Acquisto di Immobile da Fondazione di Diritto Tedesco Costituita per Testamento

La prassi notarile registra con frequenza crescente operazioni di acquisto immobiliare nelle quali la parte venditrice è una fondazione di diritto tedesco (Stiftung) costituita per testamento (von Todes wegen) da un cittadino tedesco. Si tratta di fattispecie di peculiare complessità tecnica, che intersecano il diritto internazionale privato successorio — dominato oggi dal Regolamento (UE) n. 650/2012 —, il diritto civile tedesco quanto alla struttura dell’ente, le norme italiane sulla pubblicità immobiliare e la disciplina della tutela dei terzi acquirenti in buona fede. Il presente contributo affronta sistematicamente i sette snodi problematici che il notaio italiano deve presidiare nell’istruttoria e nella redazione dell’atto.

1. Il Procedimento Costitutivo della Fondazione Testamentaria di Diritto Tedesco

1.1. Le fonti normative: §§ 80–84 BGB e la riforma del 2021

Il Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) disciplina la fondazione di diritto privato agli §§ 80–88. La figura specifica della Stiftung von Todes wegen — fondazione costituita mediante disposizione mortis causa — è oggetto di espressa previsione normativa. Prima della riforma organica del diritto delle fondazioni, attuata con la legge del 16 luglio 2021 (in vigore dal 1° luglio 2023), il riferimento era all’§ 83 BGB (vecchio testo). Nella versione vigente, i princìpi fondamentali restano immutati: la fondazione può essere eretta tanto con atto inter vivos (§ 81 BGB) quanto per disposizione di ultima volontà (§ 83 BGB).

§ 80 Abs. 2 BGB — La fondazione deve essere riconosciuta come dotata di personalità giuridica quando l’atto istitutivo soddisfa i requisiti dell’§ 81 Abs. 1 BGB, l’adempimento duraturo e sostenibile dello scopo della fondazione appare assicurato e lo scopo della fondazione non pregiudica il bene comune (Gemeinwohl).

1.2. Contenuto dell’atto istitutivo testamentario

L’atto istitutivo di una Stiftung von Todes wegen deve contenere, in forma testamentaria, la dichiarazione vincolante del fondatore di destinare un patrimonio al perseguimento di uno scopo da lui indicato. Le disposizioni del testamento istitutivo devono soddisfare i medesimi requisiti sostanziali richiesti per la fondazione inter vivos (§ 83 S. 2 BGB): indicazione dello scopo, dei beneficiari o del loro cerchio, della dotazione patrimoniale e delle modalità di perseguimento dello scopo. Qualora il testamento risulti lacunoso su taluno di questi elementi, l’autorità competente può integrare le carenze facendo riferimento alla presumibile volontà del fondatore, procedimento che la giurisprudenza tedesca ha ammesso in applicazione dell’§ 83 S. 2 BGB.

1.3. La fase di pendenza (Schwebezeit) e il riconoscimento

La fondazione testamentaria non sorge automaticamente alla morte del fondatore. Si apre una fase di pendenza (Schwebezeit) durante la quale il patrimonio ereditario — o il legato destinato alla fondazione — è formalmente acquisito dall’erede istituito (o dagli eredi legittimi, se la fondazione è istituita come legataria), in attesa del riconoscimento dell’ente da parte dell’autorità amministrativa competente del Land in cui ha sede la futura fondazione. È il Nachlassgericht (tribunale successorio) a comunicare all’autorità del Land l’esistenza di una disposizione testamentaria istitutiva di fondazione (§ 83 S. 1 BGB, vecchio testo).

Una volta intervenuto il riconoscimento, l’§ 84 BGB introduce una fictio iuris di retroattività: la fondazione si considera esistente già al momento della morte del fondatore. Questa retroattività è fondamentale per la successione dei diritti reali: i beni attribuiti alla fondazione si considerano acquisiti dalla fondazione stessa sin dalla data del decesso, anche se in realtà il riconoscimento è sopravvenuto.

§ 84 BGB — Retroattività del riconoscimento — Se la fondazione è riconosciuta come dotata di capacità giuridica dopo la morte del fondatore, essa si considera, ai fini dell’accettazione di un’attribuzione effettuata dal fondatore, come già sorta prima della sua morte (gilt sie für die Zuwendung des Stifters als schon vor seinem Tod entstanden).

1.4. Fondazione-erede vs. fondazione-legataria

Il testamento tedesco può istituire la fondazione come erede (Alleinerbin o Miterbin) ovvero come legataria (Vermächtnisnehmerin) di specifici beni. La distinzione ha rilevanza pratica decisiva ai fini della pubblicità immobiliare italiana: nel primo caso la fondazione, una volta riconosciuta, è titolare dell’intero patrimonio relitto con effetto retroattivo; nel secondo, il diritto di proprietà sull’immobile italiano transita prima all’erede-persona fisica (o agli eredi legittimi) e solo successivamente — tramite trasferimento del legato — alla fondazione, con un doppio passaggio che richiede una duplice formalità pubblicitaria.

⚠️ Nota pratica. Prima di procedere all’atto, il notaio deve acquisire copia autentica del testamento istitutivo, del provvedimento di riconoscimento dell’autorità del Land competente (con data certa), dello statuto della fondazione e dell’estratto aggiornato del registro delle fondazioni (Stiftungsregister), verificando i poteri di rappresentanza dell’organo di gestione (Vorstand).

1.5. Verifica dei poteri del legale rappresentante della fondazione

La verifica dei poteri del soggetto che interviene in nome e per conto della Stiftung nell’atto di vendita costituisce un momento istruttorio autonomo e non riducibile alla semplice acquisizione documentale. Essa si articola su due piani distinti e cumulativi: la verifica in astratto della titolarità della carica e la verifica in concreto della compatibilità dell’atto con lo scopo statutario della fondazione.

Verifica in astratto: titolarità della carica. L’organo di gestione della Stiftung tedesca è il Vorstand (§ 86 BGB, che rinvia alle disposizioni sull’Vereinsvorstand di cui agli §§ 26 ss. BGB). Il Vorstand rappresenta la fondazione in giudizio e fuori: ai sensi del § 26 Abs. 1 BGB, esso ha la rappresentanza legale della fondazione nella misura stabilita dall’atto istitutivo o dallo statuto. La rappresentanza può essere conferita a uno o più membri del Vorstand individualmente, oppure richiedere la firma congiunta di due o più componenti (Gesamtvertretung). Il notaio deve verificare: (i) chi sia attualmente in carica come membro del Vorstand, attraverso l’estratto aggiornato del Stiftungsregister; (ii) se lo statuto preveda rappresentanza individuale o congiunta; (iii) se siano previste limitazioni interne ai poteri di firma (ad esempio, soglie di valore oltre le quali è richiesta l’autorizzazione del consiglio o di un organo di vigilanza, come il Stiftungsrat o il Kuratorium). Con l’entrata in vigore della riforma del 2021 e del Stiftungsregistergesetz (dal 1° gennaio 2026 il registro delle fondazioni è tenuto con efficacia costitutiva per le modifiche statutarie), la consultazione del registro è divenuta ancora più rilevante per la certezza dei terzi.

Verifica in concreto: compatibilità dell’atto con lo scopo della fondazione. Il secondo piano della verifica attiene alla natura stessa dell’ente: a differenza di una società di capitali — la cui capacità giuridica è tendenzialmente generale — la fondazione è un ente a scopo vincolato (Zweckvermögen). Il patrimonio è destinato per legge e per statuto al perseguimento di uno scopo determinato dal fondatore; gli organi non possono liberamente disporne per finalità estranee. Il notaio deve pertanto esaminare lo statuto della fondazione per accertare: (i) se la vendita dell’immobile italiano rientri tra gli atti che il Vorstand può compiere nel normale esercizio dell’amministrazione del patrimonio (Vermögensverwaltung), o se viceversa si tratti di atto di straordinaria amministrazione soggetto ad autorizzazione interna; (ii) se lo scopo fondazionale sia compatibile con la liquidazione di cespiti immobiliari (ad esempio, una fondazione con scopo di conservazione patrimoniale potrebbe avere limitazioni statutarie alla dismissione dei beni); (iii) se l’autorità di vigilanza del Land (Stiftungsaufsichtsbehörde) abbia rilasciato eventuali autorizzazioni richieste dallo statuto o dalla legge del Land per atti di alienazione di beni fondazionali. In alcune legislazioni dei Länder, gli atti di alienazione di beni fondazionali di valore significativo sono soggetti all’approvazione preventiva dell’autorità di vigilanza, pena l’inefficacia dell’atto nei confronti della fondazione.

Il raccordo con l’ordinamento italiano impone un’ulteriore riflessione. L’art. 1394 c.c. prevede che il contratto concluso dal rappresentante in conflitto di interessi con il rappresentato è annullabile su domanda del rappresentato, se il conflitto era conosciuto o riconoscibile dal terzo. Analogamente, l’art. 1395 c.c. disciplina il contratto con se stesso. Più rilevante per la fattispecie è il principio per cui l’eccesso di potere del rappresentante — il compimento di un atto che esorbita dai limiti della procura o della legge — non vincola il rappresentato. Nel caso della fondazione, qualora il Vorstand abbia alienato un immobile in violazione di limitazioni statutarie o senza le autorizzazioni interne richieste, l’atto potrebbe essere impugnato dalla fondazione stessa o dall’autorità di vigilanza. Il terzo acquirente potrà fare valere la propria tutela solo nei limiti in cui tali limitazioni non fossero opponibili ai terzi di buona fede in ragione della loro pubblicità nel registro delle fondazioni.

⚠️ Nota pratica. Il notaio deve acquisire, oltre all’estratto del Stiftungsregister, copia dello statuto vigente con attestazione di conformità all’originale depositato presso l’autorità del Land. Ove lo statuto preveda autorizzazioni interne o dell’autorità di vigilanza per atti di alienazione, dovrà essere prodotto il relativo provvedimento autorizzativo. Nell’atto di vendita, il rappresentante della fondazione deve dichiarare espressamente: (i) di essere titolare della carica di Vorstand alla data del rogito; (ii) che lo statuto non prevede limitazioni alla rappresentanza individuale per il presente atto; (iii) che l’alienazione è compatibile con lo scopo fondazionale e con le disposizioni dello statuto; (iv) che non sono richieste autorizzazioni dell’autorità di vigilanza ovvero, se richieste, che le stesse sono state ottenute. Tali dichiarazioni, rese in atto pubblico, concorrono a costruire la buona fede documentata del terzo acquirente ai fini dell’art. 534 c.c.

2. Formalità a cui deve essere Assoggettato il Testamento Tedesco in Italia

2.1. Validità formale del testamento straniero

La validità formale del testamento di un cittadino tedesco redatto in Germania è retta dalla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sulla legge applicabile alla forma delle disposizioni testamentarie (resa esecutiva in Italia con L. 26 ottobre 1969, n. 804), cui tanto l’Italia quanto la Germania aderiscono. La Convenzione di Washington del 26 ottobre 1973 sul testamento internazionale (resa esecutiva in Italia con L. 23 febbraio 1990, n. 387) stabilisce una forma testamentaria autonoma valida in tutti gli Stati contraenti. Il diritto tedesco riconosce due forme principali di testamento: il testamento olografo (eigenhändiges Testament, § 2247 BGB), integralmente scritto, datato e sottoscritto di pugno dal testatore, e il testamento pubblico (notarielles Testament, §§ 2231, 2232 BGB), ricevuto dal notaio tedesco. Entrambe le forme sono riconoscibili in Italia.

2.2. L’apostille e la traduzione

Il testamento pubblico tedesco, in quanto atto pubblico, deve essere corredato dell’apostille prevista dalla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sull’abolizione della legalizzazione degli atti pubblici stranieri. Alla documentazione straniera deve essere allegata traduzione giurata in lingua italiana, da eseguirsi da parte di traduttore iscritto all’albo dei periti del tribunale. Il testamento olografo, trattandosi di atto privato, richiede analogamente apostille e traduzione laddove le sottoscrizioni debbano essere autenticate.

2.3. La pubblicazione del testamento olografo straniero in Italia

Se il testamento è olografo — com’è frequente nel diritto tedesco — e comprende disposizioni relative a beni immobili situati in Italia, il notaio italiano deve procedere alla sua pubblicazione ai sensi degli artt. 620 ss. c.c. La pubblicazione ha natura dichiarativa e non è condizione di validità del testamento, ma è presupposto indefettibile della trascrizione nei registri immobiliari (art. 2657 c.c.) e costituisce il titolo su cui fondare le successive formalità pubblicitarie. Dopo la pubblicazione, il notaio trasmette copia autentica del verbale alla cancelleria del tribunale dell’ultimo domicilio del defunto (art. 622 c.c.).

Art. 620 c.c. — Pubblicazione del testamento olografo — Chiunque è in possesso di un testamento olografo deve presentarlo a un notaio per la pubblicazione, tosto che ha notizia della morte del testatore.

Nel caso della fondazione testamentaria tedesca, la pubblicazione riguarderà l’intero atto testamentario istitutivo, già munito di apostille e traduzione. Se il testamento è invece pubblico (notarile tedesco), non è soggetto a pubblicazione ai sensi dell’art. 620 c.c., ma deve comunque essere depositato presso il notaio italiano ai fini della trascrizione, secondo le modalità previste dall’art. 106 della legge notarile.

2.4. Verifica di compatibilità con l’ordine pubblico italiano

Il notaio deve verificare che il testamento istitutivo della fondazione non contenga disposizioni contrarie all’ordine pubblico internazionale italiano (art. 16, L. 218/1995; art. 35, Reg. UE 650/2012). La struttura della Stiftung di diritto tedesco, ente dotato di personalità giuridica autonoma con patrimonio finalizzato a uno scopo, non è di per sé incompatibile con l’ordinamento italiano, che conosce istituti analoghi (artt. 14 ss. c.c.). Il possibile rilievo di ordine pubblico può riguardare — come si vedrà — la compressione dei diritti dei legittimari, che il diritto tedesco risolve in modo strutturalmente diverso rispetto all’ordinamento italiano.

3. Accettazione dell’Eredità e Raccordo con la Pubblicità Immobiliare Italiana

3.1. Il sistema tedesco: acquisto ipso iure (§ 1922 BGB)

Uno dei tratti più caratteristici del diritto successorio tedesco consiste nel meccanismo di acquisto automatico dell’eredità: ai sensi del § 1922 BGB, l’eredità si trasmette all’erede al momento del decesso del de cuius, senza che sia necessaria alcuna accettazione espressa (Vonselbsterwerb). L’erede tedesco può rifiutare l’eredità entro un termine — significativamente breve: sei settimane dalla conoscenza della delazione (§ 1944 BGB) — ma in difetto di rinuncia, il trasferimento si produce automaticamente e con efficacia retroattiva alla data della morte. Nel caso della fondazione testamentaria, tuttavia, il meccanismo è più articolato: sino al riconoscimento dell’ente da parte dell’autorità del Land, la fondazione non esiste come soggetto giuridico autonomo. È la fictio retroattiva dell’§ 84 BGB a ricondurre alla data del decesso l’acquisto della fondazione, una volta intervenuto il riconoscimento.

3.2. Il problema dell’accettazione nell’ordinamento italiano

L’ordinamento italiano adotta il sistema opposto: ai sensi dell’art. 459 c.c., l’eredità si acquista con l’accettazione, che può essere espressa (art. 475 c.c.) o tacita (art. 476 c.c.). La delazione ereditaria non determina da sola l’acquisto; occorre l’aditio hereditatis. Il termine per deliberare è di dieci anni (art. 480 c.c.), decaduto il quale il diritto di accettare si prescrive. Poiché la lex successionis applicabile alla successione di un cittadino tedesco con residenza abituale in Germania è il diritto tedesco (art. 21 Reg. UE 650/2012), l’acquisto dell’eredità da parte della fondazione avviene secondo il meccanismo del § 1922 BGB, operativo per il tramite della fictio di cui all’§ 84 BGB.

3.3. Accettazione con beneficio d’inventario per le fondazioni

Qualora si ritenesse applicabile — anche parzialmente in via di coordinamento — il diritto italiano quanto alle modalità formali di accettazione, occorre considerare che ai sensi dell’art. 473 c.c. le fondazioni (come tutte le persone giuridiche) non possono accettare l’eredità che col beneficio d’inventario. La ratio è di proteggere il patrimonio dell’ente dalla confusione con quello ereditario e di tutelare i creditori. In un’operazione di acquisto immobiliare, la Stiftung tedesca dovrà pertanto produrre documentazione che dimostri l’avvenuta acquisizione del patrimonio immobiliare in modo conforme alle esigenze di certezza del nostro ordinamento.

Art. 473 c.c. — Accettazione delle persone giuridiche — L’accettazione delle eredità devolute alle persone giuridiche o ad associazioni, fondazioni ed enti non riconosciuti non può farsi che col beneficio d’inventario.

3.4. Il titolo per la trascrizione nei registri immobiliari italiani

In Italia, la trascrizione dell’acquisto mortis causa di diritti immobiliari è disciplinata dall’art. 2648 c.c. La norma richiede che l’accettazione di eredità che importi acquisto di diritti immobiliari venga trascritta. La trascrizione si opera in base alla dichiarazione del chiamato contenuta in atto pubblico o scrittura privata autenticata. Per l’acquisto mortis causa si richiedono altresì il certificato di morte del de cuius e copia o estratto autentico del testamento (art. 2648, co. 3, c.c.).

Nel caso di fondazione testamentaria tedesca, il titolo per la trascrizione nei registri immobiliari italiani sarà il verbale di pubblicazione del testamento olografo redatto dal notaio italiano (artt. 620-623 c.c.), ovvero il testamento pubblico tedesco, apostillato e tradotto, eventualmente corredato dal provvedimento di riconoscimento della fondazione da parte dell’autorità tedesca. Il Certificato Successorio Europeo (di cui si tratta al § 5) costituisce oggi lo strumento più efficace per documentare la qualità dell’ente e i suoi poteri, sostituendo o integrando le formalità nazionali.

📋 Nota pratica — Sequenza delle Formalità. La catena pubblicitaria corretta è: (1) pubblicazione del testamento olografo (se olografo); (2) trascrizione nei registri immobiliari dell’acquisto mortis causa a favore della fondazione (art. 2648 c.c.) sulla base del testamento pubblicato o del CSE; (3) voltura catastale; (4) presentazione della dichiarazione di successione (D.Lgs. 346/1990) ai fini fiscali; (5) vendita con rogito notarile e trascrizione dell’acquisto a favore del terzo acquirente.

4. Il Diritto Applicabile: alla Successione, all’Acquisto dell’Eredità e alla Vendita

4.1. Il Regolamento (UE) n. 650/2012 come quadro di riferimento

Per le successioni aperte a decorrere dal 17 agosto 2015, il sistema di conflitto di leggi in materia successoria è integralmente dominato dal Regolamento (UE) n. 650/2012 del Parlamento europeo e del Consiglio del 4 luglio 2012, che ha carattere universale: ai sensi dell’art. 20, la legge individuata dal Regolamento si applica anche se è la legge di uno Stato non membro dell’Unione europea. Sia l’Italia che la Germania partecipano pienamente al Regolamento. La L. 218/1995, pur ancora vigente, è applicabile solo residualmente per gli aspetti non coperti dal Regolamento.

4.2. La legge applicabile alla successione (art. 21 Reg. UE 650/2012)

La norma generale è contenuta nell’art. 21 del Regolamento: la legge applicabile all’intera successione è quella dello Stato in cui il defunto aveva la propria residenza abituale al momento della morte. La residenza abituale è un criterio di fatto, la cui interpretazione è svincolata dalle nozioni nazionali e va condotta in via autonoma sulla base del diritto dell’Unione europea. La Corte di Giustizia UE ha chiarito che essa corrisponde al luogo in cui l’interessato ha fissato, con voluto carattere di stabilità, il centro permanente o abituale dei propri interessi.

Se il fondatore-testatore era un cittadino tedesco residente abitualmente in Germania al momento della morte, la lex successionis è il diritto tedesco. Essa governa — ai sensi dell’art. 23 Reg. UE 650/2012 — l’intera successione: le cause di apertura, la delazione, i soggetti chiamati a succedere, la capacità a succedere, la diseredazione, la trasmissibilità dell’eredità, la divisione, il passaggio dell’eredità agli eredi, nonché la costituzione della fondazione testamentaria e l’acquisto del patrimonio ereditario da parte di essa.

4.3. La professio iuris (art. 22 Reg. UE 650/2012)

Il Regolamento consente al de cuius di scegliere, come legge regolatrice della sua intera successione, la legge dello Stato di cui ha la cittadinanza al momento della scelta o al momento della morte (art. 22, par. 1). La scelta deve essere espressa mediante dichiarazione resa nella forma di una disposizione a causa di morte, ovvero risultare in modo implicito ma non equivoco dalle clausole di tale disposizione. È modificabile e revocabile. Ove il testatore tedesco avesse effettuato una professio iuris a favore del diritto tedesco (il che è superfluo se è già residente in Germania, ma può essere utile in caso di residenza in altro Stato), la legge tedesca si applicherà comunque all’intera successione.

4.4. L’acquisto dell’eredità da parte della fondazione

Come si è detto, l’acquisto dell’eredità è regolato dal diritto tedesco quale lex successionis. Ciò significa che il meccanismo del Vonselbsterwerb (§ 1922 BGB) e la fictio retroattiva dell’§ 84 BGB trovano applicazione anche rispetto ai beni immobili situati in Italia. Il principio dell’unità della successione affermato dal Regolamento esclude in linea di principio la scissione tra legge applicabile ai beni mobili e legge applicabile agli immobili, superando i sistemi scissionisti nazionali previgenti.

4.5. La legge applicabile alla vendita dell’immobile

La vendita dell’immobile situato in Italia da parte della fondazione tedesca è soggetta a un regime di conflitto di leggi del tutto autonomo rispetto alla lex successionis. In materia contrattuale, il riferimento normativo è il Regolamento (CE) n. 593/2008 («Roma I»), il quale stabilisce che, in assenza di scelta delle parti, i contratti aventi a oggetto un diritto reale immobiliare sono disciplinati dalla legge del Paese in cui l’immobile è situato (art. 4, par. 1, lett. c): pertanto, la lex contractus è il diritto italiano. Analogamente, la lex rei sitae governa i diritti reali sull’immobile (Reg. Roma I, considerando 28; art. 51 L. 218/1995). La forma dell’atto di vendita di immobili situati in Italia è soggetta alla legge italiana (art. 11 L. 218/1995): è richiesto l’atto pubblico notarile, con trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale.

📊 Schema riepilogativo. Successione (apertura, delazione, acquisto erede/fondazione): diritto tedesco (lex successionis, art. 21 Reg. UE 650/2012) — Vendita dell’immobile (forma, validità, effetti obbligatori): diritto italiano (lex contractus, art. 4 Reg. Roma I; lex rei sitae) — Diritti reali sull’immobile: diritto italiano (lex rei sitae) — Pubblicità immobiliare: diritto italiano (artt. 2643 ss. c.c.).

5. Il Certificato Successorio Europeo

5.1. Natura e funzione

Il Capo VII del Regolamento (UE) n. 650/2012 (artt. 62–73) istituisce il Certificato Successorio Europeo (CSE), strumento concepito per agevolare l’esercizio dei diritti ereditari in un contesto transfrontaliero. Il CSE è un documento opzionale — la cui richiesta non è obbligatoria — rilasciato dall’autorità dello Stato membro competente per la successione. In Italia, il rilascio compete al notaio (art. 32 del D.L. 179/2012, conv. in L. 221/2012, come modificato dalla L. 162/2014). Il CSE può essere richiesto e utilizzato da eredi, legatari, esecutori testamentari o amministratori dell’eredità che abbiano necessità di fare valere la loro qualità o di esercitare i loro diritti in un altro Stato membro. Una volta emesso, il certificato è efficace — senza necessità di alcun procedimento di exequatur — in tutti gli Stati membri dell’Unione (art. 69, par. 1, Reg. UE 650/2012).

5.2. Effetti del CSE e protezione dei terzi

Ai sensi dell’art. 69 del Regolamento, si presume che la persona designata nel CSE come erede, legatario, esecutore testamentario o amministratore dell’eredità abbia la qualità indicata e/o sia titolare dei diritti o dei poteri enunciati nel certificato, senza che siano soggetti ad altre condizioni o formalità. Chi compie atti o effettua pagamenti in favore di una persona autorizzata ad agire in forza del CSE è ritenuto aver trattato con una persona che aveva il potere di farlo, salvo che sapesse, al momento dell’atto, che il contenuto del certificato non corrispondeva alla realtà. Questa protezione del terzo di buona fede che ha confidato nel CSE costituisce un’importante innovazione rispetto ai sistemi nazionali.

La dottrina ha sottolineato come il CSE sostituisca, in qualche misura, le «circostanze univoche» su cui si fonda l’apparenza ereditaria nell’ordinamento italiano (art. 1189 c.c.), esonerando il terzo dalla prova della buona fede e rendendo per sé stesso idoneo il certificato a costituire l’apparenza di legittimazione.

5.3. Il CSE nella fattispecie: fondazione come erede o legataria

Per la fattispecie in esame, il CSE dovrebbe essere rilasciato — idealmente — dall’autorità tedesca competente per la successione (il Nachlassgericht), attestando che la Stiftung è l’erede o la legataria del de cuius, con indicazione dei beni e dei poteri dell’organo di gestione. In alternativa, il notaio italiano — ove ritenuto competente per la successione — può rilasciare il CSE sulla base della documentazione acquisita. Il CSE costituisce il titolo idoneo per la trascrizione nei registri immobiliari italiani ai sensi degli artt. 2648 e 2657 c.c., rappresentando la soluzione più efficiente sul piano della circolazione giuridica transfrontaliera dei beni ereditari. Nella prassi notarile italiana, l’utilizzo del CSE rilasciato dall’autorità tedesca è la via preferibile, in quanto riduce i rischi di errori nell’applicazione del diritto straniero.

⏰ Nota pratica. Il CSE ha durata limitata: esso produce i propri effetti per sei mesi dalla data di rilascio (art. 70, par. 3, Reg. UE 650/2012), salvo che l’autorità di rilascio non indichi un termine più breve. È necessario acquisire il CSE in copia autentica (art. 70, par. 1) e verificare che non sia stato sospeso o revocato (art. 73). Per le operazioni immobiliari complesse, è opportuno richiedere il CSE il più vicino possibile alla data del rogito.

6. Verifica dell’Esistenza di Legittimari

6.1. Il Pflichtteil nel BGB: natura di credito monetario

Il diritto tedesco conosce la figura del legittimario (Pflichtteilsberechtigter), disciplinata dagli §§ 2303 ss. BGB. I soggetti aventi diritto al Pflichtteil sono: i discendenti del defunto (figli e, per rappresentazione, nipoti), il coniuge superstite e — in assenza di discendenti — i genitori del de cuius. La misura della quota obbligatoria (Pflichtteil) è pari alla metà del valore della quota di successione legale (§ 2303 Abs. 1 BGB). La differenza strutturale fondamentale rispetto alla legittima italiana è che il Pflichtteil tedesco non attribuisce al legittimario una quota di beni né una partecipazione alla comunione ereditaria, bensì un puro diritto di credito nei confronti dell’erede o degli eredi, calcolato sul valore netto del patrimonio. Il legittimario tedesco non può dunque rivendicare la proprietà di specifici beni ereditari (ivi inclusi gli immobili italiani), ma solo esigere il pagamento di una somma di danaro dall’erede.

6.2. Implicazioni per la vendita dell’immobile italiano

Poiché la lex successionis è il diritto tedesco e il Pflichtteil è strutturalmente un diritto personale di credito, il legittimario pretermesso non ha — in linea di principio — alcun diritto reale sull’immobile situato in Italia che la fondazione abbia validamente acquisito. Non è pertanto configurabile, rispetto alla fattispecie in esame, un’azione di riduzione analoga a quella italiana (artt. 553 ss. c.c.) che possa colpire i beni immobili e pregiudicare l’acquirente. Il termine di prescrizione del diritto al Pflichtteil è di tre anni dal momento in cui il beneficiario viene a conoscenza dell’apertura della successione e della disposizione che lo riguarda (§ 2332 BGB).

Va tuttavia segnalato che la dottrina internazionalprivatistica ha dibattuto se, nel caso in cui la lex successionis straniera riconosca una legittima strutturalmente diversa (o più debole) di quella italiana, possa operare il limite dell’ordine pubblico internazionale. L’art. 35 del Reg. UE 650/2012 consente di disapplicare la legge straniera solo qualora la sua applicazione sia manifestamente incompatibile con l’ordine pubblico del foro. La giurisprudenza italiana e la dottrina maggioritaria escludono che la mera diversità strutturale del Pflichtteil tedesco rispetto alla legittima italiana integri una violazione manifesta dell’ordine pubblico internazionale, trattandosi comunque di un meccanismo di tutela dei parenti più prossimi del de cuius, sia pur articolato diversamente.

6.3. Diligenza notarile nella verifica

Nell’istruttoria, il notaio deve verificare — attraverso l’esame del testamento, del CSE o dell’Erbschein (certificato di successione tedesco), degli atti di stato civile del de cuius — l’identità dei potenziali Pflichtteilsberechtigten: discendenti, coniuge, genitori. In assenza di costoro, o in presenza di una rinuncia al Pflichtteil formalizzata (Pflichtteilsverzicht, §§ 2346 ss. BGB), il rischio di successive contestazioni è eliminato. La fondazione venditrice dovrebbe produrre documentazione attestante l’inesistenza di eredi legittimari o la rinuncia degli stessi.

⚠️ Profilo di rischio. Il notaio deve avvertire la fondazione venditrice e l’acquirente che, sebbene il Pflichtteil tedesco non attribuisca diritti reali sull’immobile, la fondazione potrebbe essere esposta ad azioni personali di credito da parte di legittimari non soddisfatti. Tali azioni non pregiudicano il terzo acquirente dell’immobile, ma possono impoverire il patrimonio della fondazione e influenzare la sua solvibilità.

7. Rischio di Testamenti Successivi Revocatori e Tutela del Terzo Acquirente

7.1. Il problema della revocabilità del testamento e della revoca tacita

Uno dei rischi strutturali delle operazioni immobiliari con provenienza successoria — di qualsiasi ordinamento — è la possibilità che il testamento in base al quale la fondazione ha acquistato i beni sia stato revocato da un testamento successivo del de cuius, rimasto sconosciuto o non ancora scoperto al momento della vendita. Sia il diritto italiano (art. 587 c.c.: libertà testamentaria revocabile fino all’ultimo momento) che il diritto tedesco (§ 2253 BGB: jederzeitige Widerrufsmöglichkeit) stabiliscono il principio della libera revocabilità delle disposizioni testamentarie fino alla morte del testatore. Nel diritto tedesco, la revoca del testamento avviene (§§ 2253–2259 BGB): per mezzo di un testamento successivo, espressamente o per incompatibilità con le disposizioni anteriori; mediante atto di revoca (Widerruf) in forma testamentaria; mediante distruzione o cancellazione fisica del testamento da parte del testatore.

7.2. L’erede apparente e la tutela del terzo acquirente: art. 534 c.c.

L’ordinamento italiano affronta il rischio della scoperta successiva di un testamento revocatore (o invalido) attraverso la figura dell’erede apparente e la relativa tutela del terzo acquirente in buona fede, disciplinata dall’art. 534 c.c. La norma distingue due regimi. Per i beni mobili e altri diritti: i diritti acquistati per effetto di convenzioni a titolo oneroso dall’erede apparente sono salvi per i terzi che provino di avere contrattato in buona fede (art. 534, co. 2, c.c.). Per i beni immobili e mobili registrati (categoria in cui rientra l’immobile qui in esame): la tutela del terzo acquirente è subordinata a una condizione di prevalenza pubblicitaria: l’acquisto a titolo di erede e l’acquisto dall’erede apparente devono essere stati trascritti anteriormente alla trascrizione dell’acquisto da parte dell’erede o del legatario vero, o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente (art. 534, co. 3, c.c.).

Art. 534, co. 2 e 3, c.c. — Sono salvi i diritti acquistati, per effetto di convenzioni a titolo oneroso con l’erede apparente, dai terzi i quali provino di avere contrattato in buona fede. La disposizione del comma precedente non si applica ai beni immobili e ai beni mobili iscritti nei pubblici registri, se l’acquisto a titolo di erede e l’acquisto dall’erede apparente non sono stati trascritti anteriormente alla trascrizione dell’acquisto da parte dell’erede o del legatario vero, o alla trascrizione della domanda giudiziale contro l’erede apparente.

7.3. Struttura della tutela nel caso della fondazione testamentaria tedesca

Ai fini dell’art. 534, co. 3, c.c., il requisito della doppia anteriorità pubblicitaria opera come segue nella fattispecie: (a) deve essere anteriormente trascritto l’acquisto dell’immobile a titolo di erede (o legatario) da parte della fondazione, nella qualità di erede apparente; (b) deve essere anteriormente trascritto l’acquisto da parte del terzo acquirente. Entrambe le trascrizioni devono precedere tanto la trascrizione dell’acquisto del «vero erede» (colui che emergerà in forza del testamento revocatore) quanto la trascrizione di domande giudiziali a esso relative. La Cassazione civile ha ribadito che l’anteriorità della trascrizione dell’acquisto dell’erede apparente e del terzo non è di per sé sufficiente: il terzo deve altresì provare positivamente la propria buona fede, intesa come ragionevole ignoranza incolpevole circa la reale situazione ereditaria al momento dell’acquisto (Cass. civ., Sez. II, n. 16517/2024).

7.4. Strumenti di riduzione del rischio in sede notarile

Il notaio rogante deve adottare una serie di cautele per minimizzare il rischio di successiva emersione di un testamento revocatore e per costruire la buona fede documentata del terzo acquirente. (a) Ricerche anagrafiche e negli archivi notarili. In Italia, il sistema di registrazione delle disposizioni testamentarie è gestito attraverso il Registro Generale dei Testamenti, cui l’Italia aderisce tramite la Convenzione di Basilea del 16 maggio 1972 (ratificata con L. 23 novembre 1982, n. 870). Il notaio deve effettuare la ricerca nel registro italiano. Per il territorio tedesco, il registro centrale dei testamenti (Zentrales Vorsorgeregister, gestito dalla Camera dei Notai federale) può essere interrogato. (b) Dichiarazioni della fondazione. Nell’atto di vendita, la fondazione deve dichiarare espressamente di non avere conoscenza dell’esistenza di testamenti successivi che revochino il testamento istitutivo, e di non avere notizia di controversie successorie pendenti. (c) Tempestività della trascrizione. La celerità della trascrizione dell’acquisto della fondazione (art. 2648 c.c.) e, successivamente, dell’atto di acquisto del terzo è essenziale per consolidare la posizione pubblicitaria contro eventuali rivendicazioni future. (d) Assicurazione del titolo (title insurance). Nelle operazioni di rilievo, il notaio può segnalare alle parti la possibilità di stipulare una polizza assicurativa sul titolo di provenienza, che garantisce l’acquirente contro il rischio di evizione o di vizi del titolo, ivi inclusa la scoperta di testamenti revocatori.

7.5. Coordinamento con l’art. 2652 c.c.

L’art. 2652, n. 7, c.c. prevede che le domande dirette a impugnare la validità di acquisti a causa di morte devono essere trascritte entro cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto; trascorso tale termine, la trascrizione della domanda giudiziale non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede. Questo meccanismo — la cosiddetta sanatoria quinquennale — offre al terzo acquirente in buona fede un’ulteriore protezione: decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto della fondazione, le contestazioni giudiziali non possono più prevalere sul titolo del terzo acquirente che abbia a sua volta trascritto il proprio acquisto.

📋 Checklist finale per il notaio. ① Acquisire testamento (apostillato e tradotto) + provvedimento di riconoscimento Stiftung + statuto + estratto registro fondazioni. ② Verificare poteri Vorstand. ③ Eseguire ricerca testamentaria in Italia e in Germania. ④ Acquisire CSE o Erbschein in copia autentica aggiornata. ⑤ Verificare posizione dei Pflichtteilsberechtigten (discendenti, coniuge, genitori). ⑥ Trascrivere acquisto mortis causa della fondazione (art. 2648 c.c.) prima del rogito. ⑦ Nell’atto, far dichiarare alla fondazione assenza di controversie e testamenti successivi noti. ⑧ Verificare continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.). ⑨ Valutare con le parti l’opportunità della title insurance.

Conclusioni

L’acquisto di un immobile da una fondazione di diritto tedesco costituita per testamento è un’operazione giuridicamente stratificata che impone al notaio italiano un’istruttoria rigorosa e multi-disciplinare. Il nucleo del problema è la coesistenza di tre corpi normativi distinti: il diritto tedesco delle fondazioni (BGB, §§ 80–84), che governa la nascita e la struttura dell’ente; il Regolamento (UE) n. 650/2012, che determina la lex successionis (diritto tedesco se il de cuius aveva ivi la residenza abituale) e mette a disposizione il Certificato Successorio Europeo come strumento probatorio e pubblicitario transnazionale; e il diritto italiano, che domina la forma della vendita, il regime dei diritti reali sull’immobile e il sistema della pubblicità immobiliare.

La tutela del terzo acquirente si costruisce attraverso la corretta sequenza delle formalità pubblicitarie (art. 2648 c.c. per l’acquisto della fondazione, poi trascrizione dell’atto di vendita), la prova documentata della buona fede (dichiarazioni, ricerche, CSE aggiornato) e il ricorso agli strumenti di garanzia disponibili sul mercato assicurativo. Il diritto tedesco dei legittimari (Pflichtteil), di natura creditoria e non reale, non comporta di per sé un vincolo sui beni immobili italiani, ma deve essere attentamente presidiato per evitare che controversie successorie pendenti in Germania si riverberino sulla posizione della fondazione venditrice e, indirettamente, sull’affidabilità dell’operazione.

La complessità della fattispecie rende necessaria la collaborazione tra il notaio italiano e un corrispondente giurista tedesco (notaio o avvocato), per verificare la completezza e la validità della documentazione di origine tedesca e per assicurare che il provvedimento di riconoscimento della Stiftung sia definitivo, non impugnato e pienamente efficace.

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Fonti: BGB (§§ 80–84, 1922, 2303, 2332, 2653); Reg. UE 650/2012; artt. 459, 470, 473, 475, 534, 620, 2648, 2650, 2652, 2657 c.c.; L. 218/1995; Reg. CE 593/2008 (Roma I); Convenzione dell’Aja 1961 (Apostille); Convenzione di Washington 1973 (Testamento internazionale); Convenzione di Basilea 1972 (Registro testamenti).

 

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