Da Manlio Carlo Soldani 
Chi acquista un appartamento in un fabbricato interamente ristrutturato da un’impresa di costruzione, da un’impresa di ristrutturazione immobiliare o da una cooperativa edilizia ha diritto a una detrazione IRPEF autonoma, calcolata non sulle spese sostenute — che l’acquirente, semplicemente, non ha sostenuto — ma su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di acquisto risultante dall’atto. È un meccanismo diverso da quello, esaminato nell’articolo di questa serie dedicato alla vendita dell’immobile ristrutturato, del trasferimento della detrazione residua di chi vende: qui non si eredita la posizione fiscale di nessuno, si acquisisce ex novo un diritto proprio, legato però a requisiti temporali e documentali molto precisi.
Per il notaio che riceve l’atto, il punto delicato non è tanto calcolare la detrazione — è l’acquirente a farlo in dichiarazione — quanto assicurarsi che l’atto contenga (o sia accompagnato da) tutto ciò che serve a dimostrarne il diritto: senza questi elementi, il beneficio rischia di restare sulla carta.
🔑 Punti Chiave
D: Su cosa si calcola la detrazione per l’acquisto di un fabbricato ristrutturato?
R: Su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o assegnazione risultante dall’atto, comprensivo di IVA (Circolare Agenzia delle Entrate 13.05.2011 n. 20/E, risposta 2.1/b).
D: Chi deve essere il venditore perché spetti la detrazione?
R: Un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare, oppure una cooperativa edilizia che ha eseguito i lavori.
D: Quali interventi danno diritto al beneficio?
R: Restauro e risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia dell’intero fabbricato: non basta la semplice manutenzione ordinaria o straordinaria.
D: Entro quanto tempo dalla fine dei lavori deve avvenire l’acquisto?
R: Entro 18 mesi dal termine dei lavori sull’intero fabbricato (termine in vigore dal 1° gennaio 2015).
D: Cosa deve risultare dall’atto per non perdere il beneficio?
R: La data di fine lavori e la circostanza che l’immobile fa parte di un fabbricato interamente ristrutturato; in mancanza, serve una dichiarazione dell’impresa o della cooperativa che lo attesti.
D: È necessario pagare con bonifico bancario o postale?
R: No: per questa specifica detrazione non è richiesto il pagamento tramite bonifico, a differenza della detrazione ordinaria per chi commissiona direttamente i lavori.
D: Qual è il tetto di spesa attuale?
R: 96.000 euro per unità immobiliare per gli acquisti dal 26 giugno 2012 in poi, con aliquota 36% (50% se abitazione principale) per le spese 2025-2026.
Indice dei contenuti
In cosa consiste la detrazione per l’acquisto di un fabbricato interamente ristrutturato?
È una detrazione IRPEF calcolata su un importo forfettario pari al 25% del prezzo di vendita o assegnazione dell’immobile risultante dall’atto di acquisto, riconosciuta agli acquirenti in base alla propria quota di proprietà, a prescindere da chi abbia materialmente sostenuto la spesa. Si applica quando si acquista un’unità immobiliare facente parte di un edificio interamente ristrutturato, e non alle spese di ristrutturazione in sé — che, in questo schema, sono state sostenute dall’impresa venditrice, non dall’acquirente.
Il prezzo su cui calcolare il 25% comprende anche l’IVA, trattandosi di un onere che grava comunque sull’acquirente insieme al corrispettivo (Circolare 10.06.2004 n. 24/E, risposta 1.6).
| Requisito | Condizione richiesta |
|---|---|
| Cedente | Impresa di costruzione, impresa di ristrutturazione immobiliare o cooperativa edilizia |
| Tipo di intervento | Restauro e risanamento conservativo, o ristrutturazione edilizia |
| Estensione dell’intervento | Deve riguardare l’intero fabbricato, non la singola unità |
| Termine per l’acquisto | Entro 18 mesi dalla data di fine lavori (dal 1° gennaio 2015) |
| Base di calcolo | 25% del prezzo risultante dall’atto, IVA inclusa |
Quali sono i requisiti per ottenere questa detrazione?
Servono tre condizioni cumulative: la cessione deve provenire da un’impresa di costruzione o ristrutturazione (o da una cooperativa edilizia), gli interventi devono consistere in restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, e i lavori devono riguardare l’intero fabbricato. Se anche uno solo di questi elementi manca, la detrazione forfettaria non spetta.
Va sottolineato che gli interventi di semplice manutenzione ordinaria o straordinaria non danno diritto al beneficio: si tratta di una soglia qualitativa più alta rispetto a quella richiesta per la detrazione ordinaria di chi commissiona direttamente i lavori sul proprio immobile.
Chi ha diritto alla detrazione oltre al proprietario
Il beneficio spetta, oltre che al proprietario, anche al nudo proprietario e al titolare di un diritto reale di godimento (uso, usufrutto, abitazione). Se l’acquisto riguarda la nuda proprietà con contestuale costituzione del diritto di usufrutto, la detrazione va ripartita in proporzione al valore dei due diritti reali (Circolare 10.06.2004 n. 24/E, risposta 1.5; Risoluzione 09.01.2007 n. 1/E, risposta 1).
Entro quanto tempo dalla fine dei lavori deve avvenire il rogito?
L’acquisto deve avvenire entro 18 mesi dalla data di fine lavori sull’intero fabbricato, termine in vigore dal 1° gennaio 2015. In precedenza il termine era di sei mesi per i lavori ultimati dopo il 31 dicembre 2011, e discipline diverse si applicavano agli acquisti più risalenti (art. 1, comma 48, legge n. 190/2014).
- 📋 Lavori ultimati dopo il 31 dicembre 2011, rogito dal 1° gennaio 2015: termine di 18 mesi dal termine dei lavori
- 📋 Lavori ultimati dopo il 31 dicembre 2011, rogito prima del 1° gennaio 2015: termine di 6 mesi
- 📋 Lavori ultimati tra il 1° gennaio 2008 e il 31 dicembre 2011: acquisto tra il 1° gennaio 2008 e il 30 giugno 2012
- ⚠️ È un termine perentorio: superarlo comporta la perdita del diritto alla detrazione forfettaria
Cosa deve risultare dall’atto notarile per non perdere il beneficio?
L’acquirente deve poter dimostrare, tramite l’atto di acquisto (o il preliminare registrato), il rispetto dei termini di legge; se l’atto non riporta la data di fine lavori e la circostanza che l’immobile fa parte di un edificio interamente ristrutturato, serve una dichiarazione dell’impresa di costruzione o della cooperativa che attesti queste condizioni. È il punto su cui vale la pena concentrare l’attenzione già in fase di predisposizione del rogito.
In pratica, conviene che il notaio richieda alla parte venditrice — impresa o cooperativa — la documentazione relativa alla data di ultimazione dei lavori sull’intero fabbricato, e valuti se farla confluire direttamente nell’atto (ad esempio in premessa, come dichiarazione della parte venditrice) oppure se allegarla come documento a sé stante. In assenza di questi elementi, l’acquirente si troverà privo della prova documentale richiesta dall’Amministrazione finanziaria in caso di controllo.
- ✅ Atto di acquisto, assegnazione o preliminare registrato, con indicazione dei termini rispettati
- ✅ Se l’atto non riporta questi elementi, dichiarazione dell’impresa costruttrice o della cooperativa che attesti la data di fine lavori e la natura dell’intervento sull’intero fabbricato
- 📋 Non è richiesto il pagamento tramite bonifico bancario o postale per questa specifica detrazione
Cosa succede se il rogito è stipulato prima della fine dei lavori sull’intero fabbricato?
È possibile stipulare l’atto anche prima che i lavori sull’intero fabbricato siano conclusi, ma la detrazione potrà essere fruita solo a partire dall’anno d’imposta in cui i lavori risultano effettivamente ultimati. In quell’anno, il contribuente indicherà in dichiarazione, come anno di sostenimento della spesa, proprio quello di fine lavori, e fruirà della detrazione a partire dalla prima rata.
È inoltre possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento agli acconti versati, a condizione che il preliminare di vendita sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si intende fruire del beneficio. Se gli acconti sono stati pagati in un anno diverso da quello del rogito, il contribuente può scegliere se farli valere nell’anno di pagamento o in quello di stipula (Circolare 10.06.2004 n. 24/E, risposta 1.7).
L’agevolazione, va aggiunto, non è condizionata alla vendita o assegnazione di tutte le unità che compongono il fabbricato: ciascun acquirente beneficia della detrazione in relazione al proprio atto, indipendentemente dalla sorte delle altre unità (Circolare 05.03.2003 n. 15/E, paragrafo 3).
Come cambia il tetto di spesa se nello stesso atto si acquistano più unità o una pertinenza?
Se con lo stesso atto si acquistano un appartamento e la relativa pertinenza, il tetto si applica al costo complessivo; se invece si acquistano due unità abitative distinte, il limite massimo va riferito separatamente a ciascun immobile. È una distinzione da tenere presente quando l’atto riunisce più beni in un’unica compravendita.
Va infine ricordato che il diritto a fruire del beneficio spetta anche al successivo acquirente, qualora il precedente non abbia utilizzato la detrazione: chi acquista da un altro privato, che a sua volta aveva acquistato dall’impresa costruttrice, può subentrare nelle rate maturate a partire dal proprio anno di acquisto (Circolare 12.05.2000 n. 95, risposta 2.1.2; Risoluzione 01.12.2008 n. 457/E). Per il regime specifico, distinto da questo, della detrazione sull’acquisto del box pertinenziale, rimandiamo all’articolo La detrazione per l’acquisto del box pertinenziale.
Chi si occupa per la prima volta di queste compravendite può trovare utile anche un quadro d’insieme dei bonus edilizi disponibili — si veda Immobili e Bonus Fiscali 2026: la mappa completa — e, per la verifica dei requisiti urbanistici dell’immobile oggetto di ristrutturazione integrale, la nostra guida sull’agibilità immobiliare.
🔧 Guida Pratica: Come Procedere
- 1️⃣ Verificare che il venditore sia un’impresa di costruzione, di ristrutturazione o una cooperativa edilizia che ha eseguito i lavori
- 2️⃣ Accertare la natura dell’intervento (restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione dell’intero fabbricato, non semplice manutenzione)
- 3️⃣ Richiedere alla parte venditrice la data di fine lavori sull’intero edificio e verificare il rispetto del termine di 18 mesi
- 4️⃣ Inserire nell’atto (o allegare) la dichiarazione dell’impresa/cooperativa se questi elementi non risultano altrimenti
- 5️⃣ In caso di acquisto congiunto di unità e pertinenza, applicare un unico tetto di spesa; per più unità distinte, calcolare il tetto separatamente per ciascuna
- ⏰ Se il rogito precede la fine dei lavori sull’intero fabbricato, informare l’acquirente che la detrazione decorrerà solo dall’anno di effettiva ultimazione
📊 Caso Pratico: acquisto di un appartamento in un edificio ristrutturato da una cooperativa
Una cooperativa edilizia completa nel marzo 2026 il restauro e risanamento conservativo di un intero stabile ottocentesco, suddiviso in otto appartamenti. Una coppia acquista uno degli appartamenti a settembre 2026, con atto che indica un prezzo di 280.000 euro, IVA inclusa.
Poiché l’acquisto avviene entro 18 mesi dalla fine dei lavori ed entrambi i requisiti soggettivi e oggettivi sono rispettati, la coppia ha diritto alla detrazione forfettaria calcolata sul 25% del prezzo, cioè su 70.000 euro — importo inferiore al tetto di 96.000 euro, quindi interamente rilevante. Se l’atto non riporta esplicitamente la data di fine lavori e la natura dell’intervento sull’intero fabbricato, la coppia dovrà procurarsi dalla cooperativa una dichiarazione che attesti questi elementi, da conservare insieme all’atto registrato ai fini di un eventuale controllo.
📅 Novità Legislative 2025-2026
Per le spese documentate sostenute negli anni 2025 e 2026, l’aliquota applicabile a questa detrazione è pari al 36%, elevata al 50% se l’acquirente destina l’immobile ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta del beneficio (Circolare 19.06.2025 n. 8/E). Il tetto di spesa resta fissato a 96.000 euro per unità immobiliare per gli acquisti dal 26 giugno 2012 in poi.
📝 In Sintesi
Acquistare da un’impresa un’unità in un fabbricato interamente ristrutturato dà diritto a una detrazione autonoma, forfettaria, calcolata sul 25% del prezzo: un beneficio concreto, ma condizionato a requisiti temporali e documentali che l’atto notarile deve saper intercettare.
- ✅ Detrazione sul 25% forfettario del prezzo di acquisto, IVA inclusa
- ✅ Richiede cedente-impresa (o cooperativa) e intervento su tutto il fabbricato
- ✅ Rogito entro 18 mesi dalla fine dei lavori
- ✅ L’atto deve attestare (o essere accompagnato da dichiarazione che attesti) data di fine lavori e natura dell’intervento
- ✅ Aliquota 2025-2026: 36% ordinaria, 50% se abitazione principale, tetto 96.000 € per unità
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Fonti e Approfondimenti
- Art. 16-bis TUIR — Normattiva
- Agenzia delle Entrate — Guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali”
Il presente articolo ha carattere generale e informativo, non costituisce parere legale personalizzato e non sostituisce la consulenza diretta con un notaio. Per assistenza specifica relativa alla vostra situazione, vi invitiamo a contattare il nostro Studio per fissare un appuntamento. Contenuto generato con sistemi di Intelligenza Artificiale e supervisionato da professionisti dello Studio Notarile, in conformità ai requisiti di trasparenza del Regolamento UE 2024/1689 (AI Act).