Ecobonus e vendita dell’immobile: la sorte della detrazione residua

Introduzione

L’Ecobonus è la detrazione IRPEF prevista dall’art. 1, commi 344-349, della legge 27 dicembre 2006, n. 296 e disciplinata a regime dall’art. 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, spettante per le spese sostenute negli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti. Quando l’immobile su cui sono stati eseguiti i lavori viene venduto prima che le rate di detrazione siano state interamente utilizzate, si pone un problema pratico che ogni proprietario e ogni acquirente incontra al momento del rogito: chi ha diritto alle quote residue?

La domanda non è astratta. Riguarda migliaia di compravendite ogni anno, perché gli interventi agevolati con l’Ecobonus si dividono in dieci rate annuali di pari importo e capita spesso che l’immobile cambi proprietario prima che le rate siano esaurite. La risposta dipende da una regola precisa del d.m. 19 febbraio 2007 e del d.m. 6 agosto 2020, che l’atto di trasferimento può derogare — ma solo se lo fa nel modo corretto.

In questo contenuto si chiarisce come funziona il trasferimento delle quote residue, quali clausole inserire nel rogito, cosa succede in caso di usufrutto o vendita parziale, e qual è il margine di intervento successivo tramite scrittura privata autenticata.

🔑 Punti Chiave

Q: A chi spetta la detrazione Ecobonus residua dopo la vendita dell’immobile?
A: Di regola all’acquirente, salvo diversa indicazione nell’atto di trasferimento (art. 9-bis, d.m. 19 febbraio 2007; art. 9, comma 1, d.m. 6 agosto 2020).

Q: Il venditore può tenere per sé le rate residue?
A: Sì, ma deve risultare dal rogito, oppure da una scrittura privata autenticata successiva che attesti l’esistenza dell’accordo sin dalla data del rogito.

Q: La regola vale anche per donazione e permuta?
A: Sì, il criterio si applica a ogni ipotesi di cessione dell’immobile, compresa la donazione e la permuta.

Q: Cosa succede se si costituisce un usufrutto al momento della vendita?
A: Le quote non fruite si trasferiscono al nudo proprietario, perché è lui ad acquisire la titolarità del bene; l’usufruttuario resta escluso.

Q: Se vendo solo una quota dell’immobile, perdo la detrazione residua?
A: No, le rate restano al venditore, salvo che la cessione pro-quota renda l’acquirente proprietario esclusivo dell’immobile.

Q: Entro quando si può formalizzare un accordo diverso da quello indicato nel rogito?
A: Entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, e solo se il venditore non ha già fruito della quota indicandola in dichiarazione.

Q: Qual è l’aliquota di detrazione applicabile nel 2025 e nel 2026?
A: È fissata al 36% delle spese sostenute, elevata al 50% se l’intervento riguarda l’abitazione principale del titolare del diritto.

Che cos’è l’Ecobonus e quali immobili riguarda?

L’Ecobonus è la detrazione IRPEF per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti, oggi al 36% (50% per l’abitazione principale), ripartita in dieci rate annuali.

La misura è stata introdotta dall’art. 1, commi 344-347, della legge n. 296 del 2006, che elenca le tipologie di interventi agevolabili e i tetti massimi di detrazione per ciascuna categoria. Il comma 348 rinvia, per gli aspetti applicativi, alla disciplina della detrazione per il recupero del patrimonio edilizio (art. 16-bis TUIR) e alle regole sulla certificazione energetica degli edifici.

A regime, la materia è oggi disciplinata dall’art. 14 del d.l. n. 63 del 2013. Per gli interventi con lavori iniziati dopo il 6 ottobre 2020 si applicano i requisiti tecnici del d.m. 6 agosto 2020 (c.d. decreto Requisiti); per quelli iniziati prima, restano applicabili il d.m. 19 febbraio 2007 e le sue modifiche successive. Per un quadro d’insieme delle principali agevolazioni edilizie attualmente in vigore si veda anche Immobili e Bonus Fiscali 2026: la mappa completa.

Il meccanismo qui descritto riguarda esclusivamente la detrazione IRPEF disciplinata dall’art. 9-bis del d.m. 19 febbraio 2007 e va tenuto distinto da altre obbligazioni collegate a interventi di efficientamento che possono gravare sull’immobile venduto, come il mutuo condominiale eventualmente acceso per lavori agevolati con il Superbonus, la cui sorte in caso di vendita segue regole proprie (si veda Vendita dell’appartamento e mutuo condominiale Superbonus in corso di ammortamento: chi paga le rate residue?).

Quali interventi danno diritto alla detrazione

Rientrano nell’Ecobonus, tra gli altri, la riqualificazione energetica complessiva dell’edificio, gli interventi sull’involucro (pareti, infissi, coperture), l’installazione di pannelli solari, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, le schermature solari, i generatori di calore a biomassa e i sistemi di building automation per il controllo da remoto. Ogni categoria ha un proprio tetto massimo di detrazione e proprie condizioni tecniche, verificate tramite asseverazione di un tecnico abilitato e attestato di prestazione energetica, con invio della scheda descrittiva all’ENEA.

Qual è l’aliquota di detrazione per il 2025-2026

Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026, l’aliquota è fissata in misura unica al 36%, elevata al 50% quando gli interventi sono realizzati dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Dal 2025 non è più ammessa la detrazione per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione alimentate a combustibili fossili.

Cosa succede alla detrazione residua quando si vende l’immobile?

In assenza di una diversa indicazione nell’atto di trasferimento, le quote di detrazione non ancora utilizzate passano automaticamente all’acquirente.

È la regola cardine dell’art. 9-bis del d.m. 19 febbraio 2007 e dell’art. 9, comma 1, del d.m. 6 agosto 2020: il trasferimento della titolarità dell’immobile prima che sia trascorso l’intero periodo di fruizione comporta, salvo patto contrario, il passaggio delle rate residue in capo al nuovo titolare. Per individuare a chi spetti la quota relativa a un determinato anno, occorre verificare chi possedeva l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.

Il criterio riguarda i proprietari e i titolari di diritti reali. Non si applica invece ai semplici detentori — l’inquilino o il comodatario — perché per loro la detrazione spetta a titolo autonomo, legato alla detenzione, e non si trasferisce insieme all’immobile: continuano a fruirne anche se la detenzione cessa. Lo stesso vale per il familiare convivente del proprietario che abbia sostenuto le spese: la sua quota di detrazione resta acquisita anche se l’immobile viene successivamente ceduto.

La regola generale: il trasferimento automatico all’acquirente

Se nel rogito le parti non dicono nulla sulla sorte della detrazione, l’effetto è automatico e non richiede alcuna clausola specifica: l’acquirente subentra nelle rate residue a partire dall’anno di trasferimento della titolarità. È l’esito di default previsto dalla norma, pensato per replicare quanto già vale per la detrazione sulle ristrutturazioni edilizie ex art. 16-bis TUIR.

Come derogare alla regola nel rogito

Chi vuole un esito diverso — tipicamente il venditore che intende continuare a fruire delle rate residue — deve farlo risultare espressamente nell’atto di trasferimento. È sufficiente una clausola che dia atto della volontà delle parti di mantenere la detrazione in capo al cedente. In assenza di questa clausola, la legge presume il trasferimento all’acquirente e il comportamento in dichiarazione dei redditi dovrà essere coerente con quanto risulta dall’atto.

È possibile mantenere la detrazione in capo al venditore dopo il rogito?

Sì: se il rogito non contiene la clausola di riserva, l’accordo può essere formalizzato successivamente con una scrittura privata autenticata da un notaio, purché attesti che la volontà esisteva già alla data dell’atto.

Questo meccanismo di correzione ex post è espressamente previsto dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate proprio per i casi in cui le parti abbiano raggiunto un accordo verbale o informale sulla detrazione ma non lo abbiano trascritto nel rogito. La scrittura privata autenticata dal notaio (o da altro pubblico ufficiale a ciò abilitato) deve essere sottoscritta da entrambi i contraenti e deve dare atto che l’intesa sulla ripartizione della detrazione esisteva sin dalla data del rogito, non che viene creata ora.

La scrittura privata autenticata dal notaio

La funzione autenticatoria del notaio, in questo caso, non crea un nuovo accordo sostanziale ma attribuisce data certa e efficacia probatoria a un’intesa preesistente tra le parti. È un tassello importante nel dialogo tra prassi fiscale e strumenti notarili: la norma tributaria rimette a un atto di natura civilistica la prova di un fatto — l’esistenza dell’accordo — rilevante ai fini della dichiarazione dei redditi. Per questo motivo è opportuno che chi redige il rogito verifichi sempre, prima della stipula, se le parti hanno già maturato un’intenzione precisa sulla detrazione residua, evitando di dover ricorrere in un secondo momento a questo rimedio.

I limiti temporali per formalizzare l’accordo

Il meccanismo ha un limite invalicabile: la scrittura privata autenticata è utile solo se intervenuta prima che il venditore abbia già fruito della quota di detrazione indicandola nella propria dichiarazione dei redditi. Esiste inoltre un caso speculare: se il rogito (o una prima scrittura privata) prevede il mantenimento della detrazione in capo al venditore, questi può comunque rinunciarvi in un momento successivo, cedendo le quote residue all’acquirente con una nuova scrittura privata, a condizione che ciò avvenga entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile e sempre che il venditore non abbia già fruito della quota. In ogni caso, il comportamento dichiarativo dei contribuenti deve restare coerente con quanto risulta dall’accordo formalizzato per ultimo.

Cosa cambia in caso di usufrutto sull’immobile ristrutturato?

Se al momento della vendita si costituisce un diritto di usufrutto, le quote di detrazione non fruite si trasferiscono al nudo proprietario, non all’usufruttuario.

Il criterio applicativo distingue nettamente le due posizioni giuridiche. In caso di costituzione di un usufrutto autonomo — a titolo oneroso o gratuito, indipendentemente da una compravendita — le quote residue restano al nudo proprietario, che mantiene la titolarità del bene pur avendone ceduto il godimento. La stessa regola si applica quando la costituzione dell’usufrutto è contestuale alla vendita dell’immobile: le rate non fruite dal venditore si trasferiscono al soggetto che acquisisce la nuda proprietà, perché è a lui — e non all’usufruttuario — che si trasferisce la titolarità rilevante ai fini della detrazione.

Costituzione di usufrutto contestuale alla vendita

Nella prassi negoziale questa situazione ricorre spesso nelle vendite con riserva di usufrutto a favore di un familiare, oppure nelle cessioni a titolo oneroso con costituzione simultanea del diritto reale di godimento. In entrambi i casi, chi redige l’atto deve individuare correttamente il soggetto che acquisisce la nuda proprietà, perché sarà lui il destinatario delle rate residue, indipendentemente da chi utilizzerà materialmente l’immobile. Le medesime distinzioni tra nuda proprietà e usufrutto rilevano, sotto un diverso profilo, anche negli atti di dismissione del diritto reale di godimento (si veda Trascrizione della Rinuncia all’Usufrutto: Guida Operativa e Voltura Catastale).

Cessione di una quota dell’immobile

Un’ipotesi distinta riguarda la vendita di una quota indivisa dell’immobile. In questo caso le rate residue restano in capo al venditore, che continua a beneficiarne per la parte già maturata, salvo un’eccezione: se per effetto della cessione pro-quota l’acquirente diventa proprietario esclusivo dell’intero immobile, la detrazione residua si trasferisce integralmente a lui, secondo la regola generale della vendita dell’intera proprietà. Sul diverso tema del trattamento fiscale della plusvalenza in queste cessioni parziali tra comproprietari, si veda Plusvalenza da cessione di quote immobiliari tra comproprietari e spese Superbonus sostenute da terzi.

La regola vale anche per donazione e permuta?

Sì: il criterio del trasferimento all’acquirente si applica a ogni ipotesi di cessione dell’immobile, non solo alla compravendita — quindi anche a donazione e permuta.

Le disposizioni dei decreti attuativi non distinguono in base al titolo del trasferimento: parlano genericamente di “cessione dell’immobile”. Questo significa che le stesse regole illustrate per la vendita — trasferimento automatico al nuovo titolare salvo diversa indicazione nell’atto, possibilità di riserva espressa, correzione tramite scrittura privata autenticata — trovano applicazione identica quando l’immobile viene donato o permutato.

Donazione dell’immobile ristrutturato

Nella donazione, il donante che ha sostenuto le spese di riqualificazione energetica perde, salvo patto contrario nell’atto, le quote residue in favore del donatario. È un aspetto che merita attenzione particolare nella prassi degli atti di liberalità tra familiari: se l’intenzione delle parti è che il donante conservi la detrazione, la clausola va inserita espressamente nell’atto pubblico di donazione, con le stesse cautele viste per la compravendita.

Permuta e altre forme di trasferimento

Il medesimo principio vale per la permuta immobiliare e, più in generale, per qualunque atto che comporti il trasferimento della titolarità del bene. Ciò che rileva, ai fini della detrazione, non è la causa giuridica del trasferimento ma il fatto oggettivo del mutamento di titolarità alla data del 31 dicembre dell’anno di riferimento.

📊 Tabella riassuntiva — chi ha diritto alla detrazione residua

Qual è il ruolo del notaio in questa operazione?

Il notaio verifica, prima della stipula, l’esistenza di rate di detrazione residue e l’intenzione delle parti sulla loro sorte, e redige la clausola che ne dispone la sorte in modo coerente con la volontà negoziale.

Nella prassi degli atti di trasferimento immobiliare, la gestione della detrazione residua richiede un dialogo preventivo con le parti che va oltre la mera verifica catastale e ipotecaria. Il professionista che riceve l’atto deve accertare se sull’immobile siano stati eseguiti interventi agevolati, in quali anni, e se residuino rate non ancora utilizzate, informazione che tipicamente emerge dalla documentazione fiscale del venditore (dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti, scheda ENEA, fatture).

Cosa verificare prima del rogito

Prima della stipula è opportuno chiedere alle parti se esistono interventi di riqualificazione energetica con rate di detrazione ancora da utilizzare e quale sia la loro intenzione: mantenimento in capo al venditore o trasferimento all’acquirente secondo la regola generale. Questa verifica evita contestazioni successive in sede di dichiarazione dei redditi e consente di scegliere consapevolmente se inserire la clausola di riserva o lasciare operare il meccanismo automatico previsto dalla legge. Si tratta di un controllo distinto, ma altrettanto necessario, rispetto a quello — già trattato in Mancata dotazione e allegazione dell’attestato di prestazione energetica nell’atto notarile di compravendita — relativo all’allegazione dell’APE, che riguarda un adempimento diverso e autonomo rispetto alla sorte della detrazione fiscale.

Come si redige la clausola sulla detrazione

Quando le parti intendono derogare alla regola generale, la clausola deve essere chiara e univoca, dando atto della volontà di mantenere la detrazione residua in capo al venditore (o, se si preferisce diversamente, di trasferirla espressamente all’acquirente pur in presenza di un usufrutto o di una cessione pro-quota). Una formulazione imprecisa può generare incertezza sul comportamento dichiarativo delle parti negli anni successivi, con il rischio di contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria in sede di controllo.

❓ FAQ — Ecobonus e vendita dell’immobile

La detrazione residua incide sul prezzo di vendita dell’immobile?
Non per legge, ma nella prassi le parti spesso ne tengono conto in sede di trattativa, soprattutto quando le rate residue rappresentano un valore economico apprezzabile.

Cosa succede se l’immobile viene venduto e ricomprato dallo stesso soggetto nello stesso anno?
Rileva la situazione di possesso al 31 dicembre dell’anno di riferimento: se a quella data il venditore originario è tornato proprietario, la quota di quell’anno gli spetta.

Serve il consenso dell’acquirente per la clausola di riserva a favore del venditore?
Sì, la scrittura privata (così come la clausola nel rogito) deve essere sottoscritta da entrambe le parti contraenti.

🔧 Guida Pratica: Come Procedere

Nell’operazione di Ecobonus e vendita dell’immobile, la sequenza corretta da seguire prima e dopo il rogito è la seguente.

• ✅ Prima del rogito: verificare se sull’immobile sono stati eseguiti interventi agevolati con l’Ecobonus e in quali anni.
• ✅ Quantificare le rate residue: individuare quante rate annuali restano da utilizzare, sulla base delle dichiarazioni dei redditi già presentate.
• ✅ Definire l’intenzione delle parti: chiedere se il venditore intende mantenere la detrazione o se si applica la regola generale del trasferimento all’acquirente.
• ⚠️ In caso di usufrutto: ricordare che le rate residue seguono la nuda proprietà, non l’usufrutto.
• 📋 Redigere la clausola, se le parti derogano alla regola generale, con formulazione chiara sulla titolarità delle rate residue.
• ⏰ Se l’accordo emerge solo dopo il rogito: formalizzarlo con scrittura privata autenticata dal notaio prima che il venditore fruisca della quota in dichiarazione dei redditi.
• ✅ Verificare la coerenza dichiarativa: il comportamento in dichiarazione dei redditi deve corrispondere a quanto risulta dall’atto o dalla scrittura privata.

📊 Caso Pratico: vendita di un immobile con Ecobonus in corso

Un contribuente ha sostenuto, nel 2023, spese per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale con una pompa di calore, con detrazione ripartita in dieci rate annuali. Nel 2026 decide di vendere l’immobile: risultano ancora da utilizzare sette rate.

Se il rogito non contiene alcuna clausola sulla detrazione, le sette rate residue passano automaticamente all’acquirente a partire dall’anno di vendita, e sarà quest’ultimo a indicarle nella propria dichiarazione dei redditi per gli anni successivi. Se invece il venditore desidera continuare a fruirne — magari perché ha già anticipato il costo dell’intervento e non intende “regalarne” il beneficio fiscale residuo — occorre una clausola espressa nel rogito. Se questa intenzione emerge solo dopo la firma, le parti possono ancora formalizzarla con una scrittura privata autenticata dal notaio, a condizione che il venditore non abbia già indicato la rata dell’anno in corso nella propria dichiarazione e che si proceda entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile.

📅 Novità Legislative 2025-2026

Per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026 l’aliquota di detrazione Ecobonus è stata rideterminata in misura fissa al 36%, elevata al 50% per gli interventi sull’abitazione principale — un cambiamento rispetto al sistema di aliquote differenziate (50%/65%) applicato fino al 2024. Dal 2025, inoltre, non è più ammessa la detrazione per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione alimentate a combustibili fossili. Questi elementi non modificano la disciplina del trasferimento delle quote residue in caso di vendita, ma incidono sull’entità del beneficio che eventualmente si trasferisce insieme all’immobile.

📝 In Sintesi

Quando si vende un immobile con Ecobonus in corso, le rate residue passano di regola all’acquirente; il venditore può riservarsele solo con clausola nel rogito o, successivamente, con scrittura privata autenticata dal notaio.

• ✅ La regola di default è il trasferimento automatico all’acquirente, salvo diversa indicazione nell’atto.
• ✅ Il venditore può derogare inserendo una clausola espressa di riserva nel rogito.
• ✅ Un accordo raggiunto dopo il rogito può essere formalizzato con scrittura privata autenticata, entro precisi limiti temporali.
• ✅ In caso di usufrutto, le rate residue seguono la nuda proprietà.
• ✅ La stessa disciplina si applica a donazione e permuta, non solo alla compravendita.
• ✅ La cessione di una quota indivisa non fa perdere la detrazione al venditore, salvo che l’acquirente diventi proprietario esclusivo.

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Fonti e Approfondimenti

Per chi affronta un’operazione di Ecobonus e vendita dell’immobile, i riferimenti normativi e di prassi utilizzati in questo contenuto sono i seguenti.

• Art. 1, commi 344-349, legge 27 dicembre 2006, n. 296
• Art. 14, decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63
• Art. 9-bis, d.m. 19 febbraio 2007
• Art. 9, comma 1, d.m. 6 agosto 2020 (decreto Requisiti)
• Circolare Agenzia delle Entrate 1° giugno 2012, n. 19/E, risposta 1.8
• Risoluzione Agenzia delle Entrate 24 marzo 2009, n. 77/E

 

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