Da Manlio Carlo Soldani 
Abstract. L’ordinanza in commento, pronunciata dalla Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione il 25 maggio 2026 (n. 16008), risolve una questione di non secondario rilievo sistematico nell’ambito del diritto condominiale: stabilire se la terrazza a livello gravata da servitù di sciorinamento in favore degli altri condomini conservi il carattere di «uso esclusivo» ai sensi e per gli effetti dell’art. 1126 c.c. La Corte, con motivazione nitida e tecnicamente rigorosa, enuncia il principio per cui la conformazione della servitù, per quanto ampia e variegata, non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente — ciò che ne determinerebbe lo svuotamento nel nucleo fondamentale della proprietà —, sicché il vincolo reale dello sciorinamento lascia intatta la qualificazione di uso esclusivo della terrazza e, con essa, l’operatività del regime ripartitivo previsto dall’art. 1126 c.c. Il criterio distintivo identificato dalla Corte risiede nel nesso funzionale tra la terrazza e l’appartamento cui essa accede: fintanto che essa costituisce estensione e integrazione dell’unità immobiliare, consentendo al suo titolare una speciale possibilità di sfruttamento mediante affaccio e ulteriori comodità, il carattere di uso esclusivo rimane indipendentemente dalla natura reale o personale del diritto che insiste su di essa in favore di terzi.
Indice dei contenuti
1. Premessa e inquadramento sistematico
1.1. Il lastrico solare come copertura condominiale
Il lastrico solare svolge, nell’edificio in condominio, una funzione essenzialmente strutturale: esso costituisce la copertura dell’edificio e, come tale, assolve a una funzione di protezione dell’intero fabbricato dagli agenti atmosferici. Questa funzione obiettiva ne giustifica la presunzione di appartenenza comune ai sensi dell’art. 1117, n. 1, c.c., a prescindere dalla collocazione planimetrica e dalla sua fruibilità da parte dei singoli condomini.
La disciplina codicistica distingue, al riguardo, tra lastrici solari comunque condominiali — soggetti all’integrale regime della comunione — e lastrici solari «di uso esclusivo» di uno o di taluni condomini, per i quali l’art. 1126 c.c. prevede una specifica disciplina derogatoria in punto di ripartizione delle spese di riparazione e di ricostruzione. Tale distinzione, assente nella versione originaria del codice del 1942 e consolidata nel tempo dalla prassi giurisprudenziale, è stata formalizzata dalla novella operata dalla l. 11 dicembre 2012, n. 220, che ha introdotto il riferimento espresso ai «lastrici solari di uso esclusivo» nell’art. 1117-ter c.c. e ha confermato l’art. 1126 c.c. quale norma regolatrice delle spese.
1.2. La terrazza a livello: fattispecie e funzione
La terrazza a livello — locuzione entrata nell’uso tecnico-giuridico per indicare uno spazio scoperto posto allo stesso piano dell’appartamento cui accede, generalmente contiguo ad esso e comunicante attraverso una porta o portafinestra — presenta caratteristiche strutturali ibride. Da un lato, essa svolge la medesima funzione di copertura propria del lastrico solare, proteggendo i piani sottostanti; dall’altro, il suo essere di fatto pertinenza dell’unità abitativa sovrastante le attribuisce una destinazione d’uso peculiare, orientata alla fruizione residenziale piuttosto che alla mera funzione tecnica.
La giurisprudenza ha da tempo equiparato la terrazza a livello al lastrico solare ai fini dell’applicazione dell’art. 1126 c.c., proprio in ragione dell’identità di funzione svolta quale elemento di copertura (cfr., tra le molte, Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2004, n. 17388; Cass. civ., sez. II, 18 aprile 2005, n. 8010). La questione intorno alla quale si registravano persistenti incertezze — e che l’ordinanza n. 16008/2026 risolve in senso compiuto — riguardava invece l’ipotesi in cui sulla terrazza insistesse una servitù di sciorinamento in favore degli altri condomini: se, cioè, tale vincolo potesse incidere sulla qualificazione di «uso esclusivo» e conseguentemente escludere o modificare l’applicazione del regime codicistico.
2. Il regime di uso esclusivo ex art. 1126 c.c.: presupposti e ratio
2.1. La ratio dell’art. 1126 c.c.
L’art. 1126 c.c. stabilisce che, quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico, mentre gli altri condomini vi sono tenuti per i rimanenti due terzi in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. La norma si fonda su una logica di distribuzione proporzionale dei costi in ragione del beneficio ricevuto: il titolare dell’uso esclusivo trae dalla terrazza un vantaggio residenziale personale, e ciò giustifica un suo contributo aggiuntivo (un terzo) rispetto a quello che sarebbe dovuto se si trattasse di un bene in regime di comunione ordinaria. I restanti due terzi gravano sulla generalità dei condomini, nella misura in cui la terrazza adempie alla funzione condominiale di copertura.
| Soggetto | Quote spese riparazione/ricostruzione | Fondamento |
|---|---|---|
| Titolare dell’uso esclusivo | 1/3 | Vantaggio d’uso personale |
| Tutti i condomini (in proporzione ai millesimi) | 2/3 | Funzione condominiale di copertura |
2.2. Uso esclusivo e titolarità del diritto
La nozione di «uso esclusivo» rilevante ai sensi dell’art. 1126 c.c. prescinde dal titolo giuridico in forza del quale tale uso è esercitato. Non è necessario che il condomino sia proprietario esclusivo della terrazza, né che il diritto trovi la sua fonte in un atto di acquisto a titolo originario o derivativo: è sufficiente che l’uso effettivo del bene sia riservato in via esclusiva a uno o più condomini determinati, con conseguente esclusione degli altri. La giurisprudenza ha infatti costantemente ribadito che «l’uso esclusivo» di cui parla la norma si identifica con una situazione di fatto consolidata e giuridicamente rilevante, indipendentemente dalla qualificazione dogmatica del titolo sottostante (proprietà, diritto reale d’uso, concessione contrattuale).
3. La servitù condominiale: struttura e limiti del contenuto
3.1. Servitù e diritto reale limitato
La servitù prediale, disciplinata dagli artt. 1027 ss. c.c., consiste nel peso imposto sopra un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario. Nel contesto condominiale, la servitù può avere come fondo servente un’unità immobiliare di proprietà esclusiva di un condomino e come fondo dominante, idealmente, le unità degli altri condomini ovvero la res communis nel suo complesso. La servitù di sciorinamento — che attribuisce al titolare del fondo dominante la facoltà di stendere i panni sul fondo servente — rientra tra le servitù di passaggio in senso lato e di uso parziale, caratterizzandosi per un contenuto di utilizzazione dello spazio fisico altrui limitato e determinato.
3.2. Il limite strutturale del contenuto della servitù
Nella sistematica dei diritti reali, la servitù si inserisce tra i diritti limitati su cosa altrui: essa, per definizione, non consuma integralmente il contenuto del diritto dominicale del proprietario del fondo servente, ma vi si sovrappone in modo parziale e delimitato. Il principio nulli res sua servit — nella sua versione moderna rielaborata dalla dottrina dei diritti reali — esprime questa necessaria coesistenza: il titolare del fondo servente subisce una limitazione al proprio diritto di proprietà, ma non ne viene spossessato. La proprietà del fondo servente rimane intatta nella sua essenza, sebbene compressa nell’esercizio.
4. Il limite di sistema: divieto di svuotamento del fondo servente
4.1. Impossibilità di godimento generale del fondo servente
La Corte affronta preliminarmente la questione astratta: la conformazione della servitù può sì essere modellata in funzione delle più svariate utilizzazioni, ma non può mai tradursi in un diritto di godimento generale del fondo servente, ciò che determinerebbe lo svuotamento della proprietà di esso nel suo nucleo fondamentale. Si tratta di un principio sistematico di rilevante portata, che la giurisprudenza di legittimità ha elaborato nel tempo come limite immanente alla tipicità dei diritti reali. Se la servitù attribuisse al titolare del fondo dominante un godimento generale ed omnicomprensivo del fondo servente, essa cesserebbe di essere una servitù e si trasformerebbe, in sostanza, in qualcosa di equivalente alla piena proprietà o ad un diritto di usufrutto — figure queste soggette a disciplina autonoma e a limitazioni di durata che la servitù non conosce.
Il limite è dunque strutturale e non meramente quantitativo: non si tratta di stabilire una soglia numerica al di là della quale la servitù sia troppo gravosa, bensì di affermare che la servitù, per conservare la propria natura giuridica, deve lasciare al proprietario del fondo servente un nucleo di godimento che ne preservi l’essenza dominicale. Questo limite opera indipendentemente dalla volontà delle parti e non è derogabile per accordo, atteso che riguarda la configurazione stessa dell’istituto nell’ordinamento dei diritti reali.
5. Il criterio distintivo: estensione e integrazione dell’appartamento
5.1. Il nesso funzionale con l’appartamento dominante
Il cuore dell’argomentazione della Corte è rappresentato dall’identificazione del criterio che qualifica la terrazza a livello come bene di uso esclusivo: tale criterio si ricava dal nesso funzionale tra la terrazza e l’appartamento cui essa accede. La terrazza, nella lettura della Cassazione, costituisce estensione ed integrazione dell’appartamento che vi accede, e perciò consente a quest’ultimo una speciale possibilità di sfruttamento mediante affaccio e ulteriori comodità. Questo nesso funzionale — che non è di ordine fisico-strutturale (nel senso di una contiguità necessaria) ma di ordine economico-funzionale — determina l’attrazione della terrazza nella sfera di godimento esclusivo del titolare dell’appartamento, rendendola, di fatto, una pertinenza qualificata di quest’ultimo.
5.2. Affaccio e fruizione ulteriore come indici qualificanti
La Corte individua due indici qualificanti del nesso funzionale: l’affaccio — inteso come la possibilità di accesso diretto dalla terrazza alla vista panoramica e all’aria aperta in connessione con l’ambiente interno dell’appartamento — e le ulteriori comodità, formula aperta che abbraccia ogni ulteriore possibilità di sfruttamento residenziale della terrazza (socialità, coltivazione, utilizzo come prolungamento dello spazio abitativo, ecc.). Entrambi gli indici sono già stati valorizzati dalla giurisprudenza di merito e di legittimità come elementi che distinguono la terrazza a livello dal mero lastrico di copertura non accessibile. Nella prospettiva dell’ordinanza, essi concorrono a formare il quadro fattuale che consente di affermare il permanere dell’uso esclusivo anche in presenza di una servitù di sciorinamento.
| Elemento | Contenuto | Rilevanza ai fini dell’art. 1126 c.c. |
|---|---|---|
| Nesso funzionale | La terrazza è estensione e integrazione dell’appartamento cui accede | Qualifica il bene come di uso esclusivo |
| Affaccio | Possibilità di vista e accesso all’aria aperta in connessione con l’interno | Indice della fruizione esclusiva |
| Ulteriori comodità | Ogni altro sfruttamento residenziale (socialità, prolungamento spazio abitativo) | Integra il concetto di uso esclusivo |
| Servitù di sciorinamento | Uso parziale del fondo servente da parte degli altri condomini | Non incide sull’uso esclusivo; non determina svuotamento della proprietà |
6. La irrilevanza della natura reale o personale della servitù di sciorinamento
Un passaggio di particolare interesse sistematico riguarda la precisazione della Corte circa la irrilevanza, ai fini della qualificazione in termini di uso esclusivo, della natura — reale o personale — del diritto di sciorinamento gravante sulla terrazza. La distinzione tra diritti reali e diritti personali di godimento (quali il comodato o l’uso ex art. 1021 c.c.) è notoriamente rilevante in molteplici contesti, tra cui l’opponibilità ai terzi, la trascrivibilità, la durata e il regime successorio. Nondimeno, la Corte dichiara tale distinzione irrilevante ai fini che qui interessano, e lo fa coerentemente con il proprio impianto argomentativo: ciò che conta è che la terrazza costituisca estensione e integrazione dell’appartamento, a prescindere dalla qualificazione dogmatica del vincolo che la grava.
Tale affermazione ha implicazioni pratiche di rilievo: in presenza di un regolamento condominiale che attribuisca agli altri condomini un diritto di sciorinamento di natura personale (e non reale), la qualificazione della terrazza come bene di uso esclusivo rimane immutata, e con essa la ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. Analogamente, laddove il titolo dell’uso esclusivo sia rinvenuto in un contratto e non in un atto di divisione o acquisto, il carattere esclusivo permane. In entrambi i casi, la natura del diritto concorrente — reale o personale — è irrilevante ai fini della disciplina delle spese.
7. Casistica applicativa e profili pratici
La pronuncia in commento si inserisce in un filone giurisprudenziale consolidato che, a partire dall’equiparazione della terrazza a livello al lastrico solare ai fini dell’art. 1126 c.c. (Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2004, n. 17388; Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 2011, n. 331; Cass. civ., sez. II, 8 novembre 2019, n. 28727), ha progressivamente raffinato i criteri di identificazione del «bene di uso esclusivo» nel contesto condominiale. Il dato nuovo apportato dall’ordinanza n. 16008/2026 è la specificazione che tale qualificazione permane anche in presenza di una servitù di sciorinamento, risolvendo così un dubbio interpretativo che aveva dato adito a pronunce di merito non univoche.
Dal punto di vista pratico, il principio enunciato produce le seguenti conseguenze operative: (i) l’assemblea condominiale non può modificare la ripartizione delle spese di cui all’art. 1126 c.c. in ragione della sola esistenza di una servitù di sciorinamento; (ii) il titolare della terrazza non può opporre la servitù altrui come titolo per declinare la propria quota di un terzo delle spese di riparazione e ricostruzione; (iii) la servitù di sciorinamento, qualunque sia la sua natura, non trasforma il bene in bene comune ai fini dei costi manutentivi; (iv) il regolamento condominiale che introducesse una diversa ripartizione in dipendenza della servitù sarebbe valido solo se approvato all’unanimità, trattandosi di deroga convenzionale a norma dispositiva.
8. La ripartizione delle spese di manutenzione e riparazione
8.1. Spese di riparazione e ricostruzione: il criterio ripartitivo
L’art. 1126 c.c. si riferisce espressamente alle spese di «riparazione» o di «ricostruzione» del lastrico, locuzione che la giurisprudenza ha costantemente interpretato come comprensiva di tutti gli interventi rivolti a ripristinare la funzionalità della copertura e a eliminare le infiltrazioni d’acqua ai piani sottostanti (Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449, che ha definitivamente chiarito il fondamento dell’obbligazione in termini di responsabilità da fatto lecito per il proprietario esclusivo e da communio incidens per gli altri condomini). Rientrano in tale ambito tanto i lavori straordinari quanto quelli necessari per eliminare vizi costruttivi o danni da usura che compromettano la tenuta idraulica della superficie.
8.2. Spese di manutenzione ordinaria
Il regime dell’art. 1126 c.c. si applica, come chiarito dalla citata pronuncia delle Sezioni Unite n. 9449/2016, alle spese di riparazione e ricostruzione intese come interventi sulla struttura del lastrico in quanto copertura. Le spese di manutenzione ordinaria della superficie esterna della terrazza — quelle cioè legate al suo utilizzo come spazio fruibile, quali la pulizia, la sistemazione del pavimento in quanto elemento decorativo, o la manutenzione di elementi pertinenziali all’uso — restano a carico esclusivo del titolare dell’uso, non rientrando nella funzione di copertura. La presenza di una servitù di sciorinamento non modifica tale schema: i costi legati alla struttura condominiale seguono il regime dell’art. 1126 c.c., quelli legati all’uso personale rimangono a carico del titolare dell’uso esclusivo.
9. Considerazioni conclusive
L’ordinanza n. 16008/2026 della Seconda Sezione civile della Cassazione rappresenta un contributo di chiarificazione sistematica di apprezzabile coerenza interna. Il ragionamento svolto dalla Corte muove da un principio generale del diritto delle servitù — il divieto di svuotamento del fondo servente nel suo nucleo fondamentale — e lo applica coerentemente al caso concreto della terrazza a livello gravata da servitù di sciorinamento, ricavandone la conseguenza che tale gravame non è idoneo a incidere sulla qualificazione di «uso esclusivo» richiesta dall’art. 1126 c.c.
La pronuncia risolve opportunamente un dubbio interpretativo che rischiava di generare incertezze operative in sede di gestione condominiale: d’ora in avanti, la presenza di una servitù di sciorinamento non potrà essere invocata dal titolare della terrazza per sottrarsi alla propria quota di un terzo delle spese di riparazione e ricostruzione, né potrà giustificare una diversa ripartizione in assemblea senza unanimità. Rimane aperta, come questione distinta, la risoluzione dei profili di compatibilità tra l’esercizio della servitù di sciorinamento e le esigenze di manutenzione della superficie della terrazza, che andrà risolta caso per caso alla luce dei principi generali in materia di servitù e del dovere del proprietario del fondo dominante di esercitare il proprio diritto in modo da arrecare il minor pregiudizio possibile al fondo servente (art. 1064 c.c.).
10. Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Disposizioni normative: art. 1027 c.c. (servitù prediali); art. 1064 c.c. (esercizio della servitù con minor pregiudizio); art. 1117, n. 1, c.c. (parti comuni dell’edificio); art. 1126 c.c. (lastrici solari di uso esclusivo); l. 11 dicembre 2012, n. 220 (riforma della disciplina del condominio negli edifici).
Giurisprudenza di legittimità: Cass. civ., sez. un., 10 maggio 2016, n. 9449 (fondamento dell’obbligazione ex art. 1126 c.c.); Cass. civ., sez. II, 8 novembre 2019, n. 28727 (terrazza a livello e art. 1126 c.c.); Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 2011, n. 331 (equiparazione terrazza a livello — lastrico solare); Cass. civ., sez. II, 30 agosto 2004, n. 17388 (uso esclusivo del lastrico); Cass. civ., sez. II, ord. 25 maggio 2026, n. 16008 (pronuncia in commento).
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