Gli Atti Dispositivi dell’Esecutore Testamentario: la Vendita di Immobili

Il presente contributo esamina gli atti dispositivi dell’esecutore testamentario — segnatamente la compravendita — nell’ordinamento italiano, con specifico riguardo all’attività di controllo e di redazione che compete al notaio rogante. Tre sono gli snodi tecnici affrontati: l’accertamento dei poteri dell’esecutore, da condursi sulla base di un preciso corredo documentale; l’individuazione della parte sostanziale dell’operazione traslativa, questione che intercetta la più ampia disputa sulla natura giuridica dell’ufficio; la trascrizione dell’atto, il cui regime muta a seconda che l’eredità risulti già accettata oppure ancora giacente. L’analisi tiene conto della riforma Cartabia, che ha esteso al notaio rogante la competenza ad autorizzare la vendita di beni ereditari, e si chiude con un confronto sintetico con gli ordinamenti tedesco, francese, svizzero e spagnolo, per l’ipotesi — sempre più ricorrente nella prassi transfrontaliera — in cui l’esecutore nominato secondo una legge successoria straniera debba disporre di immobili siti in Italia.

Premessa e inquadramento sistematico dell’esecutore testamentario

La funzione dell’ufficio nel sistema successorio italiano

Gli artt. 700-712 c.c. disciplinano l’esecutore testamentario, figura che il testatore può nominare per assicurare l’esatta attuazione delle proprie disposizioni di ultima volontà. L’art. 703 c.c. ne definisce le funzioni essenziali: cura dell’esecuzione testamentaria, amministrazione della massa ereditaria con assunzione del possesso dei beni — salvo diversa volontà del testatore — e, se necessario, alienazione dei beni ereditari previa autorizzazione dell’autorità competente, sentiti gli eredi. Il possesso non può protrarsi oltre un anno dalla dichiarazione di accettazione dell’incarico, prorogabile per un ulteriore anno, e non oltre, quando ricorrano motivi di evidente necessità.

Occorre distinguere, in limine, la posizione dell’esecutore “non amministratore” — investito di una funzione di mera vigilanza sull’operato degli eredi, priva di autonoma rilevanza dispositiva — da quella dell’esecutore “amministratore”, cui competono poteri di ordinaria e, ricorrendone i presupposti, straordinaria amministrazione. È in quest’ultima categoria che si colloca la vendita di beni ereditari, e sono gli atti dispositivi dell’esecutore testamentario di questa seconda specie a costituire l’oggetto del presente contributo.

Natura giuridica dell’ufficio: rappresentanza, sostituzione o legittimazione a disporre?

La qualificazione dogmatica dell’ufficio resta, in dottrina, non del tutto pacifica, ma le coordinate essenziali sono ormai consolidate. Un primo orientamento, minoritario, accosta la posizione dell’esecutore a quella del rappresentante degli eredi; la ricostruzione prevalente esclude invece che si tratti di rappresentanza in senso tecnico, poiché l’esecutore non riceve mandato dagli eredi — che potrebbero essere ignari della vicenda o financo dissenzienti — né i suoi poteri derivano da un negozio di procura, bensì direttamente dalla legge e dal testamento.

La Cassazione ha chiarito che l’esecutore testamentario è titolare iure proprio delle azioni relative all’esercizio del proprio ufficio — quelle che trovano fondamento nell’incarico di custode e gestore dei beni ereditari — mentre, per le azioni relative all’eredità, cioè per diritti e obblighi che egli non acquista né assume per sé, in quanto ricadenti direttamente nel patrimonio ereditario, opera quale sostituto processuale ai sensi dell’art. 704 c.c.: agisce in nome proprio, pur non essendo investito della legale rappresentanza degli eredi del de cuius (Cass. civ., sez. II, n. 5520/2020). La dottrina colloca l’esecutore, unitamente al curatore dell’eredità giacente e ad altre figure affini, tra i titolari di un “ufficio di diritto privato”: un potere-dovere di gestione di un patrimonio altrui, esercitato in nome proprio ma i cui effetti ricadono direttamente sulla massa ereditaria e, per essa, su chi ne è o ne diverrà titolare. È proprio questa impostazione a fondare la risposta ai due quesiti che seguono.

L’accertamento dei poteri dell’esecutore testamentario da parte del notaio

I documenti sui quali si fonda l’accertamento

Il primo compito del notaio chiamato a ricevere un atto dispositivo dell’esecutore testamentario è la verifica puntuale della fonte e dell’estensione dei poteri. L’accertamento si fonda su un corredo documentale definito:

• il testamento, pubblicato ai sensi dell’art. 620 c.c., dal quale risultano la nomina e l’eventuale delimitazione dei poteri operata dal testatore. Quando il testatore abbia specificamente autorizzato l’esecutore a compiere un determinato atto dispositivo — il cosiddetto esecutore “ad acta” — non occorre ulteriore autorizzazione, poiché il potere trova fonte diretta nella volontà testamentaria
• la dichiarazione di accettazione dell’incarico, resa dall’esecutore presso la cancelleria del tribunale del luogo di apertura della successione, con la relativa annotazione nel registro delle successioni (art. 702 c.c.). La mera nomina testamentaria non basta: occorre un’accettazione espressa, nelle forme tassative previste dal codice, non essendo ammessa un’accettazione tacita
• ove l’atto dispositivo non sia già specificamente autorizzato dal testatore, il provvedimento che autorizza la vendita, che l’art. 703, comma 4, c.c. subordina alla necessità di alienare beni ereditari e alla previa audizione degli eredi. L’omissione di tale audizione determina l’inefficacia del provvedimento nei confronti degli eredi, i quali — rimasti nel possesso del bene — possono farla valere quale motivo di inopponibilità della vendita nei propri confronti (Cass. civ., sez. II, n. 9289/1991)
• la prova dell’avvenuta accettazione dell’eredità da parte del chiamato o dei chiamati, elemento che segna — come si vedrà — il discrimine tra la fattispecie fisiologica e quella dell’eredità ancora giacente ai fini della trascrizione

Tabella 1 — Quadro normativo essenziale per l’accertamento dei poteri dell’esecutore testamentario.

Il regime autorizzatorio dopo la riforma Cartabia: autorizzazione giudiziale e notarile

Fino al 2023 l’autorizzazione di cui all’art. 703, comma 4, c.c. era di competenza esclusiva del tribunale del luogo di apertura della successione, secondo il procedimento di cui agli artt. 747 e seguenti c.p.c. L’art. 21 del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (la cosiddetta riforma Cartabia), in vigore dal 28 febbraio 2023, ha introdotto un canale alternativo: le autorizzazioni per la stipula di atti pubblici e scritture private autenticate aventi ad oggetto beni ereditari — categoria in cui rientra pacificamente anche la vendita da parte dell’esecutore testamentario — possono oggi essere rilasciate, su richiesta scritta delle parti, dallo stesso notaio rogante, in un regime di competenza concorrente con l’autorità giudiziaria.

Il notaio autorizzante valuta la necessità o l’utilità evidente dell’atto, determina le cautele per il reimpiego del prezzo ove occorra, e comunica il provvedimento alla cancelleria del tribunale e al pubblico ministero competenti; decorsi venti giorni senza reclamo, l’autorizzazione acquista efficacia. Per l’attività notarile ne deriva un ulteriore tassello dell’accertamento dei poteri dell’esecutore: occorre verificare non soltanto l’esistenza e la regolarità dell’autorizzazione, giudiziale o notarile che sia, ma anche — nel secondo caso — il rispetto dell’intero iter procedimentale che ne condiziona l’efficacia nei confronti dei terzi.

L’individuazione della parte sostanziale nell’atto di vendita

Per conto di chi si vende: defunto, erede o chiamato?

Negli atti dispositivi dell’esecutore testamentario, il quesito centrale ai fini della redazione è chi debba considerarsi, sul piano sostanziale, parte venditrice: se l’esecutore disponga come organo del defunto — soggetto che, per definizione, ha perduto la capacità giuridica — se agisca come rappresentante degli eredi, oppure se disponga, in nome proprio, di beni che appartengono ad altri, in forza di un autonomo potere di fonte legale e testamentaria.

La risposta, coerente con l’inquadramento dogmatico richiamato in premessa, esclude che il defunto possa considerarsi parte sostanziale dell’atto dispositivo. Con l’apertura della successione, i beni ereditari si devolvono — con effetto retroattivo al momento del decesso — in capo agli eredi o ai chiamati che abbiano accettato (artt. 456 e 459 c.c.). La Cassazione, in una fattispecie relativa a un legato da soddisfare mediante il ricavato della vendita di immobili ereditari, ha chiarito che il trasferimento dei beni dal de cuius agli eredi costituisce un “antecedente ineludibile” della loro successiva alienazione a terzi, e ciò «ancorché il testatore abbia provveduto alla nomina di un esecutore testamentario», proprio in ragione del carattere retroattivo dell’accettazione dell’eredità (Cass. civ., sez. II, n. 6961/2008).

La parte sostanziale dell’atto dispositivo è dunque l’erede — o il chiamato, quando l’eredità risulti ancora giacente al momento della vendita, secondo quanto si dirà nel paragrafo seguente — mentre l’esecutore si limita a esercitare, in nome proprio, un potere di disposizione che trova fondamento diretto nella legge e nel testamento, senza necessità di una procura né, salva l’audizione prescritta ai fini autorizzativi, di un consenso preventivo dell’erede stesso.

Riflessi sulla redazione dell’atto notarile

Dalla qualificazione degli atti dispositivi dell’esecutore testamentario come atti compiuti in nome proprio ma con effetti sulla sfera dell’erede discendono conseguenze operative precise. Nella comparizione l’esecutore interviene “in tale qualità” — mai come rappresentante degli eredi, categoria alla quale non è in alcun modo equiparabile — e il richiamo al titolo (testamento pubblicato, accettazione dell’incarico, autorizzazione) sostituisce, sotto il profilo della legittimazione, la procura. Le dichiarazioni tipiche del venditore — provenienza, conformità catastale e urbanistica, garanzie per vizi — restano riferite alla sfera dell’erede quale attuale titolare del diritto reale, e non a quella dell’esecutore, il quale risponde semmai, sul piano della propria responsabilità di gestione, nei confronti degli eredi e dei legatari (art. 709 c.c.), non già quale garante delle qualità del bene alienato.

Sul piano tributario e catastale, occorre segnalare che l’esecutore, in quanto possessore dei beni ereditari, è soggetto obbligato alla presentazione della dichiarazione di successione (art. 28, comma 2, d.lgs. n. 346/1990); tale obbligo, tuttavia, attiene al distinto piano fiscale e non incide sulla qualificazione civilistica della parte sostanziale dell’atto, che resta l’erede o il chiamato.

La trascrizione dell’atto di vendita e il principio di continuità

Contro chi si trascrive: la fattispecie fisiologica e l’eredità giacente

Il principio di continuità delle trascrizioni, sancito dall’art. 2650 c.c., impone che ogni trascrizione o iscrizione a carico di un soggetto resti priva di effetto finché non risulti trascritto, a suo favore, il titolo del suo stesso acquisto. Applicato alla vendita compiuta dall’esecutore testamentario, il principio si traduce in una regola operativa duplice, a seconda che l’eredità sia stata o meno accettata al momento della vendita.

Nell’ipotesi fisiologica — quella in cui gli eredi abbiano già accettato — la vendita, essendo sostanzialmente riferibile alla loro sfera giuridica per quanto illustrato nel paragrafo precedente, si trascrive contro gli eredi. Ciò presuppone, tuttavia, che risulti già trascritto, o venga contestualmente trascritto, il loro acquisto mortis causa ai sensi dell’art. 2648 c.c.: in difetto di tale trascrizione preliminare, quella della vendita non produrrebbe, per carenza di continuità, alcun effetto di opponibilità nei confronti dei terzi. Il notaio dovrà pertanto curare — se non già eseguita in precedenza — la trascrizione dell’accettazione, espressa o tacita, che la stessa stipula dell’atto dispositivo dell’esecutore testamentario può integrare, prima o contestualmente alla trascrizione del trasferimento a favore dell’acquirente.

Diversa è la soluzione quando l’esecutore si trovi ad agire mentre l’eredità è ancora giacente, perché nessuno dei chiamati ha ancora accettato. In tale ipotesi manca, per definizione, un erede contro cui trascrivere, e nei cui confronti la previa audizione richiesta dall’art. 703, comma 4, c.c. possa avere luogo. Dottrina e prassi, nel silenzio della legge su questo specifico punto, ritengono che l’esecutore svolga, in tale frangente, funzioni analoghe a quelle del curatore dell’eredità giacente, disponendo dei beni “per conto di chi spetta”: la trascrizione avviene allora direttamente contro il defunto, con l’annotazione, nel quadro dedicato della nota di trascrizione, della qualità di esecutore testamentario di chi ha materialmente disposto del bene.

La distinzione tra trascrizione civile e trascrizione fiscale

Occorre guardarsi da una confusione ricorrente nella prassi applicativa. La trascrizione della dichiarazione di successione, prevista a fini impositivi dall’art. 5, comma 2, delle disposizioni sulle imposte ipotecarie e catastali (d.lgs. n. 347/1990) — e che l’amministrazione finanziaria esegue “contro” il defunto e “a favore” di chi presenta la dichiarazione, ivi compreso l’esecutore testamentario quale possessore dei beni — non costituisce trascrizione dell’acquisto a causa di morte ai sensi dell’art. 2648 c.c., né sostituisce, ai fini della continuità di cui all’art. 2650 c.c., la trascrizione civile dell’accettazione di eredità. Le due formalità rispondono a finalità distinte — l’una tributaria, l’altra di certezza della circolazione immobiliare — e il notaio dovrà verificarle entrambe, senza ritenere che l’avvenuta trascrizione fiscale esima dal controllo, e se del caso dall’adempimento, della trascrizione civile propedeutica alla vendita.

Profili di diritto comparato: l’esecutore testamentario straniero e gli immobili siti in Italia

Quando la successione è regolata da una legge diversa da quella italiana — ipotesi sempre più frequente per effetto della libertà di scelta della legge applicabile riconosciuta dal Regolamento (UE) n. 650/2012 — mentre l’immobile da alienare si trova in Italia, gli atti dispositivi dell’esecutore testamentario straniero pongono al notaio italiano le medesime tre questioni: accertamento dei poteri, individuazione della parte sostanziale, trascrizione. Il Regolamento europeo esclude infatti espressamente dal proprio ambito di applicazione i profili di pubblicità immobiliare (art. 1, par. 2, lett. l), che restano governati dalla lex rei sitae italiana; il certificato successorio europeo, quando emesso, agevola peraltro la prova della qualità e dei poteri dell’esecutore anche in queste fattispecie transfrontaliere. Di seguito un cenno, limitato ai tre profili considerati, per gli ordinamenti tedesco, francese, svizzero e spagnolo.

Il Testamentsvollstrecker nell’ordinamento tedesco

Il diritto tedesco (§§ 2197-2228 BGB) attribuisce al Testamentsvollstrecker una posizione più incisiva di quella italiana: la Verfügungsbefugnis (potere di disposizione) sui beni ereditari gli spetta in via esclusiva, e l’erede non può validamente disporne finché dura l’incarico (§§ 2205 e 2211 BGB). L’accertamento dei poteri si fonda, oltre che sul testamento, sul Testamentsvollstreckerzeugnis, il certificato rilasciato su istanza dal tribunale successorio competente (§ 2368 BGB), che legittima l’esecutore nei confronti dei terzi. Quanto alla parte sostanziale, anche in questo ordinamento gli atti dispositivi compiuti dall’esecutore producono effetti direttamente in capo all’erede, non al defunto né all’esecutore stesso; la trascrizione in Italia seguirà pertanto la medesima logica sostanziale valida per il caso interno, sulla base della documentazione tedesca debitamente legalizzata e tradotta. Il diritto tedesco conosce infatti il principio del Vonselbsterwerb (§ 1922 BGB): l’erede acquista l’eredità automaticamente al momento della morte, senza necessità di accettazione, sia pure con possibilità di rinuncia (Ausschlagung) entro il termine di legge, con effetto retroattivo. Non si pone dunque, se non nei limiti di una successiva rinuncia, un’ipotesi di chiamato non ancora erede analoga alla giacenza italiana: l’esecutore dispone sempre nei confronti di un erede già, sia pure provvisoriamente, investito.

L’exécuteur testamentaire nell’ordinamento francese

Il Code civil (artt. 1025-1034) distingue poteri “di base” — la sola vendita di beni mobili per soddisfare legati di somme di denaro, nei limiti della quota disponibile (art. 1030) — da poteri “ampliati”, che il testatore può conferire solo in assenza di eredi riservatari accettanti, comprendenti la disposizione degli immobili della successione (art. 1030-1). L’accertamento dei poteri richiede quindi, oltre al testamento, la verifica dell’assenza di eredi riservatari accettanti — di regola tramite atto di notorietà — e, salvo testamento in forma autentica, l’envoi en possession giudiziale (art. 1030-2). La vendita di un immobile resta comunque subordinata, a pena di inopponibilità, alla previa informazione degli eredi. Anche in questo caso l’atto dispositivo incide sulla sfera degli eredi e dei legatari, non su quella del defunto: la trascrizione in Italia seguirà quindi l’erede quale parte sostanziale. Anche il diritto francese conosce, del resto, un meccanismo di devoluzione automatica: l’art. 724 Code civil attribuisce agli eredi legittimi e, a certe condizioni, ai legatari universali la saisine de plein droit fin dal decesso, sottraendo la generalità dei casi a un’ipotesi di chiamato privo di erede. Un vuoto realmente assimilabile alla giacenza italiana si presenta, in Francia, solo nella rara ipotesi di assenza di successibili conosciuti, nella quale la successione spetta allo Stato, tenuto a farsi autorizzare all’envoi en possession — un meccanismo pubblicistico, non paragonabile alla soluzione privatistica italiana.

L’esecutore testamentario nell’ordinamento svizzero

Il Codice civile svizzero (art. 518 CC) attribuisce all’esecutore testamentario, salvo diversa disposizione del testatore, gli stessi diritti e doveri dell’amministratore ufficiale di una successione: una posizione ampia, sostanzialmente indipendente dalla volontà degli eredi — salvo che per le modalità della divisione — e soggetta alla vigilanza dell’autorità cantonale competente. L’accertamento dei poteri si fonda sul testamento e sulla comunicazione dell’autorità che ha attribuito l’incarico; anche in questo caso la disposizione del bene produce effetti diretti nella sfera degli eredi, con conseguente trascrizione, in Italia, contro questi ultimi secondo le regole ordinarie sopra illustrate. Anche il Codice civile svizzero prevede, all’art. 560 CC, l’acquisto dell’eredità da parte degli eredi per legge fin dal momento dell’apertura della successione: come per Germania e Francia, non si presenta dunque, se non per il tramite di una successiva rinuncia, un’ipotesi di chiamato non ancora erede.

L’albacea nell’ordinamento spagnolo

Il Código Civil (artt. 892-911) attribuisce all’albacea le facoltà espressamente conferite dal testatore (art. 901) o, in mancanza, quelle legali di cui all’art. 902, che per la vendita di immobili richiedono comunque, salvo più ampia investitura testamentaria, la intervención — la partecipazione — degli eredi (art. 903). L’accertamento dei poteri impone dunque di verificare anzitutto il contenuto del testamento e, ove l’albacea agisca sulla base delle sole facoltà legali, la partecipazione degli eredi all’atto o il loro assenso. La dottrina spagnola, in termini che confermano l’impostazione italiana, esclude che l’albacea rappresenti gli eredi quando vende, riconoscendogli piuttosto una funzione propria e autonoma; anche in questo caso, pertanto, la trascrizione in Italia seguirà l’erede quale parte sostanziale. Il diritto spagnolo, diversamente dagli altri tre ordinamenti considerati, segue — per opinione dottrinale maggioritaria — il sistema romano dell’accettazione necessaria: gli artt. 988-989 Código Civil richiedono un atto di accettazione, sia pure con effetto retroattivo al momento della morte, e conoscono l’istituto della herencia yacente per il periodo in cui nessun chiamato abbia ancora accettato. In tale ipotesi la vendita dell’albacea nei limiti dell’art. 903 CC — che presuppone l’intervención degli eredi — pone lo stesso problema riscontrato in Italia per l’eredità giacente, e richiede tipicamente l’amministrazione giudiziale della herencia yacente in luogo della semplice partecipazione ereditaria.

Tabella 2 — Sintesi comparata dei tre profili di accertamento per la vendita in Italia di immobili di compendio ereditario regolato da legge straniera.

Considerazioni conclusive

L’analisi condotta mostra come le tre questioni poste — accertamento dei poteri, individuazione della parte sostanziale, trascrizione — siano tra loro strettamente connesse e debbano essere affrontate dal notaio secondo una sequenza logica prima ancora che documentale. L’accertamento dei poteri — testamento, accettazione dell’incarico, autorizzazione giudiziale o, dopo la riforma Cartabia, notarile — condiziona la validità stessa dell’atto dispositivo dell’esecutore testamentario; l’individuazione della parte sostanziale nell’erede o nel chiamato — mai nel defunto, mai nell’esecutore in proprio — orienta il contenuto delle dichiarazioni negoziali; la trascrizione, infine, deve essere impostata coerentemente con tale qualificazione, assicurando la continuità con l’eventuale, previa trascrizione dell’acquisto mortis causa.

Il crescente rilievo delle successioni transfrontaliere impone al notaio di replicare il medesimo schema di analisi anche quando la legge regolatrice della successione sia straniera, individuando negli equivalenti stranieri del testamento e del titolo di nomina — Testamentsvollstreckerzeugnis, atto di notorietà, comunicazione dell’autorità di vigilanza, testamento con attribuzione di facoltà all’albacea — i documenti sui quali fondare l’accertamento, e mantenendo ferma, per l’immobile sito in Italia, l’applicazione delle regole italiane in tema di trascrizione e continuità. Resta affidata alla prudenza del notaio la valutazione, caso per caso, dell’adeguatezza della documentazione prodotta e l’opportunità di richiedere, ove necessario, un parere legale sul diritto straniero applicabile.

Riferimenti normativi e bibliografici

Artt. 456, 459, 620, 700-712, 2648, 2650 c.c. · Art. 21, d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 · Art. 28, d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 · Art. 5, d.lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 · Regolamento (UE) n. 650/2012 · §§ 2197-2228, 2368, 2205, 2211 BGB · Artt. 1025-1034 Code civil · Art. 518 Codice civile svizzero · Artt. 892-911 Código Civil · Cass. civ., sez. II, n. 9289/1991 · Cass. civ., sez. II, n. 6961/2008 · Cass. civ., sez. II, n. 12241/2016 · Cass. civ., sez. II, n. 5520/2020 · CNN, Studio n. 59-2023/PC. Per approfondimenti correlati: Successione UE e immobili in Italia · Germania, Francia, Spagna, Svizzera e Il mandatum post mortem exequendum.

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