Costituzione del condominio, parti comuni ex art. 1117 c.c. e clausola di riserva del costruttore — Studio CNN n. 24-2026/C

Abstract — Lo Studio n. 24-2026/C del Consiglio Nazionale del Notariato (approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 4 marzo 2026 e pubblicato su CNN Notizie n. 97 del 22 maggio 2026) affronta, con rigore sistematico e sensibilità operativa, tre nuclei tematici tra loro strettamente connessi: la genesi negoziale del condominio e il ruolo centrale del notaio nel «rogito d’apertura»; la portata precettiva dell’art. 1117 c.c. quale criterio attributivo della proprietà comune — e non come presunzione iuris tantum di condominialità — e le fattispecie negoziali idonee a integrare il «titolo» contrario; infine, la tecnica redazionale della clausola di riserva in favore del costruttore, con particolare riguardo all’allegazione dell’elaborato planimetrico e ai connessi profili di pubblicità immobiliare. Il contributo sviluppa le tesi dello Studio lungo le direttrici della più recente giurisprudenza di legittimità — con riferimenti sino a Cass. Civ., Sez. II, 5 marzo 2026, n. 4966 — e affronta il nodo interpretativo relativo al regime giuridico degli spazi accessori di lusso (piscine, palestre, saune) presenti nei complessi condominiali di nuova generazione, con l’importante chiarimento che tali beni, difettando della relazione di esclusiva accessorietà funzionale, soggiacciono al regime della comunione ordinaria e non a quello del condominio.

Premessa e inquadramento sistematico

Il condominio negli edifici costituisce storicamente uno degli ambiti in cui la funzione notarile di giustizia preventiva si manifesta con maggiore evidenza e intensità. La quasi totalità dei fenomeni genetici del condominio — inteso come coesistenza necessaria di proprietà esclusive e parti comuni nell’ambito di un medesimo organismo edilizio — trae origine da un atto notarile: precisamente dall’atto mediante il quale l’unico proprietario di un edificio composto da più unità immobiliari aliena a terzi una di dette unità, determinando, per ciò stesso e automaticamente, la nascita del condominio (Cass. Civ., Sez. II, 2 dicembre 2024, n. 30791; Cass. Civ., Sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3852).

La centralità della funzione notarile in questo contesto non è meramente statistica: essa trova il suo fondamento strutturale nella natura dell’istituto, il quale importa la simultanea definizione dei confini tra proprietà solitaria e parti comuni e, con essi, dell’assetto proprietario destinato a permanere — salvo successivi accordi a maggioranza o unanimità — per tutta la vita del fabbricato. L’atto notarile con cui il costruttore-alienante trasferisce la prima unità immobiliare costituisce il «rogito d’apertura» (Fusaro) dell’intera vicenda condominiale: in esso si cristallizzano, con efficacia erga omnes, le scelte allocative della proprietà che il costruttore ha compiuto durante la fase di dominio individuale sull’intero edificio.

Lo Studio n. 24-2026/C affronta con approccio sistematico e orientamento pratico-operativo tre questioni interconnesse: (i) la portata precettiva dell’art. 1117 c.c. e la sua corretta qualificazione come criterio attributivo; (ii) le fattispecie negoziali idonee a integrare il «titolo» contrario che la medesima norma menziona quale condizione di esclusione della comunione; (iii) la tecnica redazionale della clausola di riserva in favore del costruttore, con specifica attenzione ai profili di pubblicità immobiliare e alla funzione dell’elaborato planimetrico.

Il condominio come fattispecie normativa sui generis

Sul piano della qualificazione dogmatica, il condominio si configura come fattispecie normativa sui generis, caratterizzata dalla compresenza necessaria di proprietà esclusive e proprietà comuni, tra le quali si realizza un rapporto di interdipendenza strutturale e funzionale. La dottrina più autorevole (R. Corona) ha ravvisato la specificità dell’istituto non tanto nell’oggetto in sé ma nella relazione strumentale di accessorietà che vincola le cose, gli impianti e i servizi comuni alle unità immobiliari in proprietà esclusiva: relazione che costituisce al contempo il fondamento della qualificazione condominiale di un bene e il criterio discretivo rispetto alla comunione ordinaria.

Tale inquadramento sistematico riveste importanza determinante per comprendere i limiti del campo applicativo dell’art. 1117 c.c. e, come si vedrà, per risolvere la questione del regime giuridico degli impianti sportivi e del benessere nei complessi condominiali di nuova generazione.

Le fattispecie genetiche del condominio

La costituzione del condominio, pur realizzandosi di norma mediante la prima vendita compiuta dal costruttore, può derivare da qualsiasi atto traslativo inter vivos — a titolo oneroso o gratuito — avente ad oggetto una delle unità immobiliari facenti parte dell’edificio. Lo stesso effetto si produce in forza di testamento con cui il de cuius, unico proprietario di un fabbricato, attribuisca singolarmente le diverse unità immobiliari a soggetti distinti; ovvero in virtù di sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. (ord. Cass. Civ., Sez. II, 30 novembre 2020, n. 27300).

La prima compravendita (il «rogito d’apertura») assume tuttavia un rilievo del tutto peculiare: è in quell’atto che il costruttore-venditore, per la prima e unica volta nella fase genetica del condominio, ha la possibilità di conformare autoritativamente l’assetto delle parti comuni, escludendo dal novero dei beni condominiali quelli di cui intenda conservare la titolarità esclusiva. La straordinaria rilevanza pratica di tale momento è testimoniata dall’imponente contenzioso generato da clausole di riserva inesatte, lacunose o del tutto omesse.

La portata precettiva dell’art. 1117 c.c.: criterio attributivo e non presunzione di condominialità

Il dato letterale dell’art. 1117 c.c. — nella formulazione introdotta dalla legge di riforma 11 dicembre 2012, n. 220 — individua i beni che sono «oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari» dell’edificio, stabilendo al contempo che tale regime cessa di operare «se non risulta il contrario dal titolo». L’elenco contenuto nella norma è strutturato in tre distinti gruppi: (i) le parti necessarie all’esistenza o all’uso comune dell’edificio [art. 1117, n. 1), c.c.]; (ii) le parti cosiddette funzionali o facoltative [art. 1117, n. 2), c.c.]; (iii) le opere, installazioni e manufatti destinati all’uso comune [art. 1117, n. 3), c.c.]. La tripartizione non ha natura tassativa ma esemplificativa, come unanimemente riconosce la dottrina (R. Corona, Branca, Dogliotti, Cavallaro, Tassinari, Celeste) e la giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., Sez. II, 21 novembre 2024, n. 30025; Cass. Civ., Sez. II, 16 febbraio 2023, n. 4865).

Il superamento del paradigma presuntivo

La qualificazione dell’art. 1117 c.c. come norma attributiva — e non come presunzione iuris tantum di condominialità — rappresenta l’acquisizione sistematica più rilevante compiuta dalla giurisprudenza di legittimità nel corso degli ultimi tre decenni. L’orientamento, inaugurato dalle Sezioni Unite con sentenza 7 luglio 1993, n. 7449, è stato costantemente ribadito dalla successiva giurisprudenza (Cass. Civ., Sez. II, 2 dicembre 2024, n. 30791; Cass. Civ., Sez. II, 27 febbraio 2023, n. 5850; Cass. Civ., Sez. II, 20 settembre 2022, n. 27407): l’art. 1117 c.c. «non introduce una presunzione di appartenenza comune di determinati beni a tutti i condòmini, ma fissa un criterio di attribuzione della proprietà del bene».

Le implicazioni pratiche di questa distinzione sono di primaria importanza: se la disposizione avesse natura presuntiva, qualunque mezzo di prova sarebbe astrattamente ammissibile per vincerla; essendo invece una norma attributiva, l’unico strumento idoneo a escludere il regime della comunione è il «titolo» espressamente richiamato dalla norma. L’art. 1117 c.c. replica in ciò, mutatis mutandis, la struttura dell’art. 881 c.c. in materia di presunzione di proprietà esclusiva del muro divisorio, anch’essa vincibile esclusivamente mediante la prova contraria di un titolo.

Va peraltro segnalata l’imprecisione contenuta nella massima di Sez. Un. n. 7449/1993, prontamente rilevata dallo Studio: la sentenza esclude dall’operatività dell’art. 1117 c.c. le cose «destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari». L’espressione «o più» è tuttavia erronea: qualora la destinazione esclusiva riguardi non una ma più unità immobiliari, non si configura un’esclusione dall’ambito condominiale bensì la peculiare figura del condominio parziale (Cass. Civ., Sez. II, 22 giugno 2022, n. 20122).

Il condominio parziale e la destinazione strutturale del bene

Il condominio parziale è configurabile, ex lege e senza necessità di uno specifico atto costitutivo, «tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio» (Cass. Civ., Sez. II, 22 giugno 2022, n. 20122; Cass. Civ., Sez. II, 14 febbraio 2022, n. 4709). L’istituto, pur avversato da una parte della dottrina classica (Branca, Guidi, Benacchio, Viganò), è oggi prevalentemente riconosciuto (Triola, Ciatti Càimi, Ginesi, Scrima, Criscuoli, Dogliotti) e trova costante conferma nella giurisprudenza di legittimità.

La distinzione tra esclusione ab origine dalla comunione (bene destinato al servizio esclusivo di una sola unità immobiliare) e condominio parziale (bene destinato a più ma non a tutte le unità) riveste importanza pratica nella redazione degli atti notarili, poiché determina il perimetro dei soggetti legittimati a partecipare alle decisioni relative al bene e a sopportarne le spese di conservazione e gestione.

Le fattispecie negoziali idonee a integrare il «titolo» contrario e l’inidoneità del regolamento contrattuale di condominio

Atti inter vivos e mortis causa

Il «titolo» menzionato dall’art. 1117 c.c. è pacificamente identificato nel titolo «costitutivo del condominio» (Cass. Civ., Sez. II, 23 luglio 2025, n. 20993; Cass. Civ., Sez. II, 4 febbraio 2025, n. 2787; Cass. Civ., Sez. II, 2 dicembre 2024, n. 30791): l’atto inter vivos che, di riflesso, determina la nascita del condominio ovvero il testamento che produca il medesimo effetto. Nella pratica, il titolo per eccellenza è l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata ricevuti dal notaio, idonei alla trascrizione ai sensi dell’art. 2657 c.c.; non è tuttavia da escludersi, in linea teorica, la forma scritta semplice ex art. 1350 c.c., trattandosi di atto avente ad oggetto beni immobili (Celeste).

Alla nozione di «unità immobiliare» impiegata nell’art. 1117 c.c. — introdotta dalla riforma del 2012 in sostituzione del riferimento ai «piani o porzioni di piani» contenuto nel testo previgente — lo Studio dedica una riflessione sistematica di rilievo. L’espressione, di origine catastale (r.d. 13 aprile 1939, n. 652), è definita dall’art. 2, comma 1, del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28 come «una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati, ovvero da un’area, che, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale». L’adozione di tale nozione nella disciplina civilistica del condominio consente di ricomprendere nella regola attributiva sia i condomini verticali sia quelli orizzontali, superando definitivamente il modello tradizionale.

L’inidoneità del regolamento contrattuale

La questione più controversa attiene all’idoneità del regolamento contrattuale di condominio a fungere da «titolo» ex art. 1117 c.c. Una parte della dottrina (Viganò, Cappai, Celeste, Triola) e alcune pronunce della Corte di cassazione hanno sostenuto questa possibilità, con specifico riferimento al regolamento unilateralmente predisposto dal costruttore. Lo Studio recisamente respinge tale tesi, qualificandola come «anacronistica».

L’argomento centrale è di ordine storico-pratico: la tesi del regolamento-titolo aveva una sua plausibilità operativa finché era in uso la prassi — oggi abbandonata — di depositare il regolamento contrattuale dal notaio prima dell’inizio delle vendite, al fine di trascriverlo nei registri immobiliari. Tale prassi era strutturalmente viziata: la trascrizione veniva eseguita a favore di un’entità (il condominio) ancora inesistente, poiché il condominio sorge soltanto con la prima alienazione di una delle unità immobiliari. La criticità intrinseca del meccanismo ne ha determinato il progressivo abbandono in favore dell’allegazione del regolamento alla prima compravendita, con richiamo per relationem nelle successive.

Il regolamento contrattuale di condominio — sia nella versione unilateralmente predisposta dal costruttore sia in quella approvata con il consenso di tutti i condòmini successivamente alla costituzione del condominio — non può in alcun caso costituire il «titolo» contrario di cui all’art. 1117 c.c. per un’insormontabile ragione ontologica: il condominio nasce con il primo atto traslativo, e qualsiasi accordo successivo — anche unanime — è temporalmente posteriore alla nascita delle parti comuni e non può operare sul piano genetico, che è l’unico rilevante per la norma in esame. La convenzione condominiale unanime successiva alla costituzione del condominio potrà certamente contenere «clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni» (Cass. Sez. Un., 30 dicembre 1999, n. 943; da ultimo Cass. Civ., Sez. II, 3 dicembre 2025, n. 31593), ma non potrà incidere retroattivamente sull’attribuzione originaria dei beni comuni.

Il catasto tra funzione amministrativa e rilevanza civilistica: critica di un filone interpretativo

Il «fantasma» della trascrizione dell’accatastamento

Lo Studio denuncia con fermezza un equivoco interpretativo di lunga durata, diffuso sia in dottrina che in giurisprudenza, secondo cui «il frazionamento-accatastamento e relativa trascrizione eseguiti a domanda del costruttore-venditore esauriscono ogni loro effetto nei rapporti tra l’amministrazione finanziaria dello stato e il proprietario del nuovo fabbricato». Il rilievo critico è netto: il riferimento alla trascrizione è del tutto incomprensibile, poiché nell’ambito delle procedure di accatastamento non vi è alcuna trascrizione. Il proprietario del suolo presenta al catasto fabbricati una dichiarazione di accatastamento, preceduta da un atto di aggiornamento del catasto terreni (tipo mappale, tipo di frazionamento o atto misto), ma nessuna formalità trascrizionale viene eseguita.

L’aspetto più singolare della vicenda è che la sentenza della Corte di cassazione (Sez. II, 23 febbraio 1991, n. 915) cui la dottrina si è ancorata per sostenere tale assunto non contiene nella motivazione alcun riferimento alla fantomatica trascrizione: essa appare soltanto nella massima, probabilmente per un errore redazionale, originando un «acritico filone di pensiero» che lo Studio si propone di estirpare.

La rilevanza civilistica del catasto e la sua evoluzione

Sul piano sistematico, lo Studio chiarisce che il catasto — pur avendo funzione primariamente amministrativa (anagrafe degli immobili) e tributaria — svolge rilevanti funzioni civilistiche, come già lucidamente individuato da Pugliatti alla fine degli anni Cinquanta del Novecento. Il collegamento tra catasto e pubblicità immobiliare si è progressivamente intensificato: gli artt. 2659, n. 4), e 2839, n. 7), c.c. prescrivono l’indicazione dei «dati di identificazione catastale» tanto nella nota di trascrizione quanto in quella di iscrizione; le volture automatiche (d.m. 19 aprile 1994, n. 701) aggiornano le intestazioni catastali sulla base dei dati contenuti nella nota di trascrizione, conferendo all’intervento notarile un ruolo di garanzia anche sul piano catastale.

L’affermazione tradizionale secondo cui il catasto non fa fede circa la titolarità del diritto va pertanto relativizzata: essa mantiene validità per le intestazioni formatesi attraverso procedure originarie di accertamento del «possesso di fatto», ma non vale per le intestazioni aggiornate mediante volture da nota di trascrizione, le quali beneficiano di tutte le garanzie proprie dell’intervento notarile. La disciplina sulla conformità catastale (art. 29, comma 1-bis, legge 27 febbraio 1985, n. 52) ha ulteriormente rafforzato questo sistema di garanzie, rendendo ancor più stretta l’integrazione tra catasto e pubblicità immobiliare.

Parti dell’edificio non enumerate dall’art. 1117 c.c.: sottosuolo, cavedio, terrazze e sottotetti

Sottosuolo e cavedio

Tra le parti dell’edificio non espressamente menzionate nell’elenco dell’art. 1117 c.c. ma ritenute condominiali dalla dottrina e dalla giurisprudenza, lo Studio analizza in primo luogo il sottosuolo. Il fondamento normativo della condominialità del sottosuolo è duplice: (i) l’art. 840 c.c., secondo cui tutto ciò che è sotto il suolo ne segue il regime giuridico; (ii) la ratio stessa dell’art. 1117 c.c., che non può considerare parte integrante e necessaria dell’edificio soltanto il suolo ma deve necessariamente estendere tale qualificazione al sottosuolo che lo regge e sostiene. L’orientamento è consolidato nella giurisprudenza di legittimità (Cass. Civ., Sez. II, 24 aprile 2023, n. 10868; Cass. Civ., Sez. II, 31 gennaio 2023, n. 2786).

Analogamente condominiale è il cavedio (denominato anche chiostrina, vanella o pozzo luce), ossia il piccolo cortile interno circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dello stabile, in quanto funzionalmente assimilabile al cortile propriamente detto nella sua finalità di dare aria e luce ai locali che vi si affacciano (Cass. Civ., Sez. II, 16 febbraio 2023, n. 4865; Cass. Civ., Sez. II, 1 agosto 2014, n. 17556).

Terrazza di copertura e terrazza a livello

La terrazza di copertura è tradizionalmente equiparata al lastrico solare (Cass. Sez. Un., 17 dicembre 2020, n. 28972) perché svolge la medesima funzione di protezione igrotermica del fabbricato, differenziandosi da esso unicamente per la praticabilità garantita dalla pavimentazione e dalle protezioni laterali. Come il lastrico solare, essa può essere oggetto di attribuzione in uso esclusivo a favore del condòmino dell’ultimo piano, conservando tuttavia la destinazione condominiale.

Diverso è il regime della terrazza a livello, ubicata alla medesima quota altimetrica di una o più unità immobiliari dalle quali è accessibile in via esclusiva. Questa offre utilità ulteriori rispetto alla mera copertura — accesso comodo, possibilità di soggiorno e arredamento all’aperto — tali da farla considerare parte integrante dell’unità immobiliare di riferimento, con conseguente riduzione della funzione condominiale, che rimane comunque presente limitatamente alla copertura della porzione di fabbricato sottostante.

La peculiare disciplina dei sottotetti

I sottotetti presentano un regime giuridico non determinabile a priori, introdotto dalla legge di riforma del 2012 recependo l’orientamento giurisprudenziale preesistente. L’espressione «sottotetto» comprende tre distinte figure: (a) la mansarda (o camera a tetto): locale abitabile, soggetto alla regola attributiva dell’art. 1117 c.c. soltanto in mancanza di titolo diverso e qualora risulti, per caratteristiche strutturali e funzionali, obiettivamente destinato — anche solo potenzialmente — all’uso comune (Cass. Civ., Sez. II, 20 marzo 2025, n. 7487); (b) la soffitta: vano inabitabile ma utilizzabile come deposito o stenditoio, soggetta al medesimo criterio della mansarda; (c) il palco morto: ambiente inaccessibile e privo di solaio resistente, avente l’unica funzione di camera d’aria isolante per l’ultimo piano. Quest’ultimo è da considerarsi pertinenza esclusiva dell’unità immobiliare dell’ultimo piano, essendo strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio esclusivo di quella sola unità.

Il regime giuridico del vespaio rimane invece controverso: la Suprema Corte oscilla tra la tesi che lo considera al servizio esclusivo dell’unità al piano terra (Cass. Civ., Sez. II, 28 marzo 2025, n. 8252) e quella che ne riconosce la natura condominiale in ragione della funzione di areazione e coibentazione dell’intero edificio (Cass. Civ., Sez. II, 25 settembre 2018, n. 22720).

La clausola di riserva in favore del costruttore: oggetto, redazione e profili pubblicitari

L’oggetto della clausola e i beni più frequentemente riservati

La clausola di riserva costituisce lo strumento negoziale mediante il quale il costruttore-venditore, nel corpo del «rogito d’apertura», trattiene la titolarità di determinati beni che altrimenti diverrebbero condominiali ex art. 1117 c.c. all’atto della prima alienazione. La sua collocazione nel «rogito d’apertura» non è meramente convenzionale: è strutturalmente necessaria, poiché quell’atto è il solo, per sua natura, idoneo a incidere sulla fase genetica del condominio. I beni non riservati in quel momento divengono irrevocabilmente condominiali, e il costruttore non potrà più disporne.

I beni più frequentemente oggetto di clausola di riserva sono il cortile, il lastrico solare, la terrazza di copertura e la facciata. La nozione di cortile rilevante ai fini dell’art. 1117 c.c. è particolarmente ampia: comprende non soltanto l’area scoperta interna all’edificio ma anche gli spazi liberi esterni destinati a verde attrezzato, zone di rispetto e parcheggi (Cass. Civ., Sez. II, 28 aprile 2022, n. 13317; Cass. Civ., Sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3852).

Per il lastrico solare e la terrazza di copertura, oggetto di riserva può essere sia la proprietà esclusiva sia il mero diritto d’uso esclusivo ex art. 1126 c.c. Per la facciata, invece, la clausola di riserva della proprietà è di regola eccessiva rispetto agli interessi concreti del costruttore: questi è generalmente interessato allo sfruttamento della superficie per l’apposizione di insegne pubblicitarie, scopo per il quale è sufficiente riservarsi il mero uso di una porzione specifica. Lo Studio raccomanda in tutti i casi una redazione puntuale della clausola che chiarisca se il costruttore si riservi la proprietà esclusiva ovvero un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. (eventualmente derogato nelle sue clausole non essenziali) o un uso individuale riconducibile alle figure tipizzate dagli artt. 1122, comma 1, e 1122-bis, comma 2, c.c.

L’allegazione dell’elaborato planimetrico: best practice notarile

Lo Studio individua nell’allegazione (o nel richiamo per relationem) dell’elaborato planimetrico al «rogito d’apertura» la soluzione tecnica ottimale per assicurare la chiarezza e l’efficacia erga omnes della clausola di riserva. L’elaborato planimetrico è una rappresentazione grafica delle unità immobiliari componenti la particella edilizia che mostra la dislocazione delle proprietà esclusive con i rispettivi subalterni, le parti comuni — distinte in beni comuni censibili (BCC) e beni comuni non censibili (BCNC) — e gli accessi alla pubblica via.

Quando il costruttore si riserva la proprietà esclusiva di un bene (ad es. il lastrico solare o una porzione di cortile), tale bene è identificato nella clausola di riserva mediante i suoi dati catastali e, correlativamente, non compare nell’elaborato planimetrico tra i beni comuni. Il contratto di compravendita risulta così un negozio unitario il cui oggetto è costituito dall’unità immobiliare trasferita in proprietà esclusiva e dalle parti comuni ex art. 1117 c.c. meno quelle espressamente trattenute tramite la clausola di riserva: la compravendita, in altri termini, ha un oggetto negativo implicito che la clausola di riserva contribuisce a definire con assoluta precisione.

I profili di pubblicità immobiliare

Sul piano della pubblicità immobiliare, lo Studio aderisce alla tesi che nega la necessità di una duplice trascrizione — a favore dell’acquirente per l’unità venduta e, separatamente, a favore del costruttore per i beni riservati — sostenuta invece da parte della dottrina (Triola-Varcaccio Garofalo) e da una risalente decisione della Suprema Corte (Cass. Civ., Sez. II, 14 novembre 1997, n. 11250). La tesi della doppia trascrizione è respinta per due ordini di ragioni: (i) difetta di appoggi normativi, non esistendo una disposizione che consenta di trascrivere a favore di chi è già proprietario il fatto che ne rimane tale; (ii) viola il principio di economia dei mezzi giuridici.

L’art. 1117 c.c. richiede che la riserva risulti dal «titolo»: essa è pertanto opponibile ai terzi in virtù della sola trascrizione di quel medesimo titolo (la compravendita che la contiene), che precede temporalmente la trascrizione dei successivi acquisti dei terzi (Chianale). La clausola di riserva potrà essere inserita nella cosiddetta sezione D della nota di trascrizione, ai sensi dell’art. 17, comma 4, legge 27 febbraio 1985, n. 52 — nella denominazione introdotta dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate 29 gennaio 2024, n. 1 — al fine di renderne conoscibile l’esistenza mediante la consultazione della sola nota. Diverso è invece il regime nel caso in cui il costruttore intenda costituirsi un diritto reale d’uso su un bene comune (ad es. sulla facciata): in tale ipotesi è necessaria una specifica trascrizione ai sensi dell’art. 2643, n. 4), c.c.

Il regime giuridico degli impianti sportivi e del benessere: comunione vs. condominio

Il criterio discretivo: la relazione di esclusiva accessorietà funzionale

Tra le questioni di maggiore attualità affrontate dallo Studio vi è il regime giuridico degli spazi verdi attrezzati, dei campi sportivi (calcetto, tennis, padel), delle piscine, delle zone fitness, delle palestre, delle saune e dei bagni turchi che caratterizzano i complessi immobiliari di nuova generazione. Una parte della dottrina, valorizzando la natura non tassativa dell’elenco dell’art. 1117 c.c., ha ritenuto che tali beni possano essere ricondotti alle parti comuni facoltative contemplate dall’art. 1117, n. 2), c.c.

Lo Studio contesta questa soluzione, facendo leva sul criterio discretivo fondamentale individuato dalla dottrina più autorevole (R. Corona) e confermato dalla giurisprudenza: la relazione di esclusiva accessorietà funzionale tra il bene e le unità immobiliari in proprietà solitaria. Tale relazione — che costituisce il fondamento stesso della qualificazione condominiale — non ricorre per gli impianti sportivi e del benessere, poiché questi, pur accrescendo il valore e il godimento delle proprietà individuali, non sono strutturalmente e funzionalmente necessari alle stesse e possono essere goduti anche da soggetti terzi.

Il decisum di Cass. Civ., Sez. II, 5 marzo 2026, n. 4966

L’orientamento sostenuto dallo Studio ha trovato autorevole conferma — significativamente, il giorno successivo alla sua approvazione — in Cass. Civ., Sez. II, 5 marzo 2026, n. 4966: la decisione afferma che la piscina e il campo da tennis «non costituiscono parti necessarie per l’esistenza e l’uso delle unità abitative» e che «si tratta di beni i quali sicuramente accrescono il pregio ed il valore del complesso immobiliare ed ai titolari forniscono comodità, conforto e svago, ma tra queste parti in comune e le unità immobiliari non si rinviene la relazione di accessorietà»; in difetto di tale relazione «manca la ragione che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul condominio negli edifici e si applicano, invece, le norme sulla comunione».

Il principio elaborato da Cass. n. 4966/2026 — peraltro non del tutto inedito, essendovi precedenti conformi (Cass. Civ., Sez. II, 3 ottobre 2003, n. 14791) e coerente con la tesi di R. Corona in materia di supercondominio — ha rilevantissime implicazioni pratiche per i notai chiamati a rogare le prime vendite in complessi immobiliari dotati di tali strutture.

Le implicazioni notarili: attenzione alla prima compravendita

La riconducibilità degli impianti sportivi e del benessere alla comunione ordinaria — anziché al condominio — implica che il notaio incaricato di rogare la prima compravendita in un complesso immobiliare dotato di tali strutture debba prestare specifica attenzione nella predisposizione delle soluzioni operative più adeguate al caso concreto. In particolare, occorrerà: (i) verificare se gli impianti in questione siano stati inseriti nell’elaborato planimetrico tra i beni comuni censibili dell’edificio ovvero siano stati costituiti come unità immobiliari autonome intestate a tutti i comproprietari; (ii) disciplinare correttamente nel corpo della compravendita il regime giuridico applicabile (comunione ordinaria o condominio), evitando qualificazioni errate che possano generare contenzioso futuro; (iii) valutare la necessità di prevedere apposite convenzioni di comunione che regolino l’uso, la gestione e le spese delle strutture comuni in regime ordinario.

Il rischio principale è quello di un’erronea qualificazione ex ante che, in assenza di clausole adeguate, lasci le parti prive di strumenti normativi sufficientemente dettagliati per la gestione delle strutture, con conseguente rinvio alle scarne disposizioni della comunione ordinaria (artt. 1100-1116 c.c.).

Considerazioni conclusive

Lo Studio n. 24-2026/C del CNN, per la ricchezza delle tematiche affrontate e la sistematicità dell’approccio, rappresenta un contributo di sicura utilità per i professionisti chiamati a operare nella fase genetica del condominio. I temi centrali — la corretta qualificazione dell’art. 1117 c.c. come norma attributiva, l’inidoneità del regolamento contrattuale a fungere da titolo contrario, la tecnica redazionale della clausola di riserva — formano un insieme coerente di soluzioni operative ispirate alla funzione di giustizia preventiva tipica del notariato.

Alcune questioni rimangono tuttavia aperte e meritevoli di ulteriore approfondimento. Sul piano sistematico, la distinzione tra beni condominiali e beni in comunione nei complessi immobiliari articolati richiede un affinamento dei criteri discretivi, anche alla luce della moltiplicazione delle tipologie di beni accessori presenti nei complessi di nuova generazione. Sul piano operativo, la disciplina degli impianti del benessere (palestre, saune, bagni turchi) costituisce un terreno in larga parte vergine per la prassi notarile, che dovrà elaborare soluzioni convenzionali adeguate alla specifica natura di tali beni.

Sul piano della pubblicità immobiliare, la chiarificazione operata dallo Studio circa l’unicità della trascrizione necessaria per rendere opponibile la clausola di riserva merita di essere recepita nella prassi degli uffici notarili, anche in considerazione dell’economia procedurale che ne discende. La possibilità di inserire la clausola di riserva nella sezione D della nota di trascrizione offre uno strumento semplice ed efficace per renderla agevolmente conoscibile ai terzi senza necessità di esaminare l’intero titolo. In definitiva, le indicazioni operative dello Studio convergono verso un unico obiettivo: ridurre il vasto contenzioso condominiale attraverso la redazione attenta e tecnicamente avvertita degli atti genetici del condominio, declinazione più concreta e preziosa della funzione notarile di giustizia preventiva.

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Per questioni relative alla costituzione del condominio, alla redazione della clausola di riserva in favore del costruttore, al regime delle parti comuni e agli aspetti di pubblicità immobiliare connessi, è possibile rivolgersi allo Studio Notarile Soldani.

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Riferimenti normativi e bibliografici

Fonti normative principali: artt. 1100-1116, 1117, 1117-bis, 1117-ter, 1118, 1120, 1122, 1122-bis, 1126, 1136, 1350, 2643, 2657, 2659, 2825, 2839 c.c.; L. 11 dicembre 2012, n. 220 (Riforma del condominio); d.m. 2 gennaio 1998, n. 28 (Catasto fabbricati); L. 27 febbraio 1985, n. 52 (art. 29, comma 1-bis: conformità catastale); d.m. 19 aprile 1994, n. 701 (volture automatiche); D. Lgs. 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del consumo), art. 36; Circ. Agenzia delle Entrate 29 gennaio 2024, n. 1 (nota di trascrizione, sezione D); Vademecum DO.C.FA., Agenzia delle Entrate, luglio 2022.

Giurisprudenza di riferimento: Cass. Civ., Sez. Un., 7 luglio 1993, n. 7449; Cass. Civ., Sez. Un., 30 dicembre 1999, n. 943; Cass. Civ., Sez. Un., 17 dicembre 2020, n. 28972; Cass. Civ., Sez. II, 5 marzo 2026, n. 4966; Cass. Civ., Sez. II, 23 luglio 2025, n. 20993; Cass. Civ., Sez. II, 2 dicembre 2024, n. 30791; Cass. Civ., Sez. II, 4 febbraio 2025, n. 2787; Cass. Civ., Sez. II, 22 giugno 2022, n. 20122; Cass. Civ., Sez. II, 28 aprile 2022, n. 13317; Cass. Civ., Sez. II, 16 febbraio 2023, n. 4865; Cass. Civ., Sez. II, 24 aprile 2023, n. 10868.

Studi CNN: M. Corona – A. Scarpa, Costituzione del condominio, parti comuni ex art. 1117 c.c. e riserve in favore del costruttore (Studio n. 24-2026/C), in CNN Notizie, n. 97, 22 maggio 2026; M. Corona, La regolamentazione notarile dell’uso esclusivo su beni condominiali (Studio n. 136-2022/C), in Studi e materiali, 2023, 2, p. 379; M. Corona, Ipoteca e condominio (Studio n. 79-2023/C), in Studi e materiali, 2024, 1, p. 59; M. Corona – D. Scipione Spitaleri, Clausole dei regolamenti contrattuali di condominio predisposti dai costruttori (Studio n. 37-2025/C), in CNN Notizie, n. 109, 12 giugno 2025.

Dottrina essenziale: G. Branca, Comunione. Condominio negli edifici, in Commentario Scialoja-Branca, Bologna-Roma, 1982; R. Corona, Contributo alla teoria del condominio negli edifici, Milano, 1973; Id., Il supercondominio, Milano, 1985; R. Triola, Il condominio, Milano, 2024, 2ª ed.; A. Celeste – A. Scarpa, Il condominio negli edifici, Milano, 2017; A. Ciatti Càimi, Del condominio negli edifici, in Commentario Scialoja-Branca-Galgano, Roma, 2022; G. Petrelli, Conformità catastale e pubblicità immobiliare, Milano, 2010; A. Chianale, Trascrizione, in Commentario Scialoja-Branca-Galgano, Roma, 2025.

 

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