Da Manlio Carlo Soldani 
Chi possiede un’area urbana non ancora edificata, un rudere, un immobile ancora in costruzione o un lastrico solare si trova spesso davanti a una domanda apparentemente semplice ma tutt’altro che scontata: vendendolo, si paga l’IVA o l’imposta di registro? La risposta dipende dalla categoria catastale F in cui il bene è classificato — F1, F2, F3, F4 o F5 — introdotta dall’art. 3 del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 per esigenze catastali, ma mai disciplinata dal legislatore in modo unitario sul piano fiscale.
Il tema è tornato di stretta attualità con lo Studio del Consiglio Nazionale del Notariato n. 36-2026/T, che ha riordinato la materia proprio mentre la Cassazione, con orientamenti non sempre coincidenti con quelli dell’Agenzia delle Entrate, continua a pronunciarsi su casi specifici — in particolare sugli immobili in ristrutturazione classificati F4.
In questa guida vediamo, categoria per categoria, quando si applica l’IVA, quando l’imposta di registro, cosa cambia per le pertinenze e quando si possono ancora ottenere le agevolazioni prima casa.
🔑 Punti Chiave
D: Cos’è la categoria catastale F?
R: È l’insieme delle categorie «fittizie» F1-F5 (aree urbane, fabbricati collabenti, in costruzione, in definizione, lastrici solari) introdotte dall’art. 3 del D.M. 28/1998 per immobili privi di rendita propria.
D: Un fabbricato in costruzione (F3) sconta sempre l’IVA se venduto?
R: Sì: finché non risulta «ultimato» con la dichiarazione Docfa, la cessione resta nel ciclo produttivo dell’impresa ed è sempre imponibile IVA, con aliquota 4%, 10% o 22% a seconda dei casi.
D: E un immobile in ristrutturazione (F4)?
R: Dipende se i lavori sono già iniziati: se sì, l’imposta segue il regime dei beni in costruzione; se no, per l’Agenzia delle Entrate si applica ancora la categoria catastale di origine, mentre la Cassazione (sent. n. 16946/2024) ragiona diversamente.
D: Vendere un rudere (fabbricato collabente F2) genera imposte?
R: Di regola l’operazione è esente IVA ex art. 10 n. 8-bis D.P.R. 633/1972, salvo che il cedente sia il costruttore o abbia eseguito interventi pesanti negli ultimi cinque anni.
D: Un lastrico solare (F5) si tassa come un terreno o come un fabbricato?
R: Come un fabbricato: la giurisprudenza lo qualifica come bene autonomo, con lo stesso regime di esenzione IVA previsto per i fabbricati collabenti, salvo le eccezioni per costruttori e imprese di ripristino.
D: Un garage o una cantina in categoria F pertinenziale segue le regole del bene principale?
R: In parte: assume la natura del bene principale, ma se ancora in corso di costruzione resta comunque soggetto a IVA obbligatoria, a prescindere dal regime dell’abitazione o del capannone cui accede.
D: Si possono avere le agevolazioni prima casa su un immobile in categoria F?
R: Sì, in diversi casi — F3, F4 in ristrutturazione e, secondo la Cassazione più recente, anche F2 — purché la destinazione abitativa si realizzi entro il termine di decadenza dell’accertamento.
Indice dei contenuti
Cos’è la categoria catastale F e quali immobili comprende?
La categoria catastale F raggruppa cinque tipologie di immobili «fittizi», privi di rendita propria, introdotte dall’art. 3 del D.M. 28/1998: aree urbane, fabbricati collabenti, in costruzione, in corso di definizione e lastrici solari. Si chiamano «fittizie» perché non rientrano nelle categorie ordinarie (A, B, C, D, E) e non producono, in quanto tali, un reddito catastale autonomo.
Le cinque sotto-categorie: da F1 a F5
| Categoria | Cosa comprende |
|---|---|
| F1 | Aree urbane non edificate (o interamente demolite) |
| F2 | Fabbricati collabenti: ruderi, edifici fatiscenti privi di allacci e non abitabili |
| F3 | Fabbricati in corso di costruzione, non ancora ultimati |
| F4 | Porzioni di fabbricato o interi stabili «in corso di definizione» (in attesa di accatastamento o in ristrutturazione) |
| F5 | Lastrici solari accatastati in via autonoma |
Perché non esiste una disciplina fiscale unica
Il passaggio in una categoria F non è obbligatorio, e i beni che vi rientrano hanno natura molto diversa tra loro: questo impedisce di applicare una regola unica. Ognuna delle cinque categorie va quindi analizzata separatamente ai fini IVA e imposta di registro, come chiarito dallo Studio CNN n. 36-2026/T.
Quando si paga l’IVA e quando l’imposta di registro?
Se il venditore è un soggetto passivo IVA (un’impresa), la cessione rientra nel campo IVA; il regime di dettaglio — esenzione o imponibilità — dipende poi dalla singola categoria catastale del bene, in base agli artt. 10 nn. 8-bis e 8-ter del D.P.R. 633/1972. Se invece a vendere è un privato, si applica l’imposta di registro secondo le regole ordinarie.
Il principio generale dell’art. 10 del DPR IVA
La regola di base è che le cessioni di fabbricati sono esenti da IVA (art. 10 n. 8-bis): l’imponibilità è l’eccezione, riservata ai fabbricati nuovi, a quelli su cui sono stati eseguiti interventi edilizi rilevanti, o a quelli ancora nel ciclo produttivo dell’impresa. Per i beni classificati in categoria F, capire se si è nel primo o nel secondo caso è proprio il problema centrale.
Perché conta la qualifica di chi vende
Il regime cambia sensibilmente a seconda che il cedente sia il costruttore originario, un’impresa che ha eseguito interventi di recupero, o un soggetto che non ha mai realizzato lavori sull’immobile. Per i fabbricati collabenti e i lastrici solari, ad esempio, l’esenzione è la regola, ma diventa imponibilità se la vendita è fatta dal costruttore o dall’impresa di ripristino entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori (o oltre, se viene esercitata l’opzione per l’IVA).
Vendo un fabbricato in costruzione (F3): quali imposte pago?
La cessione di un fabbricato F3 è sempre imponibile IVA, perché il bene si trova ancora nel ciclo produttivo dell’impresa e non può beneficiare dell’esenzione prevista per i fabbricati ultimati. Le imposte ipotecaria e catastale si applicano invece in misura fissa (50 euro ciascuna).
Le aliquote applicabili: 4%, 10% o 22%
| Aliquota | Quando si applica |
|---|---|
| 4% | Se l’acquirente dichiara in atto i requisiti prima casa e l’immobile, una volta ultimato, non sarà di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) |
| 10% | Fabbricati o porzioni diversi dalle abitazioni di lusso, destinati a civile abitazione o assimilati (c.d. Legge Tupini) |
| 22% | In tutti gli altri casi, aliquota ordinaria |
Attenzione: per godere delle agevolazioni prima casa su un F3, la destinazione abitativa dichiarata in atto deve realizzarsi entro il termine di decadenza del potere di accertamento (tre anni dalla registrazione), pena la decadenza dal beneficio.
Vendo un immobile in ristrutturazione (F4): cosa cambia?
Per i fabbricati F4 il nodo è se considerarli ancora nel ciclo produttivo (e quindi sempre imponibili IVA come gli F3) oppure tassarli in base alla categoria catastale che avevano prima della classificazione F4. Su questo punto Agenzia delle Entrate e Cassazione non sono allineate.
Categoria di origine o categoria attuale? La sentenza n. 16946/2024
Con la Risposta n. 167/2022, l’Agenzia delle Entrate ha sostenuto che, per le imposte ipotecaria e catastale, si debba guardare alla categoria catastale originaria del fabbricato (ad esempio D/8, se era uno strumentale) prima della sua riclassificazione in F4. La Cassazione, con la sentenza n. 16946 del 19 giugno 2024, ha invece affermato un principio diverso: la categoria F4 fotografa uno stato di fatto transitorio e non consente di «guardare al passato»; ai fini delle imposte ipocatastali conta la natura, strumentale o meno, del bene al momento della cessione, non quella che aveva prima dei lavori.
Non è solo un dettaglio tecnico: se il fabbricato era in origine strumentale, la tesi del Fisco porta ad applicare le imposte ipotecaria e catastale rinforzate (3% e 1%), mentre la lettura della Cassazione può condurre, a seconda dei casi, a un esito diverso, basato sulla situazione effettiva del bene al momento dell’atto.
Perché conta se i lavori sono già iniziati
- ⚠️ Se i lavori di ristrutturazione non sono ancora iniziati, l’Agenzia delle Entrate ritiene applicabile la disciplina della categoria catastale di origine.
- ✅ Se i lavori sono già iniziati (anche parzialmente, su base documentale), la cessione va assoggettata a IVA obbligatoria con imposte ipocatastali in misura fissa, a prescindere dalla classificazione F4.
- 📋 La sola richiesta o il rilascio del permesso di costruire, senza inizio effettivo del cantiere, non basta a considerare i lavori avviati.
❓ FAQ — Fabbricati F4
Domanda: Ho acquistato un immobile F4 già pagando le imposte in misura fissa: rischio un accertamento?
Risposta: Il rischio esiste, perché l’Amministrazione Finanziaria segue un criterio diverso da quello della Cassazione. Conviene documentare con precisione lo stato dei lavori al momento dell’atto (fotografie datate, comunicazioni di inizio lavori) per poter dimostrare, in caso di verifica, quale fosse la situazione di fatto.
Un’area urbana (F1) sconta sempre l’IVA?
No: per le aree urbane F1 la sola classificazione catastale non basta a determinare il regime fiscale. Conta invece la destinazione prevista dagli strumenti urbanistici. Se l’area è edificabile secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune (anche prima dell’approvazione regionale), la cessione rientra nel campo IVA come terreno edificabile; se non lo è, si applica l’imposta di registro.
Questa regola vale sia per le aree derivanti da demolizione totale di un fabbricato, sia per quelle ottenute dal frazionamento di unità già censite, sia per le c.d. aree urbanizzate.
Vendo un rudere: il fabbricato collabente (F2) è tassato?
Di regola, la cessione di un fabbricato collabente è esente da IVA, con applicazione dell’imposta di registro proporzionale e delle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Diventa imponibile IVA solo se la vendita è effettuata dal costruttore originario o da chi vi ha eseguito interventi di edilizia pesante, entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori (o oltre, se viene esercitata l’opzione).
Su questo punto esiste un contrasto interpretativo: l’Agenzia delle Entrate ritiene che, non rientrando i beni F2 tra le categorie ordinarie, la relativa cessione sia sempre imponibile IVA al 22%. L’impostazione preferibile — sostenuta anche dallo Studio CNN n. 36-2026/T — è invece che un fabbricato collabente, non avendo natura strumentale né di nuova costruzione, rientri nel regime naturale di esenzione previsto dall’art. 10 n. 8-bis, salvo le eccezioni indicate sopra.
Un fabbricato non «nasce» collabente: lo diventa, a seguito di un processo di degrado accertato con perizia tecnica giurata. Questo elemento è centrale per distinguere la cessione di un rudere da quella di un fabbricato di nuova costruzione o oggetto di interventi edilizi rilevanti.
Come si tassa la vendita di un lastrico solare (F5)?
Il lastrico solare accatastato autonomamente in categoria F5 è qualificato dalla giurisprudenza come un fabbricato, non come un terreno: segue quindi lo stesso regime di esenzione IVA previsto per i fabbricati collabenti (art. 10 n. 8-bis). Anche qui l’imponibilità scatta solo se la vendita è fatta dal costruttore o dall’impresa di ripristino entro i cinque anni, o oltre in caso di opzione.
La Cassazione (ord. n. 15192/2021) ha chiarito che il lastrico solare non ha le caratteristiche per essere considerato un bene strumentale, e che l’unico criterio oggettivo per stabilire la strumentalità di un immobile resta la categoria catastale al momento della cessione — non l’uso futuro che intende farne l’acquirente (ad esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico).
Garage e cantine in categoria F: la regola delle pertinenze
Quando un bene di categoria F è venduto come pertinenza (ad esempio un lastrico solare pertinenziale a un’abitazione), assume di regola la stessa natura del bene principale — ma non sempre lo stesso trattamento fiscale: ogni cessione resta autonoma ai fini IVA.
- ✅ Un lastrico solare o un fabbricato collabente pertinenziali possono seguire il regime del bene principale (abitazione o immobile strumentale), nel rispetto dei presupposti soggettivi e temporali propri di quella categoria.
- ⚠️ Un fabbricato ancora in costruzione (F3) ceduto come pertinenza, invece, resta sempre imponibile IVA: non può beneficiare dell’esenzione del bene principale ultimato, perché si trova ancora nel ciclo produttivo dell’impresa.
- 📋 Per un’area urbana pertinenziale non edificabile, secondo l’orientamento preferibile si applica comunque l’imposta di registro, anche se la cessione del bene principale è soggetta a IVA.
Posso avere le agevolazioni prima casa su un immobile in categoria F?
Dipende dalla categoria: per gli F3 le agevolazioni sono ammesse se la destinazione abitativa si realizza entro tre anni; per gli F4 in ristrutturazione sono ammesse a determinate condizioni; per gli F2 la Cassazione più recente le ammette, contro la posizione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate.
| Categoria | Agevolazioni prima casa |
|---|---|
| F3 — in costruzione | Ammesse se la destinazione abitativa si realizza entro tre anni dalla registrazione (aliquota IVA 4%) |
| F4 — in definizione | Ammesse se la natura abitativa sarà acquisita solo al termine dei lavori di ristrutturazione (Risposta AE 915-95/2024) |
| F2 — collabente | Escluse per l’Agenzia delle Entrate (Risposta n. 357/2019); ammesse per la Cassazione (ord. nn. 3913 e 3919/2025), se l’immobile è destinabile ad abitazione entro i termini di legge |
| F5 — lastrico solare | Ammissibili solo come pertinenza dell’abitazione principale, secondo il criterio sostanziale di pertinenzialità adottato dalla Cassazione (ord. n. 22561/2021) |
🔧 Guida Pratica: Come Procedere
Prima di vendere o acquistare un immobile in categoria catastale F, conviene seguire questi passaggi:
- 1️⃣ Richiedere una visura catastale aggiornata per verificare la categoria (F1-F5) e la data dell’ultima variazione catastale.
- 2️⃣ Individuare la qualifica del venditore: privato, impresa costruttrice, o impresa che ha eseguito interventi di recupero.
- 3️⃣ Verificare se esiste una dichiarazione di fine lavori (Docfa) o, per gli F4 in ristrutturazione, se i lavori risultano già iniziati su base documentale.
- 4️⃣ Controllare se il bene è ceduto autonomamente o come pertinenza di un altro immobile, e la relativa natura (abitativa o strumentale).
- 5️⃣ Se si punta alle agevolazioni prima casa, verificare i tempi entro cui la destinazione abitativa dovrà realizzarsi.
- 6️⃣ Farsi assistere da un notaio prima della sottoscrizione del preliminare: l’inquadramento fiscale incide sul prezzo netto dell’operazione per entrambe le parti.
📊 Caso Pratico: la Vendita di un Rudere in Centro Storico
Tizia eredita dai genitori un vecchio fabbricato nel centro storico, ormai privo di tetto e di allacci, censito in Catasto come F2 (fabbricato collabente). Decide di venderlo a Caio, che intende ristrutturarlo per farne la propria abitazione.
Poiché Tizia è una privata e non ha mai eseguito interventi edilizi sull’immobile, la cessione non rientra nel campo IVA: si applica l’imposta di registro proporzionale (con il minimo di legge) e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Se Caio dichiara in atto i requisiti prima casa e si impegna a completare la ristrutturazione con destinazione abitativa entro i termini previsti, potrà inoltre beneficiare delle aliquote agevolate, seguendo l’orientamento più recente della Cassazione sui fabbricati collabenti.
📅 Novità Legislative e Giurisprudenziali
- Studio CNN n. 36-2026/T (Commissione Studi Tributari, 9 aprile 2026, est. F. Raponi) — riordina in chiave sistematica il regime IVA/registro delle cessioni di beni in categoria F.
- Cassazione, sent. n. 16946 del 19 giugno 2024 — per le imposte ipocatastali sui fabbricati F4, conta la situazione di fatto al momento della cessione, non la categoria catastale di origine.
- Cassazione, ord. nn. 3913 e 3919 del 2025 — aprono alle agevolazioni prima casa anche per i fabbricati collabenti (F2), in contrasto con la posizione restrittiva dell’Agenzia delle Entrate.
- Agenzia delle Entrate, Risposta n. 915-95/2024 (DR Abruzzo) — ammette le agevolazioni prima casa per un F4 la cui natura abitativa si acquisirà solo al termine dei lavori.
📝 In Sintesi
Non esiste una regola unica per la categoria catastale F: ogni sotto-categoria (F1-F5) va analizzata singolarmente, verificando la qualifica del venditore, lo stato dei lavori e l’eventuale vincolo pertinenziale, prima di stabilire se la cessione sconta IVA o imposta di registro.
- ✅ F3 (in costruzione): sempre imponibile IVA.
- ✅ F4 (in definizione): dipende se i lavori sono già iniziati; sul criterio applicabile, Cassazione e Fisco non concordano.
- ✅ F1 (area urbana): segue la destinazione urbanistica, non la sola classificazione catastale.
- ✅ F2 (collabente) e F5 (lastrico solare): di regola esenti IVA, salvo cessione da parte del costruttore entro cinque anni.
- ✅ Le agevolazioni prima casa sono ammissibili per più categorie F, ma richiedono di rispettare tempi e condizioni precise.
🤝 Hai Bisogno di Assistenza?
Il regime fiscale applicabile a un immobile in categoria catastale F può incidere in modo significativo sul costo reale di una compravendita, per il venditore come per l’acquirente. Una verifica preventiva — prima della firma del preliminare — consente di individuare il corretto inquadramento e di evitare contestazioni successive da parte dell’Amministrazione Finanziaria.
Fonti e Approfondimenti
- Consiglio Nazionale del Notariato, Studio n. 36-2026/T, «La cessione dei beni classificati nella categoria catastale F tra IVA e registro», est. F. Raponi.
- Per l’approfondimento tecnico-professionale della materia, si veda anche il nostro articolo Categoria catastale F: cessione tra IVA e registro.
- D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (Normattiva), artt. 10 e 40.
- D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 (Normattiva), art. 3 — istituzione delle categorie catastali F.
- Pertinenza e imposta di registro: i principi di diritto di Cass. n. 13553/2026.
- Rilevanza catastale degli interventi edilizi: criteri e obblighi di aggiornamento.
- Casa prefabbricata: imposte e costi acquisto a confronto.
- Prezzo-valore e terreni pertinenziali: tassazione.
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