S.r.l. italiana a capitale svizzero e reciprocità per l’acquisto immobiliare residenziale in Italia

Abstract — Il quesito se la condizione di reciprocità ex art. 16 disp. prel. c.c. sia verificata in capo a una società a responsabilità limitata italiana il cui capitale sia interamente detenuto da cittadini svizzeri, qualora tale società intenda acquistare un immobile residenziale in Italia, impone un’analisi articolata su tre piani concorrenti: il diritto internazionale privato italiano, il diritto federale svizzero e la posizione istituzionale del Ministero degli Affari Esteri. La tesi sostenuta nel presente contributo è che la condizione di reciprocità non risulti verificata per tale fattispecie. La Legge federale del 16 dicembre 1983 sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE, RS 211.412.41) qualifica come «persona all’estero» qualsiasi persona giuridica con sede fuori dal territorio svizzero — inclusa, per simmetria, l’ipotetica S.r.l. italiana — assoggettandola all’obbligo di autorizzazione cantonale per l’acquisto di immobili residenziali; autorizzazione che, per le persone giuridiche, è strutturalmente indisponibile ai sensi dell’art. 8 OAFE. L’art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE aggiunge un ulteriore sbarramento, assoggettando ad autorizzazione la stessa detenzione di quote in società il cui scopo effettivo sia l’acquisizione di immobili residenziali. La scheda Svizzera del Ministero degli Affari Esteri conferma che per le persone giuridiche la reciprocità è verificata esclusivamente per immobili a destinazione produttiva o sede d’impresa, non per investimenti residenziali.

Il fondamento normativo: art. 16 disp. prel. c.c. e reciprocità di fatto

La nozione di straniero e l’estensione alle persone giuridiche

L’art. 16 delle disposizioni preliminari al codice civile stabilisce che «lo straniero è ammesso a godere dei diritti civili attribuiti al cittadino a condizione di reciprocità e salve le disposizioni contenute in leggi speciali», aggiungendo che «questa disposizione vale anche per le persone giuridiche straniere». La norma si applica espressamente agli stranieri — persone fisiche — e alle persone giuridiche straniere. Essa non contempla, almeno nella sua lettera, le persone giuridiche italiane il cui capitale sia detenuto da stranieri.

Questa distinzione tra soggetto formale e soggetto sostanziale è la prima questione interpretativa che il quesito solleva. Tuttavia, l’ordinamento ha progressivamente sviluppato un approccio sostanziale alla verifica della reciprocità, che guarda alla realtà economica dell’operazione piuttosto che alla mera qualificazione giuridica del soggetto che vi partecipa. La condizione di reciprocità attiene, come più volte affermato dalla Corte di Cassazione, ai diritti non fondamentali della persona — quali il diritto di proprietà immobiliare — e non può essere elusa mediante la costruzione di strutture giuridiche che, nella sostanza, producono lo stesso effetto di un acquisto diretto da parte del cittadino straniero.

I tre modelli di reciprocità e il criterio accolto dall’ordinamento italiano

La dottrina internazionalprivatistica distingue tradizionalmente tre modelli di reciprocità: (i) la reciprocità diplomatica, fondata su trattati bilaterali; (ii) la reciprocità legislativa, fondata su norme di legge dello Stato estero; (iii) la reciprocità di fatto o sostanziale, che si considera verificata quando, indipendentemente dal dato normativo formale, il cittadino italiano gode nell’ordinamento straniero di un trattamento analogo a quello che lo straniero invoca in Italia. È quest’ultimo il criterio accolto dall’art. 16 disp. prel. c.c., come confermato dalla prassi del Ministero degli Affari Esteri e dalla giurisprudenza. Nel caso della Svizzera, la verifica concreta della reciprocità si fonda sul diritto specchio: ciò che la LAFE consente a una persona giuridica italiana di fare in Svizzera costituisce il metro di giudizio per determinare ciò che il soggetto svizzero può fare in Italia.

La posizione del Ministero degli Affari Esteri: la scheda Svizzera

Persone fisiche e persone giuridiche: un regime differenziato

La scheda Svizzera pubblicata dal MAE sul portale esteri.it distingue nettamente il regime applicabile alle persone fisiche da quello applicabile alle persone giuridiche. Per le persone fisiche svizzere non residenti la condizione di reciprocità si considera verificata per l’acquisto di: (a) abitazioni secondarie, di vacanza ed unità d’abitazione in appart-hotel con superficie netta non superiore ai 200 mq; (b) fondi di pertinenza non eccedenti 1.000 mq; (c) immobili ad uso esclusivamente commerciale; (d) acquisti mortis causa da parte degli eredi legittimi e dei parenti dell’alienante in linea ascendente e discendente e del coniuge.

Per le persone giuridiche la scheda MAE è perentoria: la condizione di reciprocità è verificata limitatamente all’acquisto di immobili da adibire a sede o stabilimento dell’impresa (principale o secondaria) o a fini produttivi esclusivamente attinenti all’attività economica svolta. La condizione non è verificata se l’acquisto è finalizzato a un investimento di capitali (eccezion fatta per gli immobili ad uso commerciale) o se si contravviene all’obbligo di mantenere la destinazione d’uso del bene acquistato.

Tavola 1 — Ricognizione della condizione di reciprocità Italia-Svizzera per tipologia di acquirente. Fonti: MAE Scheda Svizzera, esteri.it; CNN Quesito n. 1-2024/A (Boggiali, 29 novembre 2024).

Il valore giuridico della scheda MAE e la procedura di verifica

Il Ministero degli Affari Esteri adotta in calce alla scheda un disclaimer esplicito: le informazioni riportate «sono da interpretare esclusivamente come indicazioni di massima» e non hanno valore legale vincolante. L’accertamento formale e definitivo della condizione di reciprocità compete esclusivamente al MAE, ai sensi dell’art. 1, comma 1, d.P.R. 31 agosto 1999, n. 394. La procedura concordata tra il CNN e il MAE prevede l’inoltro delle richieste mediante PEC all’indirizzo contenzioso.segreteria@cert.esteri.it, per conoscenza all’Ufficio Studi del CNN (cnn.studint@postacertificata.notariato.it), utilizzando il modulo pubblicato in CNN Notizie del 13 ottobre 2020. Il notaio rogante che nutra fondati dubbi sulla sussistenza della condizione ha l’onere di attivare tale procedura prima della stipula.

La LAFE come diritto specchio: l’obbligo di autorizzazione per l’acquisto di fondi

Le condizioni cumulative dell’assoggettamento al regime autorizzativo

La LAFE è il diritto specchio sul quale si misura la reciprocità di fatto tra ordinamento italiano e ordinamento svizzero: ciò che essa consente o nega a una persona giuridica italiana che voglia acquistare un immobile in Svizzera determina, per simmetria, ciò che il soggetto svizzero può fare in Italia. L’assoggettamento di un negozio giuridico al regime dell’autorizzazione si basa sul concorso cumulativo di tre condizioni: (i) l’acquirente deve essere una «persona all’estero» ai sensi della LAFE (presupposto soggettivo); (ii) l’oggetto deve essere un fondo soggetto ad autorizzazione per destinazione d’uso (presupposto oggettivo per destinazione); (iii) il diritto acquistato deve rientrare nelle tipologie rilevanti ex LAFE (presupposto oggettivo per natura del diritto). In presenza di tutte e tre le condizioni, l’iscrizione nel registro fondiario svizzero può avvenire soltanto previa autorizzazione cantonale.

Le esenzioni: stabilimenti d’impresa e acquisti residenziali a confronto

L’art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE esonera dall’obbligo di autorizzazione l’acquisto di fondi per stabilimenti d’impresa — fabbriche, uffici, magazzini, alberghi, studi professionali — purché effettivamente utilizzati per scopi economici. Questa esenzione opera anche per l’acquisto a titolo di puro investimento di capitali, purché il fondo mantenga la destinazione economica. Non vi è per contro attività economica rilevante ai sensi dell’art. 3 OAFE in caso di edificazione, locazione, affitto o commercio di spazi abitativi: in questi casi l’acquisto è soggetto all’obbligo di autorizzazione, autorizzazione che — in mancanza di motivi di legge applicabili alle persone giuridiche — non può essere concessa.

I motivi di autorizzazione per l’acquisto residenziale previsti dagli artt. 8 e 9 LAFE si articolano in: banche e istituti d’assicurazione (art. 8 cpv. 1 lett. d), previdenza del personale (art. 8 cpv. 1 lett. c), scopi di utilità pubblica (art. 8 cpv. 1 lett. c), eredi istituiti e legatari (art. 8 cpv. 2), caso di rigore (art. 8 cpv. 3), abitazioni di vacanza e apparthotels (art. 9 cpv. 2-3), abitazioni secondarie (art. 9 cpv. 1 lett. c) e abitazioni sociali (art. 9 cpv. 1 lett. a). Nessuno di questi motivi è strutturalmente accessibile a una persona giuridica che intenda acquistare un immobile residenziale come investimento.

Le persone giuridiche nel sistema LAFE: l’irrilevanza della nazionalità dei soci

Art. 5 cpv. 1 lett. b LAFE: la sede come criterio esclusivo di qualificazione

La disposizione centrale ai fini del quesito è l’art. 5 cpv. 1 lett. b LAFE, che qualifica come «persona all’estero» le «società che hanno la loro sede all’estero, anche se appartengono a svizzere e svizzeri e sono considerate svizzere dal punto di vista economico». Il criterio di qualificazione adottato dalla LAFE per le persone giuridiche è esclusivamente la sede, non la nazionalità dei soci né la nazionalità economica della società. Questa scelta legislativa intende impedire che soggetti svizzeri eludano le restrizioni sull’acquisto residenziale mediante la costituzione di società con sede all’estero che acquistino per loro conto.

La norma produce il seguente effetto speculare rilevante per il giudizio di reciprocità: un’italiana S.r.l. con sede in Italia che tentasse di acquistare un immobile residenziale in Svizzera sarebbe qualificata come «persona all’estero» ai sensi della LAFE, a prescindere dal fatto che i suoi soci fossero svizzeri, e sarebbe quindi soggetta all’obbligo di autorizzazione cantonale — autorizzazione non ottenibile per l’acquisto residenziale da parte di persone giuridiche. Analogamente, l’art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE assoggetta all’obbligo di autorizzazione le persone giuridiche con sede in Svizzera ma dominate da persone all’estero, con una presunzione di dominazione quando queste ultime detengono più di un terzo del capitale o dei diritti di voto (art. 6 LAFE).

Art. 8 OAFE: l’acquisto residenziale come prerogativa della sola persona fisica

L’art. 8 OAFE introduce una limitazione ulteriore e decisiva: «le abitazioni di vacanza e le unità d’abitazione in apparthotels possono essere acquistate solo in modo diretto e a proprio nome da persone fisiche». L’acquisto indiretto tramite società è quindi espressamente escluso per l’intera categoria delle abitazioni a destinazione residenziale non primaria. La medesima limitazione si applica alle abitazioni secondarie (art. 9 cpv. 1 lett. c LAFE in combinato con art. 8 OAFE), che possono essere acquistate esclusivamente da persone fisiche in modo diretto e a proprio nome, con espressa esclusione dell’acquisto tramite società.

Questa previsione normativa svizzera svuota di fondamento la tesi secondo cui la S.r.l. italiana potrebbe beneficiare della reciprocità verificata per i cittadini svizzeri persone fisiche. Il diritto specchio svizzero esclude strutturalmente le persone giuridiche dall’accesso alle tipologie di acquisto residenziale per le quali la scheda MAE riconosce reciprocità alle persone fisiche: le due categorie operano su piani distinti e non comunicanti nell’impianto della LAFE.

Il look-through approach e l’art. 4 LAFE: la detenzione di quote come acquisto di fondo

La ratio antiaggiratoria e l’estensione alle partecipazioni societarie

L’art. 4 cpv. 1 LAFE estende la nozione di «acquisto di un fondo» — e quindi l’obbligo di autorizzazione — ben oltre il trasferimento tabulare della proprietà fondiaria. La norma assoggetta ad autorizzazione qualsiasi negozio giuridico che, dal punto di vista economico, conferisca alla persona all’estero l’effettiva possibilità di disporre di un fondo soggetto ad autorizzazione. In particolare, l’art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE qualifica come «acquisto di un fondo» rilevante ai fini della legge «l’acquisto di quote di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l’acquisto di fondi, tranne se queste quote sono quotate in una borsa in Svizzera». Questa disposizione esprime un autentico look-through approach: la LAFE non guarda alla forma giuridica dell’operazione ma alla sua sostanza economica. Anche l’acquisto di una sola quota di una società non quotata che acquisti esclusivamente o in larga misura immobili abitativi è soggetto all’obbligo di autorizzazione.

Il Quesito CNN n. 1-2024/A e la posizione dell’Ufficio Studi del Notariato

La Risposta a Quesito n. 1-2024/A del CNN (est. Boggiali, 29 novembre 2024) ha affrontato una fattispecie analoga: una cittadina svizzera intende costituire una S.r.l. unipersonale italiana per acquistare un immobile destinato ad abitazione di superficie superiore a 200 mq. L’Ufficio Studi, richiamato l’art. 4 LAFE, ha concluso che la reciprocità è verificata per la S.r.l. «a condizione che non si tratti di società costituita per acquistare immobili per scopi diversi da quelli produttivi». Ha poi aggiunto che nel caso prospettato «tale eventualità sembrerebbe ricorrere proprio nel caso di specie, in quanto nella formulazione del quesito si allude la circostanza che la società verrebbe costituita per consentire l’acquisto immobiliare da parte del socio unico». Ha correttamente precisato che si tratta di «circostanza fattuale non sindacabile nel merito» dall’Ufficio Studi, rimanendo la verifica della reciprocità di competenza esclusiva del MAE.

La S.r.l. italiana a capitale svizzero: qualificazione soggettiva e profili di elusione

Il piano formale: la S.r.l. come persona giuridica italiana

Sul piano strettamente formale, una S.r.l. costituita secondo la legge italiana, con sede in Italia e iscritta nel registro delle imprese, è una persona giuridica italiana. L’art. 16 disp. prel. c.c. si applica agli «stranieri» e alle «persone giuridiche straniere»: la S.r.l. italiana non rientra in nessuna delle due categorie. Ne consegue, sul piano formale, che la S.r.l. ha piena capacità giuridica di acquistare beni immobili in Italia senza che la nazionalità dei soci sia di per sé ostativa. La capacità giuridica della persona giuridica si misura in base alla legge del luogo di costituzione (lex societatis), non in base alla nazionalità dei soci.

Tuttavia, il piano formale non esaurisce l’analisi. La questione non è se la S.r.l. possa in astratto acquistare immobili in Italia — questione alla quale la risposta è affermativa — ma se i soci svizzeri possano avvalersi di tale strumento per acquisire, tramite interposta persona giuridica, diritti immobiliari residenziali che sarebbero loro preclusi ove agissero direttamente, o tramite una persona giuridica da loro integralmente controllata, nel sistema LAFE.

Il piano sostanziale: l’interposizione come elusione della condizione di reciprocità

Sul piano sostanziale, l’interposizione di una S.r.l. italiana tra i soci svizzeri e l’immobile residenziale produce lo stesso effetto economico dell’acquisto diretto da parte dei soci, con la differenza che lo schema societario tenta di neutralizzare l’applicazione del giudizio di reciprocità. È precisamente questo schema che l’art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE intende prevenire nell’ordinamento svizzero: l’acquisto indiretto di immobili soggetti ad autorizzazione tramite partecipazione in società il cui scopo effettivo sia l’acquisizione immobiliare residenziale.

La condizione di reciprocità non può essere elusa mediante strutture giuridiche formalmente italiane ma economicamente riconducibili a soci stranieri, qualora lo scopo effettivo della struttura sia l’acquisizione di immobili residenziali soggetti ad autorizzazione nell’ordinamento specchio. In caso contrario, l’art. 16 disp. prel. c.c. sarebbe svuotato di qualsiasi effettività pratica: basterebbe costituire una S.r.l. italiana con un solo socio straniero per aggirare sistematicamente la condizione di reciprocità per qualsiasi categoria di diritti immobiliari. La conseguenza giuridica dell’acquisto effettuato in violazione della condizione di reciprocità è la nullità del contratto ex art. 1418 c.c., per contrarieta a norma imperativa.

Questioni aperte: autorizzazione come fatto impeditivo e diritto cantonale

Rimane aperta — e sottoposta alla valutazione del CNN e del Ministero della Giustizia — la questione se il mero assoggettamento ad autorizzazione da parte della LAFE, indipendentemente dalla circostanza che tale autorizzazione sia in concreto ottenibile o meno, sia di per sé sufficiente a non verificare la condizione di reciprocità. La posizione che oggi pare prevalere in dottrina e nella prassi notarile è nel senso della non verificabilità ogniqualvolta l’ordinamento straniero preveda la necessità di un’autorizzazione ministeriale o governativa avente finalità di controllo sugli acquisti immobiliari. La tesi valorizza la reciprocità legislativa in senso formale: se il diritto svizzero prevede un’autorizzazione, la condizione non è verificata a prescindere dall’esito della singola domanda.

Un ulteriore profilo problematico riguarda la rilevanza del diritto cantonale svizzero nell’accertamento della reciprocità. La LAFE attribuisce ai Cantoni la facoltà di introdurre motivi aggiuntivi di autorizzazione e di prevedere blocchi alle autorizzazioni (art. 13 LAFE). Il Cantone di Ginevra, in particolare, sembrerebbe non consentire genericamente l’acquisto di abitazioni secondarie da parte di stranieri, a prescindere dalla superficie. Se questa interpretazione fosse confermata, la reciprocità per i cittadini ginevrini dovrebbe essere negata anche per le tipologie di acquisto per le quali la LAFE federale la consentirebbe, con un esito ancora più restrittivo di quello qui analizzato. La questione è stata sottoposta al CNN e al Ministero della Giustizia e è ancora priva di risposta definitiva.

La S.r.l. operativa e il bene strumentale: condizioni per superare l’impasse

L’analisi svolta nei paragrafi precedenti non esaurisce lo spazio giuridico disponibile. Esiste uno spiraglio nell’impianto della LAFE — stretto, condizionato e subordinato a verifiche fattuali rigorose — che consente di strutturare l’operazione in modo tale che la condizione di reciprocità risulti verificata. Lo strumento è la qualificazione del bene immobile come fondo per stabilimento d’impresa ai sensi dell’art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE, in capo a una S.r.l. genuinamente operativa nell’attività indicata nell’oggetto sociale, rispetto alla quale l’immobile svolga una funzione strumentale effettiva e non meramente formale.

Il fondamento normativo: l’art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE e la nozione di stabilimento d’impresa

L’art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE esonera dall’obbligo di autorizzazione l’acquisto di fondi che sono utilizzati per uno scopo economico: «fabbriche, magazzini, depositi, uffici, centri commerciali, negozi, alberghi, ristoranti, officine, studi medici». Il Promemoria dell’Ufficio Federale di Giustizia precisa che non è rilevante che il fondo serva all’impresa dell’acquirente oppure che venga locato o affittato a un terzo per l’esercizio di un’attività economica, e che tali fondi possono essere acquistati anche quale puro collocamento di capitali, purché la destinazione economica sia mantenuta. Il dato rilevante è esclusivamente la destinazione oggettiva del fondo, non la forma giuridica dell’acquirente.

La scheda MAE recepisce simmetricamente questo impianto, riconoscendo la condizione di reciprocità per le persone giuridiche «limitatamente agli immobili da adibire a sede o stabilimento dell’impresa (principale o secondaria) od a fini produttivi esclusivamente attinenti all’attività economica svolta». Lo schema operativo che consente di rientrare in questa esenzione deve dunque soddisfare requisiti che operano su due livelli distinti: la genuinità dell’attività della S.r.l. e la strumentalità oggettiva del bene rispetto a essa.

Le condizioni cumulative per la fattibilità: un test a quattro requisiti

Primo requisito: l’attività della S.r.l. deve essere distinta dalla gestione del bene. Questo è lo sbarramento più insidioso. L’art. 3 OAFE esclude espressamente dall’attività economica rilevante «l’edificazione, la locazione, l’affitto o il commercio di spazi abitativi». Se l’oggetto sociale della S.r.l. è la gestione del bene immobile residenziale, e l’attività si risolve nella locazione o nell’uso abitativo del fondo stesso, si rientra nel divieto — perché la «attività» invocata coincide con ciò che la LAFE vuole assoggettare ad autorizzazione. L’attività della S.r.l. deve essere altra: professionale, commerciale, di consulenza, di produzione, di servizi. Il bene deve essere strumentale a quell’attività, non costituirne l’oggetto.

Secondo requisito: la natura oggettiva del bene deve essere compatibile con l’uso dichiarato. La LAFE e le autorità cantonali valutano la situazione oggettiva, non le dichiarazioni soggettive delle parti: «non è rilevante la volontà soggettiva degli interessati, bensì unicamente la situazione oggettiva, ovvero le conseguenze oggettive e potenziali della scelta operata dalle parti» (Promemoria UFG). Un appartamento con camere da letto, cucina e bagni, censito come unità abitativa (categoria A), difficilmente sarà trattato come stabilimento d’impresa a prescindere da ciò che l’atto costitutivo della S.r.l. dichiara. Le caratteristiche fisiche del bene devono essere oggettivamente compatibili con l’uso professionale o commerciale: planimetria, accesso indipendente, suddivisione degli spazi, categoria catastale.

Terzo requisito: la sede legale deve coincidere con il luogo di effettivo esercizio dell’attività. La sede legale è un concetto giuridico formale che non implica necessariamente lo svolgimento di un’attività economica in loco. Sotto LAFE, la sede legale rileva esclusivamente se coincide con un effettivo stabilimento, inteso come il luogo in cui l’impresa opera concretamente: vi si ricevono clienti, vi si svolgono le prestazioni, vi è una presenza lavorativa regolare. Una sede legale domiciliata in un appartamento residenziale di fatto nella disponibilità abitativa dei soci svizzeri non integra il requisito dello stabilimento d’impresa.

Quarto requisito: la struttura deve essere economicamente genuina e preesistente. Se la S.r.l. non ha dipendenti, non ha clienti, non produce ricavi dall’attività dichiarata, e l’unico asset significativo è l’immobile residenziale acquistato, la costruzione è vulnerabile sotto un duplice profilo: elusione della condizione di reciprocità (MAE) ed abuso del diritto ex art. 10-bis L. 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del contribuente). Una S.r.l. costituita ad hoc per acquistare l’immobile e poi qualificata come «operativa» è esattamente il caso che il CNN Quesito n. 1-2024/A ha identificato come elusivo e che le autorità cantonali svizzere valutano negativamente.

Schema operativo fattibile e schema elusivo: quadro comparativo

Tavola 2 — Quadro comparativo tra schema operativo fattibile e schema elusivo ai fini della verifica della condizione di reciprocità. Fonti: LAFE, OAFE, MAE Scheda Svizzera, CNN Quesito n. 1-2024/A (Boggiali 2024), UFG Promemoria 2026.

Le verifiche preliminari del notaio rogante

Prima della stipula, l’istruttoria notarile deve rispondere a tre domande concrete, documentando le risposte negli atti preparatori.

I. Natura catastale e fisica del bene. Se il bene è censito come unità abitativa (categorie A/1–A/11) e presenta caratteristiche planimetriche residenziali — camere da letto, cucina, bagni, soggiorno — l’uso come stabilimento d’impresa è difficile da sostenere oggettivamente. Il cambio di destinazione d’uso catastale e urbanistico, ove consentito dal PRG, potrebbe essere un presupposto necessario — ma non sufficiente — per la fattibilità dell’operazione. L’eventuale uso misto è disciplinato dall’art. 2 cpv. 3 LAFE, che consente l’acquisto congiunto di una quota abitativa quando essa sia necessaria all’esercizio dell’impresa, nei limiti e secondo la prassi consolidata delle autorità cantonali.

II. Preesistenza e genuinità dell’attività. La S.r.l. deve avere un’attività economica documentabile e preesistente rispetto all’acquisto dell’immobile: bilanci, fatturazioni, contratti con clienti, eventuale personale dipendente. Una S.r.l. costituita contestualmente o immediatamente prima dell’acquisto, priva di storia operativa, è strutturalmente vulnerabile alla contestazione di elusione sia da parte del MAE nell’accertamento della reciprocità, sia da parte dell’Agenzia delle Entrate sul piano dell’abuso del diritto.

III. Destinazione effettiva del bene. L’immobile deve essere concretamente utilizzato per l’attività d’impresa e non deve essere nella disponibilità abitativa dei soci svizzeri. La LAFE sanziona con l’inefficacia e la nullità anche i negozi giuridici formalmente leciti che, nella sostanza, producano lo stesso effetto di un acquisto non autorizzato (art. 26 LAFE). In caso di accertamento successivo dell’obbligo di autorizzazione, l’art. 25 cpv. 1^bis LAFE consente alle autorità di rilevare l’obbligo anche ex post, con conseguente ordine di ripristino ex art. 27 LAFE.

In ogni caso, anche ove le condizioni di fattibilità appaiano soddisfatte in sede istruttoria, il notaio è tenuto ad attivare la procedura di verifica formale presso il MAE prima della stipula, stante il carattere non vincolante della scheda esteri.it e la competenza esclusiva del Ministero nell’accertamento della condizione di reciprocità ex art. 1, comma 1, d.P.R. n. 394/1999.

Considerazioni conclusive

La condizione di reciprocità ex art. 16 disp. prel. c.c. non risulta verificata per una S.r.l. italiana a capitale interamente detenuto da cittadini svizzeri che intenda acquistare un immobile residenziale in Italia. Questa conclusione si fonda su tre ordini di ragioni concorrenti e autonomamente sufficienti.

I. Il diritto specchio svizzero. La LAFE qualifica come «persona all’estero» qualsiasi società con sede fuori dalla Svizzera, a prescindere dalla nazionalità dei soci (art. 5 cpv. 1 lett. b LAFE). L’ipotetica persona giuridica italiana non potrebbe acquistare immobili residenziali in Svizzera senza autorizzazione cantonale; autorizzazione che, per le persone giuridiche, non è strutturalmente disponibile per l’acquisto residenziale (art. 8 OAFE).

II. La posizione istituzionale del MAE. La scheda Svizzera del Ministero degli Affari Esteri esclude espressamente la reciprocità per le persone giuridiche riconducibili a soci svizzeri che intendano acquistare immobili residenziali in Italia, riconoscendola esclusivamente per gli acquisti a destinazione produttiva o di stabilimento d’impresa.

III. Il look-through approach dell’art. 4 LAFE. La detenzione di quote in una S.r.l. il cui scopo effettivo sia l’acquisto di immobili residenziali è essa stessa soggetta ad autorizzazione LAFE (art. 4 cpv. 1 lett. e), con conseguente non verificabilità della reciprocità per l’intero schema operativo fondato sull’interposizione societaria.

In via di ulteriore cautela, il notaio rogante è tenuto ad attivare la procedura di verifica formale presso il MAE, mediante PEC all’indirizzo contenzioso.segreteria@cert.esteri.it, prima di procedere alla stipula di qualsiasi atto avente ad oggetto l’acquisto di immobili residenziali da parte di strutture societarie riconducibili — anche indirettamente — a soci svizzeri. L’acquisto privo di autorizzazione è inefficace e il negozio giuridico derivante è nullo ex art. 1418 c.c. in combinato con l’art. 16 disp. prel. c.c. e, per simmetria sistematica, con l’art. 26 LAFE.

Consulenza specializzata

Per verifiche sulla condizione di reciprocità in operazioni immobiliari che coinvolgano cittadini svizzeri o persone giuridiche a capitale estero, lo Studio Notarile Soldani offre consulenza specializzata.

Studio Notarile Soldani
Via Camillo Prampolini 14 — Domodossola (VB)
📧 domodossola@notaiosoldani.it · 📞 0324 066077
🌐 notaiosoldani.it

Riferimenti normativi e bibliografici

Normativa italiana

• Art. 16 disp. prel. c.c. (condizione di reciprocità)
• Art. 1418 c.c. (nullità del contratto per contrarieta a norma imperativa)
• D.P.R. 31 agosto 1999, n. 394 (attuazione testo unico sull’immigrazione)

Normativa svizzera

• Legge federale del 16 dicembre 1983 sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE, RS 211.412.41), con particolare riguardo agli artt. 4, 5, 6, 8, 9
• Ordinanza del 1° ottobre 1984 sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (OAFE, RS 211.412.411), con particolare riguardo agli artt. 3, 6, 8
• Legge federale di complemento del Codice civile svizzero — Diritto delle obbligazioni del 30 marzo 1911 (CO; SR 220), artt. 712, 718

Fonti istituzionali e dottrinali

• Ministero degli Affari Esteri, Scheda Svizzera — Acquisti immobiliari e costituzione di società, portale esteri.it (aggiornato 2026)
• CNN, Risposta a Quesito n. 1-2024/A del 29 novembre 2024, est. Boggiali Daniela — Svizzera: reciprocità, acquisto di quote di S.r.l. e acquisto di garage di pertinenza
• CNN, Studio n. 8-2020/A, est. Boggiali Daniela — La reciprocità nell’attività notarile, in CNN Notizie del 27 aprile 2020
• Ufficio Federale di Giustizia svizzero, Acquisto di fondi da parte di persone all’estero — Promemoria, Berna, 1° luglio 2009 (aggiornato 17 aprile 2026), disponibile su www.bj.admin.ch
• CNN Notizie del 19 settembre 2014 (comunicazione Consigliere Pasqualis); CNN Notizie del 13 ottobre 2020 (comunicazione Presidente Rubertelli) — procedura MAE per verifica reciprocità

 

---

Il presente articolo ha carattere generale e informativo, non costituisce parere legale personalizzato e non sostituisce la consulenza diretta con un notaio. Per assistenza specifica relativa alla vostra situazione, vi invitiamo a contattare il nostro Studio per fissare un appuntamento.  Contenuto generato con sistemi di Intelligenza Artificiale e supervisionato da professionisti dello Studio Notarile, in conformità ai requisiti di trasparenza del Regolamento UE 2024/1689 (AI Act).