La Law & Economics — l’applicazione degli strumenti dell’analisi economica allo studio delle istituzioni giuridiche — ha prodotto negli ultimi cinquant’anni una letteratura ricchissima sui sistemi di tutela dei diritti di proprietà, sulla struttura degli incentivi nei contratti e sul ruolo degli intermediari nell’abbattimento dei costi di transazione. Sorprende che questa letteratura abbia dedicato relativamente poca attenzione alla figura del notaio di civil law, spesso trattata dai commentatori anglosassoni come un anacronismo corporativo privo di razionalità economica. Un’analisi più attenta rivela invece che la funzione notarile risponde a precise esigenze economiche che l’economia neo-istituzionale ha saputo formalizzare.

Posner e la critica al monopolio notarile

Richard Posner, in Economic Analysis of Law, applica il criterio di efficienza di Kaldor-Hicks ai mercati dei servizi legali e conclude che le riserve di attività professionali — incluso il monopolio notarile — sono giustificate solo nella misura in cui producono esternalità positive che il mercato non sarebbe in grado di internalizzare autonomamente. La critica posneriana al notariato si concentra sulla tariffa regolamentata, vista come rendita di posizione. Questa critica è parzialmente fondata: la tariffa proporzionale al valore dell’atto può essere difendibile come meccanismo di cross-subsidying tra atti di modesto valore (dove il costo fisso della verifica non sarebbe coperto da una tariffa di costo) e atti di alto valore, ma richiede un’analisi empirica per verificare se il beneficio superi il costo in termini di rendita catturata.

Williamson e i costi di transazione nel mercato immobiliare

Oliver Williamson, padre della transaction cost economics, ha dimostrato che le istituzioni emergono per minimizzare i costi di transazione in presenza di razionalità limitata, opportunismo e specificità degli asset. Il mercato immobiliare presenta tutte e tre le caratteristiche: i compratori hanno informazioni limitate sulla storia del bene; le parti possono comportarsi opportunisticamente (non dichiarando vizi o ipoteche); l’immobile è un asset altamente specifico, con pochi acquirenti alternativi a breve termine. In questo contesto, l’istituzione notarile è una risposta efficiente al problema williamsoniano: il notaio riduce l’opportunismo attraverso la sua responsabilità civile, riduce la razionalità limitata attraverso la sua competenza tecnica e abbassa il costo della specificità dell’asset attraverso la certezza del titolo.

La letteratura europea: Djankov et al. e il costo della regolamentazione

Il rapporto Doing Business della Banca Mondiale, largamente influenzato dal framework di Djankov, Porta, Lopez-de-Silanes e Shleifer, ha classificato per anni i sistemi notarili di civil law come ostacoli alla facilità di fare impresa, sulla base del numero di procedure e del tempo richiesto per registrare la proprietà. Questa classificazione ha ricevuto critiche metodologiche importanti: non misura la qualità del titolo prodotto, non considera i costi post-vendita (litigation, title insurance, controversie), e ignora le esternalità di rete prodotte da un registro fondiario affidabile. Ricerche successive (Arruñada 2010, Kilian 2014) hanno mostrato che i paesi con sistema notarile presentano, controllando per altri fattori, minori tassi di contenzioso immobiliare e un costo del credito ipotecario mediamente inferiore.

Verso una Law & Economics del notariato: un’agenda di ricerca

Rimane aperta, e scientificamente interessante, la questione di quale assetto istituzionale ottimale possa combinare i vantaggi del sistema notarile (certezza, riduzione delle asimmetrie informative, produzione di beni pubblici informativi) con i vantaggi della concorrenza di mercato (innovazione, riduzione delle rendite, pressione sui costi). Le esperienze di riforma del notariato in Francia (2015), in Germania (dove il notaio opera già in regime di concorrenza nelle grandi città) e nei Paesi Bassi offrono laboratori naturali per studiare empiricamente questi trade-off — un’agenda di ricerca che un notaio italiano ha tutto l’interesse a seguire.