Nel mondo anglosassone il trasferimento della proprietà immobiliare — il conveyancing — è tradizionalmente affidato a solicitors privati che operano in un mercato concorrenziale. Nel sistema di civil law di tradizione napoleonica, adottato dall’Italia, il passaggio di proprietà avviene per atto pubblico ricevuto dal notaio, pubblico ufficiale con funzione certificatrice. L’analisi economica del diritto offre strumenti preziosi per valutare quale dei due sistemi produca maggiore efficienza allocativa e minori costi di transazione nel lungo periodo.

La funzione del notaio come riduttore di asimmetrie informative

Il mercato immobiliare è strutturalmente caratterizzato da asimmetrie informative: il venditore conosce la storia del bene, i vizi, i vincoli e le ipoteche meglio dell’acquirente. In un sistema di caveat emptor puro — come quello di common law tradizionale — il costo di acquisire queste informazioni ricade interamente sull’acquirente, che deve ingaggiare avvocati, periti e società di ricerche catastali. L’analisi Coasiana direbbe che, in assenza di costi di transazione, le parti raggiungerebbero comunque l’accordo efficiente; ma in presenza di costi reali, l’istituzione notarile riduce quei costi centralizzando la verifica delle informazioni in un unico soggetto qualificato e responsabile.

Title insurance vs. garanzia notarile: un confronto di costi

Nel sistema statunitense e britannico, l’incertezza residua sul titolo di proprietà viene coperta dalla title insurance — un’assicurazione privata che garantisce l’acquirente contro vizi occulti del titolo. Il premio medio negli USA ammonta all’0,5–1% del valore del bene per ogni transazione. In Italia, il sistema notarile produce una garanzia equivalente — o superiore, data la responsabilità civile illimitata del notaio — a un costo compreso tra lo 0,5 e l’1,5% del valore, ma con una differenza fondamentale: il costo viene sostenuto una volta per ogni trasferimento e non si cumula nel tempo, mentre la title insurance copre solo il singolo acquirente e il costo si ripete ad ogni trasferimento. Sul ciclo di vita di un immobile, il sistema notarile risulta strutturalmente meno costoso.

Il registro fondiario come bene pubblico

Un risultato importante dell’analisi economica del diritto applicata ai sistemi di registrazione immobiliare riguarda la natura di bene pubblico del registro fondiario aggiornato e affidabile. Il sistema italiano dei registri immobiliari, alimentato dalla trascrizione obbligatoria degli atti notarili, produce un’esternalità positiva: riduce il rischio sistemico di acquisti a non domino e abbassa il costo del credito ipotecario per l’intero mercato. Il sistema di common law, basato sulla catena dei titoli (chain of title) piuttosto che sul registro pubblico, delega invece questo costo a operatori privati (title companies, solicitors), con una distribuzione dei costi meno efficiente dal punto di vista sociale.

Conclusioni: efficienza statica ed efficienza dinamica

Un’analisi puramente statica potrebbe concludere che il sistema di common law — con prezzi di mercato dei servizi legali determinati dalla concorrenza — sia più efficiente. Ma un’analisi dinamica che tenga conto dei costi di enforcement, delle controversie post-vendita, del costo del credito e della stabilità del sistema dei diritti di proprietà nel lungo periodo, porta a conclusioni diverse. Le riforme dei sistemi di conveyancing intraprese nel Regno Unito a partire dagli anni Ottanta del Novecento (Licensed Conveyancers Act 1985, Land Registration Act 2002) si sono in parte mosse nella direzione di semplificare il registro fondiario e centralizzare la certificazione — avvicinandosi, almeno parzialmente, al modello notarile di civil law.