Da Manlio Carlo Soldani 
Abstract. L’art. 36 della legge sull’equo canone consente al conduttore di cedere il contratto di locazione di un immobile ad uso diverso dall’abitazione anche senza il consenso del locatore, purché la cessione della locazione sia contestuale al trasferimento o all’affitto dell’azienda. Una recente ordinanza della Sezione terza civile della Corte di cassazione precisa che la comunicazione al locatore non è un adempimento accessorio: è il presupposto che rende il subentro opponibile al locatore e che fa sorgere il vincolo di responsabilità sussidiaria tra cedente e cessionario, retto dal beneficium ordinis. Ne discende che il locatore può rivolgersi al cedente soltanto dopo l’inadempimento del nuovo conduttore e dopo averne richiesto l’adempimento, anche con una semplice messa in mora. Il contributo ricostruisce la fattispecie, colloca la decisione nel quadro della cessione del contratto e della cessione d’azienda, ne discute i profili problematici e ne trae indicazioni per la redazione degli atti e per la gestione delle comunicazioni.
Indice dei contenuti
Premessa e inquadramento sistematico
La cessione della locazione nell’ambito dell’azienda
Il trasferimento di un’azienda che esercita l’attività in locali condotti in locazione pone, da sempre, il problema della sorte del contratto di locazione. L’immobile non fa parte del complesso aziendale in senso stretto, ma ne è spesso la condizione di esistenza: l’avviamento di un esercizio commerciale dipende in larga misura dalla continuità della sua collocazione. Il legislatore del 1978 ha risposto con l’art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392, che consente al conduttore di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione di sublocare l’immobile o di cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.
La disciplina della cessione della locazione realizza un bilanciamento. Da un lato sacrifica la libertà negoziale del locatore, che non può impedire la sostituzione del conduttore se non per gravi motivi; dall’altro gli riconosce due presidi: la comunicazione dell’operazione e la permanenza, in capo al cedente, di una responsabilità per l’inadempimento del cessionario. L’ordinanza della Corte di cassazione, Sezione terza civile, 22 luglio 2026, n. 23764, interviene sul punto in cui questi due presidi si saldano, e chiarisce che l’uno non esiste senza l’altro.
Il rapporto con gli artt. 1406-1410 c.c. e con l’art. 2558 c.c.
La cessione della locazione contestuale al trasferimento d’azienda si colloca all’incrocio di due discipline generali. La prima è quella della cessione del contratto (artt. 1406 ss. c.c.): richiede il consenso del contraente ceduto, anche preventivo, ed è efficace nei suoi confronti dal momento in cui gli è notificata o in cui egli la accetta (art. 1407 c.c.); il cedente è liberato, salvo che il ceduto abbia dichiarato di non liberarlo (art. 1408 c.c.). La seconda è quella dei contratti aziendali: in caso di trasferimento d’azienda l’acquirente subentra, salvo patto contrario, nei contratti non aventi carattere personale, e il terzo contraente può recedere entro tre mesi dalla notizia del trasferimento se sussiste una giusta causa, salva in tal caso la responsabilità dell’alienante (art. 2558 c.c.).
L’art. 36 si inserisce in questo quadro come disciplina speciale. La Cassazione l’ha inquadrato come ipotesi di cessione ex lege, sottospecie della successione nei contratti aziendali dell’art. 2558 c.c. (Cass. n. 9486/2007). Rispetto al modello codicistico la regola sulla liberazione del cedente risulta rovesciata: nella locazione commerciale il cedente non è liberato, salvo che sia il locatore a liberarlo. Per un inquadramento generale della sorte dei contratti nel trasferimento d’azienda si rinvia a La sorte dei contratti d’impresa: cessione d’azienda e cessione di quote a confronto.
| Profilo | Cessione del contratto (artt. 1406-1408 c.c.) | Contratti aziendali (art. 2558 c.c.) | Locazione commerciale (art. 36 L. 392/1978) |
|---|---|---|---|
| Consenso del contraente ceduto | Necessario, anche preventivo | Non necessario: subentro salvo patto contrario | Non necessario |
| Atto che rende efficace il subentro | Notifica o accettazione (art. 1407) | Notizia del trasferimento al terzo | Comunicazione al locatore con raccomandata a.r. o modalità idonee |
| Reazione del contraente ceduto | Può rifiutare il consenso | Recesso entro tre mesi per giusta causa | Opposizione per gravi motivi entro trenta giorni |
| Sorte del cedente | Liberato, salvo diversa dichiarazione del ceduto (art. 1408) | Responsabile se il terzo recede per giusta causa | Non liberato, salvo liberazione da parte del locatore; responsabilità sussidiaria |
L’art. 36 della legge n. 392/1978: ambito e presupposti
La contestualità con la cessione o con l’affitto dell’azienda
Il presupposto oggettivo è il collegamento tra locazione e azienda. L’art. 36 opera soltanto se la cessione della locazione, o la sublocazione, è accompagnata dalla cessione o dalla locazione dell’azienda che nell’immobile è esercitata; la massima in commento riferisce la cessione del contratto tanto alla cessione quanto all’affitto d’azienda. Senza un’azienda effettivamente trasferita o concessa in godimento, la disciplina speciale non trova applicazione e la cessione della locazione torna alle regole generali, con la necessità del consenso del locatore. Sull’affitto d’azienda e sui suoi riflessi sui contratti collegati si vedano le guide su affitto di azienda e sul subentro in affitto d’azienda.
L’assenza di consenso e l’opposizione per gravi motivi
Il consenso del locatore non è richiesto. Egli può soltanto opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione. La cessione si perfeziona quindi tra cedente e cessionario senza bisogno dell’assenso del locatore, il cui potere si riduce a un’opposizione motivata e tempestiva. È questo il motivo per cui la comunicazione assume un rilievo che va ben oltre la forma: è l’atto che porta l’operazione a conoscenza del locatore e che fa decorrere il termine per l’opposizione.
La comunicazione con raccomandata e le forme equipollenti
L’art. 36 prescrive la lettera raccomandata con avviso di ricevimento. La giurisprudenza ha ritenuto che la comunicazione possa avvenire anche con modalità diverse, purché idonee a far conoscere al locatore la modificazione soggettiva del rapporto (Cass. civ., sez. III, 23 gennaio 2002, n. 741). La norma non fissa un termine entro cui la comunicazione debba essere eseguita, a differenza di quanto previsto per l’opposizione del locatore. Poiché dalla comunicazione dipende l’opponibilità, la prova dell’invio e della ricezione coincide, nel sistema ricostruito dall’ordinanza, con la prova dell’efficacia del trasferimento verso il locatore.
La decisione della Corte di cassazione: il principio di diritto
Il principio affermato
L’ordinanza della Sezione terza civile del 22 luglio 2026, n. 23764, applica l’art. 36 a una cessione della locazione contestuale alla cessione o all’affitto d’azienda e ne ricava il principio che segue.
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, nel caso di cessione del contratto di locazione contestuale alla cessione o all’affitto dell’azienda, ai sensi dell’art. 36 della l. n. 392 del 1978, la comunicazione della cessione al locatore non è un profilo accessorio, ma costituisce il presupposto necessario affinché il trasferimento del rapporto divenga opponibile al locatore e si determini il vincolo di responsabilità sussidiaria tra cedente e cessionario, caratterizzata dal beneficium ordinis; ne consegue che il locatore può rivolgersi al cedente per l’adempimento delle obbligazioni contrattuali solo dopo che si sia consumato l’inadempimento del nuovo conduttore e previo esperimento nei suoi confronti della richiesta di adempimento, anche mediante semplice messa in mora.
Il principio ha una struttura in due tempi. Il primo riguarda la natura della comunicazione: non un profilo accessorio, ma un presupposto necessario. Il secondo riguarda la conseguenza sul piano dell’azione del locatore: la responsabilità del cedente è sussidiaria e si attiva solo a certe condizioni.
La comunicazione come presupposto e non come accessorio
Che la comunicazione condizioni l’efficacia della cessione nei confronti del locatore era già affermato dalla giurisprudenza: non è requisito di validità del negozio tra cedente e cessionario, ma ne condiziona l’opponibilità al contraente ceduto (Cass. n. 741/2002). Il passaggio qualificante dell’ordinanza n. 23764 è l’aver legato alla comunicazione, con un unico nesso, due effetti: l’opponibilità del trasferimento del rapporto e il sorgere del vincolo di responsabilità sussidiaria tra cedente e cessionario. Senza comunicazione, in altri termini, il trasferimento non si impone al locatore e il regime di responsabilità previsto dall’art. 36 non si determina.
La lettura è bifronte. Per il cessionario, la mancata comunicazione significa che il subentro non è opponibile al locatore. Per il cedente, significa che non può invocare il beneficio dell’ordine che l’art. 36 gli riserva, perché quel beneficio presuppone un vincolo che la comunicazione non ha ancora costituito. Il cedente resta in tal caso il soggetto nei cui confronti il locatore continua a far valere il rapporto, come se la sostituzione non fosse avvenuta.
Il beneficium ordinis e la richiesta di adempimento
Il secondo passaggio definisce l’ordine in cui il locatore può muoversi. Tre condizioni si succedono: l’inadempimento del nuovo conduttore, la richiesta di adempimento rivolta a quest’ultimo, l’azione verso il cedente. La formula adottata dalla Corte è volutamente leggera sul secondo termine: la richiesta di adempimento può consistere in una semplice messa in mora. Non si richiede quindi una previa azione esecutiva né un giudizio contro il cessionario, come avverrebbe in uno schema di escussione preventiva in senso stretto. Il locatore soddisfa l’onere dell’ordine rivolgendosi per primo al cessionario e documentando di averlo fatto.
Profili problematici e orientamenti interpretativi
Opponibilità e conoscenza aliunde del locatore
Se la comunicazione è presupposto di opponibilità, ci si chiede se la conoscenza della cessione da parte del locatore per altra via possa supplire alla comunicazione mancante. L’indirizzo espresso da Cass. n. 741/2002 è negativo: la conoscenza aliunde non rileva, a meno che il locatore, avendola acquisita, abbia accettato la cessione secondo la disciplina comune dell’art. 1407 c.c. L’ordinanza n. 23764, nel definire la comunicazione «presupposto necessario», sembra collocarsi nel solco di questo indirizzo e ne conferma il rigore. L’accettazione, tacita o per comportamenti concludenti, resta rilevante ma va provata come tale: non si presume dal semplice fatto che il locatore incassi i canoni da un soggetto diverso dal conduttore originario.
Responsabilità sussidiaria e cessioni plurime
Il beneficium ordinis descrive la responsabilità del cedente nella cessione singola. Diverso è il tema delle cessioni a catena. La giurisprudenza ha affermato che, nell’ipotesi di pluralità di cessioni d’azienda con conseguente cessione del contratto di locazione, permane la responsabilità di tutti i cessionari intermedi nei confronti del locatore (Cass. n. 11010/2011). L’ordinanza in commento non affronta la catena: il suo principio vale per il rapporto tra cedente e cessionario nell’ipotesi ordinaria e andrà coordinato con l’indirizzo sulle cessioni plurime, nel quale la responsabilità dei cedenti non liberati tende ad assumere un connotato più prossimo alla corresponsabilità che alla sussidiarietà.
Il beneficio d’ordine tra fideiussione e disciplina generale della cessione
La sussidiarietà dell’art. 36 si distingue dai modelli noti. Rispetto all’art. 1408 c.c., dove il cedente è liberato salvo diversa dichiarazione del ceduto, la regola speciale mantiene il cedente obbligato per legge. Rispetto alla fideiussione, nella quale il fideiussore è obbligato in solido e il beneficio di escussione opera solo se pattuito (art. 1944 c.c.), la sussidiarietà del cedente è prevista ex lege e si realizza con una richiesta di adempimento al cessionario, non con una escussione. Il modello è dunque autonomo: il cedente risponde per i debiti del cessionario, ma il locatore deve prima rivolgersi al cessionario.
Restano aperti due problemi che la massima non scioglie. Il primo è se la previa richiesta di adempimento operi come condizione di proponibilità dell’azione verso il cedente o come elemento da accertare nel merito, con le conseguenti ricadute sul regime delle eccezioni e sull’onere della prova. Il secondo è se una comunicazione tardiva, eseguita dopo l’inadempimento del cessionario, possa produrre in via retroattiva il vincolo di responsabilità sussidiaria o se questo decorra dalla ricezione.
Casistica applicativa
Il quadro degli scenari
Il principio può essere messo alla prova su alcune situazioni ricorrenti. La tabella che segue traduce l’ordinanza in effetti operativi, tenendo presente che le soluzioni derivano dalla coerenza del principio e non da pronunce specifiche su ciascun caso.
| Scenario | Effetto sul rapporto con il locatore | Posizione del locatore |
|---|---|---|
| Cessione della locazione con l’azienda, comunicazione regolare | Trasferimento opponibile; vincolo di responsabilità sussidiaria tra cedente e cessionario | Può agire contro il cedente solo dopo inadempimento e richiesta di adempimento al cessionario |
| Cessione eseguita ma mai comunicata | Trasferimento non opponibile; il vincolo sussidiario non si determina | Può continuare a far valere il rapporto contro il cedente come conduttore |
| Cessionario inadempiente, nessuna richiesta a lui rivolta | Il vincolo esiste ma l’ordine non è stato rispettato | Azione verso il cedente prematura |
| Cessionario inadempiente, messa in mora rimasta senza esito | Condizioni soddisfatte | Può rivolgersi al cedente per l’adempimento |
| Locatore ha liberato il cedente | Il cedente esce dal rapporto | Può agire solo contro il cessionario |
La cessione non comunicata
L’ipotesi di maggior rilievo pratico è quella della cessione della locazione perfezionata nell’atto ma non seguita dalla comunicazione. Qui l’inadempimento del cessionario non apre alcuna discussione sull’ordine di escussione: il locatore, per il quale il rapporto non si è modificato, può rivolgersi al conduttore originario. Il cedente, che confidava nel vincolo sussidiario, si trova esposto in via diretta, con il solo rimedio della rivalsa verso il cessionario. L’effetto è particolarmente significativo nelle compravendite d’azienda con più soggetti coinvolti, dove ciascuna parte tende a ritenere che la comunicazione spetti all’altra.
La messa in mora e il recupero verso il cedente
Quando la comunicazione è stata regolarmente eseguita, l’onere del locatore è documentare la richiesta di adempimento al cessionario. La messa in mora, anche stragiudiziale, è sufficiente. Per il cedente ne discende la possibilità di eccepire l’omissione dell’ordine, ove il locatore agisca senza aver prima sollecitato il cessionario. Per il locatore, la prassi prudente consiste nel conservare la prova della richiesta e dell’inutile decorso del termine concesso, prima di procedere verso il cedente.
Novità giurisprudenziali e continuità con l’indirizzo consolidato
La continuità con l’indirizzo sulla comunicazione
L’ordinanza non rovescia gli orientamenti precedenti. Conferma il ruolo della comunicazione come condizione di efficacia verso il locatore e ne rafforza la centralità, definendola presupposto necessario e non profilo accessorio. In questo senso è in linea con l’indirizzo che qualifica l’art. 36 come disciplina speciale della successione nei contratti aziendali, nella quale la comunicazione svolge la funzione che l’art. 1407 c.c. assegna alla notifica o all’accettazione.
Il profilo posto con maggiore evidenza: l’ordine delle azioni
Il tratto che la massima mette in rilievo con più nettezza è l’ordine delle azioni del locatore e il contenuto minimo della richiesta di adempimento. Il riferimento alla semplice messa in mora riduce il peso del beneficio dell’ordine per il cedente: non si tratta di una garanzia che costringa il locatore a un contenzioso preventivo con il cessionario, ma di una regola di sequenza che ne richiede la previa sollecitazione. Per il cedente il beneficio è quindi reale, ma di portata limitata e subordinato a una comunicazione eseguita con cura. Sul piano della responsabilità per i debiti anteriori al trasferimento si veda, per il raffronto con la disciplina generale, Responsabilità per debiti nella cessione d’azienda.
Riflessi sulla redazione degli atti di cessione e di affitto d’azienda
La clausola di comunicazione e la prova della ricezione
L’atto che trasferisce l’azienda e il contratto di locazione dovrebbe disciplinare chi, come e quando esegue la comunicazione al locatore. Poiché dalla comunicazione dipendono opponibilità e regime di responsabilità, l’incombenza non può restare implicita: occorre individuare il soggetto che la esegue e i mezzi di invio idonei a produrre la prova della ricezione, a cominciare dalla raccomandata con avviso di ricevimento prescritta dalla norma. Ove si preferisca la posta elettronica certificata, la sua equipollenza alla raccomandata andrebbe valutata con prudenza alla luce dell’art. 48 del d.lgs. 7 marzo 2005, n. 82, e conservando le ricevute di accettazione e di consegna.
Il contenuto della comunicazione
La comunicazione dovrebbe indicare in modo inequivoco che la cessione della locazione avviene nell’ambito del trasferimento o dell’affitto d’azienda e che si procede ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978, con gli estremi identificativi del cessionario e la data di efficacia del subentro. Una comunicazione che si limiti a dare notizia di una generica «cessione del contratto» rischia di non far emergere la fattispecie speciale e di aprire discussioni sull’idoneità dell’atto a produrre gli effetti descritti dall’ordinanza. Per un inquadramento operativo dell’intera operazione si rinvia a Guida completa alla cessione di azienda.
Le cautele per cedente e cessionario
Il cedente ha interesse a verificare, e a poter provare, che la comunicazione sia stata eseguita, e a valutare se ottenere dal locatore la liberazione espressa dalla responsabilità sussidiaria. Il cessionario, che risponde in via principale, ha interesse a un patto di manleva nei confronti del cedente per i debiti anteriori al trasferimento e a una regolazione delle somme già versate al locatore. In un’operazione notarile queste esigenze si traducono nell’inserimento di clausole che distribuiscono tra le parti gli oneri di comunicazione e prevedono una rivalsa chiara per le somme che uno di loro dovesse anticipare.
Considerazioni conclusive
L’ordinanza n. 23764 del 2026 consegna all’art. 36 della legge n. 392 del 1978 una lettura rigorosa. La comunicazione al locatore non è una formalità: è l’atto da cui dipendono sia l’opponibilità del trasferimento sia l’operatività del vincolo di responsabilità sussidiaria tra cedente e cessionario. La sussidiarietà è reale, ma limitata: il locatore può rivolgersi al cedente solo dopo l’inadempimento del nuovo conduttore e dopo avergli richiesto l’adempimento, anche con una semplice messa in mora.
Sul piano sistematico la decisione conferma la natura dell’art. 36 come disciplina speciale della successione nei contratti aziendali, nella quale la comunicazione assolve la funzione che nella cessione ordinaria spetta alla notifica o all’accettazione. Restano aperte la qualificazione della previa richiesta di adempimento, la sorte della comunicazione tardiva e il coordinamento con l’indirizzo sulle cessioni plurime. Sul piano de iure condendo, la mancanza di un termine per la comunicazione e di una disciplina espressa della liberazione del cedente alimenta un’incertezza che il legislatore potrebbe ridurre.
Per la pratica notarile e per i professionisti che assistono le parti, l’indicazione è netta: la comunicazione al locatore va programmata, eseguita con modalità che ne assicurino la prova e documentata, perché dalla sua corretta esecuzione dipende l’intero equilibrio tra cedente, cessionario e locatore.
Riferimenti normativi e bibliografici
- Art. 36 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (testo su Normattiva).
- Artt. 1406-1410, 1944 e 2558 del codice civile.
- Art. 48 del d.lgs. 7 marzo 2005, n. 82 (Codice dell’amministrazione digitale).
- Cass. civ., sez. III, ord. 22 luglio 2026, n. 23764 (Corte di cassazione).
- Cass. civ., sez. III, 23 gennaio 2002, n. 741.
- Cass. 20 aprile 2007, n. 9486.
- Cass. n. 11010/2011.
- Sul sito del Notariato: studi e quesiti in materia di trasferimento d’azienda.
Approfondimenti sul sito: La sorte dei contratti d’impresa; Guida completa alla cessione di azienda; Affitto di azienda: guida operativa; Subentro in affitto d’azienda; Responsabilità per debiti nella cessione d’azienda.
Consulenza specializzata
Studio Notarile Soldani e Carraro
Via Camillo Prampolini 14 — Domodossola (VB)
domodossola@notaiosoldani.it · 0324 066077
Il presente articolo ha carattere generale e informativo, non costituisce parere legale personalizzato e non sostituisce la consulenza diretta con un notaio. Per assistenza specifica relativa alla vostra situazione, vi invitiamo a contattare il nostro Studio per fissare un appuntamento. Contenuto generato con sistemi di Intelligenza Artificiale e supervisionato da professionisti dello Studio Notarile, in conformità ai requisiti di trasparenza del Regolamento UE 2024/1689 (AI Act).