Da Manlio Carlo Soldani 
Il diritto di superficie è uno degli strumenti più duttili del diritto immobiliare italiano: consente di separare, sul piano giuridico, la proprietà del suolo dalla proprietà della costruzione che vi insiste — sia al di sopra che al di sotto del livello del terreno. Disciplinato dagli artt. 952–955 del Codice Civile, questo istituto permette operazioni di grande complessità tecnica: dalla costituzione di parcheggi interrati alla cessione del diritto di sopraelevazione, dalla protezione patrimoniale alla pianificazione urbanistica condivisa.
Con l’approvazione dello Studio n. 152-2022/C da parte della Commissione Studi Civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato (marzo 2024) e la sua pubblicazione in CNN Notizie n. 147 dell’agosto 2024, il panorama interpretativo si è ulteriormente arricchito. Ne seguono l’analisi della natura giuridica, la disciplina applicabile, la giurisprudenza aggiornata e — soprattutto — le indicazioni operative per redigere correttamente l’atto costitutivo.
🔑 Punti Chiave
Q: Cos’è il diritto di superficie in parole semplici?
A: È il diritto reale su cosa altrui (art. 952 c.c.) che consente a un soggetto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui, acquisendone la proprietà separatamente dal fondo.
Q: Quando si prescrive il diritto di superficie?
A: Il diritto di fare la costruzione (ius ad aedificandum) si prescrive per non uso ventennale (art. 954 co. 4 c.c.). La proprietà superficiaria, una volta sorta, non è soggetta a questa prescrizione.
Q: Si può costituire il diritto di superficie nel sottosuolo?
A: Sì. L’art. 955 c.c. lo consente, ma solo in relazione a costruzioni specifiche già esistenti o da realizzare, non al sottosuolo in modo generico.
Q: Il superficiario può vendere la costruzione senza il consenso del proprietario del suolo?
A: Sì, liberamente. Il proprietario del suolo non ha alcun diritto di prelazione né deve prestare consenso all’alienazione (art. 952 c.c.).
Q: Cosa succade se la costruzione perisce?
A: Salvo patto contrario nell’atto costitutivo (art. 954 co. 3 c.c.), il diritto di superficie non si estingue per il perimento: il superficiario conserva il diritto di riedificare nel termine ventennale.
Q: Su suolo condominiale è possibile costituire il diritto di superficie?
A: Sì, ma occorre il consenso scritto di tutti i condomini. Secondo Cass. S.U. n. 3873/2018, qualunque costruzione su suolo comune diviene comune per accessione, salvo atto scritto ad substantiam derogatorio.
Q: Qual è il ruolo del notaio nella costituzione del diritto di superficie?
A: Il notaio redige l’atto costitutivo — autentico “statuto” del diritto — definendo contenuto, limiti, durata, prerogative del superficiario e le clausole che regolano le ipotesi di perimento, prescrizione e circolazione.
Cos’è il Diritto di Superficie? Normativa e Definizione
Il diritto di superficie è il diritto reale su cosa altrui disciplinato dall’art. 952 del Codice Civile, che consente al proprietario del suolo di concedere a un terzo il diritto di fare e mantenere una costruzione — acquistandone la proprietà separatamente dal fondo.
Il Codice Civile del 1942 ha introdotto una vera novità rispetto al codice previgente del 1865, che non menzionava espressamente questo istituto tra gli iura in re aliena, limitandosi a prevedere una semplice presunzione derogabile in materia di accessione (art. 448 c.c. 1865).
L’art. 952 c.c. vigente si articola in due commi: il primo comma attribuisce al cessionario il diritto di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui (ius aedificandi), con acquisto della proprietà superficiaria; il secondo comma consente al proprietario di alienare la proprietà di una costruzione già esistente, separatamente dal suolo cui accede, dando luogo alla cd. proprietà superficiaria. Per le costruzioni nel sottosuolo si applica l’art. 955 c.c., che estende la disciplina dell’art. 952 c.c. al di sotto del livello del suolo. La natura reale del diritto è confermata dall’espressa ipotecabilità (art. 2810 n. 3 c.c.) e dalla soggezione alla prescrizione per non uso ventennale (art. 954 c.c.).
| Caratteristica | Dettaglio normativo |
|---|---|
| Fonte | Artt. 952–955 Codice Civile |
| Natura | Diritto reale su cosa altrui (ius in re aliena) |
| Oggetto | Costruzioni sopra o sotto il suolo |
| Ipotecabilità | Sì, ex art. 2810 n. 3 c.c. |
| Prescrizione | Non uso ventennale (solo ius ad aedificandum) |
| Forma atto | Scrittura privata autenticata o atto pubblico |
| Pubblicità | Trascrizione obbligatoria nei Registri Immobiliari |
Quali Teorie Spiegano la Natura Giuridica del Diritto di Superficie?
La questione della natura giuridica del diritto di superficie — se si tratti di un’unica fattispecie o di più figure distinte — non è meramente accademica: dall’adesione all’una o all’altra teoria derivano conseguenze pratiche rilevanti, in particolare sul diritto di riedificare.
La concezione monista: il diritto di superficie come fattispecie unitaria
La teoria maggioritaria (Pugliese, Galgano, Messineo) considera le due ipotesi dell’art. 952 c.c. come espressioni di un’unica fattispecie. Lo ius ad aedificandum è la proprietà superficiaria “in potenza”; la proprietà del manufatto realizzato è il diritto “in atto”. Una volta sorta la proprietà superficiaria, le due ipotesi del comma 1 e del comma 2 dell’art. 952 c.c. si equivalgono: in entrambi i casi il superficiario è titolare di una proprietà piena sulla costruzione — incluso il diritto di riedificare in caso di perimento.
La concezione duale e tripartita
La tesi duale (Guarneri) distingue le due ipotesi dell’art. 952 c.c. nella fase genetica: nel caso del comma 2 si configura una “proprietà orizzontale” sulla sola costruzione esistente; il diritto di riedificare spetterebbe al cessionario solo se espressamente attribuito. Una tesi minoritaria (Salis), accolta da Cass. n. 2100/2004 e Cass. n. 1844/1993, distingue tre figure: lo ius ad aedificandum, la proprietà superficiaria e la proprietà separata. Il CNN (Studio 152-2022/C) aderisce all’impostazione monista prevalente, rilevando come la concezione tripartita conduca al paradosso di impedire al titolare della proprietà superficiaria anche la semplice manutenzione straordinaria del manufatto.
Come Funziona il Diritto di Superficie nel Sottosuolo?
L’art. 955 c.c. legittima la costituzione del diritto di superficie nel sottosuolo, ma non consente l’alienazione “astratta” di porzioni di sottosuolo: oggetto del diritto può essere solo una costruzione determinata, già realizzata o da realizzare.
La giurisprudenza consolidata (Cass. n. 3414/1956 e successive) chiarisce che: è ammissibile la costituzione del diritto di superficie nel sottosuolo per una costruzione specifica (garage, parcheggio, cantina, tunnel); è ammissibile l’alienazione di una costruzione già esistente nel sottosuolo, separatamente dal suolo; non è invece ammissibile l’alienazione “astratta” del sottosuolo in modo generico, senza riferimento a una costruzione specifica. Il Tribunale di Brescia (Sez. III, n. 894/2020) ha ritenuto valida la vendita del suolo con riserva della proprietà del sottosuolo, qualificandola come costituzione del diritto di superficie.
Quando si Estingue il Diritto di Superficie per Prescrizione?
Il diritto di fare la costruzione si prescrive per non uso ventennale ex art. 954 co. 4 c.c. Il dies a quo decorre dalla data dell’atto costitutivo, anche se l’esercizio del diritto è concretamente impedito da ostacoli urbanistici o amministrativi (Cass. n. 6046/2010).
Quanto all’inizio dei lavori, la giurisprudenza è restrittiva: semplici pilastri in cemento armato o getti di balconi non costituiscono proprietà superficiaria (Cass. n. 8084/2014); è necessaria l’ultimazione delle opere murarie essenziali. Una volta sorta la proprietà superficiaria, questa non è soggetta a prescrizione per non uso: le norme applicabili sono quelle della proprietà, non dei diritti reali limitati.
| Aspetto | Ius ad aedificandum | Proprietà superficiaria |
|---|---|---|
| Natura | Diritto reale limitato | Proprietà piena sulla costruzione |
| Prescrizione | Sì, 20 anni di non uso | No |
| Alienazione | Libera (salvo patto contrario) | Libera (senza consenso dominus soli) |
| Ipoteca | Sì (art. 2810 n. 3 c.c.) | Sì |
| Trasmissibilità mortis causa | Sì | Sì |
Come Circola il Diritto di Superficie?
Il superficiario può alienare liberamente la proprietà superficiaria o il diritto di superficie senza necessità del consenso del proprietario del suolo, a cui non spetta alcun diritto di prelazione. Il divieto convenzionale di alienazione è ammissibile solo entro i limiti dell’art. 1379 c.c.
La fattispecie della deductio consente al proprietario di: alienare il suolo riservandosi il diritto di superficie; alienare la proprietà superficiaria mantenendo la proprietà del suolo; alienare suolo e costruzione con separazione formale dei diritti. Quando il proprietario del suolo aliena il fondo riservandosi la proprietà della costruzione soprastante, non si verifica un trasferimento del fabbricato: pertanto non sono applicabili l’art. 40 co. 2 L. 47/1985 (dichiarazioni urbanistiche), il D.Lgs. 192/2005 (APE, non dovuto) e il D.L. 78/2010 conv. L. 122/2010 (conformità catastale, non necessaria).
D: Il dominus soli può vietare la cessione del diritto di superficie?
R: Sì, ma solo nei limiti dell’art. 1379 c.c.: il divieto deve essere contenuto in limiti temporali convenienti e rispondere a un interesse meritevole.
D: Le clausole dell’atto costitutivo sono opponibili agli aventi causa?
R: La tesi prevalente ammette l’efficacia reale delle clausole che delimitano il contenuto del diritto, purché risultino dalla nota di trascrizione.
Il Superficiario ha Diritto di Ricostruire?
La regola generale vuole che il superficiario conservi il diritto di riedificare la costruzione perita (art. 954 co. 3 c.c.), salvo patto contrario espressamente contenuto nell’atto costitutivo e reso pubblico con trascrizione.
Il superficiario — che sia l’originario costruttore o un successivo acquirente — conserva lo ius aedificandi anche dopo la distruzione del manufatto, e può riedificarlo entro il ventennio. La tesi minoritaria della proprietà separata nega questa facoltà al solo acquirente del comma 2 dell’art. 952 c.c., ma la dottrina prevalente e la prassi notarile la considerano insoddisfacente. Per evitare controversie, l’atto costitutivo dovrebbe esplicitare se al cessionario spetti o meno il diritto di riedificare in caso di perimento. In mancanza, si presume che spetti.
Come Funziona il Diritto di Sopraelevazione?
L’art. 1127 c.c. attribuisce al proprietario dell’ultimo piano o al proprietario esclusivo del lastrico solare il diritto di sopraelevare, con obbligo di corresponsione di un’indennità agli altri condomini. La Cassazione ha qualificato questo diritto come un diritto di superficie di fonte legale.
Il diritto di sopraelevazione è soggetto a prescrizione ventennale per non uso se acquistato per titolo (es. riserva da parte del costruttore), ma è imprescrittibile se derivante direttamente dall’art. 1127 c.c. La giurisprudenza ha superato la concezione della “colonna d’aria” come bene giuridico autonomo: Cass. S.U. n. 2084/1989 ha chiarito che la “colonna d’aria” non è un bene autonomo, ma lo spazio entro cui si esercita il diritto di sopraelevazione. Un atto che trasferisca la “proprietà della colonna d’aria” va interpretato — per conversione ex art. 1424 c.c. — come rinuncia alla futura indennità di sopraelevazione, con effetti meramente obbligatori. I limiti al diritto di sopraelevazione sono: condizioni statiche dell’edificio, pregiudizio all’aspetto architettonico, notevole diminuzione di luce e aria nei piani sottostanti, limitazioni convenzionali nel titolo.
Cosa Accade su Suolo Condominiale o Comune?
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (sent. n. 3873 del 16 febbraio 2018) ha definitivamente stabilito che qualunque costruzione edificata su suolo comune diviene ipso iure di proprietà comune in proporzione alle quote, salvo contrario accordo scritto ad substantiam costitutivo del diritto di superficie.
Le S.U. del 2018 hanno composto il contrasto tra due orientamenti: quello tradizionale (accessione sempre operante su suolo comune) e quello del periodo 2001-2007 (disciplina della comunione prevalente). Le S.U. hanno sancito il ritorno all’orientamento tradizionale: l’accessione opera sempre, indipendentemente dalla regolarità urbanistica della costruzione. Solo un atto scritto ad substantiam che costituisca il diritto di superficie può derogare a questo principio.
D: Come si costituisce il diritto di superficie su sottosuolo condominiale?
R: È necessario il consenso di tutti i condomini, con atto scritto ad substantiam (art. 1350 c.c.), da trascrivere nei Registri Immobiliari. Il singolo condomino non può autonomamente appropriarsi del sottosuolo comune.
D: Se costruisco un’autorimessa nel sottosuolo condominiale senza consenso, di chi è?
R: Per il principio di accessione (Cass. S.U. n. 3873/2018), la costruzione diviene automaticamente di proprietà comune di tutti i condomini in proporzione alle quote. Nessuna prescrizione ultraventennale può sanare l’assenza del titolo scritto.
🔧 Guida Pratica: Come Redigere l’Atto Costitutivo del Diritto di Superficie
L’atto costitutivo del diritto di superficie è lo “statuto” del diritto reale: definisce tutto ciò che la legge lascia all’autonomia delle parti, prevenendo le controversie più frequenti.
- Identificazione delle parti e del bene — Indicare con precisione il fondo servente (dati catastali completi), la porzione oggetto del diritto (sopra o sotto suolo), l’eventuale termine.
- Definizione del contenuto del diritto — Specificare: tipologia e caratteristiche della costruzione da realizzare; volumetria, sagoma, materiali; destinazione d’uso; eventuale diritto di ampliamento o sopraelevazione.
- Disciplina del perimento — Stabilire espressamente se, in caso di perimento accidentale o volontario, il superficiario conserva il diritto di riedificare (regola generale) o se il diritto si estingue (deroga convenzionale ex art. 954 co. 3 c.c.).
- Clausole di circolazione — Indicare se è previsto un divieto di cessione e in quali limiti temporali; regolamentare la successione mortis causa e le eventuali procedure di prelazione.
- Canone superficiario — Se previsto, disciplinare l’importo, la periodicità e la revisione del canone.
- Trascrizione — Trasmettere la nota di trascrizione con tutte le clausole rilevanti nel quadro “D”; le pattuizioni che conformano il contenuto del diritto hanno efficacia reale solo se risultano dalla formalità pubblicitaria.
Documenti necessari: titolo di proprietà del suolo, planimetria catastale, eventuale progetto o descrizione tecnica della costruzione, perizia estimativa del fondo (per determinare l’eventuale canone), certificato di destinazione urbanistica.
| Fase | Durata stimata |
|---|---|
| Istruttoria notarile e raccolta documenti | 7–15 giorni |
| Redazione atto costitutivo | 3–5 giorni |
| Rogito e firma | 1 ora |
| Trascrizione nei Registri Immobiliari | 3–10 giorni lavorativi |
| Voltura catastale | 10–20 giorni |
📊 Caso Pratico: Costituzione del Diritto di Superficie per Parcheggio Interrato
Situazione: Il condominio intende cedere a un privato il diritto di scavare e realizzare un parcheggio interrato multipiano nel sottosuolo dell’area cortilizia, con riserva della proprietà del suolo.
Elementi critici: la totalità dei condomini deve prestare il consenso (unanimità ex art. 1108 co. 3 c.c.); senza atto scritto unanime, qualsiasi opera del privato diverrebbe comune per accessione (Cass. S.U. n. 3873/2018); l’atto costitutivo deve indicare profondità massima degli scavi, numero di livelli autorizzati, norme statiche, accesso e servitù di passaggio.
Soluzione notarile: (1) delibera assembleare unanime; (2) atto pubblico notarile ex art. 955 c.c. con clausola che delimita l’oggetto alle costruzioni autorizzate dal Comune; (3) previsione del corrispettivo e delle modalità di ripristino del suolo a scadenza; (4) trascrizione immediata con indicazione precisa del perimetro del diritto nella nota.
Risultato: Il privato acquista la proprietà superficiaria dei box realizzati; il condominio mantiene la proprietà del suolo e dei livelli fuori terra; le controversie sull’estensione del diritto sono prevenute dalla puntuale redazione dell’atto costitutivo.
📅 Novità dalla Giurisprudenza e dalla Dottrina 2024
Il 2024 ha visto la pubblicazione dello Studio n. 152-2022/C del CNN, primo documento sistematico che affronta in modo unitario le ipotesi di convivenza tra diritto di superficie nel sottosuolo e nel soprasuolo, alla luce della più recente giurisprudenza di legittimità.
- Cass. n. 8084/2014: i soli pilastri in cemento armato non costituiscono proprietà superficiaria; necessaria la realizzazione delle parti essenziali del manufatto.
- Cass. n. 6046/2010: il dies a quo della prescrizione decorre dalla data dell’atto costitutivo, anche in caso di sopravvenute limitazioni urbanistiche.
- Cass. S.U. n. 3873/2018: accessione su suolo comune è sempre operante; il diritto di superficie è l’unico strumento per derogare al principio.
- Cass. n. 18822/2012: il diritto di superficie non si esaurisce con l’erezione della costruzione; il superficiario conserva il diritto di sopraelevazione salvo limitazioni nel titolo.
Lo Studio CNN 152-2022/C propone una ricostruzione unitaria: il diritto di superficie si esercita “in un determinato spazio” — non su di esso. Questa impostazione consente di applicare in modo coerente le medesime norme (prescrizione, perimento, circolazione) sia al diritto di superficie nel sottosuolo che a quello al di sopra del suolo, superando le distinzioni artificiose tra le due figure.
📝 In Sintesi
Il diritto di superficie è uno strumento flessibile e potente per separare la proprietà del suolo da quella delle costruzioni sopra o sotto di esso, ma richiede una redazione notarile precisa per prevenire controversie costose.
- ✅ Il diritto di superficie è un diritto reale su cosa altrui, ex artt. 952–955 c.c., ipotecabile e trascrivibile.
- ✅ Lo ius ad aedificandum si prescrive per non uso ventennale; la proprietà superficiaria no.
- ✅ Il sottosuolo condominiale è un bene comune: solo un atto scritto unanime può derogare all’accessione (Cass. S.U. n. 3873/2018).
- ✅ La colonna d’aria non è un bene giuridico autonomo: il diritto di sopraelevazione è un diritto di superficie di fonte legale.
- ✅ L’atto costitutivo notarile è lo “statuto” del diritto: più è preciso, minori saranno i contenziosi futuri.
- ✅ Il perimento della costruzione non estingue il diritto di superficie, salvo patto contrario trascritto.
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📚 Fonti e Approfondimenti
Fonti normative: Codice Civile artt. 840, 934, 952, 953, 954, 955, 1127, 1350, 1379, 1424, 2810 n. 3; D.L. 78/2010 conv. L. 122/2010; L. 47/1985 art. 40 co. 2; D.Lgs. 192/2005.
Giurisprudenza: Cass. S.U. 16 febbraio 2018, n. 3873 · Cass. S.U. 4 maggio 1989, n. 2084 · Cass. 7 aprile 2014, n. 8084 · Cass. 31 ottobre 2012, n. 18822 · Cass. 12 marzo 2010, n. 6046 · Trib. Brescia Sez. III, 13 maggio 2020, n. 894.
Dottrina: Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 152-2022/C (Maria Teresa Ligozzi), approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 20 marzo 2024, pubblicato in CNN Notizie n. 147 del 1° agosto 2024. Fonti istituzionali: notariato.it | giustizia.it.
Ultimo aggiornamento: maggio 2025. Questo articolo ha finalità informative generali. Per casi specifici, si raccomanda di consultare un notaio.
Il presente articolo ha carattere generale e informativo, non costituisce parere legale personalizzato e non sostituisce la consulenza diretta con un notaio. Per assistenza specifica relativa alla vostra situazione, vi invitiamo a contattare il nostro Studio per fissare un appuntamento. Contenuto generato con sistemi di Intelligenza Artificiale e supervisionato da professionisti dello Studio Notarile, in conformità ai requisiti di trasparenza del Regolamento UE 2024/1689 (AI Act).