Da Manlio Carlo Soldani 
Scopri le principali novità fiscali della Legge di Bilancio 2025 rilevanti per l’attività notarile: dall’estensione a due anni per l’alienazione della prima casa alle agevolazioni societarie e rideterminazione dei valori di terreni e partecipazioni.
La Legge di Bilancio 2025 (Legge 30 dicembre 2024, n. 207) ha introdotto numerose novità fiscali di particolare interesse per l’attività notarile e per i cittadini che si interfacciano con questi professionisti. In questo articolo analizziamo le principali modifiche normative che influenzeranno transazioni immobiliari, operazioni societarie e altre attività che richiedono l’intervento del notaio, con l’obiettivo di fornire una guida chiara e accessibile anche ai non addetti ai lavori.
Rideterminazione dei Valori di Acquisto di Partecipazioni e Terreni
Una delle novità più significative riguarda la possibilità di rideterminare il valore di acquisto di partecipazioni e terreni, che diventa finalmente una misura “a regime” anziché essere rinnovata di anno in anno1. Questa modifica offre maggiore certezza per contribuenti e professionisti.
Come Funziona la Rideterminazione
La nuova normativa permette ai contribuenti di rideterminare il valore di:
- Partecipazioni (quotate e non quotate) possedute al 1° gennaio di ciascun anno
- Terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla stessa data
Per usufruire di questa opportunità, è necessario:
- Assoggettare il nuovo valore a un’imposta sostitutiva del 18% entro il 30 novembre dello stesso anno
- Avvalersi di una perizia giurata di stima redatta da professionisti abilitati (dottori commercialisti, esperti contabili o revisori legali per le partecipazioni; ingegneri, architetti, geometri e altri tecnici per i terreni)
- Conservare la perizia insieme alle ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva1
Vantaggi per il Contribuente
Questa misura rappresenta un’importante opportunità per chi prevede di cedere partecipazioni o terreni, consentendo di ridurre l’impatto fiscale sulle plusvalenze. Il valore rideterminato costituisce inoltre “valore normale minimo di riferimento” ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale1.
Agevolazioni per Operazioni Societarie
Assegnazioni e Cessioni Agevolate di Beni ai Soci
Le società (S.n.c., S.a.s., S.r.l., S.p.a. e S.a.p.a.) che entro il 30 settembre 2025 assegnano o cedono ai soci determinati beni possono beneficiare di un regime fiscale agevolato1. Questa misura riguarda:
- Beni immobili diversi da quelli utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa
- Beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa
I vantaggi fiscali includono:
- Un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP (da versare per il 60% entro il 30 settembre 2025 e per il restante 40% entro il 30 novembre 2025)
- Riduzione alla metà delle aliquote dell’imposta proporzionale di registro
- Applicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale1
Trasformazione in Società Semplice
Le medesime agevolazioni si applicano alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei beni sopra indicati e che decidono di trasformarsi in società semplice entro il 30 settembre 20251.
Requisito di Iscrizione dei Soci
Un aspetto importante da considerare è che le agevolazioni si applicano solo se tutti i soci risultano iscritti nel libro soci alla data del 30 settembre 2024 o vengono iscritti entro trenta giorni dall’entrata in vigore della legge, in forza di un titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 20241.
Estromissione Agevolata di Beni dal Regime d’Impresa
La Legge di Bilancio 2025 ripropone anche la possibilità per gli imprenditori individuali di estromettere in modo agevolato i beni dal patrimonio dell’impresa. Questa opportunità si applica ai beni posseduti alla data del 31 ottobre 2024, con estromissione da effettuarsi nel periodo dal 1° gennaio al 31 maggio 20251.
Importante Novità per le Agevolazioni “Prima Casa”
Termine Esteso per l’Alienazione dell’Abitazione Preposseduta
Una modifica particolarmente rilevante per i cittadini riguarda l’estensione del termine per alienare l’abitazione preposseduta ai fini delle agevolazioni “prima casa”1.
Il nuovo termine è di due anni (anziché uno) dalla data dell’atto di acquisto della nuova abitazione principale. Questa modifica, entrata in vigore il 1° gennaio 2025, si applica a tutti gli atti di acquisto stipulati da tale data1.
Applicabilità ai Casi Pendenti
Un aspetto interessante riguarda la possibile applicazione della proroga anche per gli atti di acquisto stipulati prima del 1° gennaio 2025 per i quali, a tale data, sia ancora pendente il termine annuale per l’alienazione. Secondo alcune interpretazioni, considerate le finalità della norma che intende “incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione”, il nuovo termine biennale potrebbe applicarsi anche a questi casi1.
Nessuna Modifica per Altri Termini “Prima Casa”
È importante sottolineare che non sono stati modificati i termini per:
- Il riacquisto ai fini del credito d’imposta “prima casa” (art. 7, comma 1, L. n. 448/1998)
- Il riacquisto per evitare la decadenza in caso di alienazione infraquinquennale (comma 4 della nota II-bis, citata)
Entrambi questi termini restano fissati a un anno1.
Altre Esenzioni di Interesse Notarile
Esenzioni da Imposte Ipotecarie
La Legge di Bilancio 2025 introduce anche alcune esenzioni dall’imposta ipotecaria per:
- Atti preordinati alla cancellazione di diritti di usufrutto, uso o abitazione già iscritti a favore di persone decedute (nei territori soggetti al sistema pubblicitario tavolare)1
- Atti di annotazione e di cancellazione nel libro fondiario dei vincoli previsti dall’ordinamento dell’edilizia abitativa agevolata della provincia autonoma di Bolzano, nonché di vincoli per immobili convenzionati o riservati ai residenti ai sensi della legge provinciale in materia di urbanistica1
Detrazioni Fiscali per Interventi Edilizi
La Legge di Bilancio ha anche modificato la disciplina delle detrazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici. Le modifiche riguardano termini e aliquote di detrazione, con un regime differenziato per gli immobili adibiti ad abitazione principale1.
Domande Frequenti sulle Novità Fiscali 2025
Cosa significa che la rideterminazione dei valori di partecipazioni e terreni diventa “a regime”?
Significa che questa possibilità non dovrà più essere rinnovata annualmente con specifiche disposizioni legislative, ma diventa una facoltà stabile a disposizione dei contribuenti, offrendo maggiore certezza e programmabilità.
Chi può beneficiare dell’estensione a due anni per vendere la prima casa?
Tutti coloro che acquistano una nuova abitazione principale con le agevolazioni “prima casa” dal 1° gennaio 2025 avranno due anni di tempo (anziché uno) per vendere l’abitazione precedentemente posseduta.
Le società personali possono usufruire delle agevolazioni per assegnazioni di beni ai soci?
Sì, le S.n.c. e le S.a.s., così come le S.r.l., S.p.a. e S.a.p.a., possono beneficiare delle agevolazioni per le assegnazioni o cessioni di beni ai soci effettuate entro il 30 settembre 2025.
È possibile rateizzare l’imposta sostitutiva per la rideterminazione dei valori?
Sì, l’imposta sostitutiva può essere rateizzata fino a un massimo di tre rate annuali di pari importo, con un interesse del 3% annuo sulle rate successive alla prima.
Se ho acquistato una nuova casa nel 2024 e non ho ancora venduto quella vecchia, posso beneficiare del nuovo termine biennale?
Secondo le interpretazioni più favorevoli al contribuente, il nuovo termine biennale potrebbe applicarsi anche ai casi “pendenti”, cioè agli atti di acquisto stipulati prima del 1° gennaio 2025 per i quali a tale data sia ancora in corso il termine annuale per l’alienazione della precedente abitazione.
Un Supporto Personalizzato per le Tue Esigenze
Le novità fiscali introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 offrono numerose opportunità ma richiedono una conoscenza approfondita della normativa e una valutazione attenta delle singole situazioni. Il nostro studio notarile è a disposizione per fornirti una consulenza personalizzata, aiutarti a comprendere come queste modifiche possano impattare le tue scelte e assisterti in tutte le operazioni necessarie.
Non esitare a contattarci per un appuntamento: insieme valuteremo la soluzione più vantaggiosa per le tue specifiche esigenze.
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