Fabbricato da demolire e plusvalenze: Cass. n. 4309/2026

L’ordinanza della Quinta Sezione civile della Corte di Cassazione 25 febbraio 2026, n. 4309, costituisce l’ultimo e più nitido approdo di un orientamento giurisprudenziale che, almeno a partire dalla sentenza n. 25341 del 20 settembre 2024, ha progressivamente chiuso ogni varco alle riqualificazioni fiscali con cui l’Amministrazione finanziaria tentava di ricondurre la cessione di immobili destinati alla demolizione e ricostruzione entro il perimetro impositivo dell’art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), riservato ai terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

Il principio affermato è strutturale, non meramente interpretativo: il sistema normativo del TUIR è costruito su un’alternativa binaria — edificato/non edificato — che non tollera figure intermedie. La presenza di un titolo abilitativo edilizio per la demolizione e la ricostruzione, richiesto dal cedente o volturato dall’acquirente, non incide sulla qualificazione giuridica dell’oggetto della cessione ai fini delle imposte dirette. L’analisi che segue ricostruisce il fondamento dogmatico di questa regola, ne verifica la tenuta sistematica rispetto alla struttura dell’art. 67 TUIR e ne delinea le implicazioni applicative — in particolare per la consulenza notarile pre-rogito e per la distinzione, spesso trascurata, tra il regime delle plusvalenze (imposte dirette) e quello dell’imposta di registro e dell’IVA (imposte indirette) nelle cessioni di immobili “a demolire”.

1. Il quadro normativo: la struttura binaria delle plusvalenze immobiliari nell’art. 67 TUIR

1.1 La cessione infraquinquennale di immobili (lett. a)

La lettera a) dell’art. 67, comma 1, TUIR assoggetta a tassazione, quali redditi diversi, le plusvalenze realizzate attraverso la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione degli immobili acquisiti per successione e, in linea di principio, di quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo di possesso. La ratio della norma è quella di colpire l’intento speculativo desumibile dalla breve detenzione: il legislatore presume che chi cede un immobile entro il quinquennio dall’acquisto o dalla costruzione intenda realizzare un guadagno di natura commerciale, piuttosto che procedere ad una dismissione patrimoniale ordinaria.

Con la Legge 29 dicembre 2022, n. 197 (legge di bilancio 2023) il legislatore ha introdotto — con decorrenza 1° gennaio 2024 e successivamente oggetto di intervento correttivo — una specifica ipotesi di plusvalenza tassabile anche oltre il quinquennio, relativa agli immobili che abbiano beneficiato delle detrazioni c.d. Superbonus di cui all’art. 119 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34. Si tratta tuttavia di una fattispecie del tutto autonoma, confinata a un perimetro applicativo preciso, che non interferisce con i principi generali qui in esame.

1.2 La cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria (lett. b)

La lettera b) del medesimo comma assoggetta a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di “terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”. La fattispecie presenta caratteri radicalmente diversi rispetto a quella di cui alla lett. a): non è richiesta alcuna brevità del possesso, non vi è periodo minimo di esenzione e non operano le medesime cause di esclusione. La ratio è distinta: non si mira a colpire la speculazione nel breve termine, ma a recuperare a tassazione l’incremento di valore che la pianificazione urbanistica ha impresso sull’area, indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto.

Il presupposto è dunque strutturalmente diverso: la suscettibilità di utilizzazione edificatoria impressa dagli strumenti urbanistici. Questa nozione — elaborata dalla Corte di Cassazione in chiave autonoma rispetto alle definizioni catastali o civilistiche — identifica la qualità che il piano urbanistico conferisce ab origine a un’area non ancora trasformata dall’edificazione. È questa trasformazione urbanistica originaria — la rendita di posizione accordata dal piano a un suolo vergine — che il legislatore intende tassare.

1.3 L’assenza di un tertium genus

Il sistema normativo non contempla una categoria intermedia. La tassazione delle plusvalenze immobiliari è informata a una logica binaria: o l’oggetto della cessione è un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria (e si applica la lett. b, con tassazione sempre e comunque della plusvalenza), ovvero si tratta di un immobile già edificato (e si applica il regime ordinario della lett. a, con esenzione oltre il quinquennio). Non esiste, nella struttura del TUIR, una terza categoria che comprenda i “fabbricati in procinto di essere demoliti” o gli “immobili con elevata potenzialità edificatoria residua”. Questa conclusione non è solo esegetica: essa deriva dalla logica della norma, che collega la tassazione alla rendita urbanistica originaria e non alla destinazione economica che l’acquirente intende imprimere al bene.

2. La fattispecie: la cessione di un fabbricato con permesso di demolizione e ricostruzione già rilasciato

2.1 La struttura dell’operazione

La vicenda esaminata dalla Cassazione con l’ordinanza n. 4309/2026 è paradigmatica di una tipologia negoziale assai diffusa nel mercato immobiliare delle aree urbane consolidate. Il cedente — privato, detentore dell’immobile da oltre cinque anni — aveva presentato istanza di permesso di costruire per la demolizione integrale del fabbricato esistente e la sua ricostruzione con nuovi parametri volumetrici. Il titolo edilizio era già stato rilasciato prima della cessione. L’acquirente, dopo il rogito, ne aveva richiesto la voltura a proprio nome per procedere ai lavori.

L’Agenzia delle Entrate aveva riqualificato la cessione come trasferimento di terreno edificabile, muovendo dalla tesi secondo cui la presenza del titolo abilitativo alla demolizione e ricostruzione manifestasse la vera natura economica dell’operazione: non la vendita di un vecchio edificio destinato a sopravvivere, ma la vendita della capacità edificatoria del lotto, resa già liquida e formalizzata dal permesso di costruire. Su questa base, l’Ufficio aveva recuperato a tassazione la plusvalenza che il cedente — confidando nell’esenzione connessa al decorso del quinquennio ex art. 67, comma 1, lett. a), TUIR — non aveva dichiarato.

2.2 La risposta della Corte

La Cassazione respinge questa impostazione in termini netti. La qualificazione dell’oggetto della cessione ai fini dell’art. 67 TUIR deve basarsi sulla realtà materiale e urbanistica del bene al momento del trasferimento: se su quel lotto insiste un fabbricato, la cessione ha per oggetto un fabbricato, non un terreno. La presenza di un titolo edilizio — anche già ottenuto, anche già formalmente intestato all’acquirente tramite voltura — è elemento estrinseco rispetto alla natura giuridica dell’immobile ceduto e non può modificarne la qualificazione fiscale.

Non rientrano nell’ambito di applicazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), del D.P.R. n. 917 del 1986 le cessioni aventi ad oggetto non un terreno suscettibile di edificazione, ma uno sul quale insorge un fabbricato da ritenersi già edificato, anche ove l’alienante abbia presentato istanza di concessione edilizia per la demolizione e ricostruzione dell’immobile e l’acquirente ne abbia richiesto la voltura.

Cass. sez. V, ord. 25 febbraio 2026, n. 4309

Il riferimento alla destinazione edificatoria originariamente conferita ad area non edificata chiarisce il fondamento logico della regola: ciò che rileva è la qualificazione urbanistica originaria del suolo, non quella che l’intervento demolitorio-ricostruttivo mira a ripristinare o valorizzare su un’area già trasformata.

3. La progressione giurisprudenziale: da Cass. n. 25341/2024 a Cass. n. 16047/2025

L’ordinanza n. 4309/2026 non costituisce un arresto isolato, ma rappresenta il consolidamento di un orientamento elaborato in modo progressivo nel corso degli ultimi anni dalla Quinta Sezione civile della Corte di Cassazione.

3.1 Cass. sez. V, 20 settembre 2024, n. 25341: l’esclusione del tertium genus

La sentenza n. 25341/2024 ha per la prima volta affrontato in modo sistematico il problema delle cessioni di immobili con pattuizione espressa di demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria — una variante ancor più problematica rispetto alla mera presenza del titolo edilizio, perché l’incremento volumetrico potrebbe far supporre che l’oggetto reale della cessione sia proprio la capacità edificatoria aggiuntiva. La Corte ha tuttavia affermato che:

• l’alternativa tra edificato e non edificato prevista dall’art. 67 TUIR non ammette figure ibride o intermedie;
• la cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, nemmeno quando il contratto preveda espressamente la demolizione;
• questa regola vale anche nell’ipotesi in cui l’edificio non assorba integralmente la capacità edificatoria residua del lotto — il che significa che la presenza di volumetria disponibile non converte il fabbricato in terreno ai fini fiscali;
• l’Ufficio non può operare la riqualificazione in via interpretativa, perché il legislatore ha costruito tassativamente i regimi delle due tipologie di cessione, senza lasciare spazio a una classificazione intermedia.

3.2 Cass. sez. V, 16 giugno 2025, n. 16047: la distinzione tra rendita originaria e riqualificazione dell’esistente

La sentenza n. 16047/2025 ha affinato ulteriormente il ragionamento, introducendo una distinzione concettuale di rilievo sistematico: la differenza tra la destinazione edificatoria originariamente attribuita da un piano urbanistico ad un’area non edificata — che costituisce il presupposto della fattispecie di cui all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR — e la destinazione edificatoria che si intende ripristinare su un’area già edificata attraverso un intervento di demolizione e ricostruzione, che non integra tale presupposto.

Questa distinzione è teoricamente rilevante: essa chiarisce che il regime della lett. b) è ancorato a una specifica fase storica della trasformazione del territorio — quella in cui il suolo vergine riceve per la prima volta una destinazione edificatoria dal piano — e non può essere esteso alla fase di rinnovo del patrimonio edilizio già costruito, anche quando questo rinnovo implichi la rimozione fisica di quanto edificato in precedenza. Il fabbricato da demolire è, da questo punto di vista, la prova che la “prima edificazione” è già avvenuta: il suolo ha già consumato la propria rendita urbanistica originaria.

3.3 Cass. ord. 25 febbraio 2026, n. 4309: la risposta all’ipotesi più estrema

L’ordinanza n. 4309/2026 completa il trittico risolvendo l’ipotesi più estrema: quella in cui il procedimento amministrativo per la demolizione e ricostruzione sia non solo avviato, ma già formalmente concluso con il rilascio del titolo edilizio in favore del cedente, e in cui l’acquirente abbia poi proceduto alla voltura. Si trattava, in altri termini, di verificare se la materializzazione del progetto edilizio in un provvedimento amministrativo già nella sfera giuridica del cedente potesse modificare la qualificazione fiscale dell’operazione.

La risposta è negativa. La Corte ribadisce che la qualificazione dell’oggetto della cessione non dipende dagli atti amministrativi che precedono o seguono il contratto, ma dalla natura del bene trasferito al momento del trasferimento. Un fabbricato rimane tale — ai fini dell’art. 67 TUIR — anche quando il cedente ne abbia già ottenuto il permesso di demolizione.

4. Profili sistematici: la distinzione tra imposte dirette e indirette nelle cessioni “a demolire”

4.1 Il perimetro dell’orientamento giurisprudenziale

È essenziale circoscrivere con precisione il campo di applicazione del principio affermato dalla Cassazione. L’orientamento in esame riguarda esclusivamente il regime delle plusvalenze — cioè delle imposte dirette gravanti sul cedente — nell’ambito dell’art. 67 TUIR. Non si estende, e non intende estendersi, alla disciplina delle imposte indirette applicabili al trasferimento: imposta di registro, IVA e relative imposte ipotecaria e catastale.

4.2 Il regime dell’imposta di registro nelle cessioni “a demolire”

Sul versante delle imposte indirette, la qualificazione delle cessioni di fabbricati “a demolire” segue logiche in parte diverse, ancora oggetto di un contenzioso non del tutto sopito con l’Amministrazione finanziaria. La prassi dell’Agenzia delle Entrate — in alcuni casi supportata da pronunce giurisprudenziali — ha talora ritenuto che, quando dal contratto emerga con chiarezza l’intenzione delle parti di procedere alla demolizione integrale e alla ricostruzione, la cessione debba essere trattata fiscalmente come trasferimento di area edificabile, con conseguente applicazione dell’imposta di registro nella misura prevista per i terreni, anziché per i fabbricati.

Questo orientamento — che non trova conforto nell’art. 67 TUIR, come ora definitivamente chiarito dalla Cassazione, ma che affonda le proprie radici nella diversa struttura normativa del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e nelle note di interpretazione delle tariffe allegate — rimane autonomo rispetto alla questione delle plusvalenze. Il professionista che assiste le parti deve pertanto valutare separatamente i due profili: la tassazione delle imposte indirette sull’atto di compravendita e la tassazione della plusvalenza in capo al cedente.

4.3 Il regime IVA nelle cessioni da parte di soggetti IVA

Analoghe considerazioni valgono per le cessioni da parte di soggetti passivi IVA — in particolare imprese costruttrici o di ripristino. Il regime IVA delle cessioni di fabbricati è disciplinato dall’art. 10, n. 8-bis e n. 8-ter, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, e dalla relativa prassi amministrativa, secondo logiche del tutto indipendenti dall’art. 67 TUIR. Anche in questo ambito, la qualificazione della cessione come trasferimento di fabbricato o di area edificabile può determinare regimi impositivi significativamente diversi — ma la risposta della Cassazione sull’art. 67 TUIR non risolve automaticamente queste questioni.

5. Implicazioni applicative per la consulenza pre-rogito

5.1 Il ruolo della consulenza notarile

L’orientamento consolidato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 4309/2026 ha implicazioni dirette e concrete per la consulenza svolta in sede pre-rogito, in particolare nell’ambito delle operazioni di cessione di immobili destinati alla rigenerazione urbana.

Il primo profilo attiene alla verifica della natura catastale e urbanistica del bene: in presenza di un fabbricato iscritto al catasto edilizio urbano — anche se fatiscente, abbandonato o già oggetto di un titolo abilitativo alla demolizione — la cessione ricade, ai fini dell’art. 67 TUIR, nel regime delle plusvalenze da fabbricato, con esenzione oltre il quinquennio. Questa verifica deve essere condotta con riferimento alla situazione esistente al momento della cessione, non alle intenzioni delle parti o ai procedimenti amministrativi in corso.

Il secondo profilo riguarda la struttura del contratto e le dichiarazioni delle parti. Le clausole con cui le parti danno atto dell’intenzione di demolire e ricostruire — talora inserite per ragioni pratiche o per raccordare il rogito con il titolo edilizio già rilasciato — non producono, ai fini delle imposte dirette, alcuna riqualificazione dell’oggetto della cessione. Il notaio deve tuttavia essere consapevole che tali clausole possono assumere rilievo autonomo sul piano delle imposte indirette, secondo la diversa prassi amministrativa sopra ricordata.

Il terzo profilo concerne la distinzione tra cedente privato e cedente soggetto IVA: l’esenzione da plusvalenze per decorso del quinquennio opera solo in favore del cedente privato nell’ambito delle imposte sui redditi. Per i soggetti che cedono nell’esercizio di attività d’impresa, il regime della plusvalenza è disciplinato dagli artt. 86 e seguenti del TUIR, con logiche differenti.

5.2 La strategia del cedente: valorizzazione pre-cessione e rischio fiscale

L’ordinanza n. 4309/2026 ha un risvolto pratico di immediato interesse per i cedenti che seguono una strategia di valorizzazione pre-cessione: ottenere il titolo edilizio prima di porre il bene sul mercato, per attrarre acquirenti interessati allo sviluppo e spuntare un prezzo più elevato. Questa strategia — che risponde a logiche di mercato comprensibili e non fraudolente — non espone il cedente al rischio di ricadere nel regime di tassazione dei terreni edificabili. Il titolo edilizio già ottenuto non “trasforma” fiscalmente l’immobile in terreno: esso rimane un fabbricato, con le relative conseguenze in punto di plusvalenza.

6. Considerazioni conclusive

L’ordinanza n. 4309 del 25 febbraio 2026 consolida in modo definitivo un orientamento che la Quinta Sezione civile della Cassazione ha elaborato con coerenza progressiva nel biennio 2024–2026. Il principio affermato — la irrilevanza, ai fini dell’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, del titolo abilitativo alla demolizione e ricostruzione già ottenuto o richiesto al momento della cessione — non è una scelta ermeneutica tra possibili alternative: è la conseguenza necessaria della struttura binaria con cui il legislatore ha costruito il regime delle plusvalenze immobiliari.

Il sistema normativo del TUIR non contempla un tertium genus tra fabbricato e terreno edificabile. La logica della lett. b) è quella di tassare la rendita di posizione che il piano urbanistico imprime ab origine su un’area non ancora trasformata: una volta che la trasformazione è avvenuta — una volta che l’edificazione ha consumato la rendita originaria — il regime del terreno edificabile non può essere ripristinato per il solo fatto che si intenda demolire quanto costruito e ricominciare da capo.

Da questo punto di vista, il fabbricato da demolire è, paradossalmente, la migliore prova della propria “prima edificazione”: la sua esistenza fisica attesta che il suolo ha già subito la trasformazione urbanistica cui la norma ricollegava il presupposto impositivo. La demolizione progettata guarda al futuro — a una nuova trasformazione del medesimo suolo — ma non cancella la trasformazione già avvenuta, né ripristina ai fini fiscali lo stato di area vergine.

Alcune questioni rimangono tuttavia aperte. La distinzione tra il regime delle plusvalenze (imposte dirette) e quello delle imposte indirette nelle cessioni “a demolire” non è stata ancora definitivamente chiarita per tutte le sue varianti applicative. Il contenzioso in materia di imposta di registro su tali cessioni non si può dire concluso, e la prassi amministrativa mantiene orientamenti non sempre allineati con il consolidato indirizzo giurisprudenziale in materia di TUIR. Allo stesso modo, le implicazioni per i cedenti soggetti IVA presentano profili di complessità autonoma che meritano un’analisi separata. Su questi fronti, l’elaborazione giurisprudenziale resta un cantiere aperto.

7. Riferimenti normativi e giurisprudenziali

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