Da Manlio Carlo Soldani 
Il rent to buy — tecnicamente contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili — è uno strumento contrattuale introdotto dall’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. Sblocca Italia), convertito con modificazioni dalla L. 11 novembre 2014, n. 164. Permette a chi desidera acquistare un immobile di abitarci subito, pagando un canone periodico, e di decidere in un secondo momento se completare l’acquisto, portando in detrazione le quote di canone già versate a titolo di acconto prezzo.
A distanza di oltre un decennio dall’introduzione dell’istituto, il quadro operativo si è consolidato grazie alla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4/E del 19 febbraio 2015 e si è arricchito di una novità fiscale significativa: il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 ha ridotto l’imposta di registro sulla quota di acconto prezzo dal 3% allo 0,50%, allineandola al trattamento della caparra confirmatoria e rendendo lo strumento sensibilmente più conveniente. Il Consiglio Nazionale del Notariato, nel proprio contributo al Piano Casa 2026, ha ulteriormente proposto modifiche strutturali per rafforzarne la diffusione.
Questa guida operativa aggiornata al 28 aprile 2026 analizza struttura contrattuale, trascrizione, regime fiscale, tutele per le parti e aspetti pratici da considerare prima di sottoscrivere un contratto rent to buy, con esclusivo riferimento alle fonti istituzionali del Consiglio Nazionale del Notariato e dell’Agenzia delle Entrate.
🔑 Punti Chiave
Q: Che cos’è il rent to buy e qual è la sua base normativa?
A: È il contratto di cui all’art. 23 D.L. 133/2014 (L. 164/2014): il proprietario concede il godimento immediato dell’immobile, il conduttore paga un canone periodico (in parte locatizia, in parte acconto prezzo) e acquisisce il diritto — non l’obbligo — di acquistare entro un termine prestabilito.
Q: Il contratto va stipulato obbligatoriamente davanti a un notaio?
A: Deve essere stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata per consentire la trascrizione nei registri immobiliari prevista dall’art. 23, comma 1, L. 164/2014. La trascrizione è fondamentale per rendere il contratto opponibile ai terzi e proteggere l’acquirente da eventuali ipoteche o pignoramenti successivi.
Q: Come viene tassato il canone rent to buy?
A: Il canone va scisso in due componenti. La quota di godimento segue le regole fiscali della locazione (eventuale cedolare secca per immobili abitativi). La quota acconto prezzo sconta l’imposta di registro allo 0,50% dal 1° gennaio 2025 (D.Lgs. 139/2024), in precedenza al 3%. Fonte: Circolare AdE n. 4/E/2015.
Q: L’acquirente può rinunciare all’acquisto finale?
A: Sì: il conduttore ha una facoltà di acquisto, non un obbligo. Se decide di non acquistare, il concedente può trattenere le somme stabilite contrattualmente a titolo di penale e deve restituire le quote di acconto prezzo, secondo le condizioni pattuite nell’atto.
Q: Cosa succede se il venditore va in fallimento o viene pignorato?
A: La trascrizione del contratto rent to buy lo rende opponibile ai creditori del concedente. In caso di fallimento, il contratto trascritto prima della dichiarazione di insolvenza è protetto. La durata massima dell’effetto prenotativo della trascrizione è di 10 anni.
Q: Quali agevolazioni fiscali prima casa si applicano al rogito definitivo?
A: Se l’immobile ha i requisiti, al rogito definitivo si applicano le ordinarie agevolazioni prima casa: imposta di registro al 2% (privato) o IVA al 4% (impresa), con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Le imposte già versate sulle quote di acconto si detraggono dall’imposta dovuta sul definitivo (principio di non duplicazione).
Q: Il rent to buy è adatto per acquistare immobili da costruire?
A: Sì, il D.Lgs. 122/2005 (tutela acquirenti di immobili da costruire) si applica anche al rent to buy su immobili in corso di costruzione, con obbligo di fideiussione a tutela delle somme versate. L’atto notarile garantisce il rispetto di queste tutele.
Indice dei contenuti
Come funziona il contratto rent to buy
Il rent to buy è definito dalla legge come «contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili». Si tratta di un negozio giuridico complesso, a causa mista, che combina in un unico atto due operazioni distinte: una locazione con godimento immediato dell’immobile e un preliminare di vendita con opzione di acquisto in favore del conduttore. Entrambe le componenti sono disciplinate dall’art. 23 del D.L. 133/2014 e dai chiarimenti forniti dalla Circolare AdE n. 4/E del 19 febbraio 2015.
Struttura del canone: quota locatizia e acconto prezzo
Il canone periodico versato dal conduttore è composto da due quote distinte, che devono essere indicate separatamente nel contratto:
- 📋 Quota di godimento (componente locatizia): corrispettivo per l’utilizzo dell’immobile durante il periodo contrattuale. Segue il regime fiscale della locazione.
- 💰 Quota acconto prezzo (componente di anticipo): somme imputate al corrispettivo della futura compravendita, che verranno detratte dal prezzo finale al momento del rogito definitivo.
La suddivisione tra le due quote è libera contrattualmente. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha segnalato che un equilibrio tra le due componenti è essenziale per la sostenibilità economica dell’operazione, soprattutto in vista della riforma proposta nel contesto del Piano Casa 2026.
Durata del contratto e diritto di acquisto
Il contratto non prevede una durata minima legale. La durata massima rilevante ai fini della trascrizione è di 10 anni: entro tale limite, l’effetto prenotativo della trascrizione protegge il conduttore dai terzi. Alla scadenza del periodo convenuto, il conduttore può:
- ✅ Esercitare il diritto di acquisto: stipula del rogito definitivo, con detrazione dal prezzo delle quote già versate a titolo di acconto;
- ⚠️ Non esercitare il diritto: il contratto si risolve, il concedente riacquista piena disponibilità dell’immobile e restituisce le quote acconto secondo quanto pattuito (eventuale penale trattenuta contrattualmente);
Attenzione: il conduttore ha una facoltà di acquisto, non un obbligo. Il Consiglio Nazionale del Notariato, nel documento inviato al Governo nell’ambito del Piano Casa 2026, ha proposto di introdurre un obbligo di acquisto per rafforzare le tutele del concedente, ma tale modifica non è ancora diventata legge alla data di aggiornamento di questo articolo.
Trascrizione nei registri immobiliari: tutele e opponibilità
La trascrizione è la tutela più importante del rent to buy. L’art. 23, comma 1, L. 164/2014 prescrive che il contratto sia trascritto nei registri immobiliari. Per procedere alla trascrizione è necessario che il contratto sia stipulato in forma di atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata. La forma notarile è quindi non solo consigliata ma strutturalmente necessaria per attivare le tutele legali.
Effetti della trascrizione
La trascrizione del contratto di rent to buy produce i seguenti effetti di tutela per il conduttore-futuro acquirente:
- 🔒 Opponibilità ai terzi: le ipoteche, i pignoramenti e le trascrizioni pregiudizievoli iscritte dopo la trascrizione del rent to buy non pregiudicano il diritto di acquisto del conduttore;
- 🏛️ Protezione in caso di fallimento del concedente: il contratto trascritto prima della dichiarazione di insolvenza è opponibile ai creditori concorsuali;
- ⏰ Durata dell’effetto prenotativo: fino a 10 anni dalla trascrizione, anche per proroghe e rinnovi del contratto originario.
È consigliabile, prima della stipula, effettuare accurate visure ipotecarie e catastali sull’immobile, verificare la conformità urbanistica e la regolarità edilizia, e acquisire la documentazione sull’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Il contratto preliminare di compravendita e il rent to buy hanno strutture e tutele diverse: capire le differenze è fondamentale per scegliere lo strumento più adatto alla propria situazione.
→ Approfondisci: Contratto preliminare di compravendita: guida operativa 2025
Inadempimento e risoluzione del contratto
L’art. 23, comma 5, D.L. 133/2014 introduce una soglia minima di gravità per la risoluzione del contratto in caso di inadempimento del conduttore: il mancato pagamento dei canoni è causa di risoluzione solo se supera un ventesimo (1/20) del numero complessivo dei canoni previsti per l’intera durata contrattuale. Ciò impedisce risoluzioni per morosità di modesta entità.
In caso di inadempimento del concedente (es. rifiuto ingiustificato di stipulare il definitivo), il conduttore può agire giudizialmente per l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., ottenendo una sentenza costitutiva del trasferimento.
Regime fiscale del rent to buy: la guida dell’Agenzia delle Entrate
Il legislatore non ha disciplinato direttamente la fiscalità del rent to buy. Il quadro fiscale di riferimento è stato delineato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015, che ha fornito istruzioni sistematiche sulle imposte dirette e indirette applicabili sia alla fase di godimento che all’atto di trasferimento finale.
Tassazione della quota locatizia
La quota di godimento del canone segue integralmente la fiscalità della locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette, come chiarito dalla Circolare AdE n. 4/E/2015.
| Tipo di concedente | Immobile | IVA | Imposta di registro | Note |
|---|---|---|---|---|
| Privato | Abitativo | Esente | 2% annuo | Cedolare secca ammessa |
| Privato | Strumentale | Esente (o imponibile su opzione) | 1% annuo | |
| Impresa | Abitativo | Esente | 2% annuo | Salvo opzione imponibilità |
| Impresa | Strumentale | 22% | € 200 fisso | Se imponibile IVA |
Per il concedente privato titolare di immobile abitativo, la cedolare secca (21% o 10% per canone concordato) è applicabile sulla quota locatizia, con rinuncia all’aggiornamento ISTAT del canone.
Tassazione della quota acconto prezzo: novità D.Lgs. 139/2024
La quota di canone imputata ad acconto prezzo costituisce un’anticipazione del corrispettivo della futura vendita. La sua tassazione ha subito una significativa riforma con il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, entrato in vigore il 1° gennaio 2025:
| Periodo | Aliquota imposta di registro | Base imponibile | Note |
|---|---|---|---|
| Ante 1° gennaio 2025 | 3% | Importo dell’acconto | Regime previgente |
| Dal 1° gennaio 2025 | 0,50% | Importo dell’acconto | D.Lgs. 139/2024 — equiparazione caparra confirmatoria |
Come evidenziato dalla dottrina notarile (Federnotizie, ottobre 2024), la riduzione dell’aliquota dal 3% allo 0,50% potrebbe contribuire alla maggiore diffusione del rent to buy, in particolare per i contratti con elevata quota di acconto prezzo. La misura è particolarmente vantaggiosa quando l’immobile rientra nel regime del prezzo-valore al rogito definitivo.
Per il concedente privato, le quote di acconto prezzo sono finanziariamente irrilevanti durante il periodo di godimento: vengono contabilizzate tra i debiti e tassate solo al momento del rogito definitivo, al verificarsi dell’eventuale plusvalenza ai sensi dell’art. 67 TUIR.
Fiscalità del rogito definitivo e principio di non duplicazione
Al momento del rogito definitivo, si applica il normale regime fiscale della compravendita immobiliare. Le imposte versate sulle quote di acconto nel corso del contratto vengono detratte dall’imposta dovuta sul definitivo, in applicazione del principio di non duplicazione dell’imposizione:
- 🏠 Prima casa (privato → privato): imposta di registro 2%, ipotecaria e catastale € 50 ciascuna;
- 🏠 Prima casa (impresa costruttrice ≤ 5 anni): IVA 4%, registro/ipotecaria/catastale € 200 ciascuna;
- 🏢 Seconda casa (privato → privato): imposta di registro 9%;
- 🏢 Immobile strumentale (impresa): IVA 22%, ipotecaria 3%, catastale 1%.
Per conoscere i requisiti e i vantaggi delle agevolazioni prima casa applicabili anche all’atto definitivo del rent to buy:
→ Leggi anche: Acquisto casa dal costruttore: guida completa alla disciplina fiscale e detrazioni
Vantaggi e rischi per acquirente e venditore
Il rent to buy è uno strumento con caratteristiche asimmetriche che richiedono un’attenta valutazione da parte di entrambe le parti prima della stipula.
Vantaggi per l’acquirente (conduttore)
- ✅ Godimento immediato dell’immobile senza attendere il completamento dell’istruttoria bancaria;
- ✅ Tempo per rafforzare il profilo creditizio e accedere al mutuo al momento del rogito definitivo;
- ✅ Prezzo bloccato: la rivalutazione di mercato successiva alla stipula non incide sul corrispettivo pattuito;
- ✅ Detraibilità degli acconti: le quote versate scalano dal prezzo finale;
- ✅ Protezione dalla trascrizione: pignoramenti e ipoteche successive non pregiudicano il diritto di acquisto.
Vantaggi per il venditore (concedente)
- ✅ Flusso di cassa garantito tramite il canone periodico anche prima del rogito;
- ✅ Differimento della plusvalenza: la quota acconto prezzo è finanziariamente neutra fino al definitivo;
- ✅ Possibilità di cedolare secca sulla quota locatizia (abitativo, privato);
- ✅ Platea di potenziali acquirenti più ampia: chi non ha ancora accesso al mutuo può diventare acquirente.
Rischi e cautele da considerare
- ⚠️ Mancato esercizio del diritto di acquisto: il venditore deve restituire le quote acconto secondo le condizioni pattuite;
- ⚠️ Nessun obbligo legale di acquisto in capo al conduttore (proposta di riforma del Notariato in corso);
- ⚠️ Manutenzione straordinaria: resta in capo al concedente salvo patto contrario espresso;
- ⚠️ Imposte locali (IMU, TARI): durante il godimento, restano in capo al concedente come proprietario;
- ⚠️ Rischio di svalutazione dell’immobile: il prezzo è bloccato anche in caso di calo del mercato.
Rent to buy vs contratto preliminare: le differenze operative
Molti confondono il rent to buy con un normale contratto preliminare di compravendita. Le differenze sono sostanziali:
| Profilo | Rent to Buy | Contratto Preliminare |
|---|---|---|
| Godimento immediato | ✅ Sì | ❌ No (solo titolo obbligatorio) |
| Obbligo di acquisto | Facoltà del conduttore | Sì (obbligo per entrambe le parti) |
| Trascrizione | Sì, art. 23 L. 164/2014 — effetto prenotativo 10 anni | Sì, art. 2645-bis c.c. — effetto 3 anni (prorogabile) |
| Canone periodico | Sì (godimento + acconto) | No |
| Tassazione canone | Doppio regime (locazione + acconto) | Non applicabile |
| Tutela da fallimento | Sì (opponibile ante dichiarazione) | Limitata |
| Acconti detraibili | Sì, dal prezzo finale | Sì (caparra/acconto) |
Approfondisci la disciplina del contratto preliminare di compravendita e le sue tutele:
→ Contratto preliminare: guida operativa con il notaio
🔧 Guida pratica: come procedere passo dopo passo
Prima di procedere alla stipula di un contratto rent to buy è essenziale seguire un iter preciso. I passaggi principali, nell’ordine in cui il notaio li gestisce operativamente:
- Accordo preliminare tra le parti: definire prezzo totale, quota del canone destinata a locazione e a acconto, durata del contratto, termine per l’esercizio del diritto di acquisto.
- Due diligence immobiliare: visure ipotecarie aggiornate, verifica della conformità catastale e urbanistica, acquisizione APE, controllo di eventuali pesi o servitù.
- Stipula dell’atto notarile: il notaio redige il contratto in forma di atto pubblico, garantendo la corretta strutturazione delle clausole e la conformità alla normativa.
- Trascrizione nei registri immobiliari: il notaio provvede immediatamente alla trascrizione, attivando le tutele opponibili ai terzi.
- Registrazione e adempimenti fiscali: registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate; versamento dell’imposta di registro sulla quota locatizia (2% annuo) e sulla quota acconto (0,50% per ogni versamento).
- Gestione del periodo di godimento: rendiconto periodico delle quote versate; eventuale accesso al finanziamento bancario per completare l’acquisto.
- Rogito definitivo: all’esercizio del diritto di acquisto, il notaio stipula l’atto di compravendita portando in detrazione le imposte già versate (principio di non duplicazione).
📅 Novità normative 2024–2026: il rent to buy nel Piano Casa
Il biennio 2024–2026 ha portato importanti aggiornamenti sia fiscali che di policy sull’istituto del rent to buy:
D.Lgs. 139/2024: riduzione dell’imposta di registro sugli acconti
Con effetto dal 1° gennaio 2025, il D.Lgs. n. 139 del 18 settembre 2024 ha equiparato il trattamento fiscale della quota acconto prezzo nel rent to buy a quello della caparra confirmatoria, abbassando l’aliquota dal 3% allo 0,50%. Questo comporta un risparmio fiscale significativo, soprattutto per i contratti con alta quota destinata ad acconto. La novità ha ricevuto valutazione positiva dalla dottrina notarile, pur con riserve sulla sua sufficienza a risolvere le criticità strutturali dell’istituto.
Piano Casa 2026: proposte del Consiglio Nazionale del Notariato
Nel contesto del Piano Casa 2026, il Consiglio Nazionale del Notariato ha presentato al Governo una serie di proposte per rafforzare e diffondere il rent to buy come strumento di politica abitativa:
- 📋 Introduzione di un obbligo di acquisto in capo al conduttore, per tutelare il concedente dal rischio di restituzione degli acconti senza trasferimento dell’immobile;
- 💰 Revisione della disciplina fiscale, ritenuta ancora complessa e penalizzante nonostante la riduzione al 0,50% del D.Lgs. 139/2024;
- ⚖️ Equilibrio tra le componenti del canone: maggiore flessibilità nella quota locatizia e nella quota acconto per adattarsi alle diverse esigenze di mercato;
- 🏛️ Integrazione nel Piano Casa: il rent to buy come strumento di accesso all’abitazione a prezzi accessibili, con possibile riduzione degli onorari notarili per operazioni nel social housing (fino al 50%).
Per avere un’idea completa delle spese relative agli atti notarili nel contesto immobiliare:
→ Guida completa ai costi dell’atto notarile 2025
❓ Domande Frequenti sul Rent to Buy
Il rent to buy è valido anche per immobili commerciali?
Sì. La normativa di cui all’art. 23 D.L. 133/2014 si applica a qualsiasi tipo di immobile, abitativo o strumentale. Cambia il trattamento fiscale: per gli immobili strumentali ceduti da imprese imponibili, si applica l’IVA sulla componente acconto prezzo con aliquota coerente con quella della cessione (es. 22% per uso strumentale), e le imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
È possibile utilizzare il rent to buy per l’acquisto con agevolazioni prima casa?
Sì: le agevolazioni fiscali per la prima casa si applicano al rogito definitivo, non al contratto iniziale di rent to buy. Al momento del trasferimento della proprietà, l’acquirente deve possedere i requisiti soggettivi e oggettivi ordinari (residenza nel comune, immobile non di lusso, ecc.). La circostanza di aver goduto dell’immobile durante il periodo contrattuale non preclude il beneficio.
Scopri tutto sui requisiti e le agevolazioni prima casa applicabili anche nell’atto definitivo di un rent to buy:
→ Intestazione della casa al figlio: agevolazioni prima casa e profili fiscali
Chi paga IMU e TARI durante il periodo di godimento?
Durante il periodo di godimento dell’immobile, IMU e TARI restano in capo al concedente nella sua qualità di proprietario, salvo diversa pattuizione contrattuale per la TARI. L’IMU segue le regole ordinarie: non è possibile applicare le esenzioni prima casa, in quanto la proprietà non si trasferisce fino al rogito definitivo.
📝 In sintesi
Il rent to buy (art. 23 D.L. 133/2014) è lo strumento ideale per chi vuole acquistare casa senza immediata disponibilità di liquidità o accesso al credito bancario. Permette il godimento immediato dell’immobile, blocca il prezzo, garantisce la detraibilità degli acconti versati e protegge l’acquirente tramite la trascrizione.
- ✅ Base normativa: art. 23 D.L. 133/2014 conv. L. 164/2014;
- ✅ Forma obbligatoria: atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata per la trascrizione;
- ✅ Canone scisso in quota locatizia (regime locazione) e quota acconto (registro 0,50% dal 2025);
- ✅ Diritto — non obbligo — di acquisto per il conduttore;
- ✅ Trascrizione protegge da ipoteche e pignoramenti successivi per max 10 anni;
- ✅ Agevolazioni prima casa applicabili al rogito definitivo;
- ✅ Novità D.Lgs. 139/2024: riduzione imposta di registro sulla quota acconto dal 3% allo 0,50%.
Fonti e approfondimenti
- Consiglio Nazionale del Notariato — Il Rent to Buy (notariato.it)
- Agenzia delle Entrate — Circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015 — Regime fiscale contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili
- D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (Sblocca Italia), art. 23, convertito con L. 11 novembre 2014, n. 164
- D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 — Riforma delle imposte indirette sui trasferimenti
- Consiglio Nazionale del Notariato — Contributo al Piano Casa 2026 (maggio 2026)
🤝 Consulenza specializzata
Per valutare la convenienza del rent to buy rispetto alle alternative (preliminare, acquisto diretto con mutuo, locazione tradizionale) e per strutturare correttamente il contratto nel rispetto della normativa vigente, è necessaria la consulenza di un notaio esperto.
Studio Notarile Soldani
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