Da Manlio Carlo Soldani 
Un’analisi approfondita del nuovo quadro normativo sulle distanze tra costruzioni, tra codice civile, normativa urbanistica e autonomia privata
Indice dei contenuti
Introduzione: la complessità del sistema delle distanze
Il regime delle distanze legali in materia edilizia rappresenta uno dei nodi più complessi del diritto immobiliare italiano, dove si intrecciano disposizioni civilistiche, normativa urbanistica, regolamenti locali e, da ultimo, le novità introdotte dal legislatore con l’art. 2 bis del D.P.R. 380/2001. Recentemente, il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato lo Studio n. 227-2024/P che offre un quadro sistematico di questa materia in continua evoluzione.
La disciplina delle distanze non può essere ridotta a una mera questione di rapporti di vicinato: essa incide profondamente sull’assetto urbanistico del territorio, sulla densità edilizia, sulla salubrità degli ambienti e, in definitiva, sulla qualità della vita nelle nostre città. Per questo motivo, il professionista che si occupa di diritto immobiliare deve oggi padroneggiare un sistema normativo stratificato e non sempre coerente.
1. La proprietà edilizia come proprietà “funzionalizzata”
Il codice civile dedica alla cosiddetta “proprietà edilizia” gli articoli da 869 a 872, inserendola nel contesto più ampio dei rapporti di vicinato. Tuttavia, sarebbe riduttivo considerare queste norme come semplici regole sui rapporti tra privati. La proprietà edilizia costituisce infatti un esempio paradigmatico di funzionalizzazione del diritto di proprietà agli interessi generali, secondo quanto previsto dall’art. 42 della Costituzione.
Gli articoli del codice civile stabiliscono che chi intende costruire sul proprio fondo deve sottostare alle prescrizioni che derivano da:
- Piani regolatori (art. 869 c.c.)
- Comparti (art. 870 c.c.)
- Leggi speciali e regolamenti comunali (art. 871 c.c.)
La singolarità di questa disciplina risiede nello stretto collegamento tra proprietà privata e pubblica amministrazione: l’esercizio del diritto di costruire discende necessariamente dall’emissione di provvedimenti da parte degli enti pubblici preposti. Ciò determina una sovrapposizione tra tematiche civilistiche e aspetti amministrativi, con la conseguente compresenza di diritti soggettivi e interessi legittimi.
2. Il sistema multilivello delle fonti normative
La materia delle distanze si caratterizza per un sistema normativo a più livelli, spesso di difficile coordinamento:
2.1 Il livello codicistico
L’art. 873 c.c. stabilisce la regola base: le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Tuttavia, i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore. Questa norma è volta principalmente a evitare la formazione di intercapedini antigieniche e pericolose.
2.2 Il livello della legislazione urbanistica nazionale
Il D.M. 1444/1968 (decreto degli “standards urbanistici”) ha introdotto prescrizioni più stringenti, stabilendo all’art. 9 che:
- La distanza minima assoluta tra fabbricati è di 10 metri
- Tale distanza deve essere rispettata in tutte le zone omogenee, salvo eccezioni
- In caso di edifici che si fronteggiano, la distanza minima tra pareti finestrate è elevata
Queste disposizioni hanno natura inderogabile e prevalgono su eventuali previsioni dei regolamenti locali meno restrittive. La giurisprudenza della Cassazione ha chiarito che l’art. 9 del D.M. 1444/1968 costituisce norma immediatamente precettiva e non semplice standard tecnico.
2.3 Il livello regionale e comunale
I regolamenti edilizi comunali e la normativa regionale possono introdurre prescrizioni più restrittive di quelle codicistiche e nazionali, ma mai più permissive rispetto ai limiti inderogabili del D.M. 1444/1968. Questa stratificazione normativa crea non poche difficoltà interpretative e applicative.
3. L’art. 2 bis del D.P.R. 380/2001: la nuova disciplina
Il D.L. 76/2020, convertito nella L. 120/2020 e successivamente modificato, ha introdotto l’art. 2 bis nel Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), articolando una disciplina complessa che si sviluppa su tre livelli normativi.
3.1 Prima parte: la regola generale (commi 1 e 1-bis)
Il comma 1 stabilisce che “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle normative antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, delle disposizioni del codice civile e delle distanze minime a protezione del nastro stradale, il proprietario dell’immobile o chi ne abbia titolo può, previa comunicazione dell’inizio dei lavori corredata da parte dell’interessato di una dichiarazione del progettista abilitato, in interventi di demolizione e ricostruzione o di ripristino di edifici crollati o demoliti, modificarne la sagoma, i prospetti, la collocazione e l’orientamento sull’area di sedime…”
Il comma 1-bis chiarisce ulteriormente che gli interventi di demolizione e ricostruzione di cui al comma 1 costituiscono ristrutturazione edilizia e sono realizzabili mediante permesso di costruire. Questa qualificazione ha importanti riflessi sia sul regime autorizzatorio sia sulle agevolazioni fiscali applicabili.
3.2 Seconda parte: le deroghe regionali (comma 1-ter)
Il comma 1-ter introduce una facoltà derogatoria per le Regioni, stabilendo che esse possono adottare disposizioni derogatorie al rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, purché siano garantite le distanze minime di sicurezza antincendio.
Questa disposizione rappresenta una significativa apertura del sistema, consentendo alle Regioni di adattare la disciplina delle distanze alle specifiche esigenze territoriali. Tuttavia, permane l’obbligo di rispettare:
- Le distanze minime di sicurezza antincendio
- Le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali
- Le normative antisismiche e igienico-sanitarie
3.3 Terza parte: demolizione e ricostruzione (comma 1-quater)
Il comma 1-quater disciplina specificamente gli interventi di demolizione e ricostruzione, stabilendo che essi possono essere realizzati anche in deroga alle distanze minime tra gli edifici e dai confini, purché siano rispettate:
- Le distanze legittimamente preesistenti
- Le distanze di sicurezza antincendio
- Le altre prescrizioni tecniche inderogabili
Questa disposizione ha suscitato un vivace dibattito dottrinale e giurisprudenziale, in quanto sembra consentire il mantenimento di distanze anche inferiori a quelle previste dall’art. 873 c.c. o dal D.M. 1444/1968, purché già esistenti al momento dell’intervento.
La giurisprudenza più recente ha tuttavia precisato che la ricostruzione con sopraelevazione rispetto all’edificio preesistente costituisce nuova costruzione se comporta un aumento della volumetria, sagoma e superficie d’ingombro, e deve quindi rispettare le distanze legali vigenti (Cass. n. 22493/2024).
4. Lo ius superveniens: la successione di leggi nel tempo
Uno degli aspetti più delicati della disciplina delle distanze riguarda l’applicazione delle norme nel tempo, soprattutto quando intervengono modifiche normative successive al rilascio del titolo edilizio ma prima del completamento dell’opera.
4.1 Il principio generale
La Cassazione ha consolidato un orientamento secondo cui le norme sulle distanze hanno carattere immediatamente precettivo e si applicano anche alle costruzioni già assentite ma non ancora realizzate nelle strutture essenziali (Cass. n. 28264/2022).
Il principio dell’immediata applicazione delle disposizioni sopravvenute incontra tuttavia un limite fondamentale: il già avvenuto esercizio dello ius aedificandi con la concreta attuazione dell’opera. In tal caso, la nuova disciplina non può spiegare efficacia retroattiva né vulnerare situazioni pregresse già consolidate (Corte d’Appello di Torino, sent. n. 67/2022).
4.2 Norme più restrittive
Se sopravvengono norme più restrittive, esse si applicano immediatamente, salvo il limite dei “diritti quesiti”, cioè delle costruzioni che alla data di entrata in vigore della nuova normativa possano considerarsi già sorte.
La giurisprudenza considera “già sorta” una costruzione quando essa sia stata realizzata nelle sue strutture organiche costituenti punti di riferimento essenziali per la misurazione delle distanze.
4.3 Norme più favorevoli
Particolarmente interessante è la disciplina delle norme sopravvenute più favorevoli: in questo caso, la giurisprudenza ha affermato che non può disporsi la demolizione di edifici originariamente illeciti alla stregua delle precedenti norme se essi sono consentiti dalla normativa sopravvenuta (Cass. n. 40984/2021, Cass. n. 28041/2023).
Resta salvo, ove ne ricorrano le condizioni, il diritto al risarcimento dei danni prodottisi medio tempore, cioè nel periodo compreso tra la costruzione e l’avvento della nuova disciplina più favorevole.
5. Autonomia privata e distanze legali: il problema della derogabilità
Un tema di grande rilevanza pratica riguarda la possibilità per i privati di derogare convenzionalmente alle norme sulle distanze. La risposta giurisprudenziale è articolata e dipende dalla natura delle norme in questione.
5.1 Norme codicistiche
Le norme del codice civile (art. 873 c.c.) sono tradizionalmente considerate derogabili mediante convenzione tra privati, in quanto volte unicamente a tutelare reciproci diritti soggettivi dei singoli e ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche (Cass. n. 5016/2018).
Nella redazione definitiva del codice civile fu infatti soppresso l’art. 62 del progetto, che prevedeva la non riducibilità delle distanze “neppure per convenzione tra i vicini”.
5.2 Norme regolamentari e urbanistiche
Le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali, invece, non tollerano deroghe convenzionali, in quanto dettate a tutela di un interesse generale a un prefigurato modello urbanistico (Cass. n. 21322/2024, Cass. n. 14711/2019).
Queste norme mirano infatti a tutelare:
- L’assetto urbanistico di una data zona
- La densità degli edifici in relazione all’ambiente
- La salubrità complessiva dell’abitato
- La sicurezza e la qualità della vita collettiva
Una convenzione che deroghi a tali prescrizioni è da considerarsi nulla per violazione di norme imperative (Cass. n. 7744/2024).
5.3 Il problema dell’usucapione
Un’eccezione significativa al principio di inderogabilità delle distanze urbanistiche riguarda l’usucapione. La Cassazione ha affermato che è possibile usucapire una servitù di mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale (Cass. n. 4240/2010, Cass. n. 25843/2023, Cass. n. 4851/2024).
Il ragionamento della Corte distingue tra:
- Accordo negoziale in deroga, che è nullo perché viola norme imperative
- Acquisto per usucapione, che risponde all’esigenza ulteriore della stabilità dei rapporti giuridici in relazione al decorso del tempo e avviene per disposizione di legge al ricorrere di determinate situazioni di fatto
In altri termini, mentre l’autonomia privata non può derogare convenzionalmente alle norme urbanistiche sulle distanze, la legge stessa consente che il decorso del tempo legittimi situazioni di fatto originariamente contra legem.
5.4 Le deroghe previste da regolamenti regionali
Alcuni regolamenti regionali hanno previsto espressamente la possibilità di accordi tra proprietari per definire la distanza dai confini, fermo restando il rispetto delle distanze tra edifici. Un esempio è fornito dal Regolamento della Regione Umbria n. 2/2015, art. 24, comma 3.
Queste disposizioni sembrano introdurre una limitata area di disponibilità della disciplina delle distanze, circoscritta alle distanze dai confini e subordinata al rispetto delle distanze tra edifici.
6. Considerazioni conclusive per la prassi notarile
L’analisi della disciplina delle distanze legali evidenzia la necessità per il notaio e per i professionisti del diritto immobiliare di prestare la massima attenzione a diversi profili:
6.1 Verifica della conformità urbanistica
Ogni atto di trasferimento immobiliare o di costituzione di diritti reali deve essere preceduto da un’accurata verifica della conformità dell’immobile non solo alle prescrizioni urbanistico-edilizie generali, ma anche al rispetto delle distanze previste dalla stratificazione normativa applicabile (codice civile, leggi nazionali, regolamenti regionali e comunali).
6.2 Attenzione alle clausole derogatorie
Il notaio deve prestare particolare attenzione alle clausole con cui le parti intendano derogare convenzionalmente alle distanze. È necessario distinguere accuratamente tra:
- Deroghe alle distanze codicistiche, in linea di principio ammissibili
- Deroghe alle distanze urbanistiche, da considerarsi nulle
- Eventuali deroghe espressamente consentite dalla normativa regionale per le distanze dai confini
6.3 Lo ius superveniens negli atti di compravendita
In presenza di immobili in corso di costruzione o di recente realizzazione, il notaio deve valutare attentamente l’eventuale applicazione di normativa sopravvenuta più restrittiva, verificando se la costruzione possa considerarsi “già sorta” al momento dell’entrata in vigore della nuova disciplina.
6.4 Gli interventi di demolizione e ricostruzione
L’art. 2 bis del D.P.R. 380/2001 ha introdotto una disciplina speciale per gli interventi di demolizione e ricostruzione che consente, a determinate condizioni, il mantenimento delle distanze preesistenti. Il notaio deve verificare che:
- L’intervento sia effettivamente qualificabile come demolizione e ricostruzione
- Siano rispettate le distanze di sicurezza antincendio
- Non vi siano sopraelevazioni o aumenti volumetrici che trasformino l’intervento in “nuova costruzione”
6.5 La tutela del promissario acquirente
Nel rogito di preliminare o definitivo, è opportuno inserire specifiche dichiarazioni e garanzie del venditore in merito al rispetto delle distanze legali, considerando che l’acquirente potrebbe successivamente subire un’azione di riduzione in pristino da parte del vicino.
Conclusioni
La materia delle distanze legali in edilizia si conferma come uno dei settori più complessi del diritto immobiliare italiano, caratterizzato da una stratificazione normativa di difficile coordinamento e da un’evoluzione giurisprudenziale in continuo divenire.
L’introduzione dell’art. 2 bis nel D.P.R. 380/2001 ha certamente apportato elementi di flessibilità, consentendo interventi di riqualificazione edilizia anche in deroga alle distanze previste dalla normativa generale. Tuttavia, tale flessibilità si accompagna a nuove complessità interpretative che richiedono un’analisi caso per caso.
Il principio dell’immediata applicazione delle norme sopravvenute, temperato dal limite dei diritti quesiti, impone una particolare attenzione ai tempi di realizzazione delle opere e allo stato di avanzamento dei lavori. La distinzione tra norme derogabili e inderogabili richiede una precisa qualificazione delle disposizioni di volta in volta applicabili.
In questo contesto, il ruolo del notaio come garante della legalità degli atti immobiliari assume un’importanza ancora maggiore: attraverso un’attenta verifica della conformità urbanistica e un’accurata predisposizione delle clausole contrattuali, il notaio può prevenire contenziosi futuri e tutelare efficacemente gli interessi delle parti.
La pubblicazione dello Studio CNN n. 227-2024/P costituisce un prezioso strumento di approfondimento che consente agli operatori del diritto di orientarsi in questa materia in continua evoluzione, fornendo una chiave di lettura sistematica di un quadro normativo che, pur nella sua complessità, trova fondamento unitario nei principi costituzionali che regolano la funzione sociale della proprietà privata.
Manlio Carlo Soldani
Notaio in Domodossola
Studio: Via Camillo Prampolini n. 14, Domodossola
Iscritto al Collegio Notarile di Verbania
Email: domodossola@notaiosoldani.it
Tel: 0324 066077
Il presente articolo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce parere legale. Per consulenze specifiche si invita a contattare lo Studio.
Articolo pubblicato il 4 febbraio 2026
Riferimenti normativi: Studio CNN n. 227-2024/P – D.P.R. 380/2001 – D.M. 1444/1968 – Artt. 869-873 c.c.
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