Vendita di immobile ristrutturato: la sorte della detrazione fiscale non ancora utilizzata

La detrazione IRPEF per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, disciplinata dall’art. 16-bis del TUIR, si ripartisce in dieci quote annuali: se l’immobile ristrutturato viene venduto prima che il proprietario abbia utilizzato tutte le rate, la legge stabilisce chi ne beneficia da quel momento in poi. È una circostanza tutt’altro che rara — riguarda ogni compravendita di un immobile su cui sono stati eseguiti lavori negli ultimi dieci anni — ed è un profilo che il notaio è chiamato a governare già in fase di rogito, con una clausola che spesso le parti non sanno nemmeno di dover valutare.

In questo articolo vediamo come funziona il trasferimento della detrazione, quando resta al venditore, come si documenta un accordo diverso da quello legale e cosa cambia in caso di donazione, permuta o vendita di una sola quota dell’immobile.

Nota di ambito: la regola qui descritta riguarda gli interventi di recupero del patrimonio edilizio «ordinari» disciplinati dall’art. 16-bis TUIR (manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione). Per gli immobili oggetto di interventi Superbonus, la disciplina del trasferimento segue coordinate in parte diverse, che trattiamo nell’articolo Vendita e donazione: il trasferimento del Superbonus.

🔑 Punti Chiave

D: A chi spetta la detrazione dopo la vendita dell’immobile ristrutturato?
R: Salvo diverso accordo tra le parti, le quote di detrazione non ancora utilizzate si trasferiscono all’acquirente persona fisica per i periodi d’imposta residui (art. 16-bis, co. 8, TUIR).

D: Il venditore può tenersi la detrazione?
R: Sì, se lo prevede l’atto di compravendita o, in mancanza, una scrittura privata autenticata dal notaio sottoscritta da entrambe le parti.

D: La regola vale anche per la donazione?
R: Sì: benché la norma parli di «vendita», si applica a ogni cessione dell’immobile, comprese quelle a titolo gratuito come la donazione (Circolare 24.02.1998 n. 57).

D: E per la permuta?
R: Anche alla permuta si applica la stessa regola della vendita, per effetto del rinvio dell’art. 1555 del codice civile.

D: Cosa succede se si vende solo una quota dell’immobile?
R: Le rate residue restano al venditore, a meno che l’acquirente non diventi proprietario esclusivo dell’intero bene.

D: Chi ha la detrazione se si costituisce un usufrutto?
R: Resta al nudo proprietario: la costituzione di un diritto reale parziale non equivale al trasferimento dell’intera titolarità richiesto dalla norma.

D: Cosa deve verificare il notaio prima del rogito?
R: Se le parti vogliono derogare alla regola legale, e in tal caso redigere la clausola o, in alternativa, la scrittura privata autenticata che documenti l’accordo.

Cosa succede alla detrazione quando si vende un immobile ristrutturato?

La quota di detrazione non ancora utilizzata passa automaticamente all’acquirente persona fisica, salvo che le parti abbiano pattuito diversamente. Lo stabilisce l’art. 16-bis, comma 8, del TUIR: il criterio guida è individuare chi possedeva l’immobile al 31 dicembre dell’anno per cui si vuole fruire della rata (Circolare Agenzia delle Entrate 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.14).

Si tratta di un trasferimento automatico previsto dalla legge, non di un’opzione che le parti devono esercitare: se l’atto di vendita non dice nulla, l’acquirente subentra semplicemente nelle rate residue a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa all’anno di acquisto.

È possibile che il venditore mantenga la detrazione anche dopo la vendita?

Sì: la deroga è pienamente legittima, a condizione che risulti da un accordo tra le parti formalizzato nell’atto di compravendita o in una scrittura privata autenticata. È una delle clausole che vale la pena valutare ogni volta che si vende un immobile su cui sono ancora in corso le rate di detrazione.

Se il contratto è stipulato nello stesso anno in cui sono state sostenute le spese e prevede che la detrazione resti al venditore, quest’ultimo fruirà dell’intera quota relativa a quell’anno (Circolare 01.06.2012 n. 19/E, risposta 1.8). Per gli anni successivi, la clausola va invece scritta pensando esplicitamente al mantenimento delle rate residue.

La scrittura privata autenticata dal notaio

Quando l’atto di compravendita non affronta il tema, l’accordo per mantenere la detrazione in capo al venditore può comunque risultare da una scrittura privata autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale a ciò autorizzato, sottoscritta da entrambe le parti, che attesti come l’intesa esistesse già alla data del rogito. Il comportamento in dichiarazione dei redditi dovrà poi essere coerente con quanto formalizzato.

• ✅ La deroga può essere scritta direttamente nell’atto notarile di compravendita
• ✅ In alternativa, è sufficiente una scrittura privata autenticata successiva
• ⚠️ L’accordo va documentato entro la dichiarazione dei redditi relativa al periodo interessato
• 📋 Le parti possono anche cambiare idea in seguito, con una nuova scrittura privata, purché il venditore non abbia già utilizzato la quota in dichiarazione

Cosa succede se l’atto di compravendita non dice nulla?

In assenza di qualunque accordo, opera la regola legale: la detrazione residua passa integralmente all’acquirente. Non serve alcuna clausola per attivare questo effetto, perché è la legge stessa a disporlo come conseguenza automatica del trasferimento della proprietà.

Per il notaio, questo significa che il vero tema da affrontare in fase di rogito non è «cosa succede se non scriviamo nulla» — la risposta è già data dalla norma — ma piuttosto verificare con le parti se vogliono un assetto diverso da quello legale, e in tal caso raccoglierlo in una clausola chiara, evitando ambiguità che potrebbero generare contestazioni in sede di controllo fiscale.

La regola vale anche per donazione e permuta?

Sì. Nonostante il testo dell’art. 16-bis parli letteralmente di «vendita», la prassi dell’Agenzia delle Entrate estende la regola a ogni cessione dell’immobile, comprese quelle a titolo gratuito. È un punto che sorprende spesso chi si occupa di successioni e donazioni per la prima volta.

La Circolare 24.02.1998 n. 57 (paragrafo 4) chiarisce che la disposizione si applica anche alla donazione: il donatario subentra nelle rate residue esattamente come farebbe un acquirente a titolo oneroso, salvo che le parti — nell’atto di donazione o con successiva scrittura privata autenticata — abbiano previsto diversamente. Lo stesso vale per la permuta, in base al rinvio generale dell’art. 1555 del codice civile alle norme sulla vendita (Circolare 19.06.2012 n. 25/E, risposta 1.2).

Il tema della donazione, con le sue implicazioni specifiche quando è riservato l’usufrutto al donante, merita un approfondimento a parte: lo trattiamo nell’articolo dedicato alla donazione dell’immobile ristrutturato.

Cosa cambia con la vendita di una quota o la costituzione di un usufrutto?

Se si trasferisce solo una parte dell’immobile, oppure si costituisce un usufrutto senza cedere la nuda proprietà, le rate residue restano al venditore. La legge, infatti, ricollega il trasferimento della detrazione al trasferimento dell’intera titolarità del bene, non a qualunque modifica della sua situazione giuridica.

• ⚠️ Vendita di una quota (es. il 50%): le rate residue restano al venditore, salvo che il compratore diventi in seguito proprietario esclusivo dell’intero immobile (Circolare 10.06.2004 n. 24/E, risposta 1.8; Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.13)
• ⚠️ Costituzione di un diritto di usufrutto, a titolo oneroso o gratuito: le quote non si trasferiscono all’usufruttuario, ma restano al nudo proprietario
• ✅ Vendita con contestuale costituzione di usufrutto a favore del venditore (es. vendita di nuda proprietà con riserva di usufrutto): qui la detrazione residua passa al nudo proprietario acquirente, perché a lui si trasferisce la titolarità dell’immobile

Qual è il ruolo del notaio in questa vicenda fiscale?

Il notaio non applica la norma fiscale, ma è spesso il soggetto che raccoglie l’accordo delle parti sulla detrazione, sia nell’atto sia nella scrittura privata autenticata prevista in alternativa. Un ruolo che rientra a pieno titolo nel dovere di consiglio: le parti raramente arrivano al rogito consapevoli che la detrazione residua segue regole proprie, distinte da quelle sulla proprietà del bene.

In pratica, è opportuno che il notaio chieda esplicitamente al venditore se ha rate di detrazione ancora da utilizzare e, in caso affermativo, verifichi con entrambe le parti se intendono derogare alla regola legale. Se la risposta è sì, la soluzione più lineare è inserire la clausola direttamente nell’atto; se il tema emerge solo in un momento successivo, resta disponibile la via della scrittura privata autenticata, purché tempestiva rispetto alla dichiarazione dei redditi.

🔧 Guida Pratica: Come Procedere

• 1️⃣ Prima del rogito, il venditore verifica quante rate di detrazione residuano e da quale anno decorrono
• 2️⃣ Le parti decidono se applicare la regola legale (detrazione all’acquirente) o derogarvi
• 3️⃣ In caso di deroga, si inserisce la clausola nell’atto di compravendita, indicando in modo puntuale quali rate restano al venditore
• 4️⃣ Se l’accordo emerge dopo il rogito, si ricorre a una scrittura privata autenticata dal notaio, sottoscritta da entrambe le parti
• ⏰ La scrittura successiva va perfezionata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, e comunque prima che il venditore abbia già indicato la quota in dichiarazione
• 5️⃣ In dichiarazione dei redditi, ciascuna parte si comporta in modo coerente con quanto pattuito

📊 Caso Pratico: vendita a metà del periodo di detrazione

Un proprietario ha sostenuto nel 2022 spese per il rifacimento dell’impianto elettrico e del bagno, rientranti nella manutenzione straordinaria agevolata: la detrazione, ripartita in dieci quote annuali, ha ancora sette rate da utilizzare quando decide di vendere l’appartamento nel 2026.

Se l’atto di vendita non contiene alcuna clausola sul punto, le sette rate residue passeranno automaticamente all’acquirente, che potrà indicarle nelle proprie dichiarazioni dei redditi a partire dall’anno di acquisto. Se invece il venditore preferisce continuare a beneficiarne — magari perché ha ancora redditi sufficienti a capienza IRPEF e l’acquirente preferisce un prezzo più basso in cambio — le parti possono inserire nell’atto una clausola che riservi espressamente le rate residue al venditore, oppure formalizzare l’intesa con una scrittura privata autenticata prima della dichiarazione dei redditi relativa al 2026.

📅 Novità Legislative 2025-2026

Per le spese documentate sostenute negli anni 2025 e 2026, l’aliquota di detrazione per il recupero del patrimonio edilizio resta fissata al 36% delle spese, fino a un tetto di 96.000 euro per unità immobiliare, elevata al 50% se gli interventi riguardano l’abitazione principale del titolare del diritto (art. 16 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63). Il regime ordinario dell’art. 16-bis TUIR (36% con tetto di 48.000 euro) resta sullo sfondo come disciplina di riferimento, ma per il biennio in corso prevale la misura più favorevole appena richiamata.

Queste percentuali e questi massimali non incidono sulla regola del trasferimento in caso di vendita: cambiano l’entità della detrazione maturata, non il meccanismo — appena descritto — con cui le rate residue passano (o restano) alle parti del trasferimento.

📝 In Sintesi

Vendendo un immobile ristrutturato, le rate di detrazione non ancora utilizzate passano di regola all’acquirente persona fisica: una diversa intesa tra le parti è possibile, ma va documentata nell’atto o in una scrittura privata autenticata dal notaio.

• ✅ Regola di base: detrazione residua all’acquirente, salvo diverso accordo
• ✅ La deroga si scrive nell’atto o, in alternativa, in una scrittura privata autenticata
• ✅ Donazione e permuta seguono la stessa regola della vendita
• ✅ Vendita di una quota o costituzione di usufrutto: le rate restano di regola al venditore
• ✅ Il notaio ha un ruolo attivo nel dovere di consiglio su questo specifico profilo fiscale

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Fonti e Approfondimenti

• Art. 16-bis TUIR — Normattiva
• Agenzia delle Entrate — Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”
• Agenzia delle Entrate — Scheda “Ristrutturazioni edilizie”

 

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