Da Manlio Carlo Soldani 
Abstract. La procura speciale formata all’estero per la stipula di atti traslativi immobiliari in Italia costituisce uno dei terreni più delicati dell’esperienza notarile internazionale. La questione interseca il diritto internazionale privato (L. 31 maggio 1995, n. 218), il diritto sostanziale della rappresentanza (artt. 1387 ss. c.c.), le convenzioni internazionali in materia di legalizzazione degli atti (Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961) e il Regolamento UE n. 2016/1191. Il nucleo problematico risiede nell’individuazione della legge regolatrice della forma della procura — con particolare riguardo all’art. 60 L. 218/1995 e al principio locus regit actum — e nel successivo vaglio di equivalenza funzionale rispetto all’atto pubblico notarile italiano. Il presente contributo esamina i presupposti normativi, le questioni interpretative aperte e i principali orientamenti della dottrina notarile e della giurisprudenza di legittimità, con attenzione alle implicazioni operative per la stipula di compravendite e altri atti immobiliari.
Indice dei contenuti
Premessa e inquadramento sistematico
La procura speciale ricevuta all’estero — ossia il mandato conferito in forma scritta da un soggetto che si trova fuori del territorio italiano al fine di autorizzare un rappresentante alla stipula di un atto immobiliare in Italia — pone al notaio rogante una serie di questioni di ordine formale e sostanziale che non trovano soluzione univoca nel sistema normativo vigente.
Sul piano sistematico, il problema si articola su tre livelli distinti ma interconnessi. Il primo riguarda la legge regolatrice della procura: quale ordinamento disciplina, nel merito, la capacità del rappresentato e l’estensione dei poteri conferiti? Il secondo attiene alla forma dell’atto di procura: è sufficiente che la procura sia valida secondo il diritto del luogo in cui è stata formata, o deve rispettare anche i requisiti formali imposti dalla legge italiana? Il terzo livello, strettamente operativo, concerne la circolazione dell’atto straniero: quali formalità di legalizzazione, apostille o traduzione sono richieste affinché il notaio italiano possa darvi esecuzione?
L’art. 1392 c.c. — norma cardine della disciplina interna — stabilisce che «la procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte per il contratto che il rappresentante deve concludere». Poiché gli atti traslativi immobiliari richiedono la forma dell’atto pubblico (art. 1350, n. 1, c.c.) o, nei soli casi consentiti, della scrittura privata autenticata, il requisito si riverbera sulla procura con effetti che la dottrina notarile ha variamente valutato, soprattutto quando il documento di conferimento è formato in un ordinamento giuridico diverso da quello italiano.
| Fonte normativa | Contenuto rilevante | Ambito di applicazione |
|---|---|---|
| Art. 1392 c.c. | La procura richiede la stessa forma dell’atto principale | Forma della procura per atti immobiliari |
| Art. 1350, nn. 1–5, c.c. | Atti soggetti a forma dell’atto pubblico o scrittura privata autenticata | Atti traslativi e costitutivi di diritti reali immobiliari |
| Art. 60 L. 218/1995 | Criteri alternativi di collegamento per la forma degli atti | Diritto internazionale privato della forma |
| Art. 20 L. 218/1995 | Capacità delle persone fisiche regolata dalla legge nazionale | Capacità del rappresentato straniero |
| Conv. Aja 5 ott. 1961 (L. 1253/1966) | Apostille in sostituzione della legalizzazione diplomatica | Paesi aderenti alla Convenzione |
| Reg. UE n. 2016/1191 | Esonero dall’apostille per documenti pubblici tra Stati UE | Circolazione intraeuropea dal 16.02.2019 |
| D.P.R. 5 gen. 1967, n. 200, art. 17 | Funzioni notarili consolari equiparate all’atto pubblico italiano | Procura ricevuta dal console italiano all’estero |
| Art. 54 L. 16 feb. 1913, n. 89 | Traduzione da parte del notaio rogante | Procure redatte in lingua straniera |
Tabella 1. Quadro normativo di riferimento per la procura speciale ricevuta all’estero.
La legge regolatrice della forma: art. 60 L. 218/1995 e il principio locus regit actum
Il sistema italiano di diritto internazionale privato disciplina la forma degli atti negoziali attraverso l’art. 60 della L. 31 maggio 1995, n. 218, il quale prevede un concorso alternativo di criteri di collegamento: la forma è validamente osservata se rispetta la legge regolatrice della sostanza dell’atto, ovvero la legge del luogo in cui l’atto è stato compiuto (locus regit actum), ovvero la legge nazionale comune delle parti (se identica), oppure — e questo profilo rileva specificamente per le procure immobiliari — la legge dello Stato in cui si trovano i beni, quando si tratti di diritti reali su immobili (lex situs).
Il carattere alternativo dei criteri non è privo di implicazioni pratiche. In linea di principio, è sufficiente che la procura soddisfi i requisiti formali di uno qualsiasi degli ordinamenti richiamati dall’art. 60 per essere considerata formalmente valida. Tuttavia, tale impostazione sconta un limite derivante dalla natura dell’art. 1392 c.c.: se quest’ultima norma è qualificata come norma sostanziale della rappresentanza (e non come mera norma di forma), il suo operare non può essere eluso per il solo fatto che la procura sia formalmente valida secondo la lex loci actus.
La dottrina notarile ha affrontato il dibattito con esiti non univoci. Una parte della dottrina sostiene la natura esclusivamente formale dell’art. 1392 c.c., con la conseguenza che il principio locus regit actum dell’art. 60 L. 218/1995 è pienamente operativo e la procura formata all’estero è valida purché conforme alla legge del luogo di formazione. Un orientamento più rigoroso, invece, ritiene che l’art. 1392 c.c. esprima un principio di simmetria formale che trova il suo fondamento nelle norme sulla trascrizione e sulla certezza dei traffici giuridici immobiliari, con la conseguenza che la procura deve comunque rivestire una forma equivalente a quella richiesta dall’ordinamento italiano per l’atto principale.
L’adozione di quest’ultimo orientamento — che appare maggiormente coerente con la funzione di controllo attribuita al notaio italiano e con le esigenze di certezza della circolazione immobiliare — comporta che la procura debba essere ricevuta in forma di atto pubblico (o di scrittura privata autenticata) anche quando è formata all’estero, con conseguente applicazione dei requisiti di legalizzazione o apostille.
L’art. 60 L. 218/1995 offre criteri di collegamento alternativi per la forma degli atti, ma il principio di simmetria formale dell’art. 1392 c.c. impone comunque che la procura estera rivesta una forma equivalente all’atto pubblico notarile italiano.
L’equivalenza funzionale della procura formata da notaio straniero
Una questione di peculiare rilevanza pratica riguarda la procura formata da un notaio straniero (o da un’autorità equipollente) in un ordinamento di civil law o di common law. L’equivalenza funzionale — elaborata dalla dottrina notarile e recepita dalla prassi — postula che l’atto ricevuto dall’autorità straniera sia valido come «atto pubblico» ai sensi dell’ordinamento italiano qualora presenti caratteri strutturali e funzionali analoghi: l’identificazione del comparente da parte di un pubblico ufficiale, la ricezione e il controllo del contenuto negoziale, l’attestazione della volontà.
Nei sistemi di civil law (Francia, Spagna, Germania, Svizzera, etc.) il notaio straniero riveste funzioni sostanzialmente omogenee a quelle del notaio italiano, e la procura da questi formata è tendenzialmente riconoscibile come atto pubblico equivalente, previo superamento delle formalità di circolazione (apostille o legalizzazione).
Il problema si pone con maggiore acuità nei sistemi di common law, ove il notary public — specie negli Stati Uniti e nel Regno Unito — svolge funzioni ben più limitate rispetto al notaio di civil law: si tratta essenzialmente di una funzione di autenticazione della firma, senza controllo del contenuto dell’atto e senza assunzione di responsabilità sul merito negoziale. La dottrina notarile italiana — e in particolare il Consiglio Nazionale del Notariato attraverso i propri studi — ha ritenuto che la procura autenticata dal solo notary public di common law non sia equiparabile all’atto pubblico notarile italiano e non soddisfi i requisiti dell’art. 1392 c.c. letto in combinato disposto con l’art. 1350, n. 1, c.c.
In tali sistemi, la soluzione operativa individuata dalla prassi notarile consiste nell’utilizzo di forme alternative: la procura autenticata da un officer of the court o da un giudice, la procura formata innanzi al console italiano competente per territorio, ovvero la procura accompagnata da una certificazione delle autorità locali che attesti le funzioni e i poteri del pubblico ufficiale rogante, tale da consentire al notaio italiano di valutarne l’effettiva equivalenza funzionale.
| Tipo di rogante | Equivalenza funzionale | Apostille/Legalizzazione | Traduzione | Esito operativo |
|---|---|---|---|---|
| Notaio di civil law (Francia, Germania, Spagna, Svizzera…) | ✅ Riconosciuta | Apostille (Conv. Aja 1961) Esonero tra Stati UE dal 16.02.2019 | Giurata o dichiarazione notaio | ✅ Utilizzabile |
| Notary public di common law (USA, UK, Canada, Australia…) | ❌ Non riconosciuta Mera autenticazione firma | Apostille richiesta ma non sufficiente | Giurata | ⚠️ Problematica — valutare caso per caso |
| Console italiano all’estero (D.P.R. 200/1967, art. 17) | ✅ Piena — atto pubblico italiano | Non richiesta | Se in lingua straniera | ✅ Soluzione preferibile |
Tabella 2. Le tre vie per la procura speciale estera: comparazione sintetica dei requisiti.
La procura consolare: funzioni, limiti e vantaggi operativi
Un percorso alternativo — e spesso preferito nella prassi per la sua semplicità operativa — è il ricorso alla procura consolare, ossia alla procura formata innanzi al console italiano competente per la circoscrizione in cui il disponente si trova.
Il fondamento normativo è costituito dal D.P.R. 5 gennaio 1967, n. 200 («Disposizioni sulle funzioni e sui poteri consolari»), il cui art. 17 attribuisce ai consoli la facoltà di ricevere atti notarili con effetti pienamente equiparati a quelli degli atti ricevuti da notai italiani. La procura consolare è dunque, a tutti gli effetti, un atto pubblico italiano formato all’estero: essa non richiede né legalizzazione né apostille (essendo già un documento italiano), non pone problemi di equivalenza funzionale e può essere direttamente allegata all’atto principale rogato dal notaio italiano.
Tuttavia, il ricorso alla procura consolare incontra limiti pratici non trascurabili: la rete consolare italiana non è uniformemente distribuita, e in molti Stati il consolato competente può trovarsi a distanza notevole dal luogo di residenza del disponente. Inoltre, i tempi di rilascio possono essere dilatati in ragione dei carichi di lavoro delle sedi consolari. Ciò rende spesso necessario ricorrere alla procura formata innanzi a un notaio straniero, con tutti i problemi di equivalenza sopra richiamati.
Il regime della legalizzazione e la Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961
La circolazione internazionale degli atti pubblici è disciplinata, sul piano multilaterale, dalla Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961, ratificata dall’Italia con L. 20 dicembre 1966, n. 1253, entrata in vigore il 14 gennaio 1979. La Convenzione ha introdotto il meccanismo dell’apostille — una postilla apposta dall’autorità competente dello Stato di origine dell’atto, che attesta l’autenticità della firma, la qualità del firmatario e, se del caso, il sigillo o il timbro dell’atto — eliminando la necessità di preventiva legalizzazione diplomatica.
Sul piano operativo, la procedura è la seguente: il notaio straniero riceve la procura e la sottoscrive; l’autorità competente dello Stato di origine (negli ordinamenti degli Stati contraenti, generalmente il Ministero della Giustizia, la Corte d’Appello o un’autorità designata) appone l’apostille; il documento è poi tradotto in italiano da traduttore ufficiale o giurato, salvo che il notaio rogante dichiari di conoscere la lingua dell’atto (art. 54 L. 16 febbraio 1913, n. 89).
Per gli Stati non aderenti alla Convenzione dell’Aja, permane la procedura di legalizzazione in senso stretto: l’atto dev’essere legalizzato dalla competente autorità dello Stato di origine, poi dal consolato italiano in loco, e infine dal Ministero degli Affari Esteri e della Cooperazione Internazionale.
Una rilevante innovazione è intervenuta con il Regolamento UE n. 2016/1191 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 6 luglio 2016, applicabile dal 16 febbraio 2019, che esonera i documenti pubblici circolanti tra Stati membri dell’Unione europea dall’obbligo di apostille, sostituendolo con un modulo standard multilingue. Il campo di applicazione del Regolamento copre i documenti pubblici concernenti lo stato civile, la capacità, la nazionalità, la residenza e altri profili personali, ma la sua estensione agli atti notarili di natura contrattuale — incluse le procure — richiede una verifica caso per caso, anche in dipendenza delle qualificazioni adottate dai singoli ordinamenti nazionali.
Profili problematici nell’applicazione pratica
La verifica dell’identità del disponente
Il notaio italiano che riceve un atto per il quale viene esibita una procura formata all’estero non ha la possibilità di verificare direttamente l’identità del rappresentato. L’attestazione da parte del notaio straniero (o del console) in ordine all’identificazione del disponente è, pertanto, elemento essenziale di validità della procura stessa. Laddove questa attestazione manchi o sia lacunosa, il notaio italiano deve valutare se procedere ugualmente, assumendosi i connessi rischi in termini di responsabilità professionale e di potenziale invalidità dell’atto principale.
La verifica della capacità e dei limiti del potere conferito
La capacità del disponente è regolata dalla legge nazionale dello stesso (art. 20 L. 218/1995 per le persone fisiche; artt. 25 ss. per le persone giuridiche). Il notaio deve pertanto verificare che il disponente abbia piena capacità di agire secondo la propria legge nazionale, e che i poteri conferiti nella procura siano sufficientemente determinati per l’atto da rogare. La procura speciale deve individuare in modo preciso l’immobile oggetto dell’atto, il tipo negoziale e le condizioni essenziali: una procura generica non è idonea alla stipula di atti immobiliari ai sensi dell’art. 1392 c.c.
La traduzione della procura
La procura formata in lingua straniera deve essere tradotta in italiano. La traduzione può essere effettuata da un traduttore giurato o ufficiale, ovvero — secondo la prassi notarile consolidata — dal notaio rogante, qualora dichiari di conoscere la lingua dell’atto (art. 54 L. 16 febbraio 1913, n. 89, c.d. legge notarile). In ogni caso, la traduzione (o la dichiarazione di conoscenza linguistica del notaio) deve essere allegata alla procura e all’atto principale ai fini della trascrizione nei registri immobiliari.
La trascrizione e la pubblicità immobiliare
Ai fini della trascrizione ex artt. 2657 ss. c.c., il titolo trascritto deve essere accompagnato dall’originale o da una copia autentica della procura. La conservatoria dei registri immobiliari deve poter verificare la regolarità formale del titolo di rappresentanza: pertanto la procura estera, con l’apostille e la traduzione giurata, deve essere allegata all’atto in modo da consentire un controllo pieno sulla legittimazione del rappresentante. Il difetto dei presupposti formali espone l’atto al rifiuto di trascrizione da parte del conservatore, con le conseguenti ricadute negative in termini di opponibilità ai terzi.
Orientamenti giurisprudenziali
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha affrontato la tematica della procura estera in diverse pronunce, con orientamenti non sempre lineari.
Un primo filone — prevalente nella giurisprudenza di merito — ha privilegiato un’interpretazione aperta del principio di equivalenza funzionale, ritenendo sufficiente che l’atto straniero presenti i caratteri sostanziali dell’atto pubblico (identificazione del comparente, attestazione della volontà da parte di un pubblico ufficiale) senza richiedere una perfetta coincidenza strutturale con l’atto pubblico notarile italiano. In tale prospettiva, ciò che rileva è la funzione svolta dall’autorità rogante, non la sua denominazione o il suo inquadramento formale nell’ordinamento straniero.
La Suprema Corte ha peraltro ribadito, in più occasioni, che il giudice italiano è tenuto a verificare d’ufficio la conformità della procura estera ai requisiti di forma e di sostanza dell’ordinamento richiamato, senza che la mera apparenza documentale possa supplire a tale verifica. Particolarmente significativa, in questo senso, è la posizione della Cassazione in tema di trascrizione degli atti stipulati per procura estera, ove si è affermato che il conservatore dei registri immobiliari ha il potere — e il dovere — di rifiutare la trascrizione qualora la procura non presenti i requisiti di forma previsti dall’art. 1392 c.c.
Sul versante del diritto internazionale privato, la Cassazione ha confermato il carattere alternativo — e non gerarchico — dei criteri di collegamento dell’art. 60 L. 218/1995, ribadendo che è sufficiente il rispetto della legge del luogo di formazione dell’atto per soddisfare il requisito formale, purché tale legge preveda forme equipollenti a quelle richieste dall’ordinamento italiano. Tale impostazione, pur nella sua apparente linearità, non risolve le tensioni con il principio di simmetria formale dell’art. 1392 c.c., che continua a generare incertezze applicative nella prassi quotidiana.
La posizione della dottrina notarile
Il Consiglio Nazionale del Notariato ha dedicato numerosi studi alla tematica della procura estera, elaborando indirizzi interpretativi di rilevante impatto operativo. La dottrina notarile, nella sua parte maggioritaria, ha raggiunto le seguenti conclusioni di massima.
La procura formata innanzi a un notaio di civil law (francese, tedesco, spagnolo, svizzero, etc.) è, di regola, equiparabile all’atto pubblico notarile italiano. I sistemi notarili di civil law condividono con l’ordinamento italiano la funzione di controllo della legalità dell’atto e di attestazione qualificata della volontà delle parti, sicché l’equivalenza funzionale può essere presunta, fatta salva la verifica delle specifiche previsioni dell’ordinamento straniero. Il previo riconoscimento di tale equivalenza consente di procedere alla stipula previa acquisizione dell’apostille e della traduzione.
La procura autenticata dal solo notary public di common law, invece, non soddisfa il requisito dell’atto pubblico ai sensi dell’art. 1392 c.c.: il notary public anglosassone non svolge funzioni di controllo negoziale equiparabili a quelle del notaio italiano e la sua attestazione si limita alla verifica dell’identità del firmatario. In tali casi, la dottrina notarile indica come soluzioni praticabili la procura innanzi al console italiano (soluzione preferibile), la procura innanzi a un’autorità giurisdizionale o amministrativa locale dotata di poteri più ampi, ovvero l’acquisizione di una certificazione delle funzioni del rogante idonea a consentire una valutazione di equivalenza caso per caso.
In presenza di dubbi sull’equivalenza funzionale, il notaio italiano ha facoltà — e, secondo una parte qualificata della dottrina, obbligo — di rifiutare di procedere alla stipula, in ossequio al principio di legalità che governa l’attività notarile. Tale rifiuto non comporta responsabilità per il notaio, che deve tuttavia motivare la propria valutazione e indicare le modalità attraverso le quali il vizio formale può essere sanato.
Considerazioni conclusive
L’analisi svolta consente di trarre alcune conclusioni di carattere sistematico. In primo luogo, il principio locus regit actum — recepito dall’art. 60 L. 218/1995 — opera in modo alternativo e non esclusivo: il notaio italiano può riconoscere la procura estera formata secondo la legge del luogo di formazione, purché quella legge preveda forme equivalenti a quelle richieste dall’art. 1392 c.c. In secondo luogo, l’equivalenza funzionale non è un dato presunto, ma oggetto di specifica verifica: la mera presenza di un pubblico ufficiale rogante non basta se le funzioni di quest’ultimo non sono omogenee a quelle del notaio italiano. In terzo luogo, il percorso più sicuro — e quello che offre le maggiori garanzie in termini di certezza della circolazione immobiliare — resta la procura consolare, che elimina in radice ogni questione di equivalenza e legalizzazione.
Residuano questioni aperte di particolare rilevanza: la piena applicabilità del Regolamento UE 2016/1191 alle procure notarili nell’ambito europeo; l’individuazione dei casi in cui il notaio sia legittimato (o obbligato) a rifiutare la procura estera; la gestione del rischio professionale in presenza di procure provenienti da ordinamenti di common law con attestazione non equipollente. Su questi profili, un aggiornamento sistematico degli studi del Consiglio Nazionale del Notariato — o un intervento del legislatore — appare quanto mai opportuno, al fine di offrire agli operatori criteri applicativi certi in un contesto di crescente mobilità internazionale dei disponenti.
Consulenza specializzata
Per questioni relative alla procura speciale estera, alla verifica dei requisiti formali e alla stipula di atti immobiliari con rappresentanza, lo Studio Notarile Soldani offre assistenza qualificata, con particolare attenzione alle operazioni che coinvolgono disponenti residenti all’estero o in paesi di common law.
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Fonti e riferimenti normativi
Fonti normative
- Codice civile, artt. 1387–1400 (rappresentanza e procura); artt. 1350, 2657 ss. (forma e trascrizione degli atti immobiliari)
- L. 31 maggio 1995, n. 218 (Riforma del sistema italiano di diritto internazionale privato), artt. 20, 25, 60
- Convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 sull’apostille, ratificata con L. 20 dicembre 1966, n. 1253
- Regolamento UE n. 2016/1191 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 6 luglio 2016, applicabile dal 16 febbraio 2019
- D.P.R. 5 gennaio 1967, n. 200 (Disposizioni sulle funzioni e sui poteri consolari), art. 17
- L. 16 febbraio 1913, n. 89 (Legge notarile), art. 54
Dottrina e fonti istituzionali
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studi sulla rappresentanza volontaria e la procura all’estero
- CNN, Studi e Materiali (rivista ufficiale), varie annate
- Corte di Cassazione, sezioni civili, pronunce in tema di forma degli atti esteri e equivalenza funzionale
- www.notariato.it — Consiglio Nazionale del Notariato
- Convenzione dell’Aja 1961 — HCCH (testo ufficiale)
- Regolamento UE 2016/1191 — EUR-Lex
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