Da Manlio Carlo Soldani 
Sintesi
La Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, emanata dalla Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, fornisce i criteri interpretativi per determinare quali interventi edilizi assumano rilevanza catastale, con conseguente obbligo di aggiornamento mediante dichiarazione di variazione. Sebbene il documento origini dall’attività di verifica avviata ai sensi dei commi 86 e 87 dell’articolo 1 della legge 30 dicembre 2023, n. 213, con riferimento agli immobili oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Superbonus), i principi enunciati rivestono portata generale: si applicano a qualunque intervento edilizio, a prescindere dal regime agevolativo eventualmente fruito.
Il nodo interpretativo di maggiore rilevanza pratica riguarda la rilevanza catastale degli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, per la quale la risoluzione propone un criterio di calcolo operativo fondato sul raffronto tra valore catastale ante e post intervento, mutuato dalla metodologia elaborata dalla Circolare n. 6/T del 30 novembre 2012 e dalla Circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013. L’analisi ripercorre il fondamento normativo del sistema estimativo catastale, ricostruisce l’iter argomentativo dell’Agenzia e ne illustra le implicazioni per la corretta redazione degli atti di aggiornamento mediante procedura DOCFA.
Indice dei contenuti
Premessa e inquadramento sistematico
L’origine normativa: i commi 86 e 87 della legge n. 213 del 2023
La Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 è il prodotto di una specifica attività di controllo avviata dall’Agenzia delle Entrate in attuazione dell’articolo 1, commi 86 e 87, della legge 30 dicembre 2023, n. 213. Il comma 86 dispone che l’Agenzia verifichi — sulla base di specifiche liste selettive elaborate mediante tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati — se i soggetti titolari di unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, abbiano presentato, ove prevista, la dichiarazione catastale di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701. Il successivo comma 87 abilita l’Agenzia a trasmettere, nei casi di mancata presentazione, apposite comunicazioni di compliance ai sensi dell’articolo 1, commi 634-636, della legge 23 dicembre 2014, n. 190.
L’invio di tali lettere di compliance ha generato richieste di chiarimento circa i criteri per l’individuazione delle tipologie di interventi edilizi che ordinariamente assumono rilevanza catastale. Le richieste di maggiore interesse hanno riguardato le variazioni catastali derivanti da interventi che modificano le caratteristiche costruttive e impiantistiche delle unità immobiliari a destinazione ordinaria senza alterarne la configurazione planimetrica, ma suscettibili di determinare un incremento di redditività.
Le fattispecie escluse dai dubbi interpretativi
La risoluzione premette che non appaiono suscitare dubbi i casi in cui le unità immobiliari siano state oggetto di variazione della destinazione d’uso, della consistenza, delle caratteristiche tipologiche o distributive, nonché della conformazione e della sagoma. Per tali fattispecie, la rilevanza catastale è di per sé evidente, in quanto le modifiche incidono direttamente sugli elementi presi in considerazione dagli articoli 17 e 20 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, ai fini della conservazione e dell’aggiornamento del catasto edilizio urbano.
La portata generale della risoluzione
La prevalenza della normativa di settore
Un chiarimento di natura sistematica percorre il documento: i principi enunciati nella risoluzione hanno portata generale e si applicano a qualunque intervento edilizio, indipendentemente dal regime agevolativo nell’ambito del quale tali interventi siano stati realizzati. Gli adempimenti catastali restano definiti dalla normativa di settore — segnatamente dagli articoli 17 e 20 del regio decreto-legge n. 652 del 1939 — che i commi 86 e 87 dell’articolo 1 della legge n. 213 del 2023 non hanno in alcun modo innovato. Tali disposizioni rivestono carattere meramente procedimentale: attivano strumenti di verifica e compliance, ma non modificano le regole sostanziali che presiedono all’insorgere dell’obbligo catastale.
Ne consegue una precisazione di rilevante portata operativa: le indicazioni della risoluzione non si limitano alle unità immobiliari che abbiano beneficiato degli incentivi Superbonus, ma si estendono a qualunque immobile che abbia subito interventi edilizi comunque configurati. L’obbligo di aggiornamento catastale è indifferente alla fonte di finanziamento dell’intervento.
Il sistema estimativo catastale: fondamenti normativi e modello comparativo
Categoria, classe e consistenza: i parametri del classamento
Il sistema estimativo del catasto dei fabbricati si fonda, per le unità a destinazione ordinaria, su un modello di tipo comparativo disciplinato dagli articoli 17, 20 e 85 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e dall’articolo 61 del regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142.
L’articolo 17 del regio decreto-legge n. 652 del 1939 impone la conservazione continua del catasto edilizio urbano, registrando le mutazioni nello stato dei beni «per quanto riguarda la consistenza e l’attribuzione della categoria e della classe». L’articolo 20, comma 1, obbliga i soggetti interessati a denunciare le variazioni nello stato degli immobili che «comunque implichino mutazioni ai sensi dell’art. 17». L’articolo 85, comma 1, stabilisce che le unità immobiliari siano distinte, in ragione delle loro condizioni intrinseche ed estrinseche, in categorie, e ciascuna categoria in classi.
L’articolo 61 del regolamento del 1949 precisa che il classamento consiste nel «riscontrare per ogni singola unità immobiliare la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria a norma dell’art. 9 che, fatti gli opportuni confronti con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe». Il sistema esprime una valutazione tecnica comparativa: il classamento non misura la redditività assoluta dell’immobile, bensì ne colloca il livello di redditività ordinaria in relazione ad altre unità della medesima zona censuaria aventi caratteristiche analoghe.
Il presupposto dell’obbligo di aggiornamento
L’obbligo di aggiornamento catastale non è conseguente a ogni intervento edilizio, ma sorge ogniqualvolta il mutamento dello stato dell’unità immobiliare implichi un riesame della categoria catastale, della classe o della consistenza. Come evidenzia la risoluzione, ciò può verificarsi anche in assenza di variazioni della consistenza o della configurazione planimetrica, quando le migliorie apportate determinino un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell’immobile e della sua capacità reddituale.
La rilevanza catastale degli interventi sulla dotazione impiantistica
Il richiamo alla Circolare n. 36/E del 2013 e la sua estensione analogica
Il nodo interpretativo di maggiore rilevanza pratica, affrontato dalla risoluzione, concerne la rilevanza catastale degli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica — anche tramite impianti tecnologici a servizio comune di più unità immobiliari — in assenza di ulteriori modifiche alla configurazione edilizia o alla consistenza. A tale riguardo, l’Agenzia richiama, come criterio operativo di orientamento, la Circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013, avente ad oggetto la rilevanza catastale degli impianti fotovoltaici e i connessi aspetti fiscali. I principi ivi elaborati possono in linea di principio valere anche per altri tipi di interventi di ampliamento della dotazione impiantistica, quali sistemi di accumulo, impianti eolici e solari termici.
La struttura delle tariffe d’estimo e il parametro di significatività
Il fondamento logico del criterio proposto risiede nella configurazione delle tariffe d’estimo vigenti, derivanti dalla revisione generale disposta con decreto ministeriale 20 gennaio 1990 e attuate con l’approvazione dei quadri tariffari nel 1991, sulla base dei valori medi di mercato relativi al biennio economico 1988-1989. Le classi catastali costituiscono una scala di graduazione della redditività ordinaria all’interno della medesima categoria e zona censuaria, articolata in livelli progressivi correlati alle caratteristiche edilizie, costruttive, alla dotazione impiantistica e alle condizioni di contesto urbano. L’incremento di redditività relativo a due classi contigue è valorizzato attraverso la differenza percentuale tra le rispettive tariffe d’estimo.
Ne consegue che, nel caso del mero ampliamento della dotazione impiantistica — in assenza di ulteriori interventi edilizi — una rideterminazione del classamento e della rendita catastale non è necessaria quando l’intervento non sia suscettibile di comportare un incremento della redditività apprezzabile nell’ambito del sistema estimativo vigente. La Circolare n. 36/E del 2013 aveva già individuato nella misura del 15% un parametro orientativo di significatività — non fondato su una disposizione normativa, bensì desunto dalla concreta articolazione delle tariffe d’estimo — quale soglia al di sotto della quale la variazione non è ritenuta idonea a determinare un mutamento del classamento.
Il criterio di calcolo: raffronto tra valore catastale ante e post intervento
La formula operativa e il valore medio infracensuario
Per consentire una valutazione operativa dell’entità dell’incremento di redditività derivante da interventi sulla dotazione impiantistica, la risoluzione propone un criterio di calcolo per analogia con le modalità delineate per gli immobili a destinazione speciale e particolare dalla Circolare n. 6/T del 30 novembre 2012.
Il criterio si articola nella comparazione tra il valore catastale ante intervento e il valore catastale post intervento:
Vante = Rc × M
Vpost = Vante + Vimpianti
| Variabile | Definizione | Riferimento normativo |
|---|---|---|
| Rc | Rendita catastale dell’unità immobiliare in atti, anteriormente all’intervento | Art. 17, R.D.L. n. 652/1939 |
| M | Moltiplicatore previsto per la categoria catastale dell’unità immobiliare | D.M. 14 dicembre 1991, n. 5646 |
| Vimpianti | Valore medio infracensuario degli impianti installati, riferito al biennio 1988-1989 | Circ. n. 6/T del 2012; Circ. n. 36/E del 2013 |
Il valore medio infracensuario corrisponde al valore degli impianti ridotto per il deprezzamento infracensuario, determinato in funzione della vita utile e del valore residuo della componente impiantistica nell’arco del periodo di vigenza degli estimi catastali, fissato in dieci anni. In assenza di specifiche indagini di settore, la risoluzione indica, in prima approssimazione, una vita utile pari a 20 anni e un valore residuo pari a zero al termine di tale periodo.
Regole applicative: interventi plurimi e impianti a servizio comune
La risoluzione specifica due regole applicative particolari che integrano il criterio generale.
Interventi eseguiti in momenti diversi. Qualora l’ampliamento della dotazione impiantistica sia il risultato di più interventi eseguiti in tempi successivi, il valore degli impianti da prendere in considerazione è quello complessivo corrispondente all’attuale dotazione dell’unità immobiliare, al netto degli elementi eventualmente già considerati ai fini dell’attribuzione della rendita attualmente in atti.
Impianti tecnologici a servizio comune. Quando nuovi impianti vengono installati a servizio di più unità immobiliari, per ciascuna unità interessata dall’intervento deve prendersi in considerazione la quota di valore proporzionalmente ad essa riferita.
In entrambi i casi, il confronto tra Vante e Vpost non può prescindere dalla preventiva verifica che il classamento attualmente in atti rispecchi correttamente lo stato di fatto dell’unità immobiliare anteriormente all’intervento.
I limiti del criterio in presenza di interventi edilizi ulteriori
Il metodo di calcolo è applicabile esclusivamente nell’ipotesi di mero ampliamento della dotazione impiantistica, in assenza di ulteriori tipologie di intervento edilizio. Qualora l’intervento impiantistico si accompagni ad altri lavori, la valutazione della rilevanza catastale deve essere condotta attraverso un’analisi tecnico-estimativa complessiva dell’incremento di redditività. La risoluzione precisa esplicitamente che il criterio descritto non afferisce ad una soglia normativa applicabile in via generalizzata ai fini dell’esclusione dell’obbligo dichiarativo. Non è pertanto possibile invocarlo per escludere l’obbligo di aggiornamento in presenza di interventi edilizi di natura composita.
Indicazioni operative per la redazione degli atti DOCFA
Contenuto della relazione tecnica
La risoluzione dedica un’apposita sezione alle modalità di redazione delle dichiarazioni di aggiornamento prodotte mediante procedura informatica DOCFA. Il fondamento normativo è l’articolo 1, comma 2, del decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, che richiede che le dichiarazioni «contengano dati e notizie tali da consentire l’iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita di sopralluogo».
In conformità a tale principio, nella relazione tecnica allegata alla dichiarazione DOCFA deve essere riportato in modo esaustivo: la descrizione di tutti gli interventi edilizi eseguiti; l’elenco dei nuovi impianti installati e le relative caratteristiche significative, quali — a titolo esemplificativo — la potenza nominale degli impianti fotovoltaici e dei relativi sistemi di accumulo.
Classificazione in zona censuaria priva di riferimento tariffario
Una fattispecie peculiare — ricomprendente anche le unità già censite con la classe massima prevista dal prospetto tariffario per la categoria di appartenenza — si configura quando l’unità immobiliare, a seguito degli interventi, dovesse assumere le caratteristiche tipiche di una categoria o di una classe catastale non presente nel quadro di tariffa vigente nella zona censuaria di ubicazione. In tali circostanze trovano applicazione le disposizioni di cui all’articolo 11, comma 2, del decreto-legge 14 marzo 1988, n. 70, convertito con modificazioni dalla legge 13 maggio 1988, n. 154, che consente il classamento per comparazione con il quadro di tariffa di altra zona censuaria del medesimo comune o di altro comune della medesima provincia avente analoghe caratteristiche socio-economiche e di tipologia edilizia.
Sul piano procedurale, atteso che la procedura DOCFA non consente la diretta indicazione di un classamento diverso da quelli previsti nel quadro di tariffa della zona censuaria di ubicazione, il dichiarante indica nella relazione tecnica la categoria e la classe proposte, presenti nel quadro di tariffa di altra zona censuaria. La determinazione della rendita definitiva rimane in ogni caso di competenza del relativo Ufficio provinciale-Territorio.
Considerazioni conclusive
La Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 costituisce un contributo interpretativo rilevante per tutti gli operatori coinvolti nelle operazioni immobiliari successive all’esecuzione di interventi edilizi: tecnici, notai, consulenti fiscali, amministratori di condominio.
L’obbligo di aggiornamento catastale sussiste ogniqualvolta gli interventi edilizi risultino idonei a incidere sugli elementi rilevanti ai fini del classamento — categoria, classe, consistenza — con particolare riferimento alla redditività ordinaria dell’unità immobiliare. Questa valutazione non si esaurisce nelle fattispecie di modifica della configurazione planimetrica o della consistenza, ma si estende a qualunque intervento suscettibile di determinare un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell’immobile e della sua capacità reddituale.
Per gli interventi di pura natura impiantistica, la risoluzione fornisce uno strumento di calcolo operativo che consente di misurare l’incremento di redditività attraverso il raffronto tra Vante e Vpost, e di determinare se la variazione superi la soglia di significatività desumibile dal quadro tariffario. La soglia orientativa del 15%, mutuata dalla Circolare n. 36/E del 2013, non costituisce tuttavia un limite normativo: ove l’intervento impiantistico si accompagni ad altri lavori edilizi, è necessaria una valutazione tecnico-estimativa complessiva.
In prospettiva operativa, la risoluzione impone una rigorosa verifica della conformità catastale degli immobili che abbiano subito interventi edilizi prima di qualsiasi atto di disposizione o trasferimento, affinché lo stato degli atti catastali corrisponda all’effettivo stato di fatto dell’immobile. L’accertamento della rilevanza catastale degli interventi richiede una valutazione tecnica puntuale, fondata sull’incidenza concreta delle opere sulla redditività ordinaria e sulla corretta collocazione dell’immobile nel sistema classificatorio catastale.
Riferimenti normativi
- Regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, conv. con modif. dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249 (artt. 17, 20, 85)
- Decreto del Presidente della Repubblica 1° dicembre 1949, n. 1142, Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano (art. 61)
- Decreto-legge 14 marzo 1988, n. 70, conv. con modif. dalla legge 13 maggio 1988, n. 154 (art. 11, comma 2)
- Decreto ministeriale 20 gennaio 1990, revisione generale delle tariffe d’estimo
- Decreto del Ministro delle finanze 14 dicembre 1991, n. 5646 (moltiplicatori catastali)
- Decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701 (art. 1, commi 1 e 2)
- Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, conv. con modif. dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 (art. 119 — Superbonus)
- Legge 23 dicembre 2014, n. 190, art. 1, commi 634-636
- Legge 30 dicembre 2023, n. 213, art. 1, commi 86-87 (legge di bilancio 2024)
- Circolare n. 6/T del 30 novembre 2012, Agenzia del Territorio — Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare
- Circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013, Agenzia delle Entrate — Impianti fotovoltaici: profili catastali ed aspetti fiscali
- Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, Agenzia delle Entrate, Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare
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