Da Manlio Carlo Soldani 
La crescente diffusione delle criptovalute ha aperto nuovi scenari anche nel mercato immobiliare italiano, dove sempre più acquirenti e venditori manifestano interesse per l’utilizzo di Bitcoin come mezzo di pagamento nelle compravendite. Questa innovativa modalità di transazione pone sfide significative per i professionisti del settore notarile, chiamati a garantire la validità giuridica dell’operazione nel rispetto della normativa fiscale e antiriciclaggio. Il presente articolo analizza le tecniche redazionali per la clausola del prezzo e le procedure operative che il notaio deve seguire per adempiere correttamente alle verifiche di legge, offrendo una guida pratica per navigare in questo nuovo territorio giuridico.
Inquadramento Giuridico delle Criptovalute nelle Compravendite Immobiliari
Natura giuridica del Bitcoin nel contesto italiano
Il Bitcoin, come definito dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 72 del 2 settembre 2016, è “una tipologia di moneta ‘virtuale’, o meglio ‘criptovaluta’, utilizzata come ‘moneta’ alternativa a quella tradizionale avente corso legale emessa da una Autorità monetaria”4. Tale definizione è fondamentale per comprendere la corretta qualificazione giuridica delle transazioni immobiliari che prevedono il pagamento in Bitcoin.
Vendita o permuta? La corretta qualificazione dell’atto
Un aspetto cruciale riguarda la qualificazione giuridica del trasferimento immobiliare con corrispettivo in criptovaluta. Secondo l’interpretazione prevalente, tale operazione va qualificata come vendita e non come permuta, considerando le criptovalute come moneta complementare9. Questa classificazione ha importanti ripercussioni sulla redazione dell’atto e sugli obblighi del notaio.
I limiti dell’art. 1277 del Codice Civile
L’articolo 1277 del Codice Civile stabilisce che “i debiti pecuniari si estinguono con moneta avente corso legale nello Stato al tempo del pagamento e per il suo valore nominale”6. Tuttavia, gli articoli 1278 e 1279 c.c. consentono alle parti di derogare a tale principio, prevedendo che il pagamento avvenga in una moneta non avente corso legale nello Stato9. Questa possibilità di deroga rappresenta il fondamento giuridico che permette di utilizzare i Bitcoin come mezzo di pagamento nelle compravendite immobiliari.
La Redazione della Clausola Prezzo con Pagamento in Bitcoin
Elementi essenziali della clausola
La redazione della clausola del prezzo in un atto di compravendita con pagamento in Bitcoin richiede particolare attenzione. Innanzitutto, è necessario indicare il prezzo in euro, come richiesto dalla normativa italiana11. Inoltre, le parti devono precisare in atto il corso di cambio pattuito, oppure rinviare alla valutazione di un soggetto terzo9.
Indicazione analitica dei mezzi di pagamento
La Legge Bersani (248/2006) prevede, a pena di nullità dell’atto, l’indicazione analitica dei mezzi di pagamento9. Nel caso di Bitcoin, è fondamentale indicare:
- La chiave pubblica (hash) che dimostra il trasferimento sulla blockchain (simile all’IBAN in un bonifico tradizionale)
- Il TxId (identificativo della transazione) e il blocco (simile al CRO di un bonifico)8
- Il valore in euro al momento del rogito, sulla base del tasso di cambio corrente
Modelli di clausola prezzo utilizzabili
Una possibile formulazione della clausola potrebbe essere:
“Il prezzo della presente compravendita è convenuto in euro [IMPORTO], corrispondenti a [QUANTITÀ] Bitcoin al tasso di cambio di [TASSO] rilevato su [FONTE] in data odierna. Il pagamento viene effettuato mediante trasferimento di Bitcoin all’indirizzo [CHIAVE PUBBLICA], come risulta dalla transazione con identificativo [TxId] registrata nel blocco [NUMERO BLOCCO] della blockchain Bitcoin. Le parti dichiarano che il trasferimento è già avvenuto prima della firma del presente atto e se ne danno reciproca quietanza.”
Gli Obblighi Antiriciclaggio del Notaio nelle Transazioni in Criptovalute
Quadro normativo di riferimento
Il notaio è soggetto agli obblighi previsti dal d.lgs. 231/2007, modificato con i successivi decreti legislativi (d.lgs. 90/2017, d.lgs. 92/2017, d.lgs. 125/2019), che impongono l’adeguata verifica del cliente e del titolare effettivo8. La quinta direttiva antiriciclaggio ha introdotto nuovi soggetti obbligati, tra cui i prestatori di servizi in valuta virtuale e i wallet provider, e ha ampliato gli obblighi per tutte le operazioni in criptovalute8.
Verifica della provenienza dei fondi
Una delle sfide principali per il notaio è la verifica della provenienza dei fondi in Bitcoin, compito complicato dall’anonimato che caratterizza molte transazioni in criptovalute1. Il notaio deve assicurarsi che i fondi non provengano da attività illecite, avvalendosi di strumenti di tracciabilità delle criptovalute e della collaborazione con esperti del settore1.
Adeguata verifica ordinaria e rafforzata
Il notaio deve procedere all’identificazione del cliente in presenza o a distanza, all’identificazione del titolare effettivo, all’acquisizione di informazioni sulla natura e lo scopo della prestazione, e al controllo costante dei dati8. In presenza di fattori di rischio più elevati, il notaio deve adottare procedure di adeguata verifica rafforzata, raccogliendo informazioni aggiuntive sulla provenienza dei fondi, sulla natura e lo scopo della prestazione, sull’attività lavorativa del cliente e sulle sue capacità reddituali8.
Modalità Operative per la Tracciabilità delle Transazioni in Bitcoin
La blockchain come strumento di verifica
La blockchain di Bitcoin offre strumenti di verifica che possono essere utilizzati dal notaio per accertare l’avvenuta transazione. In particolare, il notaio può verificare:
- La transazione attraverso il TxId (identificativo della transazione)
- Il blocco in cui è stata registrata la transazione
- L’indirizzo del wallet del venditore (chiave pubblica)
Opzioni di trasferimento sicuro
Esistono diverse modalità per effettuare il trasferimento di Bitcoin in modo sicuro e tracciabile:
- Il “quasi bonifico”: l’indicazione della transazione avvenuta sulla blockchain
- Il “quasi assegno bancario”: il paper wallet
- Il “quasi assegno circolare”: il paper wallet stampato dal notaio8
Intermediari regolamentati come soluzione
Un’alternativa per ridurre i rischi legali è utilizzare piattaforme regolamentate (come Propy) che permettono transazioni immobiliari in criptovaluta convertite in valuta tradizionale (euro/dollari) prima del rogito11. In questo modo, il notaio riceve il pagamento in valuta tradizionale, evitando potenziali problemi di conformità normativa.
Aspetti Fiscali delle Compravendite Immobiliari in Bitcoin
Tassazione e plusvalenze
Le plusvalenze derivanti dalle operazioni in criptovalute sono soggette a tassazione con capital gain al 26%11. Questo aspetto deve essere considerato sia dal venditore che dall’acquirente, in quanto può influenzare la convenienza economica dell’operazione.
Fluttuazione del valore e implicazioni fiscali
La volatilità del valore del Bitcoin rappresenta una sfida significativa per la determinazione del prezzo dell’immobile1. Per risolvere questo problema, le parti possono concordare di fissare il valore del Bitcoin al momento della stipula del contratto preliminare o utilizzare una clausola di aggiustamento del prezzo1.
Modalità di versamento delle imposte
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale devono essere calcolate sul valore in euro dell’immobile, indipendentemente dal fatto che il pagamento avvenga in Bitcoin. Il notaio dovrà quindi indicare chiaramente il controvalore in euro nell’atto, per consentire la corretta liquidazione delle imposte.
FAQ sul Pagamento in Bitcoin negli Acquisti Immobiliari
È legalmente possibile pagare una casa in Bitcoin in Italia?
Sì, in Italia non esiste un divieto esplicito per le compravendite immobiliari pagate in criptovalute. Tuttavia, è necessario rispettare alcuni vincoli normativi: il prezzo deve essere indicato in euro, il notaio deve verificare l’origine dei fondi e le plusvalenze crypto sono soggette a tassazione11.
Come avviene concretamente il pagamento in Bitcoin al momento del rogito?
Esistono due principali modalità: il compratore può trasferire le crypto al venditore prima del rogito, e il notaio registra l’importo in euro (valore di mercato al momento della firma); oppure si può ricorrere a una transazione tramite intermediario regolamentato, che converte le criptovalute in valuta tradizionale prima del rogito11.
Quali documenti deve richiedere il notaio per la verifica antiriciclaggio?
Il notaio deve richiedere documenti che attestino la provenienza dei Bitcoin, come estratti degli exchange regolamentati, documentazione relativa all’acquisto originario delle criptovalute, e dichiarazioni sul loro utilizzo. In caso di adeguata verifica rafforzata, possono essere richiesti ulteriori documenti relativi alla situazione patrimoniale e reddituale del cliente8.
Come si gestisce la fluttuazione del valore del Bitcoin tra preliminare e rogito?
Le parti possono accordarsi per fissare il valore di cambio al momento del preliminare, oppure prevedere clausole di aggiustamento del prezzo in base al valore del Bitcoin al momento del rogito. È fondamentale che tali accordi siano chiaramente indicati nel contratto preliminare1.
Il notaio può rifiutarsi di ricevere un atto con pagamento in Bitcoin?
Sì, il notaio può rifiutarsi se non è in grado di verificare la legalità dei fondi o se ritiene che l’operazione presenti rischi elevati dal punto di vista dell’antiriciclaggio11. In questi casi, può suggerire soluzioni alternative, come la conversione preventiva dei Bitcoin in euro.
Conclusioni e Indicazioni Operative
L’utilizzo di Bitcoin nelle compravendite immobiliari rappresenta una realtà emergente che richiede una particolare attenzione da parte dei notai. Sebbene non vi siano divieti espliciti, le normative attuali pongono alcuni limiti che rendono necessaria una gestione accurata della transazione.
La redazione della clausola prezzo deve rispettare i requisiti di legge, con particolare attenzione all’indicazione del valore in euro e alla tracciabilità del pagamento. Le verifiche antiriciclaggio, poi, assumono un’importanza cruciale per garantire la legalità dell’operazione.
Il notaio deve quindi adottare un approccio rigoroso ma aperto all’innovazione, trovando il giusto equilibrio tra le esigenze delle parti e il rispetto del quadro normativo. Solo così sarà possibile sfruttare le potenzialità delle criptovalute nel settore immobiliare, senza incorrere in rischi legali significativi.
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