Da Manlio Carlo Soldani 
Fonte: Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 17 agosto 2026, n. 24684 — Donazione, oggetto in genere: donazione di cosa altrui, nullità, fondamento e limiti.
Abstract. La donazione di cosa altrui, ossia la donazione che ha ad oggetto un bene non appartenente, in tutto o in parte, al donante, solleva un problema di struttura prima ancora che di efficacia: il contratto di donazione dispositiva presuppone che il diritto donato si trovi nel patrimonio del disponente, e in mancanza di tale presupposto non si realizza la causa liberale. La Cassazione civile riafferma che la donazione di cosa altrui o parzialmente altrui, pur non essendo espressamente vietata, è nulla per difetto di causa, salvo che nell’atto sia affermata la consapevolezza del donante circa l’altruità del bene: in tal caso la liberalità vale come donazione obbligatoria di dare. L’analisi ricostruisce il percorso che ha condotto a questo assetto, dal contrasto tra nullità per assimilazione ai beni futuri e inefficacia fino alla soluzione delle Sezioni Unite, ne esamina il fondamento causale, definisce il perimetro e la struttura della deroga e ne trae le ricadute per la prassi notarile: indagine sulla provenienza, redazione della dichiarazione di altruità, comproprietà e comunione ereditaria, sorte dei successivi acquirenti.
Indice dei contenuti
Premessa e inquadramento sistematico
Il principio affermato dalla Cassazione
La Seconda Sezione civile della Corte di cassazione, con la sentenza 17 agosto 2026, n. 24684, ha enunciato il principio secondo cui la donazione di cosa altrui o parzialmente altrui, pur non essendo espressamente vietata dall’ordinamento, è nulla per difetto di causa. Fa eccezione l’ipotesi in cui nell’atto sia affermato che il donante è consapevole dell’altruità della cosa: in tale caso la liberalità non è nulla e vale come donazione obbligatoria di dare.
La donazione di cosa altrui o parzialmente altrui, sebbene non espressamente vietata, è nulla per difetto di causa, tranne che nell’atto di donazione sia affermato che il donante è consapevole dell’altruità della cosa, nel qual caso la donazione vale come donazione obbligatoria di dare.
Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2026, n. 24684 (massima)
La formula ripropone l’impostazione elaborata dalle Sezioni Unite con la sentenza 15 marzo 2016, n. 5068, che aveva composto il contrasto tra chi qualificava la donazione di cosa altrui come nulla per assimilazione ai beni futuri e chi la riteneva valida ma inefficace. Lo stesso principio è stato richiamato dalla sezione semplice, tra l’altro, con l’ordinanza 19 novembre 2024, n. 29661. L’esame muove dal principio di diritto massimato e lo colloca nel solco dell’elaborazione delle Sezioni Unite; le vicende processuali della singola controversia restano fuori dal perimetro dell’analisi.
La titolarità del diritto come presupposto della liberalità
L’art. 769 c.c. definisce la donazione come il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. L’inciso «un suo diritto» è il punto di partenza dell’intera questione: l’arricchimento del donatario deve corrispondere a un depauperamento del donante, e il depauperamento presuppone che il diritto trasferito faccia parte del patrimonio di quest’ultimo. Se così non è, lo schema della donazione dispositiva, che produce effetti reali immediati, non è realizzabile.
Il codice conosce però anche la donazione ad effetti obbligatori, nella quale il donante non trasferisce un proprio diritto ma assume un’obbligazione. Il nodo teorico della donazione di cosa altrui consiste proprio nello stabilire a quali condizioni il difetto di titolarità precluda la donazione dispositiva e se, e a quali condizioni, lasci spazio a una liberalità di tipo obbligatorio.
Il rilievo della donazione di cosa altrui nella prassi notarile
La questione non ha carattere puramente teorico. La donazione di cosa altrui ricorre con frequenza nelle liberalità familiari: l’immobile in comproprietà donato per l’intero da uno solo dei contitolari, il singolo bene caduto in successione e donato da un coerede prima della divisione, il cespite sul quale il donante vanta una titolarità incerta o già ceduta. L’atto nullo entra nella catena dei titoli di provenienza e ne altera la tenuta per i successivi acquirenti e per i soggetti finanziatori, come mostra la riflessione sulla provenienza donativa e le clausole di garanzia bancaria. Da qui il rilievo dell’indagine preventiva sulla titolarità, delle visure e della verifica della continuità delle trascrizioni, che precede la stipula di qualunque atto di liberalità. Per un inquadramento generale dell’istituto si rinvia alla guida alla donazione immobiliare.
Il quadro normativo e il contrasto giurisprudenziale
Le disposizioni rilevanti
Il tema della donazione di cosa altrui si colloca all’incrocio tra la disciplina speciale della donazione e la teoria generale del contratto. Il quadro delle disposizioni che entrano in gioco è il seguente.
| Disposizione | Contenuto essenziale | Rilievo per la donazione di cosa altrui |
|---|---|---|
| Art. 769 c.c. | Nozione di donazione: spirito di liberalità, arricchimento mediante disposizione di «un suo diritto» o assunzione di un’obbligazione | Presuppone la titolarità del diritto in capo al donante; ammette la donazione ad effetti obbligatori |
| Art. 771 c.c. | La donazione non può comprendere che i beni presenti del donante; è nulla rispetto ai beni futuri, salvo i frutti non ancora separati | Norma invocata dalla giurisprudenza più risalente per estendere la nullità ai beni altrui |
| Art. 782 c.c. | Forma della donazione: atto pubblico, a pena di nullità | Sede in cui deve risultare la dichiarazione di consapevolezza dell’altruità |
| Art. 1325, n. 2, c.c. | La causa è requisito del contratto | Fondamento strutturale della nullità |
| Art. 1418, comma 2, c.c. | Il contratto è nullo per la mancanza di uno dei requisiti indicati dall’art. 1325 | Sanzione applicabile al difetto di causa |
| Art. 1419 c.c. | Nullità parziale: la nullità di una parte importa nullità dell’intero contratto se questo non sarebbe stato concluso senza la parte nulla | Rilevante per la cosa parzialmente altrui |
L’orientamento che assimilava il bene altrui al bene futuro
Per lungo tempo la giurisprudenza prevalente ha fondato la nullità della donazione di cosa altrui sull’art. 771 c.c., riconducendo il bene non presente nel patrimonio del donante alla categoria dei beni futuri, con la conseguente applicazione della relativa sanzione. L’impostazione risale a pronunce quali Cass. n. 6544/1985 ed è stata ribadita, fra le altre, da Cass. civ., sez. II, 5 maggio 2009, n. 10356, e da Cass. civ., sez. VI-2, ord. 23 maggio 2013, n. 12782. La tenuta di questa lettura era però discussa, perché l’art. 771 c.c. detta una regola eccezionale rispetto al principio generale di ammissibilità della futurità dell’oggetto del contratto, e le ragioni che giustificano il divieto per i beni futuri, legate alla incapacità del donante di rappresentarsi il valore di ciò che ancora non esiste, non si ripropongono nella stessa misura per il bene già esistente ma appartenente ad altri.
La tesi dell’inefficacia della donazione di cosa altrui
Una diversa lettura, affermata da Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 2001, n. 1596, muoveva dal carattere eccezionale dell’art. 771 c.c. per escluderne l’applicazione analogica. La donazione di cosa altrui sarebbe stata, così, valida ma inefficace, con acquisto del diritto da parte del donatario subordinato all’ingresso del bene nel patrimonio del donante. La conseguenza pratica era sensibilmente diversa: la donazione di cosa altrui conservava la sua validità e poteva produrre effetti al verificarsi dell’acquisto da parte del disponente.
La soluzione delle Sezioni Unite
Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 5068 del 2016, hanno aderito alla tesi della nullità della donazione di cosa altrui, ma respingendo il fondamento tradizionale. La nullità non discende dall’estensione dell’art. 771 c.c. ai beni altrui, bensì dalla mancanza di causa del negozio, ai sensi degli artt. 1325 e 1418, comma 2, c.c. L’altruità del bene incide, anzitutto, sulla possibilità stessa di ricondurre il trasferimento di un bene non appartenente al donante allo schema della donazione dispositiva, e dunque sulla possibilità di realizzare la causa, ossia l’incremento del patrimonio altrui con corrispondente depauperamento del proprio. La questione era emersa, nella vicenda all’origine della rimessione, a proposito della donazione, da parte del coerede, della quota di un bene compreso in una massa ereditaria non ancora divisa.
Il principio di diritto sulla donazione di cosa altrui è costruito su una regola e su una deroga. La regola è la nullità per difetto di causa. La deroga opera quando l’altruità è conosciuta dal donante e tale consapevolezza risulta da un’espressa affermazione nell’atto pubblico: la donazione vale allora come donazione obbligatoria di dare, con assunzione dell’obbligo di procurare l’acquisto del bene dal terzo. La pronuncia del 2026 si muove entro questo schema e ne conferma la persistente attualità.
Il fondamento causale della nullità
Depauperamento, arricchimento e animus donandi
La causa della donazione è costituita da due elementi: l’attribuzione di un vantaggio patrimoniale al donatario con correlativo depauperamento del donante e lo spirito di liberalità, ossia la consapevolezza di attribuire ad altri un vantaggio senza alcuna costrizione. La Cassazione ha precisato, con l’ordinanza n. 29661 del 2024, che entrambi gli elementi sono per definizione insussistenti quando il donante dispone di un bene che non fa parte del proprio patrimonio. La donazione di cosa altrui è dunque nulla non perché sanzionata da una disposizione speciale, ma perché priva di uno dei requisiti essenziali di ogni contratto.
L’altruità come impossibilità di realizzare il programma negoziale
La scelta del difetto di causa come fondamento ha un rilievo sistematico. La nullità della donazione di cosa altrui non dipende dalla futurità del bene né dall’art. 771 c.c., e quindi non richiede di stabilire se il bene altrui sia assimilabile a quello futuro. Dipende da una valutazione di struttura: chi dona un bene che non è suo non può realizzare il programma tipico della donazione dispositiva, perché non è in grado né di trasferire il diritto né di impoverirsi del bene. La qualificazione come difetto di causa rende irrilevante anche la distinzione tra bene altrui già esistente e bene altrui non ancora appartenente al donante per ragioni diverse, quale il bene compreso in una comunione non divisa.
Lo stesso ragionamento chiarisce perché la deroga alla nullità della donazione di cosa altrui trovi un fondamento coerente. Nella donazione di cosa altrui dichiarata, quando il donante è consapevole dell’altruità e lo dichiara, il programma negoziale cambia natura: non si promette il trasferimento di un diritto proprio, ma si assume l’obbligo di procurare al donatario l’acquisto del bene. Il depauperamento sussiste, perché il donante dovrà sostenere un costo, e lo spirito di liberalità è genuino, perché l’assunzione dell’obbligo è consapevole e gratuita.
L’errore del donante e il rapporto con la vendita di cosa altrui
La situazione opposta è quella del donante che ritiene per errore il bene come proprio. La mancata conoscenza dell’altruità determina l’impossibilità assoluta di realizzare il programma negoziale, e il contratto, privo di causa, è nullo. Secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite, il titolo non può in tal caso produrre nemmeno effetti obbligatori, né può invocarsi la disciplina della vendita di cosa altrui (art. 1478 c.c. e seguenti), che presuppone un contratto a titolo oneroso nel quale l’alienante assume l’obbligo di procurare l’acquisto. La differenza con la vendita è netta: lo scambio oneroso trova la propria causa nella reciprocità delle prestazioni, mentre la liberalità la trova nel depauperamento volontario del donante, che l’ignoranza dell’altruità esclude.
La donazione obbligatoria di dare: presupposti e struttura della deroga
La dichiarazione di consapevolezza nella donazione di cosa altrui
Il principio sulla donazione di cosa altrui richiede che nell’atto sia affermato che il donante è consapevole dell’altruità. La consapevolezza non può dunque essere dimostrata aliunde né presunta dalle circostanze: deve risultare dal tenore dell’atto, che l’art. 782 c.c. impone sia pubblico a pena di nullità. Ne discende una conseguenza redazionale importante. Una formula generica, quale la semplice dichiarazione che il donante è «proprietario» o che «dispone dei diritti», non soddisfa l’esigenza, e l’affermazione dell’altruità non può essere impiegata in forma di clausola di stile.
Sul piano contenutistico, la dichiarazione deve consentire di identificare il bene e la titolarità attuale in capo al terzo (o l’estensione della quota altrui), esprimere la conoscenza dell’altruità da parte del donante, enunciare l’assunzione dell’obbligo di procurare l’acquisto del bene e rendere palese che il donatario accetta senza che si produca un trasferimento immediato. La formula riprende il dato testuale dell’«attuale non appartenenza» del bene al patrimonio del donante, richiamata dalle Sezioni Unite.
Il contenuto dell’obbligazione: procurare l’acquisto dal terzo
L’obbligazione che il donante assume è quella di procurare l’acquisto del bene dal terzo a favore del donatario. L’atto non produce dunque alcun effetto traslativo immediato e il donatario diventa titolare soltanto quando l’acquisto si realizza. Le modalità restano aperte: l’acquisto può avvenire in via diretta, con il trasferimento dal terzo al donatario, oppure in via indiretta, con l’acquisto da parte del donante e il successivo trasferimento al beneficiario.
In difetto di una previsione espressa, è dubbio se l’acquisto compiuto dal donante determini automaticamente il passaggio del bene al donatario, come accade nella vendita di cosa altrui (art. 1478, comma 2, c.c.), oppure richieda un ulteriore atto di trasferimento. La questione non è risolta dal principio massimato e giustifica l’opportunità che la clausola regoli espressamente il punto, indicando, ove possibile, termine e modalità di adempimento.
La responsabilità del donante e la natura gratuita dell’obbligo
La struttura obbligatoria della deroga si innesta sulla disciplina generale degli effetti della donazione. Quanto all’inadempimento e al ritardo, l’art. 789 c.c. limita la responsabilità del donante ai casi di dolo o colpa grave. Ne deriva che l’obbligo di procurare l’acquisto, per sua natura gratuito, offre al donatario una tutela attenuata rispetto a quella spettante all’acquirente in una vendita di cosa altrui: se il terzo rifiuta di alienare, il donante non risponde se non per la propria condotta dolosa o gravemente colposa. Il donatario che accetta la dichiarazione di altruità assume, di fatto, un rischio di mancato acquisto, e la clausola deve renderlo consapevole di tale assetto.
La donazione di cosa parzialmente altrui: comproprietà e comunione ereditaria
La nozione di altruità parziale nella donazione di cosa altrui
Il principio comprende espressamente la cosa «parzialmente altrui». L’ipotesi tipica è quella del comproprietario che dona il bene per l’intero pur essendo titolare soltanto di una quota. Occorre distinguere la donazione della sola quota di spettanza del donante, pienamente valida perché il diritto è nel suo patrimonio, dalla donazione dell’intero, nella quale la parte appartenente ai terzi dà luogo a una donazione di cosa altrui e ricade nel regime della nullità, salva la dichiarazione di consapevolezza.
Resta aperta la questione dell’estensione della nullità: se essa colpisca l’intera donazione o soltanto la parte altrui. La risposta va cercata nell’art. 1419 c.c., che conserva il contratto solo se risulta che le parti lo avrebbero concluso anche senza la parte nulla. Poiché la donazione è atto unilateralmente liberale e il suo oggetto è spesso unitario, la prudenza notarile suggerisce di non fare affidamento sulla conservazione parziale e di trattare l’atto come esposto a nullità integrale.
La donazione del singolo bene compreso in comunione ereditaria
Il caso della comunione ereditaria è quello in cui la donazione di cosa altrui si presenta con maggiore frequenza. Prima della divisione ciascun coerede è titolare di una quota dell’intero compendio, non di un diritto sul singolo bene. La donazione, da parte del coerede, della quota di un bene determinato compreso nella massa indivisa viene perciò ricondotta alla donazione di cosa altrui, e come tale colpita da nullità se l’altruità non è dichiarata nell’atto. Diversa è la donazione della quota ereditaria complessivamente intesa, che ha ad oggetto un diritto già presente nel patrimonio del donante, secondo l’impostazione prevalente.
L’effetto dichiarativo della divisione (art. 757 c.c.) non sana, secondo questa lettura, la mancanza di causa al momento della conclusione del contratto: il giudizio sulla causa si esprime con riferimento al tempo dell’atto, non alla successiva assegnazione. Più delicata è la configurabilità di una donazione subordinata alla condizione sospensiva che il bene sia assegnato al donante in sede di divisione. In dottrina è stato osservato che il rischio di ricadere comunque nella donazione di bene altrui per le quote dei coeredi e il carattere in parte potestativo di una condizione legata all’esito divisorio inducono alla cautela. Per la tecnica corrispondente nella compravendita si rinvia alla trattazione sulla vendita di «quotina» in comunione ereditaria.
Quadro riepilogativo delle fattispecie
| Situazione | Qualificazione | Effetto | Cautela notarile |
|---|---|---|---|
| Bene interamente altrui, altruità dichiarata nell’atto pubblico | Donazione obbligatoria di dare | Nessun trasferimento immediato; obbligo di procurare l’acquisto dal terzo | Clausola espressa su identificazione del terzo, modalità e regime dell’acquisto |
| Bene interamente altrui, altruità ignota alle parti | Donazione di cosa altrui senza dichiarazione | Nullità per difetto di causa; nessun effetto obbligatorio | Verifica preventiva della titolarità con visure e controllo dei titoli |
| Intero bene in comproprietà donato dal solo comproprietario | Donazione di cosa parzialmente altrui | Nullità, con estensione da valutare ex art. 1419 c.c. | Limitare l’atto alla quota o acquisire il concorso dei contitolari |
| Singolo bene in comunione ereditaria donato dal coerede prima della divisione | Donazione di cosa altrui | Nullità se l’altruità non è dichiarata | Procedere prima alla divisione oppure donare la quota ereditaria complessiva |
| Quota ideale di cui il donante è effettivo titolare | Donazione dispositiva ordinaria | Validità ed efficacia | Indicare con precisione la quota e la provenienza |
Profili problematici: successivi acquirenti, usucapione e sanatoria
La sorte dei successivi acquirenti e l’art. 2652, n. 6, c.c.
La nullità della donazione di cosa altrui comporta che il donatario non è divenuto titolare del bene. I successivi acquirenti hanno acquistato a non domino e la loro tutela dipende dalle regole sulla pubblicità immobiliare e dall’usucapione. L’azione di nullità non è soggetta a prescrizione (art. 1422 c.c.), e la domanda può essere proposta da chiunque vi abbia interesse.
L’art. 2652, n. 6, c.c. disciplina gli effetti della trascrizione della domanda di nullità rispetto ai terzi. Se la domanda è trascritta dopo cinque anni dalla trascrizione dell’atto impugnato, la sentenza che la accoglie non pregiudica i terzi di buona fede che, in base a un atto trascritto o iscritto prima della domanda, hanno acquistato diritti a qualsiasi titolo, anche gratuito. Se la domanda è trascritta entro i cinque anni e viene accolta, gli acquisti successivi sono inopponibili alla parte vittoriosa, anche se trascritti prima della domanda: la Cassazione ha chiarito, con l’ordinanza n. 29661 del 2024, che i terzi tutelati dalla norma sono quelli estranei all’atto invalido, aventi causa dall’acquirente. Per i soggetti finanziatori il profilo è decisivo, perché l’ipoteca iscritta su un bene di provenienza viziata subisce le sorti del titolo.
Usucapione abbreviata e donazione di cosa altrui nulla per difetto di causa
L’usucapione abbreviata dell’art. 1159 c.c. presuppone un acquisto a non domino in buona fede, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e debitamente trascritto, e si compie in dieci anni dalla trascrizione. Le pronunce anteriori alle Sezioni Unite che, pur affermando la nullità ai sensi dell’art. 771 c.c., riconoscevano al titolo un’idoneità astratta al trasferimento (Cass. n. 10356/2009 e n. 12782/2013) avevano aperto la strada all’applicazione dell’art. 1159 c.c.
Il fondamento attuale della nullità, il difetto di causa, rimette in discussione la soluzione. Da un lato, la mancanza di causa è un vizio strutturale del titolo stesso, e un titolo privo di causa difficilmente può dirsi idoneo a trasferire la proprietà. Dall’altro, il requisito di idoneità è tradizionalmente apprezzato in astratto, e l’altruità del bene è proprio la condizione che l’art. 1159 c.c. presuppone. La questione resta aperta e impone cautela: l’usucapione abbreviata non può essere trattata come presidio ordinario della provenienza, e rimane ferma, in ogni caso, l’usucapione ventennale per il possessore che ne ricorrano i presupposti.
Convalida, esecuzione volontaria ed eredi del donante: l’art. 799 c.c.
La nullità della donazione di cosa altrui non è, in via generale, suscettibile di convalida. L’art. 799 c.c. introduce un’eccezione per la donazione: la nullità non può essere fatta valere dagli eredi o aventi causa del donante che, conoscendo la causa di nullità, abbiano confermato la donazione o dato ad essa volontaria esecuzione dopo la morte del donante. La formula non distingue tra le cause di nullità e consente di valorizzare un comportamento successivo dei soggetti legittimati. Sul piano probatorio, Cass. civ., sez. II, ord. 5 dicembre 2024, n. 31170, ha affermato che chi eccepisce la sanatoria deve provare la conoscenza del vizio da parte dell’avente diritto.
Finché il donante è in vita, la via ordinaria è diversa: la rinnovazione dell’atto. Il donante può ripetere la donazione dopo aver acquistato il bene, oppure rendere la dichiarazione di altruità e assumere l’obbligo di procurare l’acquisto. Sul diverso piano della tutela dei legittimari nei confronti dei terzi acquirenti, si rinvia alla trattazione sulla riforma dell’azione di restituzione nella donazione.
Considerazioni conclusive
Il principio ribadito dalla Cassazione conferma una lettura coerente con la teoria della causa: la donazione di cosa altrui è nulla perché il donante non può realizzare né l’effetto traslativo né il depauperamento che la liberalità presuppone. La deroga fondata sulla consapevolezza dichiarata nell’atto non è un’eccezione estranea al sistema, ma la conseguenza del mutamento di struttura della liberalità, che da dispositiva diventa obbligatoria. Il criterio adottato per la donazione di cosa altrui ha il merito di collegare la validità dell’atto a un dato verificabile e controllabile dal notaio, la dichiarazione espressa, anziché a indagini sullo stato soggettivo del donante.
Sulla donazione di cosa altrui restano aperte alcune questioni. La prima riguarda l’effetto dell’acquisto da parte del donante: passaggio automatico al donatario o necessità di un nuovo atto. La seconda concerne l’estensione della nullità alla sola parte altrui nelle ipotesi di bene parzialmente altrui. La terza è l’idoneità del titolo a fondare l’usucapione abbreviata alla luce della nuova base causale della nullità. Su tutte, la prassi si è orientata in senso prudenziale, evitando di costruire la provenienza su titoli esposti a contestazione.
De iure condendo, un intervento chiarificatore del legislatore potrebbe definire il regime dei terzi acquirenti nella donazione di cosa altrui, oggi affidato a un coordinamento tra regole di pubblicità, usucapione e sanatoria, e precisare la disciplina dell’obbligazione di procurare l’acquisto. Nel frattempo, il presidio più efficace resta il controllo preventivo di titolarità e di provenienza, accompagnato, quando l’altruità è nota, da una dichiarazione espressa e dettagliata.
Riferimenti normativi e bibliografici
Normativa. Codice civile (R.D. 16 marzo 1942, n. 262): artt. 757, 769, 771, 782, 789, 799, 1159, 1325, 1418, 1419, 1422, 1478 e 2652, n. 6. Testo consultabile su Normattiva.
Giurisprudenza sulla donazione di cosa altrui. Cass. civ., sez. II, 17 agosto 2026, n. 24684 (fonte principale); Cass. civ., Sez. Un., 15 marzo 2016, n. 5068; Cass. civ., sez. II, ord. 19 novembre 2024, n. 29661; Cass. civ., sez. II, ord. 5 dicembre 2024, n. 31170; Cass. civ., sez. VI-2, ord. 23 maggio 2013, n. 12782; Cass. civ., sez. II, 5 maggio 2009, n. 10356; Cass. civ., sez. II, 5 febbraio 2001, n. 1596; Cass. n. 6544/1985. Le pronunce sono reperibili attraverso il portale della Corte di cassazione.
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