Da Manlio Carlo Soldani 
Sintesi. Il presente contributo analizza le modalità attraverso le quali l’acquirente di un immobile sottoposto a patto di riservato dominio può trasferire la propria posizione a un terzo prima del pagamento integrale del prezzo. L’indagine muove dalla qualificazione dogmatica dell’aspettativa giuridica del compratore, posizione patrimoniale meritevole di tutela ma priva del carattere di diritto reale, per poi distinguere le fattispecie utilizzabili in concreto: cessione del contratto ex art. 1406 c.c., cessione dell’aspettativa in senso stretto, subvendita sottoposta a condizione sospensiva, eventualmente integrate da accollo del debito residuo o delegazione di pagamento. Particolare attenzione è dedicata alla disciplina delle quietanze nel caso pratico in cui un terzo subentri all’acquirente originario corrispondendo parte del prezzo direttamente al venditore-proprietario, profilo decisivo sul piano probatorio e su quello pubblicitario. Chiude la trattazione una sintetica analisi dei riflessi fiscali e degli oneri di trascrizione, con applicazione delle conclusioni a un caso paradigmatico.
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L’aspettativa giuridica del compratore nel patto di riservato dominio
La vendita con riserva della proprietà, disciplinata dagli artt. 1523-1526 c.c., realizza una scissione tra il momento traslativo e quello obbligatorio della compravendita: il compratore consegue il godimento immediato della cosa e ne assume i rischi sin dalla consegna, ma diviene proprietario soltanto con il pagamento dell’ultima rata del prezzo (art. 1523 c.c.). In tale intervallo, il compratore non è titolare di alcun diritto reale sulla cosa; la sua posizione giuridica si compendia in un’aspettativa qualificata, ossia in una situazione strumentale all’acquisto di un diritto reale, tutelata dall’ordinamento contro le interferenze del venditore e dei terzi.
L’aspettativa del compratore presenta un duplice contenuto. Sul piano obbligatorio, essa consiste nel diritto a ottenere il trasferimento della proprietà al verificarsi della condizione, costituita dal pagamento integrale del prezzo. Sul piano della disponibilità materiale anticipata, essa si traduce nel potere di godimento e in una facoltà disposizionale parziale, esercitabile entro i limiti compatibili con la pendenza della riserva. La dottrina prevalente, in coerenza con la più accreditata giurisprudenza di legittimità, qualifica questa posizione come fattispecie a formazione progressiva, nella quale l’efficacia traslativa è subordinata al perfezionamento di un elemento ulteriore, segnatamente il pagamento dell’ultima rata.
Da questa qualificazione discendono conseguenze applicative rilevanti. In primo luogo, il compratore può iscrivere ipoteca sulla cosa con efficacia subordinata all’acquisto della proprietà. In secondo luogo, l’aspettativa è suscettibile di vicende circolatorie autonome, posto che la posizione del compratore non si esaurisce in un mero rapporto obbligatorio personale ma costituisce situazione giuridica patrimoniale dotata di rilevanza esterna. Su quest’ultimo profilo si appunta l’analisi che segue.
Le fattispecie alternative per la circolazione anticipata della posizione
Quando il compratore con riserva intenda alienare la propria posizione prima del pagamento integrale del prezzo, l’ordinamento mette a disposizione fattispecie diverse, ciascuna con presupposti, effetti e oneri pubblicitari propri. La scelta tra di esse non è indifferente: incide sulla titolarità del rapporto contrattuale con il venditore originario, sulla disciplina delle obbligazioni residue, sull’imputazione dei pagamenti, sui meccanismi di trasferimento della proprietà e, soprattutto, sul regime delle quietanze e della trascrizione.
Le fattispecie principali sono quattro. La prima è la cessione del contratto ex art. 1406 c.c., che trasferisce al cessionario l’intera posizione contrattuale dell’acquirente originario, comprensiva di diritti e obblighi. La seconda è la cessione dell’aspettativa in senso stretto, che trasferisce la sola posizione patrimoniale strumentale all’acquisto lasciando inalterato il rapporto obbligatorio per il pagamento del prezzo residuo. La terza è la subvendita sottoposta a condizione sospensiva, con cui il compratore originario aliena al terzo la cosa subordinando l’effetto traslativo al verificarsi dell’evento condizionante, ossia l’acquisto della proprietà da parte sua. La quarta è costituita da soluzioni miste, che combinano una delle figure precedenti con accollo del debito residuo (art. 1273 c.c.) o delegazione di pagamento (art. 1269 c.c.).
La prassi notarile, in presenza di un terzo disposto a subentrare integralmente nella posizione dell’acquirente con riserva e a corrispondere parte del prezzo direttamente al venditore-proprietario, predilige di norma la cessione del contratto, per ragioni di linearità ricostruttiva e di economia degli effetti traslativi e pubblicitari. Le alternative restano tuttavia praticabili, e in alcuni casi imposte da circostanze specifiche, come l’indisponibilità del venditore originario a prestare il consenso richiesto dall’art. 1406 c.c.
La cessione del contratto ex art. 1406 c.c.
La cessione del contratto consente la sostituzione di un terzo nella posizione di una delle parti originarie, con effetto novativo del soggetto e conservativo del rapporto. Presupposti essenziali sono la natura sinallagmatica del contratto ceduto – sussistente nella vendita con riserva, dove le prestazioni di trasferimento e pagamento restano almeno in parte ineseguite – il consenso del contraente ceduto, che nell’ipotesi in esame coincide con il venditore-proprietario, e la forma del contratto originario, requisito che impone l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata quando l’oggetto è un immobile (artt. 1350 e 2657 c.c.).
Il consenso del ceduto è elemento costitutivo della fattispecie. Esso può essere prestato simultaneamente alla cessione, intervenendo come parte nell’atto, ovvero preventivamente, mediante autorizzazione contenuta nel contratto originario (art. 1407 c.c.). In quest’ultima ipotesi, la cessione produce effetti dal momento in cui è notificata al ceduto o da questi accettata. La prassi notarile più sicura ricorre tuttavia alla partecipazione contestuale del ceduto all’atto di cessione, sia per evitare incertezze sull’efficacia, sia per consentire la liberazione del cedente o la prestazione di adesioni ulteriori, ad esempio all’eventuale modificazione delle modalità di pagamento residuo.
L’effetto principale della cessione è la sostituzione del cessionario al cedente in tutti i rapporti derivanti dal contratto. La regola di default, ex art. 1408 c.c., prevede la liberazione automatica del cedente dal momento in cui la cessione diviene efficace nei confronti del contraente ceduto; tuttavia, il ceduto può dichiarare di non liberare il cedente, conservando la possibilità di agire contro quest’ultimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte. La modulazione di tale regime è elemento di rilievo nella redazione dell’atto.
Trasferita la posizione contrattuale, il pagamento delle rate residue da parte del cessionario produce, al perfezionamento dell’ultima rata, l’acquisto della proprietà direttamente in capo a quest’ultimo. La proprietà non transita per il patrimonio del cedente: l’effetto traslativo opera in favore del cessionario in forza del contratto ceduto, di cui questi è ormai parte sostanziale. La conseguenza è di rilievo sotto due profili. Sul piano sostanziale, l’immobile non è esposto ai rischi del patrimonio del cedente intermedio. Sul piano fiscale, si evita la duplicazione di imposte traslative che caratterizzerebbe una struttura a doppio passaggio.
La cessione dell’aspettativa in senso stretto
La cessione dell’aspettativa, intesa come trasferimento autonomo della posizione strumentale all’acquisto senza contestuale cessione del contratto, è figura dibattuta in dottrina. Le ricostruzioni più rigorose la ammettono in quanto l’aspettativa costituisce situazione giuridica patrimoniale dotata di autonomia e di rilevanza esterna, suscettibile come tale di vicende circolatorie. Le posizioni più caute la considerano problematica, sia per il rischio di alterare l’equilibrio contrattuale con il venditore-proprietario, sia per l’incertezza sui meccanismi di operatività dell’effetto traslativo finale.
Sul piano della disciplina, occorre distinguere due profili. Il primo riguarda i rapporti tra cedente e cessionario: la cessione trasferisce a quest’ultimo la titolarità dell’aspettativa, ossia il diritto di ottenere la proprietà al verificarsi della condizione. Il cessionario subentra altresì, presumibilmente, nel godimento della cosa e nei correlati rischi. Il secondo profilo concerne i rapporti con il venditore-proprietario: questi non è parte della cessione e non subisce alcuna modificazione nella propria posizione, restando creditore del cedente per il prezzo residuo. La cessione ha dunque efficacia interna tra le parti e non opera, di per sé, la sostituzione del cessionario al cedente nei rapporti con il venditore.
Quando il pagamento della rata finale è eseguito, si pongono alternative ricostruttive. Secondo una prima tesi, la proprietà transita prima nel patrimonio del cedente, titolare del contratto, e poi si ritrasferisce al cessionario in forza della cessione dell’aspettativa. Secondo una tesi alternativa, la proprietà si acquista direttamente in capo al cessionario, quale titolare attuale dell’aspettativa al momento del verificarsi della condizione, senza transito intermedio nel patrimonio del cedente. Quest’ultima ricostruzione, sebbene più efficiente sotto il profilo fiscale e pubblicitario, sconta resistenze sistematiche: la condizione opera nei confronti del contratto e dunque dei suoi titolari soggettivi originari, salvo che si configuri una vera e propria modificazione soggettiva del rapporto.
In ragione di tali incertezze, la cessione dell’aspettativa pura è raramente impiegata nella prassi notarile, salvo casi specifici in cui la cessione del contratto non sia praticabile, ad esempio per indisponibilità del consenso del ceduto. In tali ipotesi, la cessione dell’aspettativa è di norma accompagnata da meccanismi accessori – accollo o delegazione – volti a regolare il pagamento del prezzo residuo e a tutelare la posizione del cessionario.
La subvendita sottoposta a condizione sospensiva
La terza fattispecie consiste nella vendita, da parte del compratore con riserva, a un terzo, con effetto traslativo subordinato alla condizione sospensiva dell’acquisto della proprietà da parte del cedente, ossia al pagamento integrale del prezzo nel contratto originario. La figura è in sé legittima: la vendita di cosa altrui (art. 1478 c.c.) è ammessa, e a maggior ragione lo è la vendita di cosa di cui il venditore acquisterà la proprietà in futuro, sub condicione.
Caratteristiche essenziali della fattispecie sono la persistenza in capo all’acquirente originario della titolarità del contratto e dell’obbligazione di pagamento, l’effetto traslativo doppio – dal venditore originario al compratore intermedio e da questi al sub-compratore, secondo il meccanismo della condizione – e l’autonomia dei due contratti, ciascuno con propria disciplina, oggetto, prezzo e garanzie. Il sub-compratore acquisterà la proprietà direttamente al momento dell’avveramento della condizione, in forza del contratto sub condicione, ma il transito formale per il patrimonio del compratore intermedio non è eliminabile sul piano della struttura traslativa.
Sotto il profilo fiscale, la subvendita comporta in linea di principio una duplicazione di imposte traslative, salvo che il regime applicabile – IVA o registro – e le caratteristiche soggettive delle parti consentano di mitigare tale effetto. Sotto il profilo pubblicitario, la subvendita richiede trascrizione autonoma con menzione della condizione, e l’avveramento di quest’ultima deve essere annotato a margine della trascrizione del contratto principale.
L’utilizzo della subvendita risulta opportuno quando le parti intendano mantenere distinte le rispettive posizioni contrattuali, o quando la cessione del contratto non sia accettata dal venditore originario e si voglia comunque garantire al sub-compratore una posizione tutelata, dotata di efficacia traslativa automatica al verificarsi della condizione.
L’accollo del debito residuo e la delegazione di pagamento
Le fattispecie esaminate possono essere integrate da meccanismi accessori volti a regolare il pagamento del prezzo residuo da parte del subentrante. La distinzione tra accollo e delegazione, pur appartenendo a tematiche obbligatorie generali, assume rilievo decisivo nella struttura dell’operazione e nel regime delle quietanze.
L’accollo, ex art. 1273 c.c., consente al terzo di assumere l’obbligazione del debitore originario nei confronti del creditore. L’accollo è cumulativo se non comporta liberazione del debitore originario, liberatorio se il creditore vi consente e dichiara espressamente di liberare il debitore. Nella fattispecie in esame, il subentrante – Beta nel caso che si esaminerà – assume il debito di pagamento delle rate residue verso il venditore – Tizio – con accollo che può configurarsi come interno, efficace solo nei rapporti tra accollante e accollato, o esterno, esteso al creditore che vi aderisce.
La delegazione di pagamento (delegatio solvendi), ex art. 1269 c.c., consiste nell’incarico del debitore al terzo di pagare il creditore in suo nome o in nome proprio. La delegazione produce effetto solutorio nel momento in cui il delegato esegue il pagamento e il creditore lo accetta, restando però il debitore originario il vero soggetto passivo del rapporto, salvo che intervenga novazione soggettiva ai sensi dell’art. 1268 c.c.
La distinzione tra accollo e delegazione è rilevante sul piano della quietanza. In caso di accollo – specie liberatorio – il pagamento è eseguito dal nuovo debitore, che ne ottiene quietanza diretta come adempiente di un’obbligazione divenuta propria. In caso di delegazione semplice, il pagamento è imputato giuridicamente al debitore originario, che ne resta il vero debitore: la quietanza è di norma rilasciata in favore di quest’ultimo, ancorché il pagamento sia materialmente eseguito dal delegato.
Profili pubblicitari: trascrizione e annotazioni
L’incidenza delle fattispecie sopra esaminate sul sistema pubblicitario merita attenzione separata. La vendita con riserva della proprietà è soggetta a trascrizione ex art. 2643 c.c., con annotazione del trasferimento al pagamento dell’ultima rata mediante il meccanismo previsto dall’art. 2668 c.c. e in via interpretativa dall’art. 2655 c.c. per le vicende modificative successive. Le vicende circolatorie successive seguono regimi differenziati.
La cessione del contratto è trascrivibile ai sensi dell’art. 2643, n. 1, c.c., quale atto di trasferimento del rapporto contrattuale produttivo dell’effetto traslativo del bene immobile, secondo la più moderna giurisprudenza che riconosce la trascrivibilità della modificazione soggettiva del contratto a effetti reali. La cessione dell’aspettativa, in difetto di espresso titolo legale di trascrizione, soggiace a maggiore incertezza: la dottrina più rigorosa ne ammette la trascrizione in via analogica, riconoscendo nella cessione un atto idoneo a produrre l’effetto traslativo, sia pure sub condicione. La subvendita sottoposta a condizione sospensiva è trascrivibile con menzione della condizione, ai sensi degli artt. 2643 e 2659, n. 4, c.c., con effetti prenotativi.
L’avveramento della condizione, ossia il pagamento dell’ultima rata da parte del cedente o del subentrante, dovrà essere oggetto di apposita annotazione a margine della trascrizione originaria, secondo le modalità previste dall’art. 2655 c.c. La cura della pubblicità immobiliare costituisce, in tale contesto, profilo di rilievo della funzione notarile.
Tabella sinottica delle fattispecie
La tabella che segue offre una rappresentazione comparativa delle fattispecie esaminate, evidenziando per ciascuna il regime del consenso del venditore, il meccanismo dell’effetto traslativo finale, la struttura delle quietanze e il regime pubblicitario.
| Fattispecie | Consenso del venditore | Effetto traslativo finale | Quietanza saldo prezzo | Trascrizione |
|---|---|---|---|---|
| Cessione del contratto | Necessario | Diretto al cessionario | Rilasciata al cessionario | Art. 2643, n. 1, c.c. |
| Cessione aspettativa con accollo liberatorio | Necessario per liberazione | Discusso: tesi del trasferimento diretto al cessionario | Rilasciata all’accollante | Analogica, sub condicione |
| Cessione aspettativa con accollo cumulativo | Non necessario per validità | Discusso | Rilasciata all’accollante (con cedente in solido) | Analogica, sub condicione |
| Cessione aspettativa con delegazione | Non necessario | Doppio passaggio o diretto, secondo ricostruzione | Rilasciata al cedente (delegante) | Analogica, sub condicione |
| Subvendita sub condicione | Non necessario | Doppio passaggio | Rilasciata al cedente come debitore originario | Art. 2643 con menzione della condizione |
Il caso pratico: Tizio, Alfa Srl e Beta Srl
Il caso proposto consente di applicare in concreto le considerazioni svolte. Tizio ha venduto ad Alfa Srl un immobile per il prezzo di 500.000 euro, con patto di riservato dominio. Alfa ha corrisposto 100.000 euro a titolo di acconto. Residua un debito di 400.000 euro, il cui pagamento perfezionerà l’acquisto della proprietà in capo ad Alfa. Prima del saldo, Alfa intende alienare a Beta Srl la propria posizione, ottenendo da Beta il pagamento di 100.000 euro a proprio favore e il pagamento di 400.000 euro direttamente a Tizio, a saldo del prezzo residuo della vendita originaria.
Inquadramento dei pagamenti
La struttura economica dell’operazione presuppone due flussi monetari distinti. Il primo è il corrispettivo di 100.000 euro pagato da Beta ad Alfa, qualificabile come prezzo del trasferimento della posizione – contratto, aspettativa o subvendita, a seconda della fattispecie prescelta. Il secondo è il pagamento di 400.000 euro eseguito da Beta direttamente a Tizio, a saldo del prezzo residuo della vendita originaria. La qualificazione giuridica di quest’ultimo pagamento varia in funzione della fattispecie selezionata.
Nella cessione del contratto, Beta è ormai parte sostanziale del contratto originario, e il pagamento di 400.000 euro a Tizio è adempimento di una propria obbligazione contrattuale. Nella cessione dell’aspettativa con accollo, Beta paga in qualità di accollante del debito di Alfa, con quietanza che dovrà riflettere tale qualificazione. Nella cessione dell’aspettativa con delegazione, Beta paga per conto di Alfa, su delega di quest’ultima, con quietanza imputabile al pagamento del debito di Alfa. Nella subvendita sottoposta a condizione, Beta paga come adempiente del terzo ex art. 1180 c.c. o come delegato di Alfa, mantenendo l’autonomia dei due rapporti contrattuali.
La struttura preferibile: cessione del contratto
Il caso si presta in maniera ottimale alla cessione del contratto. La ragione è duplice. In primo luogo, la circostanza che Beta paghi direttamente a Tizio il saldo del prezzo è coerente con il subentro integrale di Beta nella posizione contrattuale di Alfa, di cui Beta diviene parte sostanziale: il pagamento è adempimento di un’obbligazione propria, non altrui, ed elimina ogni necessità di costruzioni ausiliarie quali accollo o delegazione. In secondo luogo, la cessione del contratto evita la duplicazione del trasferimento traslativo e dell’imposta correlata e produce, al perfezionamento dell’ultima rata, l’acquisto della proprietà direttamente in capo a Beta, senza transito intermedio per il patrimonio di Alfa.
La struttura concreta dell’operazione, in tale impostazione, prevede un atto di cessione del contratto con la partecipazione di Tizio, Alfa Srl e Beta Srl. L’atto, di forma notarile per ragioni di trascrivibilità, contiene la dichiarazione di cessione del contratto da Alfa a Beta con il consenso di Tizio quale contraente ceduto; l’eventuale modulazione del regime di liberazione del cedente ex art. 1408 c.c.; la determinazione del corrispettivo della cessione, pari a 100.000 euro, e delle relative modalità di pagamento; la quietanza, da parte di Alfa, dei 100.000 euro corrisposti contestualmente da Beta; la quietanza, da parte di Tizio, dei 400.000 euro corrisposti contestualmente da Beta a saldo del prezzo residuo del contratto originario; la dichiarazione del perfezionamento dell’effetto traslativo della proprietà in favore di Beta, conseguente al pagamento integrale del prezzo.
Sul piano della pubblicità, all’atto seguirà la trascrizione della cessione del contratto e l’annotazione, a margine della trascrizione del contratto originario, dell’avveramento della condizione e dell’acquisto della proprietà da parte del cessionario.
La disciplina delle quietanze nella cessione del contratto
Il regime delle quietanze, nella struttura sopra delineata, si articola in due dichiarazioni distinte. La quietanza di 100.000 euro è rilasciata da Alfa Srl a Beta Srl: il pagamento costituisce corrispettivo della cessione del contratto e la quietanza è atto di natura ricognitiva del pagamento e di rinuncia alla pretesa creditoria di Alfa nei confronti di Beta per il corrispettivo della cessione. La quietanza di 400.000 euro è rilasciata da Tizio a Beta Srl: il pagamento è adempimento, da parte di Beta – ormai sostituita ad Alfa quale parte del contratto originario – dell’obbligazione di pagamento del saldo del prezzo. La quietanza attesta il pagamento integrale del prezzo e, contestualmente, costituisce ricognizione del perfezionamento dell’effetto traslativo della proprietà in favore di Beta.
È opportuno che entrambe le quietanze siano contenute nell’unico atto notarile di cessione del contratto, per ragioni di certezza probatoria, di efficacia pubblicitaria e di economia processuale. Il notaio rogante avrà cura di precisare nell’atto la natura giuridica di ciascun pagamento, la sua imputazione e le conseguenze sostanziali e formali che ne discendono, con particolare riguardo all’effetto traslativo della proprietà.
Il regime delle quietanze nelle fattispecie alternative
Qualora le parti, per ragioni proprie, non intendano avvalersi della cessione del contratto – tipicamente per indisponibilità del consenso del venditore originario – le strutture alternative producono assetti differenti.
Nella cessione dell’aspettativa con accollo liberatorio del debito residuo, Tizio rilascia quietanza a Beta come accollante che ha assunto un debito divenuto proprio, con conseguente liberazione di Alfa dall’obbligazione originaria. Nella cessione dell’aspettativa con accollo cumulativo, Tizio rilascia analogamente quietanza a Beta come adempiente del debito accollato, ma Alfa resta obbligato in solido sino al pagamento integrale, conservando Tizio l’azione contro entrambi. Nella cessione dell’aspettativa con delegazione di pagamento, Tizio rilascia quietanza ad Alfa quale debitore principale, pur ricevendo il pagamento materialmente da Beta, con effetto solutorio che opera nel rapporto tra delegante e creditore. Nella subvendita sub condicione, Alfa resta debitore originario di Tizio; il pagamento di Beta a Tizio si qualifica come adempimento del terzo ex art. 1180 c.c. o come delegazione, con quietanza in favore di Alfa quale debitore della prestazione.
Ciascuna di tali strutture comporta implicazioni differenti sul piano pubblicitario, fiscale e dei rapporti interni tra le parti, e richiede una valutazione caso per caso che è propria della funzione notarile di adeguamento.
Profili fiscali essenziali
Sotto il profilo fiscale, la cessione del contratto avente a oggetto una vendita immobiliare con riserva della proprietà è soggetta a imposta proporzionale di registro, calcolata sul corrispettivo della cessione e non sul valore dell’immobile, salvo applicazione di imposte fisse nelle ipotesi in cui le parti rivestano qualità soggettive particolari, segnatamente società commerciali operanti in regime IVA. Il pagamento delle rate residue al venditore originario non costituisce evento imponibile autonomo, essendo già stato scontato il regime impositivo all’atto della vendita originaria; l’unica formalità ulteriore è costituita dall’annotazione del perfezionamento dell’effetto traslativo, soggetta a imposta fissa di trascrizione e di registro.
La cessione dell’aspettativa pura, in difetto di specifica disciplina positiva, sconta in linea di principio il medesimo regime, ricostruito in via analogica con riferimento all’oggetto della cessione, posizione patrimoniale strumentale all’acquisto di un diritto reale immobiliare. La subvendita sub condicione, invece, è tassata autonomamente come negozio traslativo distinto, con doppia imposizione potenziale che rappresenta uno dei principali deterrenti pratici a tale soluzione. L’accollo e la delegazione di pagamento, in quanto vicende del rapporto obbligatorio, sono soggetti a imposta fissa di registro ex art. 9 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
In ogni caso, l’analisi fiscale concreta richiede la verifica preliminare del regime applicabile alla vendita originaria – IVA o registro – della qualità soggettiva delle parti e dell’eventuale spettanza di agevolazioni, in particolare quelle per la prima casa, di norma incompatibili con l’acquisto in forma societaria che caratterizza il caso esaminato.
Considerazioni conclusive
La cessione dell’aspettativa nell’acquisto con patto di riservato dominio costituisce fenomeno la cui disciplina si articola in fattispecie alternative, ciascuna con presupposti, effetti e implicazioni pubblicitarie e fiscali proprie. La scelta tra cessione del contratto, cessione dell’aspettativa pura, subvendita sub condicione, eventualmente integrate da meccanismi accessori quali accollo e delegazione, non è indifferente e deve essere guidata da un’attenta valutazione delle esigenze delle parti, della disponibilità del consenso del venditore originario e dell’efficienza fiscale e pubblicitaria dell’operazione.
Nel caso pratico esaminato, in cui il subentrante corrisponde parte del prezzo direttamente al venditore-proprietario, la cessione del contratto si presenta come fattispecie naturale e ottimale, conciliando la linearità dei rapporti obbligatori, la trasparenza delle quietanze e l’efficienza dell’effetto traslativo. Le quietanze si distribuiscono in modo coerente: il cedente Alfa rilascia quietanza al cessionario Beta per il corrispettivo della cessione; il venditore originario Tizio rilascia quietanza al cessionario Beta per il saldo del prezzo residuo, con contestuale ricognizione del perfezionamento dell’effetto traslativo.
Restano aperte alcune questioni interpretative sul versante della cessione dell’aspettativa pura, in particolare quanto al meccanismo di operatività dell’effetto traslativo finale e all’inquadramento pubblicitario della fattispecie. La prassi notarile, per esigenze di sicurezza dei traffici, predilige soluzioni in cui la posizione contrattuale sia integralmente trasferita, evitando le incertezze ricostruttive delle figure intermedie. È, in definitiva, compito del notaio la corretta selezione e modellazione della fattispecie, in funzione delle esigenze del caso concreto e della tutela di tutte le parti coinvolte, nel quadro di una funzione di adeguamento che costituisce uno degli elementi qualificanti del rogito notarile.
Riferimenti normativi e bibliografici
Riferimenti normativi. Codice civile: artt. 1180, 1268, 1269, 1273, 1350, 1406-1410, 1478, 1523-1526, 2643, 2655, 2657, 2659, 2668. D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo unico dell’imposta di registro), art. 9 della Tariffa Parte Prima allegata.
Riferimenti giurisprudenziali. Cass., 4 marzo 1992, n. 2618. Cass., sez. III, 17 luglio 2003, n. 11197. Cass., sez. II, 26 gennaio 2018, n. 2026. Cass., sez. II, 22 novembre 2018, n. 30217.
Riferimenti dottrinali. Bianca C.M., La vendita e la permuta, in Trattato di diritto civile italiano, diretto da Vassalli, Torino, UTET. Greco P. – Cottino G., Della vendita, in Commentario del codice civile a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, Zanichelli. Luminoso A., La compravendita, Torino, Giappichelli. Rubino D., La compravendita, in Trattato di diritto civile e commerciale diretto da Cicu e Messineo, Milano, Giuffrè.
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