Da Manlio Carlo Soldani 
Aggiornato al 30 aprile 2026 — Decreto Legge approvato dal Consiglio dei Ministri
Il Piano Casa 2026, approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026 su proposta della Presidente del Consiglio Giorgia Meloni e del Ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini, è il più ambizioso programma di politica abitativa degli ultimi decenni: oltre 100.000 nuovi alloggi in dieci anni, fino a 10 miliardi di euro di risorse pubbliche, e un ruolo centrale riconosciuto al Notariato come partner istituzionale tecnico-giuridico. Per i cittadini che devono acquistare, affittare o pianificare la propria abitazione, questo provvedimento cambia concretamente le regole del gioco: onorari notarili dimezzati per gli atti agevolati, rilancio del Rent to Buy, nuovi schemi contrattuali per l’housing sociale. In questa guida trovi tutto quello che serve sapere, spiegato con precisione giuridica e linguaggio accessibile.
🔑 Punti Chiave
Q: Cos’è il Piano Casa 2026 e quando è stato approvato?
A: È il decreto legge approvato dal Consiglio dei Ministri il 30 aprile 2026, che mira a rendere disponibili oltre 100.000 alloggi in dieci anni tra edilizia pubblica e unità a canoni calmierati.
Q: Gli onorari del notaio si riducono davvero con il Piano Casa?
A: Sì. Il Notariato ha offerto il dimezzamento degli onorari per tutti gli atti notarili (compravendite, locazioni, Rent to Buy) collegati agli interventi di edilizia convenzionata e housing sociale previsti dal Piano Casa.
Q: Cos’è il Rent to Buy e perché viene riformato?
A: Il Rent to Buy, disciplinato dall’art. 23 D.L. 133/2014 (Sblocca Italia), è un contratto che unisce godimento immediato dell’immobile e opzione d’acquisto con imputazione di parte del canone al prezzo. Viene riformato perché la diffusione è rimasta minima a causa di complessità fiscale e rigidità normativa.
Q: A chi si rivolge il Piano Casa in termini di categorie prioritarie?
A: Il Piano tutela in via prioritaria studenti, giovani coppie under 35, genitori separati, lavoratori della cosiddetta “fascia grigia” e anziani autosufficienti.
Q: Cosa sono il silver cohousing e il cohousing intergenerazionale?
A: Sono forme di coabitazione solidale riconosciute dalla L. 23 marzo 2023 n. 33 (Legge Anziani): il silver cohousing riguarda anziani autosufficienti che condividono spazi e servizi; il cohousing intergenerazionale mette insieme anziani e giovani in un progetto di residenzialità comune.
Q: Qual è il ruolo del notaio nel Piano Casa 2026?
A: Il Notariato è riconosciuto partner istituzionale del Governo: fornisce supporto tecnico-giuridico per la definizione di norme sull’edilizia convenzionata, per la riforma del Rent to Buy e per l’elaborazione di nuovi schemi contrattuali a sostegno dell’housing sociale.
Q: Quando entrano in vigore le misure del Piano Casa 2026?
A: Il decreto legge è entrato in vigore il 1° maggio 2026. L’apertura dei cantieri per il recupero degli alloggi ERP è prevista entro giugno 2026.
Indice dei Contenuti
Perché il Piano Casa 2026 è una svolta strutturale?
Il Piano Casa 2026 risponde a una crisi abitativa conclamata: l’80% degli under 30 non riesce a lasciare la famiglia di origine, e in molte città italiane oltre un terzo del reddito viene assorbito dal costo dell’abitare.
I dati parlano chiaro. Secondo quanto illustrato dalla Presidente Meloni in conferenza stampa il 30 aprile 2026, la spesa media mensile delle famiglie italiane nel 2025 è stata pari a circa 2.780 euro, di cui oltre un terzo destinato a casa e utenze. Destinando un terzo del reddito a un mutuo trentennale, oggi è possibile acquistare circa 16 m² a Roma e appena 13 m² a Milano. L’età media di uscita dalla famiglia di origine in Italia ha superato i 30 anni, contro i 26 della media europea.
La risposta del Governo è strutturata, non emergenziale: la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, artt. 1 commi 783-784) ha formalmente istituito il Piano Casa Italia, con una prima dotazione finanziaria di 660 milioni di euro per la fase di avvio. Il decreto legge approvato il 30 aprile 2026 ha poi definito la cornice operativa complessiva, con risorse fino a 10 miliardi di euro (pubblici e privati).
Perché è importante per chi cerca casa oggi?
Il Piano Casa non si rivolge solo alle fasce più vulnerabili. Nasce per rispondere alle esigenze della cosiddetta “fascia grigia”: chi ha un reddito troppo alto per accedere alle case popolari ERP, ma troppo basso per sostenere i prezzi del mercato libero. Una platea vastissima che include lavoratori dipendenti, giovani professionisti, famiglie monoreddito e anziani soli.
I tre pilastri del Piano Casa 2026: come funzionano?
Il Piano Casa si articola su tre assi complementari: recupero dell’edilizia residenziale pubblica, housing sociale e edilizia convenzionata privata, ciascuno con risorse e strumenti dedicati.
| Pilastro | Obiettivo | Risorse stanziate | Destinatari |
|---|---|---|---|
| 1° — ERP | Recupero 60.000 alloggi inutilizzabili | 1,7 mld + fino a 4,8 mld rigenerazione urbana | Famiglie in graduatoria ERP |
| 2° — Housing Sociale | Fondo unico gestito da Invimit | Oltre 3,6 miliardi (comparti regionali) | Studenti, anziani, fascia grigia |
| 3° — Edilizia Convenzionata Privata | Coinvolgimento privati con semplificazioni | Investimenti privati + garanzie pubbliche | Coppie giovani, lavoratori |
Primo pilastro: il recupero degli alloggi popolari
L’obiettivo immediato è rimettere in uso 50.000-60.000 alloggi pubblici attualmente non assegnabili per carenze manutentive o mancato adeguamento normativo. Il Governo stanzia 1,7 miliardi di euro, integrabili con fondi per la rigenerazione urbana (fino a 4,8 miliardi aggiuntivi tramite ANCI/DPCM). I cantieri sono previsti entro giugno 2026, con i primi 10.000 alloggi consegnabili entro la fine dell’estate. Per investimenti superiori a 1 miliardo, sarà nominato un commissario straordinario con poteri semplificati.
Secondo pilastro: il fondo housing sociale (Invimit)
Oltre 3,6 miliardi di euro confluiranno in un fondo unico gestito da Invimit (Investimenti Immobiliari Italiani SGR), articolato in comparti regionali per garantire una distribuzione territoriale equa delle risorse. Il Piano prevede la creazione di nuove aziende casa con modelli gestionali misti pubblico-privati, il coinvolgimento di fondi pensione e casse di previdenza, e strumenti finanziari innovativi come fondi immobiliari rotativi. L’accento è posto sulla rigenerazione urbana, con priorità per i progetti di co-housing per anziani.
Terzo pilastro: il privato nell’edilizia convenzionata
Chi investe nel settore privato riceve semplificazioni burocratiche, procedure veloci e apposite garanzie pubbliche. In cambio, almeno il 70% degli alloggi realizzati dovrà essere destinato a edilizia convenzionata, con prezzi inferiori di almeno il 33% rispetto al mercato. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha offerto il dimezzamento degli onorari per tutti gli atti collegati al Piano Casa (compravendite, locazioni, Rent to Buy in edilizia convenzionata) — disponibilità riconosciuta dalla stessa Presidente Meloni in conferenza stampa.
Come cambia il Rent to Buy con la riforma 2026?
Il Rent to Buy (contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, ex art. 23 D.L. 133/2014) viene riformato perché, nonostante l’introduzione oltre dieci anni fa, la sua diffusione è rimasta estremamente limitata a causa di criticità fiscali e normative ben note al Notariato.
Cos’è il Rent to Buy: struttura giuridica
Il Rent to Buy è un contratto tipico introdotto dall’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014 n. 133 (c.d. “Sblocca Italia”), convertito dalla L. 11 novembre 2014 n. 164. Si compone di due fasi:
- Fase di godimento (rent): Il proprietario consegna l’immobile al conduttore, che paga un canone periodico suddiviso in quota godimento e quota-equity (acconto sul prezzo d’acquisto).
- Fase di acquisto (buy): Il conduttore ha il diritto (non l’obbligo, salvo patti contrari) di acquistare l’immobile entro il termine stabilito, detraendo dal prezzo finale gli acconti versati. La durata massima è 10 anni.
Il contratto deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritto nei Registri Immobiliari ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., per garantire opponibilità ai terzi per tutta la durata contrattuale.
Perché non è mai decollato? Le criticità
| Criticità | Descrizione | Impatto pratico |
|---|---|---|
| Doppia tassazione | IVA e imposta di registro sulle quote acconto | Costo fiscale elevato per entrambe le parti |
| Rigidità inadempimento | Se il conduttore non paga 1/20 dei canoni, perde acconti e godimento | Scarsa tutela effettiva per l’acquirente |
| Silenzio fiscale del 2014 | Il legislatore non ha chiarito il regime tributario degli acconti | Incertezza applicativa protrattasi per anni |
| Costi di trascrizione | Imposta di registro per trascrizione decennale onerosa | Disincentivo per i proprietari concedenti |
| Ipoteche sul costruttore | L’art. 23 impone cancellazione ipoteca prima della stipula | Spesso impossibile per imprese in difficoltà liquide |
Le modifiche previste dalla riforma 2026
- Detraibilità parziale degli acconti: La quota del canone versata come acconto prezzo diventa parzialmente detraibile dalle imposte per l’acquirente.
- Riduzione dei costi di trascrizione: Si prevede la riduzione delle imposte di registro legate alla trascrizione decennale del contratto — agevolazione già segnalata dal Notariato al legislatore.
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha già previsto alloggi da destinare a Rent to Buy specificamente per giovani, giovani coppie e genitori separati, realizzabili anche con i Fondi per il Clima.
❓ FAQ — Rent to Buy
D: Se smetto di pagare il canone Rent to Buy, perdo tutto?
R: Se si interrompe il pagamento per una quota inferiore a 1/20 dei canoni totali pattuiti, il concedente può richiedere la risoluzione. La quota-equity (acconto prezzo) deve essere restituita secondo l’art. 23, comma 1-bis, D.L. 133/2014 e le pattuizioni contrattuali.
D: Il Rent to Buy si può usare per qualsiasi immobile?
R: Sì. L’art. 23 D.L. 133/2014 non pone limitazioni sulla natura dell’immobile: può essere un’abitazione, un fabbricato non abitativo o un terreno. Si applicano norme specifiche per le abitazioni in costruzione (divieto di stipula prima della cancellazione dell’ipoteca ex art. 23, comma 4).
D: Il contratto Rent to Buy è trascrivibile?
R: Sì, e la trascrizione è l’elemento cardine della tutela. Protegge il conduttore da pignoramenti, ipoteche successive e vendite a terzi per tutta la durata contrattuale (massimo 10 anni). Per questo la stipula davanti a un notaio è il modo più sicuro per procedere.
Cos’è l’edilizia convenzionata e perché conviene?
L’edilizia convenzionata è il sistema attraverso cui il costruttore privato, beneficiando di semplificazioni e incentivi pubblici, si impegna contrattualmente a vendere o affittare a prezzi inferiori di almeno il 33% rispetto al mercato libero.
Con il Piano Casa 2026, chi costruisce ottenendo le agevolazioni pubbliche deve garantire che almeno il 70 alloggi su 100 siano venduti o locati a canoni/prezzi calmierati. Il notaio svolge un ruolo chiave nella stipula delle convenzioni tra soggetto privato e pubblica amministrazione, nella definizione dei vincoli di destinazione d’uso e nella garanzia della loro opponibilità ai terzi.
Permuta immobiliare: una novità rilevante
Tra gli strumenti previsti dal Piano Casa figura anche la possibilità di permuta immobiliare (artt. 1552 e ss. del Codice Civile): scambio di immobili tra proprietari, con eventuale conguaglio economico, da stipulare davanti a un notaio. Un istituto raramente utilizzato nel mercato corrente, che il Piano Casa intende valorizzare come alternativa all’acquisto ordinario per famiglie che vogliono cambiare casa senza esposizione mutualistica.
Housing Sociale: cos’è e come funzionano silver cohousing e cohousing intergenerazionale?
L’housing sociale è la risposta alla fascia di domanda abitativa che non può accedere al mercato libero né all’edilizia popolare tradizionale. Il Piano Casa 2026 ne rafforza il quadro normativo, valorizzando il lavoro scientifico già avviato dal Notariato.
Il Notariato precursore: il 58° Congresso Nazionale del 2023
Già nel 58° Congresso Nazionale del Notariato (Roma, 27-28 ottobre 2023), dedicato al tema “La casa non è solo abitare: il rovescio del diritto”, il Consiglio Nazionale del Notariato — in collaborazione con ISTAT — aveva presentato un’analisi delle fragilità del sistema abitativo italiano e proposto soluzioni concrete, tra cui il lancio su scala nazionale del silver cohousing e del cohousing intergenerazionale. Il Consiglio Nazionale ha poi elaborato lo Studio n. 54-2024/P “Accordi di convivenza solidale tra anziani” (ottobre 2024), fornendo le prime linee guida per la contrattualizzazione di questi accordi.
Silver Cohousing: coabitazione solidale tra anziani
Il silver cohousing (o senior cohousing) è un fenomeno di coabitazione collaborativa tra anziani autosufficienti che condividono spazi comuni preservando allo stesso tempo una propria unità abitativa privata. Non è una RSA né un condominio ordinario: è un patto di convivenza solidale fondato su mutuo aiuto, reciprocità e autonomia.
Il quadro normativo di riferimento è la L. 23 marzo 2023 n. 33 (c.d. Legge Anziani, G.U. 30 marzo 2023 n. 76), che ha riconosciuto espressamente il senior cohousing e il cohousing intergenerazionale, delegando il Governo ad emanare decreti legislativi in materia di politiche abitative per gli anziani.
I vantaggi concreti del silver cohousing:
- ✅ Riduzione stimata fino al 30% dei costi di vita (spese condivise per manutenzione, utilities, servizi)
- ✅ Maggiore sicurezza personale (rete di vicinato e mutuo soccorso)
- ✅ Miglior assistenza (economie di scala nei servizi assistenziali)
- ✅ Aumento della socialità (contrasto all’isolamento sociale degli anziani)
- ✅ Contributo alla rigenerazione urbana (valorizzazione del patrimonio abitativo esistente)
- ✅ Riduzione del consumo di suolo (riuso di immobili esistenti)
Cohousing Intergenerazionale: anziani e giovani insieme
Il cohousing intergenerazionale unisce anziani e giovani in un progetto abitativo comune. Gli elementi identificativi riconosciuti dal Notariato per una corretta contrattualizzazione sono: un progetto di residenzialità in comune che escluda la fissazione di residenze alternative; la reciprocità delle relazioni fondata sul mutuo aiuto; la spontaneità come requisito pervasivo dell’accordo.
Il ruolo del notaio è determinante: attraverso la stipula di un atto pubblico o scrittura privata autenticata, il notaio conferisce agli accordi di cohousing i requisiti di certezza e sicurezza necessari per una convivenza armoniosa e prolungata nel tempo.
❓ FAQ — Housing Sociale e Cohousing
D: Il contratto di cohousing deve essere stipulato davanti a un notaio?
R: Non è obbligatorio per legge, ma è vivamente consigliato. Il notaio garantisce la certezza giuridica dell’accordo e la tutela di entrambe le parti da future contestazioni.
D: La Legge Anziani n. 33/2023 ha già reso operativo il cohousing?
R: La legge ha delegato il Governo ad adottare i decreti attuativi. Il Piano Casa 2026 rilancia questo percorso, ponendo il cohousing per anziani tra le priorità del secondo pilastro (housing sociale).
D: Il silver cohousing è compatibile con la residenza fiscale?
R: Sì, a condizione che il progetto di residenzialità in comune escluda residenze alternative per ciascun coabitante. Il notaio può assistere nella strutturazione dell’accordo per garantire la corretta gestione degli aspetti anagrafici e fiscali.
🔧 Guida Pratica: Come Accedere alle Agevolazioni del Piano Casa 2026?
Per beneficiare delle agevolazioni del Piano Casa 2026 è necessario verificare la propria appartenenza alle categorie prioritarie e scegliere lo strumento contrattuale più adatto alla propria situazione.
- Verifica l’appartenenza alle categorie prioritarie — Giovani under 35, coppie, genitori separati, studenti, anziani, lavoratori della fascia grigia. (Tempo stimato: immediato)
- Individua il pilastro più adatto — ERP (edilizia popolare) se si ha diritto alla graduatoria; housing sociale se si è nella fascia grigia; edilizia convenzionata per chi vuole acquistare o locare a prezzi calmierati. (1-2 settimane)
- Consulta un notaio prima di sottoscrivere qualsiasi contratto — Il notaio verifica la correttezza dell’operazione e la presenza di eventuali vincoli o ipoteche. (1 appuntamento)
- Verifica la corretta trascrizione del contratto — Fondamentale per il Rent to Buy e per gli accordi di cohousing. (contestuale alla stipula)
- Monitora i bandi regionali — Le risorse del secondo pilastro (Invimit) saranno ripartite tramite comparti regionali. (da giugno 2026)
📄 Documenti necessari per la stipula di un contratto Rent to Buy
- Documento d’identità valido — carte d’identità o passaporto di entrambe le parti
- Codice fiscale di entrambe le parti
- Visura catastale aggiornata — da richiedere all’Agenzia delle Entrate (gratuita online)
- Atto di provenienza dell’immobile — per verificare la titolarità e l’assenza di vincoli
- Certificato di abitabilità/agibilità — richiesto per immobili a uso residenziale
- Planimetria catastale — da allegare al contratto
- Attestato di Prestazione Energetica (APE) — obbligatorio per qualsiasi contratto immobiliare
📅 Novità Legislative 2025-2026 in Materia Abitativa
Il Piano Casa 2026 si inserisce in un percorso normativo avviato nel 2025, che comprende la Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), la riforma del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) e le norme attuative della Legge Anziani n. 33/2023.
| Fonte normativa | Contenuto principale | Entrata in vigore |
|---|---|---|
| L. 199/2025 (L. Bilancio 2026), artt. 1 cc. 783-784 | Istituzione Piano Casa Italia, dotazione iniziale 660 mln | 1° gennaio 2026 |
| L. 199/2025 | Alloggi Rent to Buy per giovani/coppie/genitori separati | 1° gennaio 2026 |
| D.L. 30 aprile 2026 (Piano Casa) | Recupero ERP 1,7 mld, fondo housing 3,6 mld (Invimit), edilizia convenzionata privata, dimezzamento onorari notarili | 1° maggio 2026 |
| Legge delega riforma TU Edilizia (DPR 380/2001) | Semplificazioni iter edilizi, digitalizzazione, silenzio-assenso | Fine 2025 — attuazione in corso |
| L. 23 marzo 2023 n. 33 (Legge Anziani) | Riconoscimento senior e intergenerational cohousing, delega al Governo | Vigente — decreti attuativi in fase avanzata |
| Studio CNN n. 54-2024/P | Prime linee guida notarili su accordi convivenza solidale tra anziani | Ottobre 2024 |
📊 Caso Pratico: Acquisto con Rent to Buy Agevolato in Edilizia Convenzionata
Situazione: Marco, 31 anni, lavoratore dipendente con reddito annuo di 28.000 euro, non riesce ad accedere a un mutuo ordinario. Non è in graduatoria ERP perché il reddito supera i limiti. È la classica “fascia grigia”.
- Marco individua un’abitazione offerta da un costruttore aderente al terzo pilastro del Piano Casa (almeno il 70% degli alloggi a prezzo calmierato).
- Si reca allo Studio Notarile per una consulenza preventiva: il notaio verifica la regolarità del costruttore, l’assenza di ipoteche (condizione obbligatoria ex art. 23, comma 4, D.L. 133/2014) e la congruità delle clausole contrattuali.
- Viene stipulato il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione per atto pubblico notarile, con quota acconto del 35% del canone mensile. Il contratto viene trascritto nei Registri Immobiliari.
- Marco usufruisce della detraibilità parziale della quota-equity (riforma 2026) e degli onorari notarili dimezzati per edilizia convenzionata.
- Dopo 5 anni, Marco esercita il diritto di acquisto: il prezzo finale viene decurtato di tutti gli acconti versati. Il notaio redige l’atto definitivo di compravendita.
Risultato: Marco diventa proprietario con un esborso iniziale sostenibile, senza mutuo immediato, e con la certezza giuridica garantita dalla trascrizione notarile. Il risparmio sugli onorari notarili, grazie all’adesione al Piano Casa, ammonta al 50% rispetto alle tariffe ordinarie.
📝 In Sintesi
Il Piano Casa 2026 è un provvedimento strutturale che riforma il sistema abitativo italiano su tre fronti: recupero dell’edilizia pubblica, potenziamento dell’housing sociale e rilancio dell’edilizia convenzionata privata. Il Notariato ne è partner istituzionale riconosciuto, con un ruolo tecnico-giuridico centrale e onorari dimezzati per gli atti agevolati.
- ✅ Il decreto legge è in vigore dal 1° maggio 2026: le misure sono operative
- ✅ Il Notariato ha offerto il dimezzamento degli onorari per tutti gli atti collegati al Piano Casa
- ✅ Il Rent to Buy (art. 23 D.L. 133/2014) viene riformato per superare le criticità fiscali e normative
- ✅ Il silver cohousing e il cohousing intergenerazionale (L. 23 marzo 2023 n. 33) diventano strumenti prioritari dell’housing sociale
- ✅ Per qualsiasi operazione immobiliare agevolata dal Piano Casa, la consulenza notarile preventiva è il modo più sicuro per tutelare i propri diritti
🤝 Hai Bisogno di Assistenza?
Se stai valutando un acquisto agevolato, un contratto Rent to Buy, un accordo di cohousing o qualsiasi operazione immobiliare nel contesto del Piano Casa 2026, il momento migliore per consultare un notaio è prima di firmare qualsiasi documento.
Lo Studio Notarile Soldani di Domodossola offre consulenze specifiche sugli strumenti giuridici del Piano Casa 2026: Rent to Buy, edilizia convenzionata, housing sociale, silver cohousing e cohousing intergenerazionale.
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Articolo redatto dallo Studio Notarile Soldani di Domodossola — Notaio Manlio Carlo Soldani. Le informazioni contenute hanno finalità informativa generale e non sostituiscono la consulenza giuridica personalizzata. Ultimo aggiornamento: 30 aprile 2026.
Il presente articolo ha carattere generale e informativo, non costituisce parere legale personalizzato e non sostituisce la consulenza diretta con un notaio. Per assistenza specifica relativa alla vostra situazione, vi invitiamo a contattare il nostro Studio per fissare un appuntamento. Contenuto generato con sistemi di Intelligenza Artificiale e supervisionato da professionisti dello Studio Notarile, in conformità ai requisiti di trasparenza del Regolamento UE 2024/1689 (AI Act).