Diritti reali minori ed espropriazione immobiliare: i limiti del decreto di trasferimento

Sintesi

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 151 del 2026, ha dichiarato non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell’art. 586 del codice di procedura civile, sollevate dal Tribunale di Varese in riferimento agli artt. 3, 24 e 42 della Costituzione. Il giudice a quo dubitava della norma nella parte in cui non prevede che il decreto di trasferimento disponga l’annotazione, o in subordine la cancellazione, della trascrizione relativa a diritti reali minori (nella specie, un diritto d’uso) estinti per effetto dell’espropriazione ai sensi dell’art. 2812, secondo comma, c.c., quando la relativa trascrizione sia successiva all’iscrizione ipotecaria. La Corte ricostruisce il sistema delle formalità pubblicitarie nel processo esecutivo, distinguendo la funzione delle trascrizioni e iscrizioni disciplinate dall’art. 586 c.p.c. da quella, diversa, della trascrizione degli atti costitutivi di diritti reali minori, e afferma l’ampia discrezionalità del legislatore nella conformazione degli istituti processuali dell’esecuzione forzata. Ne deriva un’analisi di sicuro interesse per la prassi esecutiva e per l’attività notarile in materia di mutui ipotecari, pignoramenti e circolazione di beni gravati da diritti reali minori.

Premessa e inquadramento sistematico

Il quesito rimesso alla Corte

Il Tribunale ordinario di Varese, sezione seconda civile, in funzione di giudice dell’esecuzione, ha sollevato questione di legittimità costituzionale dell’art. 586 cod. proc. civ., relativo al trasferimento del bene oggetto di espropriazione forzata, nella parte in cui non prevede che il decreto di trasferimento contenga un ordine di annotazione, a margine della trascrizione della costituzione del diritto d’uso gravante sul bene pignorato, dell’avvenuta estinzione di tale diritto ai sensi dell’art. 2812, secondo comma, c.c., o, in subordine, un ordine di cancellazione di tale trascrizione.

Il caso trae origine da una vicenda in cui un istituto di credito aveva concesso un mutuo ipotecario garantito da un’ipoteca di primo grado su due unità immobiliari; poco dopo la stipula, la società proprietaria aveva venduto il diritto d’uso su tali immobili a un soggetto e la nuda proprietà, gravata dal medesimo diritto, a una coppia di coniugi. Le formalità pubblicitarie di entrambi i contratti erano state eseguite lo stesso giorno, ma con una numerazione progressiva che attestava l’anteriorità dell’iscrizione ipotecaria rispetto alla trascrizione della compravendita. La creditrice, cessionaria del credito, aveva quindi chiesto che il bene fosse posto in vendita come libero dal diritto d’uso, ai sensi dell’art. 2812, primo comma, c.c., poiché tale diritto, costituito successivamente all’iscrizione ipotecaria, era destinato a estinguersi con la vendita forzata.

La rilevanza sistematica della decisione

La questione assume rilievo per l’intera prassi dell’espropriazione immobiliare, poiché investe il tema, ricorrente nell’attività del professionista delegato alle operazioni di vendita e del notaio rogante mutui ipotecari, della sorte pubblicitaria dei diritti reali minori (servitù, usufrutto, uso, abitazione) costituiti dopo l’iscrizione di un’ipoteca poi posta a fondamento della procedura esecutiva. La pronuncia consente di ricostruire con chiarezza i confini dell’art. 586 c.p.c. rispetto al più ampio sistema delle formalità pubblicitarie dettato dagli artt. 2913 e seguenti del codice civile.

L’art. 586 c.p.c. e l’estinzione dei diritti reali minori ex art. 2812 c.c.: ambito e presupposti

La funzione delle formalità pubblicitarie nel processo esecutivo

L’art. 586, primo comma, cod. proc. civ., nel definire il contenuto del decreto di trasferimento, dispone che il giudice dell’esecuzione ordini «che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie», ossia le formalità che hanno dato origine al processo esecutivo. L’art. 2, comma 3, lettera e), numero 32, del d.l. 14 marzo 2005, n. 35, convertito nella l. 14 maggio 2005, n. 80, ha aggiunto un ultimo periodo al medesimo comma, stabilendo che il giudice «ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento».

Le ipotesi di cancellazione espressamente previste dalla norma restano dunque limitate alle trascrizioni dei pignoramenti e alle iscrizioni ipotecarie, senza menzione di altre formalità potenzialmente pregiudizievoli, e in particolare della trascrizione dell’atto costitutivo di diritti reali minori eseguita dopo l’iscrizione dell’ipoteca.

L’estinzione dei diritti reali minori ex art. 2812, secondo comma, c.c.

L’art. 2812 c.c. accorda, al primo comma, al creditore ipotecario una specifica protezione, consentendogli di «far subastare la cosa come libera» quando il bene sia gravato da servitù, usufrutto, uso o abitazione costituiti con atto trascritto dopo l’iscrizione dell’ipoteca. Il secondo comma dispone che «tali diritti si estinguono con l’espropriazione del fondo e i titolari sono ammessi a far valere le loro ragioni sul ricavato, con preferenza rispetto alle ipoteche iscritte posteriormente alla trascrizione dei diritti medesimi».

Il vuoto normativo denunciato dal Tribunale di Varese

Il giudice rimettente osserva che, mentre dottrina e giurisprudenza ammettono pacificamente la cancellazione, tramite il decreto di trasferimento, della trascrizione del sequestro conservativo poi convertito in pignoramento e, secondo l’orientamento prevalente, della trascrizione della sentenza dichiarativa di fallimento (oggi apertura della liquidazione giudiziale), manca invece un indirizzo consolidato, qualificabile come diritto vivente, sulla possibilità di ordinare la cancellazione delle trascrizioni degli atti costitutivi di diritti reali minori estinti ai sensi dell’art. 2812, secondo comma, c.c. Da qui l’esigenza, avvertita dal professionista delegato e dalla creditrice procedente nel giudizio a quo, di un provvedimento che renda conoscibile ai potenziali acquirenti l’intervenuta estinzione del diritto, così da migliorare la commerciabilità del bene.

Profili problematici e orientamenti interpretativi

La tesi dell’interpretazione analogica dell’art. 586 c.p.c.

Una parte della dottrina richiamata nell’ordinanza di rimessione ritiene che un’interpretazione analogica dell’art. 586, primo comma, c.p.c. imponga l’emissione di un ordine di cancellazione anche delle trascrizioni degli atti costitutivi dei diritti indicati dall’art. 2812, primo comma, c.c., quando il creditore ipotecario abbia chiesto la vendita del bene come libero. La tesi muove dalla considerazione che le formalità pubblicitarie esauriscono la propria funzione con il trasferimento del bene pignorato, producendo la vendita forzata un effetto purgativo che coinvolgerebbe, in questa prospettiva, anche i diritti reali minori destinati a trasferirsi sul ricavato della vendita.

La tesi della tassatività delle formalità pubblicitarie

Il Tribunale di Varese non condivide tale impostazione e aderisce, invece, all’orientamento secondo cui la disciplina delle segnalazioni pubblicitarie nei registri immobiliari non tollera un’estensione analogica del proprio ambito applicativo. Le iscrizioni ipotecarie e la trascrizione del pignoramento sono formalità funzionali allo svolgimento del processo esecutivo ed esauriscono la loro funzione con la vendita forzata; la trascrizione dei diritti reali minori indicati dall’art. 2812, primo comma, c.c., invece, non è funzionale alla procedura esecutiva, ma è preordinata a risolvere il conflitto tra più aventi causa dal medesimo dante causa, ai sensi dell’art. 2644 c.c. Il rimettente esclude, altresì, che l’art. 2651 c.c. — che prevede la trascrizione della sentenza dichiarativa dell’estinzione per non uso di servitù, uso o abitazione — possa applicarsi oltre i casi tipizzati, richiamando la tassatività dei titoli idonei alla trascrizione e all’annotazione ai sensi degli artt. 2656 e 2657 c.c.

Su questa premessa il giudice a quo fonda i dubbi di legittimità costituzionale: l’impossibilità di ordinare, con il decreto di trasferimento, una segnalazione pubblicitaria dell’estinzione del diritto d’uso determinerebbe, a suo avviso, un vulnus all’art. 24 Cost. (effettività della tutela esecutiva e massima fruttuosità della vendita), all’art. 3 Cost. (irragionevolezza della scelta compiuta dal legislatore del 2005, che ha esteso l’ordine di cancellazione alle sole iscrizioni ipotecarie e trascrizioni di pignoramenti successivi) e all’art. 42 Cost. (lesione del diritto di proprietà del debitore esecutato, per il minor ricavato conseguibile dalla vendita).

La decisione della Corte: infondatezza e discrezionalità legislativa

La Corte costituzionale, superate le eccezioni di inammissibilità sollevate dall’Avvocatura generale dello Stato, dichiara le questioni non fondate. Quanto all’art. 3 Cost., la Corte ribadisce che il legislatore gode di ampia discrezionalità nella disciplina del processo esecutivo, con il solo limite della manifesta irragionevolezza o arbitrarietà, e che tale discrezionalità si giustifica a maggior ragione per istituti in cui profili processuali e sostanziali sono strettamente connessi, come la disciplina della pubblicità immobiliare, preordinata alla tutela della sicurezza dei traffici giuridici e dell’affidamento incolpevole dei terzi acquirenti.

La Corte ricostruisce il sistema dell’inefficacia relativa delineato dagli artt. 2913, 2914, 2915, 2916 e 2919 c.c.: gli atti dispositivi compiuti dal debitore, ancorché anteriori al pignoramento o all’iscrizione ipotecaria, non hanno effetto in pregiudizio del creditore procedente, dei creditori intervenuti e dell’aggiudicatario, quando siano stati resi pubblici successivamente. L’aggiudicatario acquista a titolo derivativo gli stessi diritti spettanti al debitore esecutato, ma è già tutelato dall’inopponibilità nei suoi confronti degli atti dispositivi successivi, potendo far accertare l’inefficacia della formalità pregiudizievole tramite il conservatore dei registri immobiliari, previo consenso del titolare del diritto trascritto, oppure con sentenza resa all’esito di un giudizio di cognizione, ove sussista un interesse ad agire fondato su uno stato di incertezza pregiudizievole alla commerciabilità dell’immobile.

Da tale ricostruzione la Corte trae la conclusione che il legislatore non ha operato una scelta manifestamente irragionevole limitando l’ordine di cancellazione automatica alle sole trascrizioni dei pignoramenti e alle iscrizioni ipotecarie, in quanto queste ultime, a differenza della trascrizione dei diritti reali minori, sono strumentali allo svolgimento della procedura esecutiva ed esauriscono la propria funzione con la vendita forzata; la trascrizione degli atti costitutivi dei diritti reali minori assolve, invece, alla diversa funzione di dirimere il conflitto tra più aventi causa, con la conseguenza che il relativo effetto pubblicitario permane anche dopo l’estinzione del diritto ai sensi dell’art. 2812, secondo comma, c.c.

Quanto alle censure riferite agli artt. 24 e 42 Cost., la Corte le esamina congiuntamente, rilevando che il rischio paventato dal rimettente — un’erronea valutazione, da parte degli operatori immobiliari, delle risultanze dei registri — non dipende dalla norma censurata, ma da un’eventuale lettura sommaria di tali risultanze e da una non corretta ricostruzione del sistema della pubblicità immobiliare, che non tenga conto degli effetti già prodotti dall’art. 2812 c.c. Si tratta, secondo la costante giurisprudenza costituzionale, di un mero inconveniente di fatto, non riconducibile alla previsione normativa e, come tale, inidoneo a integrare un vulnus costituzionale concreto e attuale.

Casistica applicativa e riflessi operativi

Gli strumenti già disponibili per l’aggiudicatario e il creditore ipotecario

La sentenza chiarisce che l’aggiudicatario di un immobile gravato da un diritto reale minore trascritto dopo l’iscrizione ipotecaria non è privo di tutela, pur in assenza di un ordine di cancellazione contenuto nel decreto di trasferimento. Egli può infatti opporre l’inefficacia e l’inopponibilità della trascrizione pregiudizievole, chiederne la cancellazione al conservatore dei registri immobiliari previo consenso del titolare del diritto, oppure agire in giudizio di cognizione per ottenere una pronuncia dichiarativa dell’avvenuta estinzione, quando sussista un interesse ad agire qualificato da uno stato di incertezza pregiudizievole alla commerciabilità del bene, secondo quanto affermato da Cass., sez. II, 28 maggio 2010, n. 13127, richiamata dalla Corte costituzionale.

Resta inoltre fermo, per il creditore ipotecario che agisca ai sensi dell’art. 2812, primo comma, c.c., il diritto di ottenere che il bene sia posto in vendita come libero dal diritto reale minore posteriore, con stima del valore che non tenga conto della diminuzione derivante dalla presenza di un diritto destinato a estinguersi.

Implicazioni per il professionista delegato e per il notaio

Per il professionista delegato alle operazioni di vendita, la pronuncia conferma che l’avviso di vendita può e deve dare atto, in sede di relazione notarile o di perizia, dell’anteriorità dell’iscrizione ipotecaria rispetto alla trascrizione del diritto reale minore, così da prevenire gli errori di ricostruzione — quale quello occorso nel giudizio principale, ove la relazione di stima aveva erroneamente incluso il diritto d’uso tra le formalità destinate a permanere a carico dell’aggiudicatario. Per il notaio rogante mutui ipotecari, la vicenda ribadisce l’importanza della verifica puntuale dell’ordine cronologico delle formalità pubblicitarie relative al medesimo immobile, dal quale dipende la sorte dei diritti reali minori eventualmente costituiti dopo l’iscrizione dell’ipoteca.

Novità normative e giurisprudenziali recenti

I precedenti richiamati dalla Corte

La sentenza si inserisce in un consolidato filone di pronunce sulla discrezionalità legislativa in materia di conformazione degli istituti processuali (tra le più recenti richiamate, le sentenze n. 59 del 2026, n. 146, n. 76, n. 39 e n. 36 del 2025, n. 189 e n. 96 del 2024, n. 67 del 2023) e sul microsistema della pubblicità dichiarativa relativo alla trascrizione delle domande giudiziali (sentenza n. 143 del 2022). Sul piano del controllo di ammissibilità delle questioni sollevate in via incidentale, la Corte richiama, altresì, i propri consolidati criteri in tema di interpretazione costituzionalmente orientata (sentenza n. 132 del 2019) e di rilevanza (sentenze n. 129 del 2025 e n. 38 del 2025, tra le altre).

L’auspicio di un intervento legislativo

Pur dichiarando non fondate le questioni, la Corte non ha mancato di osservare che la permanenza, nei registri immobiliari, di formalità solo apparentemente pregiudizievoli può determinare, sul piano pratico, difficoltà nella successiva circolazione dell’immobile e nell’accesso al credito da parte dell’aggiudicatario. Da qui l’auspicio, formulato in chiusura della motivazione, di un intervento del legislatore volto a introdurre un meccanismo pubblicitario più semplice e coerente con gli effetti dell’espropriazione forzata, idoneo a prevenire incertezze applicative e a ridurre i tempi e i costi della circolazione dei beni gravati da diritti reali minori estinti.

Considerazioni conclusive

La sentenza n. 151 del 2026 consolida la lettura sistematica secondo cui l’art. 586 c.p.c. disciplina esclusivamente la sorte delle formalità funzionali allo svolgimento del processo esecutivo — trascrizione del pignoramento e iscrizioni ipotecarie successive — mentre la trascrizione degli atti costitutivi di diritti reali minori risponde a una diversa funzione, quella di dirimere il conflitto tra più aventi causa ai sensi dell’art. 2644 c.c., e resta pertanto estranea al perimetro applicativo della norma censurata, pur a fronte dell’estinzione del diritto disposta dall’art. 2812, secondo comma, c.c.

La pronuncia lascia, tuttavia, aperto un problema pratico di indubbio rilievo per la commerciabilità dei beni: la permanenza, nei registri immobiliari, di trascrizioni relative a diritti ormai estinti, ancorché inopponibili all’aggiudicatario, può indurre gli operatori a valutazioni sommariamente prudenziali, con effetti sul valore di realizzo del bene. L’invito della Corte al legislatore, sebbene privo di efficacia vincolante, individua con chiarezza la direzione de iure condendo: l’introduzione di un meccanismo di annotazione, con funzione di mera pubblicità notizia, dell’intervenuta estinzione dei diritti reali minori ai sensi dell’art. 2812, secondo comma, c.c., potrebbe rappresentare, in tal senso, la soluzione più coerente con l’esigenza di una rappresentazione veritiera della condizione giuridica dell’immobile trasferito, senza incidere sulle garanzie proprie del giudizio di cognizione.

Riferimenti normativi e bibliografici

• Art. 586 cod. proc. civ., come modificato dall’art. 2, comma 3, lett. e), n. 32, d.l. 14 marzo 2005, n. 35, conv. in l. 14 maggio 2005, n. 80
• Artt. 2644, 2651, 2656, 2657, 2808, 2812, 2913, 2914, 2915, 2916, 2919 cod. civ.
• Artt. 3, 24 e 42 della Costituzione
• Art. 498 cod. proc. civ.
• Corte costituzionale, sentenza 24 luglio 2026 (dep.), n. 151/2026
• Corte costituzionale, sentenza n. 143 del 2022
• Corte costituzionale, sentenza n. 132 del 2019
• Corte di cassazione, sez. II civ., 28 maggio 2010, n. 13127
• Corte di cassazione, sez. un. civ., 14 dicembre 2020, n. 28387

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