. BGB, i coniugi sono soggetti al regime legale della Zugewinngemeinschaft (comunione differita degli incrementi patrimoniali), che non produce alcuna contitolarità reale dei beni in costanza di matrimonio: ciascun coniuge acquista e gestisce il proprio patrimonio in via esclusiva e autonoma. L’acquisto viene pertanto effettuato in proprietà piena ed esclusiva del comparente, senza che al coniuge non interveniente spetti alcun diritto reale sul bene. La presente dichiarazione è resa ai fini dell’art. 2659, comma 1, n. 1, c.c. e verrà riprodotta nella nota di trascrizione.
Clausola B — Dichiarazione di regime e insussistenza dei presupposti del § 1365 BGB nell’atto di vendita (intervento del solo venditore)
Regime patrimoniale e insussistenza dei limiti di cui al § 1365 BGB. Il comparente [nome], cittadino tedesco, dichiara di essere coniugato con [nome coniuge] e che i rapporti patrimoniali fra i coniugi sono regolati dalla legge tedesca — regime legale della Zugewinngemeinschaft (§§ 1363 ss. BGB). Dichiara altresì che l’immobile in oggetto non costituisce la totalità né la parte preponderante del proprio patrimonio complessivo, sicché non ricorrono i presupposti della limitazione dispositiva di cui al § 1365, comma 1, BGB e non è pertanto necessario il consenso del coniuge non interveniente alla presente vendita. L’acquirente [nome] prende atto della presente dichiarazione.
Clausola C — Intervento del coniuge con atto di assenso alla vendita (quando ricorrono i presupposti del § 1365 BGB)
Intervento del coniuge. Interviene altresì alla presente scrittura la signora/il signor [nome coniuge], cittadina/o tedesca/o, coniuge del comparente [nome venditore], il quale/la quale, presa visione dell’atto e del contenuto dell’alienazione, dichiara — ai sensi e per gli effetti del § 1365 BGB — di prestare il proprio consenso alla presente vendita e alla relativa disposizione patrimoniale, rinunciando a far valere qualsivoglia pretesa sulla base del § 1365 BGB in relazione al presente atto.
Clausola D — Nota di trascrizione: testo del quadro soggettivo
ACQUIRENTE: [Nome Cognome], nato a ___ il ___, CF ___, cittadino tedesco — regime matrimoniale: coniugato in Zugewinngemeinschaft ai sensi degli §§ 1363 ss. BGB (regime legale tedesco: separazione patrimoniale attuale con conguaglio differito degli incrementi), regolato dalla legge della Repubblica Federale di Germania ex [art. 30 L. 218/1995 / art. 26 Reg. (UE) 2016/1103]. Acquisto in proprietà esclusiva e personale. Pubblicità del regime resa ai sensi dell’art. 2659, comma 1, n. 1, c.c.
7. Profili problematici e questioni aperte
7.1. Qualificazione del regime tedesco nell’ordinamento italiano
Un primo tema di dibattito riguarda la qualificazione della Zugewinngemeinschaft nel sistema italiano. Come evidenzia lo Studio CNN n. 04-2025/C (Mecenate), la Zugewinngemeinschaft convenzionale potrebbe essere avvicinata, per via interna, a una “comunione soltanto differita”, configurando un regime eventualmente atipico la cui struttura è “puramente separatista, in cui ciascuno amministra e dispone dei beni personali” con insorgenza di reciproci diritti alla cessazione del rapporto. Tale qualificazione conferma che nell’atto notarile italiano è corretto trattare la Zugewinngemeinschaft analogamente alla separazione dei beni, fermo il limite del § 1365 BGB.
7.2. Incertezze applicative del § 1365 BGB nell’atto italiano
La principale questione aperta è quella della concreta verifica dei presupposti del § 1365 BGB da parte del notaio italiano. Il diritto tedesco non fissa una soglia percentuale espressa per il concetto di “quasi totalità del patrimonio”: è la giurisprudenza tedesca ad avere elaborato criteri orientativi, secondo i quali la soglia è tendenzialmente collocata attorno al 90% del patrimonio attivo, con valutazioni caso per caso. Il notaio italiano non dispone di strumenti verificativi paragonabili alle conservatorie tedesche. La clausola B descritta nel § 6 — che fa constare la dichiarazione del venditore e la sua ricezione da parte dell’acquirente — assolve a una funzione di distribuzione della responsabilità dichiarativa, ma non elimina il rischio che la dichiarazione sia inesatta.
7.3. Effetti della trascrizione nella nota: valore dichiarativo
Come precisato nel § 4.3, la pubblicità immobiliare realizza l’opponibilità del regime soltanto limitatamente al singolo bene. La soluzione ammessa dalla Cassazione nel 1998 rimane di carattere residuale e non equipara la posizione del coniuge straniero a quella del coniuge italiano. Una annotazione a margine dell’atto di matrimonio, ove tecnicamente possibile, offre una tutela erga omnes più robusta. Occorre altresì ribadire che si tratta di pubblicità dichiarativa e non costitutiva: la dichiarazione non veritiera resa dal coniuge non modifica il regime effettivamente operante, che può essere fatto valere dai terzi interessati.
8. Considerazioni conclusive
L’analisi condotta consente di fissare i seguenti punti fermi nella prassi notarile italiana. L’acquisto effettuato da un solo coniuge soggetto alla Zugewinngemeinschaft è pienamente valido e produce effetti di proprietà esclusiva in capo all’acquirente, senza che il regime matrimoniale tedesco determini alcuna contitolarità reale. La legge applicabile al regime è quella tedesca, determinata ai sensi dell’art. 30, L. n. 218/1995 per le fattispecie ante 29 gennaio 2019, ovvero del Reg. (UE) 2016/1103 per le fattispecie successive.
L’opponibilità ai terzi si realizza, per i coniugi residenti all’estero, attraverso la pubblicità immobiliare ex art. 2659, comma 1, n. 1, c.c., con indicazione in nota di trascrizione del regime vigente e della legge regolatrice. Il notaio rogante è deontologicamente tenuto a verificare le dichiarazioni rese dalla parte e, ove possibile, a richiedere documentazione certificativa del regime tedesco.
In sede di successiva circolazione, il notaio deve verificare se ricorrano i presupposti del § 1365 BGB. In presenza di tale presupposto — o di dubbi ragionevoli sulla sua insussistenza — la clausola di intervento del coniuge con esplicito atto di consenso è strumento di presidio del rischio e di tutela dell’acquirente italiano. Le questioni aperte segnalano la persistente esigenza di un approfondimento sistematico in raccordo con i colleghi tedeschi operanti nel Comitato Italo-Austriaco del Notariato.
Riferimenti normativi e bibliografici
Normativa primaria
§§ 1363–1390, 1365–1366, 1369, 1412 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) — Art. 30, L. 31 maggio 1995, n. 218 (riforma del diritto internazionale privato) — Art. 29, L. n. 218/1995 — Art. 2659, comma 1, n. 1, c.c. — Art. 2644 c.c. — Art. 19, D.P.R. 3 novembre 2000, n. 396 — Regolamento (UE) 2016/1103 del Consiglio, del 24 giugno 2016.
Studi del Consiglio Nazionale del Notariato
F. Mecenate, Convenzioni matrimoniali atipiche e regimi patrimoniali atipici, Studio n. 04-2025/C, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 15 gennaio 2025, in CNN Notizie n. 131 del 14 luglio 2025. — F. Salerno Cardillo, Famiglia e successioni. Considerazioni generali — Opponibilità ai terzi del regime patrimoniale regolato da legge straniera in materia di diritti immobiliari, in Fondazione Italiana del Notariato, Casi e materiali di diritto comunitario di interesse notarile: atti, famiglia e successioni, elibrary.fondazionenotariato.it.
Contributi dottrinali
L. Bülow, Il diritto patrimoniale tra coniugi ed i suoi risvolti sugli acquisti immobiliari: la situazione in Germania, relazione al XXXIII Incontro del Comitato Italo-Austriaco del Notariato, Lienz, 17-18 ottobre 2008, notarcomitato.com.
Giurisprudenza
Cass. civ., 25 agosto 1998, n. 12.098 (opponibilità del regime patrimoniale mediante pubblicità immobiliare in assenza di possibilità di accesso ai registri di stato civile).
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