Da Manlio Carlo Soldani 
Quando il proprietario di un immobile su cui sono stati eseguiti interventi di recupero del patrimonio edilizio muore prima di aver utilizzato tutte le rate della detrazione IRPEF, le quote residue non si dividono automaticamente in parti uguali tra tutti gli eredi. L’art. 16-bis, comma 8, del TUIR pone una condizione precisa: la detrazione spetta soltanto a chi conserva la «detenzione materiale e diretta» dell’immobile — un requisito che nulla ha a che vedere con le quote ereditarie e che può escludere del tutto alcuni coeredi.
È un profilo che il notaio incontra sempre più spesso in sede di dichiarazione di successione o di divisione ereditaria, e che merita di essere spiegato con chiarezza agli eredi: capire chi ha diritto a proseguire la detrazione evita contestazioni in dichiarazione dei redditi e aiuta a organizzare per tempo l’uso dell’immobile caduto in successione.
Nota di ambito: questa regola riguarda gli interventi di recupero del patrimonio edilizio «ordinari» (art. 16-bis TUIR). Per gli immobili oggetto di interventi Superbonus, la condizione della detenzione materiale e diretta discende da una norma specifica (art. 9 D.M. 6 agosto 2020) con alcune differenze che trattiamo nell’articolo Superbonus e successione: la detrazione agli eredi.
🔑 Punti Chiave
D: Chi eredita la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio?
R: Solo l’erede o gli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile, a prescindere dalle quote ereditarie (Circolare Agenzia delle Entrate 10.06.2004 n. 24/E, risposta 1.1).
D: Cosa significa avere la detenzione materiale e diretta?
R: Poter disporre concretamente dell’immobile: abitarlo o comunque tenerlo a propria disposizione, non averlo locato o concesso in comodato a terzi.
D: Se l’immobile ereditato è affittato, l’erede proprietario ha diritto alla detrazione?
R: No: se l’immobile è locato, la detrazione non spetta, perché l’erede proprietario non può disporne.
D: Come si ripartisce la detrazione tra più eredi?
R: In parti uguali tra tutti gli eredi che condividono la detenzione materiale e diretta; se uno solo abita l’immobile, la detrazione spetta per intero a lui.
D: Per quanto tempo deve durare la detenzione?
R: Ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre di ciascun anno per cui si vuole fruire della quota.
D: Se l’erede vende o dona l’immobile, la detrazione passa al nuovo proprietario?
R: No: in questo caso specifico le quote residue non si trasferiscono, anche se la vendita o la donazione avvengono nello stesso anno dell’apertura della successione.
D: La regola vale anche per l’usufrutto ricevuto in eredità?
R: No: l’usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario (art. 979 c.c.) e non si trasmette agli eredi, salvo il caso particolare del nudo proprietario che consolida la piena proprietà.
Indice dei contenuti
Chi eredita la detrazione per gli interventi di recupero edilizio?
Le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In sostanza, la detrazione compete a chi può disporre concretamente del bene, indipendentemente dal fatto che lo abbia adibito a propria abitazione principale (Circolare 10.06.2004 n. 24/E, risposta 1.1).
Vale anche qui il criterio generale per individuare chi ha diritto alla quota di un determinato anno: occorre guardare a chi possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno. Se il decesso avviene nello stesso anno in cui sono state sostenute le spese, la quota relativa a quell’anno si trasferisce comunque all’erede, se ricorrono i requisiti richiesti.
| Situazione dell’immobile ereditato | Chi ha diritto alla detrazione |
|---|---|
| Immobile locato | Nessuno: l’erede proprietario non può disporne |
| Immobile libero, a disposizione di più eredi | Tutti gli eredi, in parti uguali |
| Un solo erede vi abita, gli altri no | Per intero all’erede che lo abita |
| Concesso in comodato anche solo per parte dell’anno | Nessuno, per quell’annualità |
| Vendita o donazione da parte dell’erede detentore | Le rate residue non si trasferiscono al nuovo proprietario |
Cosa significa “detenzione materiale e diretta” e per quanto tempo deve durare?
Significa poter disporre concretamente dell’immobile — abitarlo o tenerlo a propria disposizione — e questa condizione deve sussistere ininterrottamente dal 1° gennaio al 31 dicembre di ogni anno per cui si vuole fruire della rata. Non basta essere eredi sulla carta: occorre un collegamento materiale con il bene.
La condizione non deve necessariamente sussistere già nell’anno di apertura della successione: quello che conta è che, anno per anno, l’erede interessato abbia la disponibilità diretta dell’immobile per l’intero periodo d’imposta. Se la detenzione viene acquisita in corso d’anno — ad esempio perché termina un contratto di locazione in essere al momento del decesso — il diritto alla detrazione decorre solo dai periodi d’imposta successivi, in cui la detenzione risulti mantenuta dal 1° gennaio al 31 dicembre (Circolare 24.04.2015 n. 17/E, risposta 3.3; principio di diritto 2 ottobre 2025, n. 7).
Cosa succede se la detenzione si interrompe per una parte dell’anno
Se l’immobile ricevuto in eredità viene locato o concesso in comodato anche solo per una parte dell’anno, l’erede non potrà fruire della quota di detrazione riferita a quell’annualità. Al termine del contratto, potrà tornare a beneficiare delle rate successive, sempre che riprenda — e mantenga per l’intero anno — la detenzione diretta del bene.
Cosa succede se l’immobile ereditato è locato o è a disposizione di più eredi?
Se l’immobile è locato, la detrazione non spetta a nessuno degli eredi, perché il proprietario non ne ha la disponibilità; se invece è libero e a disposizione di più coeredi, la detrazione si ripartisce tra loro in parti uguali. Sono due situazioni molto frequenti nella pratica successoria ed è utile che il notaio le chiarisca subito agli eredi.
- ⚠️ Immobile locato a terzi: l’erede proprietario non può disporne, quindi nessuno ha diritto alla detrazione per quell’annualità
- ✅ Immobile libero, detenuto congiuntamente da più eredi: la detrazione è ripartita in parti uguali tra loro (Circolare 05.03.2003 n. 15/E, paragrafo 2)
- ✅ Immobile abitato da un solo erede: la detrazione spetta per intero a quest’ultimo, non avendo gli altri la disponibilità del bene
- ⚠️ Coniuge superstite con solo diritto di abitazione che rinuncia all’eredità: perde il diritto alla detrazione, e lo stesso vale per gli altri eredi se non convivono con lui
Come si comporta la detrazione quando c’è già un contratto di locazione o comodato in corso?
Se il defunto era il conduttore dell’immobile, la detrazione si trasmette all’erede che subentra nel contratto di locazione, purché ne conservi la detenzione materiale e diretta. Se invece il defunto era il comodante, la detrazione può passare al suo erede solo se quest’ultimo è anche proprietario dell’immobile — mai al semplice erede del comodatario, che non subentra nel contratto.
Non hanno invece diritto alla detrazione i soggetti che, pur subentrando di fatto nel godimento dell’immobile, non rivestono la qualità di eredi: il convivente di fatto non nominato erede o il coniuge che rinuncia all’eredità, ad esempio, restano esclusi dal beneficio anche se continuano ad abitare l’immobile (Circolare 09.05.2013 n. 13/E, risposta 1.1).
Cosa cambia se l’erede vende o dona l’immobile ricevuto in eredità?
Le rate residue della detrazione non si trasferiscono all’acquirente o al donatario, anche se la vendita o la donazione avvengono nello stesso anno di accettazione dell’eredità. È un’eccezione importante rispetto alla regola generale sulla vendita: quando la titolarità del diritto alla detrazione origina dalla successione, un successivo trasferimento da parte dell’erede non la fa proseguire verso il nuovo proprietario.
Per la disciplina generale del trasferimento della detrazione in caso di compravendita o donazione «dirette» (cioè non successive a una successione), rimandiamo all’articolo sulla vendita dell’immobile ristrutturato e a quello sulla donazione.
La regola della detenzione materiale e diretta vale anche per l’usufrutto ereditato?
No: l’usufrutto si estingue con la morte dell’usufruttuario e non si trasmette ai suoi eredi, salvo il caso particolare in cui l’erede sia proprio il nudo proprietario che consolida la piena proprietà. È una conseguenza diretta della natura del diritto di usufrutto, che per legge non può eccedere la vita del suo titolare (art. 979 c.c.).
Se però l’erede dell’usufruttuario è il nudo proprietario dell’immobile — che così consolida l’intera proprietà per estinzione naturale dell’usufrutto — può portare in detrazione le rate residue, in qualità di proprietario, sempre a condizione che abbia la detenzione materiale e diretta del bene. Lo stesso principio si applica, con gli opportuni adattamenti, al decesso del familiare convivente che aveva sostenuto le spese su un immobile di proprietà di un altro familiare che ne diventa erede.
🔧 Guida Pratica: Come Procedere
- 1️⃣ In sede di successione, verificare se il de cuius aveva rate di detrazione per recupero edilizio ancora da utilizzare e da quale anno decorrono
- 2️⃣ Accertare quale erede (o quali eredi) conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile: chi lo abita, chi ne ha comunque la disponibilità
- 3️⃣ Se l’immobile è locato o in comodato, verificare la durata residua del contratto e informare gli eredi che, per quel periodo, la detrazione resta sospesa
- 4️⃣ In presenza di più eredi con pari detenzione, calcolare la ripartizione in parti uguali
- ⏰ Ricordare che la condizione va verificata anno per anno, dal 1° gennaio al 31 dicembre, e non solo nell’anno di apertura della successione
- 5️⃣ Se l’erede detentore prevede di vendere o donare l’immobile, informarlo che le rate residue non seguiranno il nuovo proprietario
Questi passaggi si inseriscono nel più ampio dovere di consiglio che il notaio esercita in ogni pratica successoria — lo stesso dovere che, in altro contesto, abbiamo approfondito a proposito della pubblicazione del testamento — e vanno tenuti a mente insieme agli adempimenti generali della dichiarazione di successione.
📊 Caso Pratico: due eredi, un solo immobile abitato da uno di essi
Un contribuente muore nel 2026 lasciando due figli come eredi in parti uguali e un appartamento su cui aveva sostenuto, nel 2023, spese per il rifacimento del tetto e degli infissi: restano sei rate di detrazione da utilizzare. Uno dei due figli abita stabilmente l’appartamento, mentre l’altro vive altrove e non ne ha alcuna disponibilità.
Anche se la quota ereditaria è del 50% ciascuno, la detrazione spetta per intero al figlio che abita l’immobile, perché è lui ad avere la detenzione materiale e diretta del bene: l’altro erede, pur comproprietario, resta escluso dal beneficio fino a quando la situazione di fatto non cambia. Se in un secondo momento l’immobile viene messo a disposizione di entrambi (ad esempio come seconda casa condivisa), la detrazione si ripartirà in parti uguali dall’anno in cui questa nuova condizione risulta mantenuta per l’intero periodo d’imposta.
📅 Novità Legislative 2025-2026
Per le spese sostenute negli anni 2025 e 2026, l’aliquota di detrazione per il recupero del patrimonio edilizio resta al 36%, con tetto di 96.000 euro per unità immobiliare, elevata al 50% se gli interventi riguardano l’abitazione principale (art. 16 D.L. 63/2013). Sul fronte della detenzione materiale e diretta, un principio di diritto dell’Agenzia delle Entrate del 2 ottobre 2025, n. 7, ha ribadito che, quando la detenzione viene acquisita in corso d’anno, il diritto alla detrazione decorre solo dai periodi d’imposta successivi in cui essa risulti mantenuta ininterrottamente per l’intero anno.
📝 In Sintesi
La detrazione per recupero edilizio non si eredita insieme alla quota di proprietà, ma segue chi ha davvero la disponibilità dell’immobile: un aspetto da chiarire con gli eredi già in fase di apertura della successione.
- ✅ La detrazione spetta solo a chi ha la detenzione materiale e diretta dell’immobile
- ✅ Se l’immobile è locato, la detrazione non spetta a nessuno per quel periodo
- ✅ Tra più eredi con pari detenzione, la detrazione si ripartisce in parti uguali
- ✅ La condizione va verificata ogni anno, dal 1° gennaio al 31 dicembre
- ✅ Se l’erede vende o dona l’immobile, le rate residue non passano al nuovo proprietario
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Fonti e Approfondimenti
- Art. 16-bis TUIR — Normattiva
- Agenzia delle Entrate — Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”
Il presente articolo ha carattere generale e informativo, non costituisce parere legale personalizzato e non sostituisce la consulenza diretta con un notaio. Per assistenza specifica relativa alla vostra situazione, vi invitiamo a contattare il nostro Studio per fissare un appuntamento. Contenuto generato con sistemi di Intelligenza Artificiale e supervisionato da professionisti dello Studio Notarile, in conformità ai requisiti di trasparenza del Regolamento UE 2024/1689 (AI Act).