Vendita immobile con prezzo dilazionato: risoluzione consensuale e riacquisto — regime fiscale, trascrizione e garanzie 2026

La fattispecie in esame presenta un nodo giuridico e fiscale di notevole complessità: una società costruttrice che ha venduto un immobile di nuova costruzione a un privato — con prezzo interamente dilazionato, senza consegna e senza patto di riservato dominio — intende, dopo circa un anno e con il consenso dell’acquirente originario, trasferire il medesimo bene a un terzo per lo stesso corrispettivo. La proprietà è già transitata per effetto consensualistico ex art. 1376 c.c. in capo al primo acquirente, il quale non ha mai pagato il prezzo né preso possesso del bene. Il problema consiste nell’individuare la struttura negoziale fiscalmente più efficiente per realizzare il trasferimento definitivo in favore del terzo, tenuto conto che il costruttore intende mantenere o ricostituire in capo all’acquirente finale il fascio di garanzie tipiche dell’acquisto dal costruttore. L’analisi si articola nell’esame delle tre macro-strutture negoziali praticabili — risoluzione consensuale seguita da nuova vendita del costruttore, vendita diretta del primo acquirente al terzo con contestuale assunzione di garanzie, atto trilaterale — con comparazione del relativo carico fiscale (IVA, registro, ipotecaria, catastale), dei riflessi in materia di pubblicità immobiliare e dei profili civilistici rilevanti.

1. Il trasferimento consensualistico e lo stato dei diritti al momento del riacquisto

Il punto di partenza dell’analisi è la ricostruzione dello stato giuridico dell’immobile al momento in cui si intende procedere al secondo trasferimento. Ai sensi dell’art. 1376 c.c., nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento di un diritto reale, la proprietà si trasferisce per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato, senza che sia necessaria la consegna della cosa né il pagamento del prezzo. Il principio consensualistico è operante anche nei confronti di beni immobili, salva la necessità della forma scritta ad substantiam per gli atti di trasferimento immobiliare ex art. 1350, n. 1, c.c.

Ne consegue che, per effetto dell’atto di vendita stipulato tra Alfa SRL e Tizio — quand’anche Tizio non abbia mai corrisposto il prezzo e non abbia mai preso possesso dell’immobile — la proprietà si è definitivamente trasferita in capo a Tizio all’atto della stipula. L’assenza di un patto di riservato dominio ex art. 1523 c.c. priva il costruttore di qualsiasi diritto di proprietà sull’immobile, restando Alfa titolare esclusivamente di un credito pecuniario per il prezzo dilazionato.

La giurisprudenza di legittimità è costante nel ribadire che il mancato pagamento del prezzo non incide sull’efficacia traslativa del contratto di compravendita, ma attribuisce al venditore il diritto di agire per la risoluzione per inadempimento ex art. 1453 c.c. o per l’adempimento coattivo: la proprietà rimane al compratore finché il contratto non sia risolto (Cass., sez. II, 15 gennaio 2020, n. 715; Cass., sez. II, 9 ottobre 2017, n. 23528). Al momento in cui si vuole procedere al secondo trasferimento, la proprietà dell’immobile è dunque formalmente di Tizio, e qualsiasi operazione che miri a far pervenire l’immobile a Sempronio deve necessariamente coinvolgerlo, quantomeno come dante causa o come parte dell’atto di risoluzione.

2. Le strutture negoziali praticabili: perimetro delle opzioni

L’analisi comparativa si concentra su tre macro-strutture, ciascuna delle quali si articola in varianti ulteriori.

Struttura A — Risoluzione consensuale e nuova vendita

La prima struttura prevede due atti sequenziali (o un unico atto contenente entrambe le pattuizioni): (i) Alfa e Tizio risolvono consensualmente il contratto di vendita originario; (ii) Alfa, riacquistata la proprietà per effetto della risoluzione con efficacia reale, vende l’immobile a Sempronio. La risoluzione consensuale di un contratto di compravendita immobiliare è un negozio di secondo grado che, secondo l’orientamento prevalente di dottrina e giurisprudenza, produce un effetto traslativo di ritorno della proprietà in capo al venditore originario, senza necessità di un autonomo atto di ritrasferimento (Cass., Sez. Un., 28 settembre 2006, n. 20973). Ai fini della forma, essendo il bene un immobile, anche la risoluzione consensuale richiede la forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 1, c.c.) e la trascrizione ex art. 2655 c.c., a margine della precedente trascrizione dell’acquisto, per essere opponibile ai terzi.

Struttura B — Vendita diretta Tizio → Sempronio con garanzie contrattuali del costruttore

La seconda struttura mantiene intatto il contratto originario Alfa-Tizio e si limita a un trasferimento diretto da Tizio a Sempronio. Il credito di Alfa per il prezzo dilazionato viene regolato attraverso un accollo del debito ex art. 1273 c.c., con cui Sempronio assume l’obbligo di pagare ad Alfa il corrispettivo originariamente dovuto da Tizio, con effetto liberatorio per quest’ultimo ove Alfa presti il proprio consenso (accollo liberatorio o privativo). Alfa, non essendo parte del trasferimento ma partecipando all’atto come creditrice che consente all’accollo e come soggetto garante, assume contrattualmente le garanzie tipiche del costruttore nei confronti di Sempronio.

Struttura C — Atto trilaterale con risoluzione consensuale contestuale alla nuova vendita

La terza struttura è quella che nella prassi notarile presenta maggior duttilità: un unico atto con la partecipazione di Alfa, Tizio e Sempronio, nel quale vengono contestualmente posti in essere: (i) la risoluzione consensuale del contratto Alfa-Tizio, (ii) la vendita Alfa-Sempronio, (iii) le pattuizioni accessorie. La simultaneità degli effetti evita qualsiasi periodo — ancorché brevissimo — in cui l’immobile transiti nel patrimonio di Alfa senza una destinazione definita, e consente di ottimizzare i profili pubblicitari, curando in un’unica formalità la doppia trascrizione (risoluzione e nuova vendita).

3. Regime fiscale comparato delle strutture negoziali

Struttura A/C — Risoluzione consensuale e nuova vendita da costruttore

Risoluzione consensuale — imposta di registro. L’art. 28, c. 1, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (T.U. imposta di registro) dispone che per la risoluzione consensuale di un contratto si applica la stessa imposta stabilita per il contratto risolto. Tuttavia, il medesimo articolo prevede che, qualora la risoluzione avvenga senza corrispettivo o indennità, si applica l’imposta in misura fissa. Nel caso di specie, Tizio non riceve alcunché per il fatto di restituire la proprietà ad Alfa: non ha mai pagato il prezzo, non ha ricevuto la consegna, e nulla gli compete a titolo di indennità o corrispettivo. Sussistono pertanto le condizioni per l’applicazione dell’imposta in misura fissa di € 200.

Risoluzione consensuale — riflessi IVA. La vendita originaria a Tizio era assoggettata a IVA: per le cessioni di immobili da parte del costruttore, ai sensi dell’art. 6, c. 1, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, l’imposta si considera effettuata alla data della stipula dell’atto, indipendentemente dal pagamento del corrispettivo. Alfa avrebbe dunque già dovuto versare l’IVA sulla vendita a Tizio. Per effetto della risoluzione, il contratto viene meno ai sensi dell’art. 26, c. 2, DPR 633/72, che consente l’emissione di nota di variazione in diminuzione — con conseguente recupero dell’IVA versata all’Erario — quando l’operazione viene meno in seguito a risoluzione contrattuale. La nota di variazione è emissibile anche oltre l’anno dalla registrazione dell’operazione originaria quando la risoluzione derivi da accordo contrattuale (Cass., sez. trib., 7 ottobre 2020, n. 21689; Agenzia delle Entrate, Circolare n. 20/E del 2021). Alfa recupera quindi l’intera IVA versata sull’originaria vendita a Tizio.

Nuova vendita Alfa → Sempronio. L’imponibilità IVA della nuova cessione dipende dal regime dell’immobile ai sensi dell’art. 10, n. 8-bis, DPR 633/72:

In presenza di IVA, imposta di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa (€ 200 ciascuna, per un totale di € 600), ai sensi dell’art. 40 DPR 131/86 (principio di alternatività IVA/registro). Nel caso concreto, essendo trascorso solo un anno dalla prima vendita, si è con ogni probabilità ancora entro il quinquennio: la nuova vendita da Alfa a Sempronio sarà assoggettata a IVA obbligatoria nella misura del 10% (o del 4% se Sempronio destina l’immobile ad abitazione principale e risulta in possesso dei requisiti prima casa).

Struttura B — Vendita diretta Tizio → Sempronio

Tizio è un privato non soggetto IVA. La vendita non rientra nel campo di applicazione dell’IVA e sconta l’imposta di registro proporzionale ai sensi dell’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 131/86. La base imponibile, in caso di applicazione del meccanismo “prezzo-valore” ex art. 52, c. 4-bis, DPR 131/86, coincide con il valore catastale rivalutato (rendita catastale × 100 × coefficiente di rivalutazione), che per l’immobiliare residenziale si attesta tipicamente a valori assai inferiori al prezzo di mercato.

Plusvalenza IRPEF per Tizio. L’art. 67, c. 1, lett. b), TUIR assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate su cessioni di immobili acquistati da meno di cinque anni. Il corrispettivo della cessione è pari a € 200.000. Il costo di acquisto fiscalmente riconosciuto comprende la componente IVA indetraibile per il privato: costo fiscale = € 200.000 + € 20.000 (IVA 10% indetraibile) = € 220.000. Ne risulta una minusvalenza di € 20.000: nessuna IRPEF è dovuta da Tizio.

Posizione IVA di Alfa nella Struttura B. In questa struttura il contratto Alfa-Tizio non viene risolto. Alfa non può emettere nota di variazione in diminuzione ex art. 26 DPR 633/72, non sussistendo né risoluzione né rettifica del contratto originario. L’IVA a suo tempo liquidata rimane definitivamente dovuta all’Erario e viene recuperata attraverso l’incasso del prezzo (comprensivo della componente IVA) da Sempronio mediante il meccanismo dell’accollo del debito di Tizio.

Comparazione e individuazione della struttura ottimale

Il confronto rivela che la scelta ottimale dipende da due variabili critiche: la qualifica soggettiva di Sempronio (prima casa o meno) e il rapporto tra valore catastale rivalutato e prezzo contrattuale.

Il percorso Tizio→Sempronio presenta un vantaggio fiscale strutturalmente rilevante, ogni qual volta il valore catastale sia sensibilmente inferiore al prezzo contrattuale — il che è la norma nell’immobiliare residenziale italiano. L’unica ipotesi in cui la struttura A/C risulta preferibile si verifica quando Sempronio è un soggetto passivo IVA che acquista per l’esercizio di attività d’impresa con piena detrazione: in tal caso l’IVA è neutrale, e il costo fiscale effettivo si riduce ai soli € 600 fissi, inferiore a qualsiasi registro proporzionale. In tutti gli altri casi, la struttura B è fiscalmente ottimale.

Il fattore Alfa — recupero IVA. Nella struttura A/C, Alfa recupera l’IVA originariamente versata sull’atto Alfa-Tizio attraverso la nota di variazione ex art. 26 DPR 633/72. Se Alfa aveva già definitivamente versato € 20.000 di IVA all’Erario, il recupero rappresenta un vantaggio reale per il costruttore, che può tradursi in margine per riduzione del prezzo o per assorbire parte degli oneri fiscali di Sempronio.

4. Le garanzie del costruttore: profili civilistici

La garanzia decennale ex art. 1669 c.c.

L’art. 1669 c.c. prevede la responsabilità decennale dell’appaltatore — e per estensione del costruttore che realizzi un immobile per la vendita — per i gravi difetti di costruzione e per la rovina totale o parziale dell’edificio. Tale responsabilità ha carattere di norma imperativa e opera prescindendo dalla catena dei trasferimenti successivi: il costruttore resta responsabile nei confronti di qualsiasi proprietario dell’immobile che subisca il pregiudizio, ivi incluso il secondo o terzo acquirente (Cass., sez. II, 19 febbraio 2019, n. 4799; Cass., sez. II, 7 giugno 2017, n. 14177).

Ne consegue che, a prescindere dalla struttura negoziale prescelta, Alfa SRL rimane esposta alla garanzia decennale nei confronti di Sempronio per i vizi costruttivi che si manifestino entro dieci anni dall’ultimazione dell’opera. L’argomento delle garanzie del costruttore non è dunque dirimente per la scelta della struttura, poiché la responsabilità ex art. 1669 c.c. è inderogabile e non dipende dalla qualità di parte dell’atto traslativo.

Le garanzie previste dal D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122

Il D.Lgs. 122/2005, come modificato dal D.Lgs. 14/2019 (codice della crisi d’impresa), disciplina la tutela degli acquirenti di immobili da costruire e prevede, tra le protezioni obbligatorie: (i) la fideiussione bancaria o assicurativa a garanzia delle somme versate prima del rogito; (ii) la polizza assicurativa indennitaria decennale che il costruttore deve consegnare all’acquirente al momento del rogito, a copertura dei danni materiali derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi (art. 4, D.Lgs. 122/2005).

Nel caso concreto, l’immobile è già costruito e il primo contratto ha trasferito immediatamente la proprietà: il D.Lgs. 122/2005 non trovava applicazione all’acquisto originario Alfa-Tizio. Qualora si segua la struttura A/C, la nuova vendita da costruttore a privato di un immobile già ultimato non ricade nell’ambito degli “immobili da costruire” di cui al D.Lgs. 122/2005, ma la consegna della polizza indennitaria decennale è comunque dovuta al momento della prima cessione dell’immobile da parte del costruttore e rappresenta prassi notarile imprescindibile. Nella struttura B, Alfa non è parte del contratto di vendita, ma può contrattualmente obbligarsi a consegnare a Sempronio la polizza indennitaria e prestare ogni altra garanzia tipica del costruttore nell’atto di vendita Tizio-Sempronio, intervenendovi come garante.

Garanzie per evizione e vizi nella vendita Tizio→Sempronio

Se si segue la struttura B, Tizio — in quanto venditore — è tenuto alle garanzie per evizione (artt. 1483-1484 c.c.) e per i vizi della cosa venduta (art. 1490 c.c.). Si tratta di un soggetto privato, privo di conoscenza tecnica dell’immobile, che non l’ha mai utilizzato né esaminato. La prassi notarile richiede di includere nell’atto le dichiarazioni di conformità urbanistica e catastale dell’immobile ex art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985, nonché di prevedere che Alfa — intervenendo come garante — assuma contrattualmente la responsabilità per i vizi costruttivi e per la conformità dell’immobile, con ciò di fatto sostituendo Tizio nell’assunzione del rischio qualitativo del bene ceduto.

5. Formalità di pubblicità immobiliare

Struttura A/C — Trascrizione della risoluzione e della nuova vendita

Ai sensi dell’art. 2655, c. 2, c.c., la risoluzione di un atto soggetto a trascrizione deve anch’essa essere trascritta. La trascrizione avviene a margine della precedente trascrizione dell’acquisto di Tizio e ha l’effetto di rendere opponibile ai terzi il ritrasferimento della proprietà ad Alfa. Il titolo per la trascrizione è l’atto pubblico di risoluzione consensuale (art. 2657 c.c.). Con la trascrizione della risoluzione, la precedente trascrizione dell’acquisto di Tizio perde efficacia ex art. 2655, c. 2, c.c.: i terzi che abbiano iscritto o trascritto diritti sull’immobile successivamente alla trascrizione dell’acquisto di Tizio e anteriormente alla trascrizione della risoluzione si trovano in una posizione potenzialmente pregiudicata. Il notaio è tenuto a verificare attentamente le visure ipotecarie e catastali per escludere l’esistenza di pesi o trascrizioni pregiudizievoli sopravvenute.

Nella struttura C (atto trilaterale), le due trascrizioni — risoluzione e nuova vendita — vengono eseguite contestualmente dal notaio, il che minimizza il rischio di intervento di terzi nell’intervallo e semplifica le formalità.

Struttura B — Trascrizione della vendita Tizio→Sempronio

La vendita Tizio→Sempronio viene trascritta contro Tizio e a favore di Sempronio, ex art. 2643, n. 1, c.c. Il contratto originario Alfa→Tizio rimane intatto, con la sola modifica del soggetto debitore del prezzo (che diventa Sempronio per effetto dell’accollo). L’accollo non è di per sé soggetto a trascrizione, ma deve essere richiamato nell’atto di vendita e produrrà i propri effetti obbligatori tra le parti. Un profilo critico riguarda le eventuali ipoteche o pignoramenti che potessero insistere sull’immobile: la vendita da Tizio a Sempronio sarebbe opponibile ai creditori di Tizio solo se trascritta prima di eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli a danno di quest’ultimo. La verifica delle visure rimane quindi imprescindibile in entrambe le strutture.

6. Il problema dell’abuso del diritto e la verifica di coerenza con l’art. 10-bis

L’operazione complessiva — risoluzione consensuale dell’atto con il compratore inadempiente seguita da immediata nuova vendita a terzi — potrebbe, in astratto, attirare l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate sotto il profilo dell’abuso del diritto ex art. 10-bis della L. 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del Contribuente), come modificato dal D.Lgs. 5 agosto 2015, n. 128. Perché l’istituto sia invocabile, occorre la compresenza di: (i) assenza di sostanza economica dell’operazione; (ii) conseguimento di un vantaggio fiscale indebito; (iii) contrasto dell’operazione con la ratio delle norme fiscali applicate.

Nel caso di specie, la risoluzione consensuale presenta una evidente giustificazione economica sostanziale extrafiscale: Tizio non ha pagato nulla, non ha mai preso possesso del bene, e non ha alcun interesse a mantenere una proprietà sulla quale grava un debito per il prezzo. Non vi è alcuna finalità elusiva nell’operazione, che si pone quale semplice disimpegno dell’acquirente inadempiente e ripristino della situazione originaria. La struttura B (Tizio→Sempronio) è anch’essa priva di artificiosità: è una normale cessione da privato a privato, con regolazione del debito preesistente mediante accollo. Il differenziale fiscale rispetto alla struttura con IVA non è frutto di aggiramento normativo, ma dell’applicazione coerente delle aliquote di registro previste per la cessione da soggetto non imprenditore. Il rischio di contestazione ex art. 10-bis è pertanto basso, fermo restando che la documentazione dell’operazione — mancato pagamento del prezzo, mancata consegna, consenso scritto di Tizio — deve essere accuratamente conservata.

7. Considerazioni conclusive: quale struttura scegliere

L’analisi comparata consente di formulare indicazioni operative modulabili in relazione alle concrete caratteristiche dell’operazione.

Sempronio è un privato acquirente (anche prima casa) e il valore catastale è sensibilmente inferiore al prezzo. La struttura fiscalmente ottimale è la vendita diretta Tizio→Sempronio con accollo del debito verso Alfa e assunzione contrattuale delle garanzie da parte di Alfa (atto trilaterale Alfa-Tizio-Sempronio). Il risparmio di imposta rispetto alla struttura con risoluzione e nuova vendita dal costruttore è strutturale e può raggiungere i tredici-quindici mila euro per un immobile di €200.000 rispetto al percorso IVA. La protezione di Sempronio è garantita sia dalla responsabilità erga omnes ex art. 1669 c.c. (che opera prescindendo dalla catena contrattuale) sia dall’assunzione contrattuale di garanzie da parte di Alfa nell’atto. La struttura ottimale concreta è quindi un atto trilaterale in cui: Tizio vende a Sempronio; Sempronio si accolla il debito di prezzo verso Alfa (accollo liberatorio con accettazione di Alfa); Alfa interviene liberando Tizio, assumendo formalmente le garanzie costruttive e consegnando la polizza indennitaria decennale.

Sempronio è un soggetto IVA con piena detrazione. La struttura A/C (risoluzione consensuale + nuova vendita Alfa→Sempronio) diventa più conveniente: l’IVA è neutrale per Sempronio e il costo fiscale effettivo si riduce ai soli €600 fissi. In questo scenario è conveniente procedere mediante l’atto trilaterale con risoluzione contestuale (struttura C), ottimizzando le formalità di trascrizione.

In entrambi i casi, il notaio è tenuto a verificare preventivamente: (i) la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985); (ii) l’assenza di pesi, ipoteche o vincoli trascritti successivamente alla vendita Alfa-Tizio; (iii) la correttezza del trattamento IVA originario da parte di Alfa e la possibilità di emettere nota di variazione ove prescelta la struttura con risoluzione; (iv) la posizione di Sempronio rispetto ai requisiti dell’agevolazione prima casa.

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Riferimenti normativi e bibliografici

Codice civile: artt. 1350 n. 1, 1376, 1273, 1406-1410, 1453-1458, 1483-1484, 1490-1495, 1523-1526, 1669; artt. 2643 n. 1, 2655, 2657.

D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (T.U. imposta di registro): artt. 28, 40, 52 c. 4-bis; Tariffa Parte Prima, art. 1, Note II-bis.

D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (IVA): artt. 6 c. 1, 10 n. 8-bis, 17, 26 c. 2.

D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR): artt. 67 c. 1 lett. b), 68.

D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 (tutela acquirenti immobili da costruire), come modificato dal D.Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14.

L. 27 luglio 2000, n. 212 (Statuto del Contribuente): art. 10-bis, come introdotto dal D.Lgs. 5 agosto 2015, n. 128.

L. 28 febbraio 1985, n. 52: art. 29 c. 1-bis (conformità urbanistica e catastale).

Giurisprudenza: Cass., Sez. Un., 28 settembre 2006, n. 20973 (effetti reali della risoluzione consensuale); Cass., sez. II, 19 febbraio 2019, n. 4799; Cass., sez. II, 7 giugno 2017, n. 14177 (garanzia decennale e terzi acquirenti); Cass., sez. trib., 7 ottobre 2020, n. 21689 (nota di variazione IVA e risoluzione contrattuale); Cass., sez. II, 15 gennaio 2020, n. 715; Cass., sez. II, 9 ottobre 2017, n. 23528 (mancato pagamento e proprietà).

Prassi: Agenzia delle Entrate, Circolare n. 20/E del 2021 (nota di variazione in diminuzione IVA).

 

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