Da Manlio Carlo Soldani 
Sintesi. La Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 della Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate definisce i criteri per l’individuazione degli interventi edilizi che assumono rilevanza catastale ai fini dell’obbligo di aggiornamento previsto dagli artt. 17 e 20 del R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652. Sebbene il documento origini dal contesto applicativo dei commi 86 e 87 dell’art. 1 della L. 30 dicembre 2023, n. 213 — disposizioni introdotte per verificare la conformità catastale degli immobili oggetto di agevolazioni Superbonus — la Risoluzione ne supera espressamente il perimetro, affermando la portata generale delle indicazioni fornite, estensibile a qualsiasi intervento edilizio indipendentemente dall’agevolazione eventualmente fruita. Il nucleo problematico riguarda gli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica, per i quali la Risoluzione elabora un criterio operativo fondato sul raffronto tra il valore catastale ante e post intervento (Vante/Vpost), mutuato dalla metodologia estimativa delle unità a destinazione speciale e particolare, e individua nella struttura delle tariffe d’estimo vigenti il parametro di riferimento per valutare la significatività dell’incremento di redditività. Le indicazioni operative per la procedura DOCFA completano il quadro, con specifiche prescrizioni relative al contenuto della relazione tecnica e alla gestione delle classi catastali non presenti nel quadro tariffario della zona censuaria di ubicazione.
Indice dei contenuti
Premessa e inquadramento sistematico
L’origine normativa: i commi 86 e 87 della legge n. 213 del 2023
I commi 86 e 87 dell’art. 1 della L. 30 dicembre 2023, n. 213 (legge di bilancio per il 2024) attribuiscono all’Agenzia delle Entrate il compito di verificare, con riguardo alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’art. 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito dalla L. 17 luglio 2020, n. 77, se sia stata presentata — ove prevista — la dichiarazione di aggiornamento catastale di cui all’art. 1, commi 1 e 2, del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita. Il comma 87 disciplina il meccanismo delle cosiddette lettere di compliance, che l’Agenzia può trasmettere ai soggetti per i quali non risulti presentata la dichiarazione, ai sensi dell’art. 1, commi da 634 a 636, della L. 23 dicembre 2014, n. 190.
È in questo contesto che sono pervenute alla Direzione Centrale richieste di chiarimenti sulla corretta individuazione degli interventi edilizi che determinano l’obbligo di aggiornamento, con particolare attenzione alle variazioni derivanti da modifiche delle caratteristiche costruttive e impiantistiche non immediatamente riconducibili alle fattispecie di più agevole qualificazione. La Risoluzione n. 21/E risponde a tali quesiti fornendo un quadro interpretativo che, come si vedrà, travalica l’occasione che lo ha generato.
Le fattispecie di rilevanza catastale non controverse
La Risoluzione premette che non appaiono emergere dubbi interpretativi — e dunque li esclude dall’ambito delle proprie indicazioni — per le variazioni che incidono sulla destinazione d’uso, sulla consistenza, sulla conformazione e sulla sagoma dell’unità immobiliare, nonché sulle caratteristiche costruttive, impiantistiche, tipologiche o distributive. Per tali fattispecie, l’obbligo di aggiornamento catastale è direttamente riconducibile al testo degli artt. 17 e 20 del R.D.L. n. 652 del 1939, che impongono la denuncia delle variazioni nello stato dei beni che incidono sugli elementi e le caratteristiche rilevanti ai fini della valutazione della categoria, della classe e della consistenza. Il perimetro problematico si restringe così alle variazioni che modificano le caratteristiche costruttive e impiantistiche determinando un incremento di redditività, senza però tradursi in evidenti mutamenti planimetrici o strutturali.
Portata generale della risoluzione: primato della normativa di settore
Un passaggio di centrale importanza sistematica è la puntualizzazione con cui la Risoluzione afferma che le indicazioni fornite si applicano a tutti gli interventi edilizi, non solo a quelli relativi al Superbonus o ad altre fattispecie di agevolazione fiscale. Questa affermazione non è meramente retorica: essa enuncia il principio di prevalenza della normativa catastale di settore rispetto alle norme procedimentali speciali introdotte dai commi 86 e 87. Questi ultimi, precisa la Risoluzione, non hanno innovato in alcun modo la disciplina degli adempimenti catastali — che restano definiti dagli artt. 17 e 20 del R.D.L. n. 652 del 1939 — ma si limitano a introdurre uno strumento procedimentale di verifica e sollecito.
La conseguenza pratica è significativa: i criteri interpretativi elaborati nella Risoluzione costituiscono un riferimento vincolante per la qualificazione catastale di qualsiasi intervento edilizio, indipendentemente dalla sua origine agevolativa. Ogni tecnico incaricato della redazione di atti DOCFA, nonché ogni professionista che assiste un committente in operazioni immobiliari, deve applicare il quadro interpretativo qui delineato a prescindere dall’occasione specifica che ha generato il documento.
Il sistema estimativo catastale: fondamenti normativi e modello comparativo
Categoria, classe e consistenza: parametri del classamento
La Risoluzione richiama i principi generali del sistema estimativo catastale come delineati dall’art. 85, comma 1, del R.D.L. n. 652 del 1939, che stabilisce la distinzione delle unità immobiliari a destinazione ordinaria in categorie e classi in funzione delle loro condizioni intrinseche ed estrinseche, e dall’art. 61, primo comma, del Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano, approvato con D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142. Quest’ultima disposizione definisce il classamento come il riscontro, per ogni singola unità immobiliare, della destinazione ordinaria e delle caratteristiche influenti sul reddito, mediante collocazione dell’unità nella categoria e classe che, per confronto con le unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi od analoghe.
Il sistema si fonda dunque su un modello di tipo comparativo: il classamento non è una valutazione assoluta di redditività, bensì una valutazione tecnica relativa, effettuata mediante raffronto con unità immobiliari presenti nel medesimo contesto territoriale e aventi caratteristiche simili. Ne consegue che l’eventuale incremento di redditività derivante da interventi edilizi — come l’inserimento di un ascensore o la realizzazione di interventi di efficientamento energetico sull’involucro edilizio (il cosiddetto cappotto termico) — trova espressione nell’attribuzione del classamento che, per comparazione, corrisponde a quello di unità già censite con caratteristiche simili ubicate nel medesimo contesto.
Il presupposto dell’obbligo di aggiornamento
L’obbligo di aggiornamento catastale è conseguente a qualsiasi mutazione dello stato dell’unità immobiliare che implichi un riesame della categoria catastale, della classe o della consistenza. La Risoluzione sottolinea che tale obbligo sorge anche in assenza di variazioni della consistenza o della configurazione planimetrica, ogniqualvolta le migliorie apportate determinino un apprezzabile mutamento del livello qualitativo e funzionale dell’immobile, tale da incidere sulla relativa capacità reddituale, in coerenza con il contesto territoriale e con le unità immobiliari comparabili. Questa precisazione amplia significativamente il perimetro dell’obbligo dichiarativo rispetto a una lettura più restrittiva che lo ancorasse esclusivamente alle variazioni di consistenza o di configurazione planimetrica.
| Elemento | Base normativa | Obbligo di aggiornamento |
|---|---|---|
| Variazione destinazione d’uso | Artt. 17 e 20 R.D.L. 652/1939 | Sempre |
| Modifica della consistenza | Art. 17 R.D.L. 652/1939 | Sempre |
| Variazione di sagoma o conformazione | Art. 17 R.D.L. 652/1939 | Sempre |
| Caratteristiche tipologiche/distributive | Art. 17 R.D.L. 652/1939 | Sempre |
| Efficientamento involucro edilizio | Art. 85 R.D.L. 652/1939; art. 61 D.P.R. 1142/1949 | Se determina riesame di categoria/classe |
| Ampliamento dotazione impiantistica | Ris. 21/E 2026; Circ. 36/E 2013 | Se incremento redditività ≥ soglia significativa |
| Inserimento ascensore | Art. 85 R.D.L. 652/1939; art. 61 D.P.R. 1142/1949 | Se determina riesame di categoria/classe |
Rilevanza catastale degli interventi sulla dotazione impiantistica
Il richiamo alla Circolare n. 36/E del 2013 e la sua estensione analogica
Il nucleo più innovativo della Risoluzione riguarda la rilevanza catastale degli interventi di ampliamento della dotazione impiantistica — anche tramite impianti tecnologici a servizio comune di più unità immobiliari — che costituivano il principale terreno di incertezza interpretativa. Per tali fattispecie, la Risoluzione individua un criterio operativo nell’iter logico esplicitato dalla Circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013 dell’Agenzia delle Entrate, avente ad oggetto i profili catastali e fiscali degli impianti fotovoltaici.
Particolarmente rilevante è la precisazione che i contenuti della Circolare n. 36/E possono, in linea di principio, valere anche per altri tipi di interventi di ampliamento della dotazione impiantistica non specificamente riguardanti l’installazione di impianti fotovoltaici: la Risoluzione cita espressamente i sistemi di accumulo, gli impianti eolici e il solare termico. Si tratta di un’estensione analogica significativa, che abilita il tecnico incaricato a utilizzare la medesima metodologia per tutte le tipologie di interventi impiantistici, purché coerenti con il modello estimativo sottostante.
La struttura delle tariffe d’estimo e la soglia di significatività
Il criterio operativo si fonda sulla configurazione del sistema delle tariffe d’estimo vigenti, derivanti dalla revisione generale disposta con D.M. 20 gennaio 1990 e attuata con l’approvazione dei quadri tariffari nel 1991 sulla base dei valori medi di mercato relativi al biennio economico 1988-1989. In tale sistema, le classi catastali costituiscono una scala di graduazione della redditività ordinaria all’interno della medesima categoria e zona censuaria, definita attraverso livelli progressivi correlati alle caratteristiche edilizie, costruttive, impiantistiche e di contesto urbano. L’incremento di redditività tra due classi contigue è valorizzato tramite la differenza percentuale tra le rispettive tariffe.
La Circolare n. 36/E del 2013 — e, per estensione analogica, la Risoluzione n. 21/E — rappresenta la significatività del 15% quale incremento percentuale di riferimento. È essenziale precisare, come fa espressamente la Risoluzione, che tale soglia non è prevista da alcuna disposizione normativa: essa discende dalla concreta articolazione delle tariffe d’estimo e costituisce pertanto un parametro tecnico-estimativo, non una soglia legale. Di conseguenza, la sua applicazione non è meccanica né generalizzabile in via normativa, ma richiede in ogni caso una valutazione tecnica fondata sul quadro tariffario della zona censuaria di riferimento.
Il criterio di calcolo: raffronto tra valore catastale ante e post intervento
La formula operativa e il valore medio infracensuario
In prima approssimazione, per valutare l’incremento derivante da interventi di ampliamento della dotazione impiantistica, la Risoluzione indica di procedere in analogia con le modalità di calcolo delineate per gli immobili a destinazione speciale e particolare dalla Circolare n. 6/T del 30 novembre 2012 dell’Agenzia del Territorio, concernente la determinazione della rendita catastale e i profili tecnico-estimativi. Il metodo consiste nel confrontare, per l’unità immobiliare oggetto dell’intervento, il valore catastale ante intervento con il valore catastale che l’unità assumerebbe dopo l’intervento, secondo la seguente formula operativa:
V(ante) = Rc × M
V(post) = V(ante) + V(impianti)
dove:
Rc = rendita catastale dell’unità immobiliare in atti (prima dell’intervento)
M = moltiplicatore ex D.M. n. 5646 del 14 dicembre 1991 per la categoria catastale
V(impianti) = valore medio infracensuario degli impianti, riferito al biennio 1988-89Il concetto di valore medio infracensuario degli impianti merita un approfondimento. Esso corrisponde al valore medio degli impianti nel periodo di vigenza degli estimi catastali — fissato convenzionalmente in dieci anni — ed è determinato riducendo il valore degli impianti per il cosiddetto deprezzamento infracensuario, stabilito in funzione della vita utile e del valore residuo della componente impiantistica valutata, come specificato dall’Allegato tecnico III alla Circolare n. 6/T del 2012. In prima approssimazione — e in mancanza di opportune indagini di settore — la vita utile può essere assunta pari a 20 anni e il valore residuo al termine della vita utile pari a zero. La valorizzazione deve avvenire riferendosi all’epoca censuaria di riferimento (biennio economico 1988-1989).
| Variabile | Definizione | Fonte normativa |
|---|---|---|
| Rc | Rendita catastale in atti prima dell’intervento | Artt. 17, 20 R.D.L. 652/1939 |
| M | Moltiplicatore per categoria catastale | D.M. n. 5646 del 14 dicembre 1991 |
| V(impianti) | Valore medio infracensuario degli impianti (biennio 1988-89), vita utile 20 aa, valore residuo zero | All. tecnico III, Circ. 6/T 2012 |
| V(ante) | Valore catastale pre-intervento | Ris. 21/E 2026; Circ. 36/E 2013 |
| V(post) | Valore catastale post-intervento | Ris. 21/E 2026; Circ. 6/T 2012 |
Regole applicative: interventi plurimi e impianti a servizio comune
La Risoluzione disciplina due casistiche applicative di frequente ricorrenza pratica. Nel caso in cui l’ampliamento della dotazione impiantistica sia il risultato di più interventi, eseguiti anche in momenti diversi, il valore degli impianti da prendere in considerazione è quello complessivo corrispondente all’attuale dotazione dell’unità immobiliare, al netto degli interventi eventualmente già considerati per l’attribuzione della rendita attualmente in atti. Questa precisazione è volta ad evitare duplicazioni: la rendita già in atti incorpora la redditività degli impianti già censiti, e il confronto Vante/Vpost deve riguardare esclusivamente l’incremento effettivo rispetto alla situazione già riflessa in catasto.
Quando, invece, i nuovi impianti sono installati a servizio comune di più unità immobiliari, per ciascuna unità interessata dall’intervento deve prendersi in considerazione la quota di valore ad essa riferita. Il criterio di ripartizione non è specificato dalla Risoluzione, che si limita a indicare il principio della quota proporzionale per ciascuna unità; nella prassi applicativa, il tecnico dovrà fare riferimento ai criteri ordinari di ripartizione delle spese condominiali o a quelli specificamente stabiliti per la tipologia impiantistica in esame.
La Risoluzione precisa altresì che l’operazione di confronto Vante/Vpost non può prescindere dalla preliminare verifica della rispondenza del classamento in atti dell’unità immobiliare allo stato di fatto precedente all’intervento. Si tratta di un’avvertenza metodologica di rilievo: se il classamento in atti non riflette correttamente lo stato preesistente, il confronto produrrebbe risultati distorti e potenzialmente non corretti.
I limiti del criterio in presenza di ulteriori interventi edilizi
La Risoluzione delimita con precisione l’ambito di applicazione del criterio Vante/Vpost, chiarendo che esso è concepito per il caso del mero ampliamento della dotazione impiantistica, in assenza di altre fattispecie di interventi edilizi. In presenza di interventi ulteriori — che incidano, ad esempio, sulla consistenza, sulla sagoma o sulle caratteristiche costruttive — resta ferma la necessità di una valutazione tecnico-estimativa complessiva dell’incremento di redditività. Il criterio sopra descritto, si legge nel testo, non afferisce a una soglia normativa applicabile in via generalizzata ai fini dell’esclusione dell’obbligo dichiarativo: in altri termini, in presenza di interventi misti, il tecnico non può limitarsi all’applicazione meccanica della formula Vante/Vpost, ma deve procedere a una valutazione d’insieme che tenga conto di tutte le componenti dell’intervento.
Indicazioni operative per la redazione degli atti DOCFA
Contenuto della relazione tecnica
La Risoluzione fornisce indicazioni specifiche sulle modalità di redazione delle dichiarazioni di aggiornamento prodotte mediante la procedura informatica DOCFA. Ai sensi dell’art. 1, comma 2, del D.M. 19 aprile 1994, n. 701, le dichiarazioni devono contenere dati e notizie tali da consentire l’iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale senza visita di sopralluogo. In coerenza con questo principio, la Risoluzione prescrive che nella relazione tecnica sia riportata in modo esaustivo la descrizione degli interventi eseguiti, nonché l’elenco dei nuovi impianti installati e le relative caratteristiche significative. A titolo esemplificativo, viene citata la potenza nominale degli impianti fotovoltaici e dei relativi sistemi di accumulo: l’indicazione esemplificativa segnala che il dettaglio deve essere sufficiente a consentire all’Ufficio la corretta valutazione estimativa senza necessità di accesso.
Classamento in zona censuaria priva di riferimento tariffario
Una questione tecnica di particolare rilevanza pratica riguarda la casistica in cui l’unità immobiliare, a seguito degli interventi edilizi, dovesse assumere le caratteristiche tipiche di una categoria o classe catastale non presente nel quadro di tariffa vigente nella zona censuaria di ubicazione. La Risoluzione precisa che in tale ambito rientra anche la fattispecie delle unità già censite con la classe massima prevista dal prospetto tariffario per la categoria di appartenenza: un caso frequente in presenza di immobili di qualità superiore che, a seguito di ulteriori interventi migliorativi, eccedono il tetto del quadro tariffario locale.
Per queste situazioni risultano applicabili le disposizioni di cui all’art. 11, comma 2, del D.L. 14 marzo 1988, n. 70, convertito dalla L. 13 maggio 1988, n. 154, che consente il classamento per comparazione con il quadro di tariffa di altra zona censuaria del medesimo comune o di altro comune della medesima provincia con analoghe caratteristiche socio-economiche e di tipologia edilizia. La Risoluzione dà atto delle attuali limitazioni funzionali della procedura DOCFA — che non consente la diretta indicazione di un classamento differente da quelli indicati nel quadro di tariffa della zona censuaria di ubicazione — e stabilisce che in tali casi il professionista dichiarante deve indicare, nella relazione tecnica, la categoria e la classe proposte, presenti nel quadro di tariffa di altra zona censuaria, rinviando la determinazione della rendita definitiva alla competenza del relativo Ufficio provinciale-Territorio.
Considerazioni conclusive
La Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026 costituisce un documento interpretativo di rilievo sistematico che va ben oltre la contingenza che l’ha originata. Il suo contributo si articola su tre livelli distinti.
Sul piano dogmatico, la Risoluzione consolida il principio — già ricavabile dal testo del R.D.L. n. 652 del 1939 — secondo cui l’obbligo di aggiornamento catastale è determinato dall’incidenza concreta delle opere sulla redditività ordinaria dell’immobile e sulla sua corretta collocazione nel sistema classificatorio, prescindendo dalla configurazione planimetrica e dalla natura dell’intervento.
Sul piano metodologico, essa fornisce un criterio operativo per la valutazione degli interventi sulla dotazione impiantistica, fondato sul raffronto Vante/Vpost mutuato dalla metodologia delle categorie speciali e particolari, e chiarisce l’ambito di applicazione e i limiti di tale criterio, escludendone l’applicazione generalizzata in presenza di interventi edilizi ulteriori.
Sul piano operativo, le indicazioni per la redazione degli atti DOCFA — in particolare quelle relative al contenuto della relazione tecnica e alla gestione delle classi eccedenti il quadro tariffario locale — offrono al tecnico dichiarante un riferimento vincolante che riduce il margine di incertezza applicativa e, di riflesso, il rischio di contestazioni da parte degli Uffici provinciali-Territorio. Per i professionisti che assistono i soggetti obbligati nelle operazioni di trasferimento immobiliare — nelle quali la conformità catastale assume rilevanza dichiarativa ai sensi dell’art. 29, comma 1-bis, della L. 27 febbraio 1985, n. 52 — la verifica della sussistenza o meno dell’obbligo di aggiornamento catastale secondo i criteri ora consolidati dalla Risoluzione diventa parte integrante della due diligence pre-rogito.
Riferimenti normativi
- R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, conv. L. 11 agosto 1939, n. 1249 (artt. 17, 20, 85)
- D.P.R. 1° dicembre 1949, n. 1142 (art. 61)
- D.L. 14 marzo 1988, n. 70, conv. L. 13 maggio 1988, n. 154 (art. 11, comma 2)
- D.M. 20 gennaio 1990 (revisione generale tariffe d’estimo)
- D.M. 14 dicembre 1991, n. 5646 (moltiplicatori rendite catastali)
- D.M. 19 aprile 1994, n. 701 (art. 1, commi 1 e 2 — procedura DOCFA)
- L. 27 febbraio 1985, n. 52 (art. 29, comma 1-bis — conformità catastale atti traslativi)
- D.L. 19 maggio 2020, n. 34, conv. L. 17 luglio 2020, n. 77 (art. 119 — Superbonus)
- L. 23 dicembre 2014, n. 190 (art. 1, commi da 634 a 636 — comunicazioni di compliance)
- L. 30 dicembre 2023, n. 213 (art. 1, commi 86 e 87 — verifica dichiarazioni catastali Superbonus)
- Circolare n. 6/T del 30 novembre 2012, Agenzia del Territorio — Determinazione rendita catastale unità a destinazione speciale e particolare
- Circolare n. 36/E del 19 dicembre 2013, Agenzia delle Entrate — Impianti fotovoltaici: profili catastali e aspetti fiscali
- Risoluzione n. 21/E del 5 giugno 2026, Agenzia delle Entrate — Rilevanza catastale degli interventi di cui all’art. 119 D.L. 34/2020
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