Trascrizione della Rinuncia all’Usufrutto: Guida Operativa e Voltura Catastale

🔑 Punti Chiave

D: Che cos’è la rinuncia abdicativa all’usufrutto?
R: È l’atto unilaterale con cui l’usufruttuario dismette il proprio diritto senza cederlo: la piena proprietà si riespande automaticamente in capo al nudo proprietario (art. 1014 e 1350, n. 5, c.c.).

D: Serve l’accettazione del nudo proprietario?
R: No. La dottrina prevalente qualifica l’atto come negozio non recettizio, efficace con la sola volontà dell’usufruttuario, anche se comunicarlo resta opportuno.

D: Che forma deve avere l’atto?
R: Atto pubblico o scrittura privata autenticata, a pena di nullità, quando l’usufrutto ha per oggetto un bene immobile (art. 1350, n. 5, c.c.).

D: È obbligatoria la trascrizione della rinuncia all’usufrutto?
R: Sì, ai sensi dell’art. 2643, n. 5, c.c.; per prassi consolidata si esegue unicamente contro il rinunciante, senza formalità a favore del nudo proprietario.

D: Serve anche la voltura catastale?
R: Sì: quando l’atto è notarile, il notaio la richiede tramite il Modello Unico Informatico, insieme a registrazione e trascrizione, senza pratiche separate.

D: Quali imposte si pagano?
R: Dipende dalla qualificazione fiscale del caso concreto: l’Agenzia delle Entrate tende a equiparare la rinuncia gratuita a un trasferimento, con possibili imposte proporzionali da valutare con il notaio.

Che cos’è la rinuncia abdicativa all’usufrutto e quando si configura?

La rinuncia abdicativa all’usufrutto è il negozio unilaterale con cui l’usufruttuario dismette il proprio diritto reale di godimento, senza trasferirlo a un soggetto individuato: la riespansione della proprietà in capo al nudo proprietario è conseguenza indiretta dell’atto, non il suo effetto voluto.

L’usufrutto (art. 981 e ss. c.c.) attribuisce il diritto di godere di un bene altrui, rispettandone la destinazione economica, per la durata massima della vita dell’usufruttuario. L’art. 1014 c.c. elenca, oltre alle cause di cui all’art. 979 c.c. (morte, scadenza del termine), la prescrizione per non uso ventennale, la riunione dell’usufrutto e della proprietà nella stessa persona e il totale perimento della cosa. La rinuncia non compare testualmente in questo elenco: nella fase di redazione del codice era stata prevista nel progetto della Commissione Reale, ma non fu mantenuta nel testo definitivo dell’art. 1014 c.c. Ciò non ne mette in discussione l’ammissibilità, che dottrina e giurisprudenza ricavano pacificamente dal combinato disposto degli artt. 1350, n. 5, 2643, n. 5, e 2814 c.c., quest’ultimo riferendosi espressamente alla cessazione dell’usufrutto “per rinunzia”.

Come ha ricostruito il Consiglio Nazionale del Notariato nello Studio n. 216-2014/C, la rinuncia all’usufrutto è, tra le rinunce a diritti reali di godimento, la fattispecie più frequente nella prassi. Il suo effetto diretto e causalmente voluto è unicamente la dismissione del diritto da parte del titolare: l’usufruttuario non dispone “a favore” di alcuno, ma si limita a spogliarsi della propria situazione giuridica.

La differenza tra rinuncia abdicativa e rinuncia traslativa

Se l’operazione fosse inserita in un contesto di scambio — ad esempio un accordo in cui il nudo proprietario versa un corrispettivo, o la dismissione è la controprestazione di altro vantaggio — l’atto perderebbe la sua causa abdicativa per diventare un vero e proprio negozio dispositivo, spesso qualificato come rinuncia traslativa o cessione. In quel caso mutano sia la disciplina applicabile sia, come si vedrà, il regime fiscale: la distinzione va quindi verificata con il notaio già in fase di istruttoria dell’atto, caso per caso.

Perché non si dovrebbe parlare, in senso tecnico, di “consolidazione”

Nel linguaggio corrente si parla spesso di “consolidazione” della proprietà a seguito della rinuncia. Autorevole dottrina notarile osserva che il termine, in senso tecnico, dovrebbe restare riservato ai casi in cui usufrutto e nuda proprietà si riuniscono nella stessa persona per un fatto acquisitivo autonomo — ad esempio quando il nudo proprietario acquista o eredita l’usufrutto. Nella rinuncia abdicativa, invece, il diritto di usufrutto non si trasferisce affatto al nudo proprietario: si estingue, e la proprietà di quest’ultimo si riespande in virtù della propria naturale vis espansiva, secondo il principio di elasticità del dominio. La differenza non è solo lessicale, perché è proprio su questa natura meramente riespansiva — e non traslativa — che si fondano sia le modalità di trascrizione sia, in parte, le difese esperibili in sede di accertamento fiscale.

Quali requisiti di forma richiede l’atto di rinuncia?

Quando l’usufrutto ha per oggetto un bene immobile, l’atto di rinuncia deve rivestire la forma scritta a pena di nullità: atto pubblico o scrittura privata autenticata, con l’intervento di un notaio.

Il fondamento nell’art. 1350, n. 5, c.c.

L’art. 1350 c.c. elenca gli atti che devono farsi per iscritto sotto pena di nullità; il n. 5 richiama espressamente “gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti”, tra cui, al n. 2, i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto su beni immobili. La forma vincolata si giustifica per la rilevanza dell’effetto prodotto: un diritto reale di godimento, spesso di valore economico significativo, viene dismesso in modo definitivo e irreversibile.

Perché è necessario il notaio: la trascrivibilità dell’atto

L’art. 2657 c.c. subordina la trascrizione di un titolo alla circostanza che risulti da atto pubblico, da scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente. Poiché la rinuncia deve essere trascritta (v. sezione successiva), la scrittura privata semplice — priva di autenticazione — non è idonea allo scopo, anche a prescindere dal vincolo di forma imposto dall’art. 1350 c.c.

Come si trascrive la rinuncia nei registri immobiliari?

La trascrizione della rinuncia all’usufrutto, prevista dall’art. 2643, n. 5, c.c., non è facoltativa: rende l’atto opponibile ai terzi e, per prassi ormai consolidata, si esegue unicamente contro il soggetto rinunciante, senza una formalità “a favore” del nudo proprietario.

Perché contro il rinunciante e non a favore del nudo proprietario

Il richiamo dell’art. 2643 c.c. agli effetti dell’art. 2644 c.c. (che presuppone acquisti a titolo derivativo) risulta, secondo la dottrina, poco coerente con la natura della rinuncia abdicativa: l’acquisto — o meglio la riespansione — in capo al nudo proprietario avviene a titolo originario, come conseguenza indiretta e riflessa dell’atto, non come suo effetto diretto. Per questo la prassi consolidata, richiamata anche dallo Studio CNN n. 216-2014/C, trascrive gli atti di rinuncia abdicativa a diritti reali limitati — per la sua frequenza, in particolare l’usufrutto — unicamente contro l’autore dell’atto, senza formalità a favore del nudo proprietario.

Continuità delle trascrizioni e opponibilità ai terzi

La trascrizione della rinuncia all’usufrutto contro il rinunciante consente di mantenere la continuità delle trascrizioni (art. 2650 c.c.) rispetto al titolo con cui l’usufrutto era stato originariamente costituito o acquistato, e rende la dismissione del diritto opponibile a chi, in futuro, dovesse acquistare diritti sull’immobile confidando nei registri immobiliari.

Quando e come si effettua la voltura catastale?

La voltura catastale aggiorna l’intestazione dei diritti reali presso il Catasto: quando la rinuncia risulta da atto notarile, non richiede una pratica separata, perché il notaio la ricomprende nel Modello Unico Informatico insieme a registrazione e trascrizione.

Il Modello Unico Informatico e il ruolo del notaio

Per gli atti da essi rogati, ricevuti o autenticati, i notai eseguono tutti gli adempimenti collegati — registrazione, trascrizione e voltura — inviando telematicamente all’Agenzia delle Entrate un unico modello, il Modello Unico Informatico. È un aspetto operativo da non confondere con la “domanda di volture” online, riservata invece alle successioni ereditarie e alle riunioni di usufrutto che non derivano da un nuovo atto notarile: per un atto pubblico o una scrittura autenticata come la rinuncia, il canale corretto resta il Modello Unico, non il servizio telematico di volture autonome.

Perché la semplificazione post mortem del 2024 non si applica alla rinuncia

Il D.Lgs. 139/2024 ha recentemente semplificato l’aggiornamento catastale nel caso di estinzione dell’usufrutto per morte dell’usufruttuario, eliminando in quell’ipotesi l’obbligo di voltura a carico degli eredi. Si tratta però di una semplificazione riferita esclusivamente alla causa di estinzione per decesso: quando l’usufrutto si estingue per rinuncia, la voltura resta necessaria secondo le modalità ordinarie, gestite dal notaio in sede di Modello Unico.

Quale trattamento fiscale si applica alla rinuncia all’usufrutto?

Sul piano fiscale, l’Agenzia delle Entrate e buona parte della giurisprudenza di legittimità tendono a equiparare la rinuncia gratuita a un trasferimento a titolo di liberalità indiretta, con possibili imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale: una valutazione preventiva con il notaio, caso per caso, è indispensabile.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate e della Cassazione

Con la risoluzione n. 25/E del 16 febbraio 2007, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la rinuncia a titolo gratuito del diritto di usufrutto in favore del nudo proprietario, se configura una liberalità indiretta, è soggetta all’imposta di successione e donazione (D.Lgs. 346/1990, come reintrodotta dalla L. 286/2006 di conversione del D.L. 262/2006), oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale. La Corte di Cassazione ha confermato più volte questo orientamento — da ultimo con l’ordinanza n. 2252 del 28 gennaio 2019, richiamando i precedenti nn. 16495 e 24512 del 2005 — sul rilievo che la rinuncia produce, per il nudo proprietario, un arricchimento sostanzialmente identico a quello di chi riceve l’usufrutto per atto tra vivi, e che non vi sarebbe ragione per trattare diversamente, ai fini fiscali, la cessione e la rinuncia.

Il nodo tra qualificazione civilistica e qualificazione tributaria

Resta una tensione di fondo: sul piano civilistico la rinuncia abdicativa non è un trasferimento — natura confermata anche dalle Sezioni Unite della Cassazione, sia pure in tema di rinuncia alla proprietà, con la sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025 — mentre il diritto tributario, valorizzando l’arricchimento effettivo del beneficiario, tende a equipararla a un atto traslativo. Non mancano, nella giurisprudenza di merito, pronunce di segno opposto che, valorizzando la natura abdicativa e non recettizia dell’atto, hanno annullato avvisi di liquidazione dell’Agenzia delle Entrate confermando la tassazione fissa. Proprio per questa oscillazione, la qualificazione fiscale della singola rinuncia — gratuita o meno, con o senza intento liberale verso un nudo proprietario individuato — va sempre verificata in anticipo con il notaio, prima del rogito.

Quali effetti produce la rinuncia per il nudo proprietario e per i terzi?

Il nudo proprietario diventa automaticamente pieno proprietario, senza possibilità di rifiutare l’effetto; restano invece impregiudicate le ipoteche già iscritte sull’usufrutto e la tutela dei creditori dell’usufruttuario rinunciante.

Nessun potere di rifiuto per il nudo proprietario

Trattandosi di un effetto legale, conseguenza indiretta del principio di elasticità del dominio e non di un atto negoziale a lui diretto, il nudo proprietario non può rifiutare la riespansione della proprietà: essa si produce ipso iure al perfezionamento dell’atto di rinuncia.

Ipoteche pregresse e tutela dei creditori

L’art. 2814 c.c. tutela il creditore ipotecario che avesse iscritto ipoteca sull’usufrutto: se questo cessa per rinuncia, l’ipoteca non si estingue immediatamente, ma perdura fino al momento in cui si sarebbe comunque verificata l’estinzione naturale del diritto (ad esempio la scadenza del termine o, indicativamente, la durata massima legata alla vita dell’usufruttuario). Analogamente, se la rinuncia pregiudica le ragioni dei creditori dell’usufruttuario, riducendo la garanzia patrimoniale su cui essi facevano affidamento, questi ultimi possono ricorrere all’azione revocatoria ordinaria (art. 2901 c.c.), qualora ne ricorrano i presupposti.

❓ FAQ — Casi Particolari

Posso rinunciare solo a una parte del mio usufrutto?
Se l’usufrutto ha per oggetto un solo bene, la dottrina esclude la rinuncia parziale: la volontà abdicativa deve essere totale, altrimenti si finirebbe per modificare unilateralmente il contenuto del diritto senza il consenso del nudo proprietario. Se invece l’usufrutto riguarda più beni distinti — quindi, in sostanza, più diritti autonomi — è ammessa una rinuncia limitata solo ad alcuni di essi.

Cosa cambia se l’usufrutto è cointestato a più usufruttuari?
Ciascun cointestatario può rinunciare solo alla propria quota di usufrutto: gli effetti verso gli altri cousufruttuari dipendono dal titolo costitutivo (usufrutto congiuntivo con diritto di accrescimento, oppure usufrutto pro quota autonomo). È un aspetto da verificare sempre sull’atto costitutivo originario prima di procedere.

La rinuncia è revocabile una volta firmato l’atto?
No. Trattandosi di un negozio unilaterale che produce effetto con il solo perfezionamento della dichiarazione — secondo la tesi, qui condivisa, della non recettizietà — la rinuncia è irrevocabile dal momento della sottoscrizione dell’atto notarile, indipendentemente da un’eventuale comunicazione successiva al nudo proprietario.

🔧 Guida Pratica: Come Procedere

1. Verifica preliminare del titolo: controllare l’atto costitutivo dell’usufrutto, eventuali ipoteche iscritte, vincoli o limitazioni che possano incidere sulla rinuncia.
2. Valutazione fiscale con il notaio: verificare, prima del rogito, se la rinuncia sarà qualificabile come liberalità indiretta e quali imposte ne conseguono nel caso specifico.
3. Redazione dell’atto: atto pubblico o scrittura privata autenticata, sottoscritto dal solo usufruttuario, che è l’unico soggetto legittimato.
4. Registrazione, trascrizione e voltura: il notaio provvede telematicamente alla registrazione, alla trascrizione della rinuncia all’usufrutto e alla voltura tramite Modello Unico Informatico, in un’unica trasmissione.
5. Verifica dell’esito catastale: controllare che l’intestazione al Catasto risulti aggiornata a piena proprietà del già nudo proprietario.
6. Comunicazioni successive: aggiornamento delle utenze, dell’amministrazione condominiale e della posizione IMU a cura del nuovo pieno proprietario.

📊 Caso Pratico: Rinuncia dell’Unico Usufruttuario

Tizia è usufruttuaria dell’abitazione di cui la figlia Caia è nuda proprietaria, in forza di una donazione con riserva di usufrutto stipulata anni prima. Per ragioni di semplificazione della gestione dell’immobile — imposte, utenze, futura vendita — Tizia decide di rinunciare al proprio usufrutto.

Il notaio verifica anzitutto che non vi siano ipoteche iscritte sull’usufrutto e valuta, insieme a Tizia e Caia, se la rinuncia sia da considerarsi gratuita e ispirata da un intento liberale verso la figlia, ai fini della corretta qualificazione fiscale. Redige quindi un atto pubblico di rinuncia abdicativa, sottoscritto dalla sola Tizia, e lo registra, trascrive e volta tramite Modello Unico Informatico in un’unica trasmissione telematica. A seguito dell’atto, Caia risulta piena proprietaria sia nei registri immobiliari sia al Catasto, senza che le sia richiesta alcuna accettazione formale.

📅 Novità Legislative e Giurisprudenziali

• Cassazione, SS.UU., sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025: pur pronunciandosi in tema di rinuncia alla proprietà, ha confermato a livello di Sezioni Unite la natura di atto unilaterale, non recettizio e non traslativo della rinuncia abdicativa, principio applicabile per analogia anche alla rinuncia all’usufrutto.
• D.Lgs. 139/2024: ha semplificato la voltura catastale in caso di estinzione dell’usufrutto per morte dell’usufruttuario, eliminando l’obbligo per gli eredi in quella specifica ipotesi; resta invece invariata la procedura ordinaria per l’estinzione da rinuncia.
• Digitalizzazione delle procedure catastali: l’Agenzia delle Entrate ha proseguito nel 2025-2026 il rinnovamento degli strumenti telematici per le pratiche di voltura, un percorso che non modifica, per gli atti notarili, il canale del Modello Unico Informatico.

📝 In Sintesi

La rinuncia abdicativa all’usufrutto estingue il diritto per volontà del solo usufruttuario e fa riespandere automaticamente la piena proprietà in capo al nudo proprietario. Richiede atto pubblico o scrittura autenticata, la trascrizione della rinuncia all’usufrutto contro il rinunciante e, se l’atto è notarile, la voltura catastale tramite Modello Unico Informatico, senza pratiche separate.

• ✅ Non serve l’accettazione del nudo proprietario
• ✅ La trascrizione si esegue contro il rinunciante
• ✅ Voltura catastale ricompresa nel Modello Unico, se l’atto è notarile
• ⚠️ Il trattamento fiscale non è scontato: va verificato caso per caso
• ⚠️ Le ipoteche sull’usufrutto non si estinguono automaticamente

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Fonti e Approfondimenti

• Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 216-2014/C, “La rinunzia alla proprietà e ai diritti reali di godimento”
• Agenzia delle Entrate, Voltura catastale: come e dove richiederla
• Normattiva — Codice Civile, artt. 1014, 1350, 2643, 2657, 2814
• Corte di Cassazione, SS.UU., sentenza n. 23093 dell’11 agosto 2025
• Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 25/E del 16 febbraio 2007
• Corte di Cassazione, ordinanza n. 2252 del 28 gennaio 2019

Per approfondire istituti collegati: Consolidazione dell’usufrutto e computo del decennio nella plusvalenza da Superbonus, Estromissione dalla comunione legale di usufrutto e nuda proprietà, Rinuncia Abdicativa alla Proprietà Immobiliare: Guida 2025 e La rinuncia pura e semplice all’usufrutto con beneficiaria indiretta una cooperativa sociale, per il trattamento fiscale in un caso particolare con beneficiaria ente non profit.

 

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