Da Manlio Carlo Soldani 
Sintesi
La detrazione IRPEF per l’acquisto del box pertinenziale, prevista dall’art. 16-bis, comma 1, lettera d), del TUIR, presenta profili applicativi distinti rispetto all’agevolazione riconosciuta per la realizzazione ex novo del medesimo bene. Il beneficio, infatti, non investe l’intero corrispettivo versato all’impresa costruttrice, bensì è circoscritto ai soli costi di edificazione, la cui prova richiede un’apposita attestazione rilasciata dal cedente. Il presente contributo ricostruisce sistematicamente i presupposti sostanziali e documentali dell’agevolazione — dalla sussistenza del vincolo pertinenziale alla tracciabilità dei pagamenti — alla luce della prassi dell’Agenzia delle Entrate e dei più recenti orientamenti interpretativi, ivi compresa la risposta n. 118/2026, che ha ribadito la rilevanza della corretta classificazione catastale ai fini del riconoscimento del beneficio. L’analisi si sofferma altresì sulle fattispecie dell’acquisto contestuale di abitazione e box e delle assegnazioni disposte dalle cooperative edilizie, offrendo al professionista un quadro operativo aggiornato per la verifica preventiva dei presupposti di legge e per la corretta redazione dell’atto.
Indice dei contenuti
Premessa e inquadramento sistematico
La pertinenza quale categoria civilistica
L’art. 817 c.c. qualifica come pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa, principale, da parte del proprietario di quest’ultima o di chi vanta un diritto reale sulla stessa. Il vincolo pertinenziale, secondo l’impostazione tradizionale accolta anche dalla giurisprudenza di legittimità, presuppone un duplice requisito: uno oggettivo, costituito dalla relazione funzionale di complementarità tra i due beni, e uno soggettivo, rappresentato dalla volontà del titolare di imprimere tale destinazione.
Il box auto, quando sia stabilmente destinato al servizio di un’unità abitativa, integra l’archetipo della pertinenza immobiliare, e la relativa disciplina — tanto sul piano urbanistico quanto su quello fiscale — si è progressivamente stratificata a partire dalla legge 24 marzo 1989, n. 122 (c.d. legge Tognoli), che ha introdotto un regime derogatorio per la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo o al piano terreno degli edifici esistenti, come ricostruito dalla dottrina notarile in sede di approfondimento sistematico della materia.
Il box pertinenziale nella disciplina fiscale del recupero edilizio
Nell’ambito delle agevolazioni per il recupero del patrimonio edilizio, il legislatore tributario ha attribuito autonoma rilevanza alla realizzazione e all’acquisto di autorimesse e posti auto pertinenziali, ricomprendendoli tra gli interventi agevolabili ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1, lettera d), del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR).
Si tratta di una fattispecie che, pur muovendo dalla medesima nozione civilistica di pertinenza, sviluppa presupposti applicativi in parte autonomi rispetto a quelli rilevanti in altri contesti agevolativi — prima fra tutti l’agevolazione “prima casa”, su cui si rinvia all’approfondimento dedicato al rapporto tra pertinenza e imposta di registro — generando una pluralità di orientamenti interpretativi che meritano una ricostruzione sistematica. Il presente contributo si concentra, in particolare, sulla fattispecie dell’acquisto di un box già realizzato dall’impresa costruttrice, distinguendola dall’ipotesi, contigua ma non sovrapponibile, della realizzazione ex novo commissionata dal contribuente.
Il fondamento normativo della detrazione e l’evoluzione delle aliquote
La distinzione tra realizzazione e acquisto
La lettera d) del comma 1 dell’art. 16-bis TUIR riconosce la detrazione per gli interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali ad immobili residenziali, anche a proprietà comune. Sin dai primi documenti di prassi, tuttavia, l’Amministrazione finanziaria ha esteso il beneficio anche all’acquisto del box pertinenziale già realizzato dall’impresa costruttrice o da una cooperativa edilizia, chiarendo però che, in tale ipotesi, la detrazione non può investire l’intero corrispettivo di compravendita, ma resta circoscritta ai soli costi di realizzazione, da tenersi distinti dagli oneri accessori — quali gli oneri finanziari o le spese di intermediazione — non suscettibili di agevolazione.
Tale limitazione risponde a una logica di coerenza sistematica: l’agevolazione, pensata per incentivare il recupero e l’incremento del patrimonio edilizio, non può tradursi in un beneficio esteso alla componente di mero scambio dell’operazione, quale il margine imprenditoriale del costruttore-venditore.
Il regime rafforzato per il triennio 2025-2027
Il quadro delle aliquote applicabili risulta dall’interazione tra la disciplina “a regime” dell’art. 16-bis TUIR — che prevede una detrazione ordinaria del 36% su un importo massimo di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare — e la proroga potenziata di cui all’art. 16, comma 1, del D.L. 4 giugno 2013, n. 63, periodicamente rinnovata dalle leggi di bilancio (per un quadro d’insieme si rinvia alla mappa completa dei bonus fiscali immobiliari e alla guida ai bonus ristrutturazione ed ecobonus).
La legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025) aveva introdotto, per le spese sostenute nel 2025, una differenziazione fondata sulla destinazione dell’immobile: aliquota del 50% per gli interventi riferiti all’abitazione principale e del 36% per gli interventi su altri immobili, mantenendo il tetto di spesa a 96.000 euro per unità immobiliare, con la previsione di un’ulteriore riduzione, a decorrere dal 2026, rispettivamente al 36% e al 30%.
La successiva legge 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026) ha sospeso tale riduzione, confermando per l’intero anno 2026 le medesime aliquote e il medesimo limite di spesa già previsti per il 2025; la contrazione al 36% e al 30% risulta, allo stato, differita al 2027, fermo restando che la disciplina dei c.d. bonus edilizi è stata storicamente oggetto di ripetuti interventi di proroga o rimodulazione in sede di manovra di bilancio. La detrazione, in ogni caso, è ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
| Periodo | Immobile | Aliquota | Limite di spesa per unità |
|---|---|---|---|
| 2025 – 2026 | Abitazione principale | 50% | 96.000 € |
| 2025 – 2026 | Altri immobili | 36% | 96.000 € |
| Dal 2027 (salvo proroghe) | Abitazione principale | 36% | 96.000 € |
| Dal 2027 (salvo proroghe) | Altri immobili | 30% | 96.000 € |
Il vincolo di pertinenzialità: presupposti sostanziali e prova documentale
La sussistenza del vincolo e la sua emersione dall’atto
La concessione dell’agevolazione per l’acquisto del box pertinenziale presuppone, in primo luogo, la titolarità della proprietà o di altro diritto idoneo sul box — ivi compreso l’acquisto mediante contratto di vendita di cosa futura, per il parcheggio già realizzato o ancora in corso di realizzazione — e, in secondo luogo, la sussistenza di un vincolo di pertinenzialità con un’unità abitativa di proprietà del medesimo contribuente. Ove il parcheggio sia ancora in corso di costruzione al momento dell’acquisto, è sufficiente che dal titolo risulti l’obbligo di costituire tale vincolo.
La prassi più recente ha, peraltro, ribadito che il vincolo deve emergere dal titolo edilizio e trovare successivamente riscontro nell’atto di trasferimento: la mera destinazione di fatto del bene a posto auto, priva di un adeguato supporto documentale, non è sufficiente a integrare il presupposto legittimante. Ne discende, per il notaio rogante, l’onere di verificare — e di dare atto nel rogito — sia della provenienza urbanistica del vincolo, sia della sua effettiva corrispondenza con l’unità abitativa cui il box accede.
La classificazione catastale e la risposta n. 118/2026
Un ulteriore profilo, chiarito dalla prassi più recente, riguarda la classificazione catastale del bene. Con la risposta ad interpello n. 118 del 2026, l’Agenzia delle Entrate ha negato la detrazione in relazione a un manufatto ligneo, insistente su un cortile comune e di fatto utilizzato come posto auto, che risultava accatastato nella categoria C/2 (magazzini e locali di deposito) anziché nella categoria C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse), evidenziando come non sia sufficiente l’utilizzo di fatto del bene come parcheggio, essendo necessario che l’opera sia qualificabile, anche sotto il profilo catastale, come autorimessa o posto auto.
La pronuncia si pone in linea di continuità con la circolare n. 17/E del 2023, che aveva già richiesto, ai fini della detrazione per la realizzazione, il possesso di un titolo edilizio dal quale risultasse il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione.
Merita di essere segnalato, in chiave comparatistica, che la Corte di cassazione, in materia di agevolazione “prima casa”, ha adottato un’impostazione più elastica, escludendo che la pertinenza debba necessariamente rientrare nelle categorie catastali C/2, C/6 o C/7 (Cass. civ., sez. V, ord. 10 agosto 2021, n. 22561): la divergenza testimonia come la nozione di pertinenza, pur unitaria sul piano civilistico, riceva un trattamento non uniforme nelle diverse discipline di favore, rendendo necessaria una verifica puntuale dei presupposti propri di ciascuna agevolazione.
Le fattispecie applicative particolari
L’acquisto del box pertinenziale presenta, nella prassi negoziale, alcune fattispecie ricorrenti che meritano una trattazione specifica, in quanto declinano diversamente i presupposti sopra ricostruiti.
L’acquisto contestuale di abitazione e box pertinenziale
Nell’ipotesi, statisticamente più diffusa, di acquisto contestuale di abitazione e box con unico atto notarile, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box, il cui ammontare deve essere specificamente documentato e tenuto distinto dal corrispettivo complessivo.
La prassi ammette, inoltre, che il beneficio sia riconosciuto anche per i pagamenti effettuati anteriormente alla stipula, ovvero in assenza di un preliminare di vendita registrato che indichi il vincolo pertinenziale, a condizione che tale vincolo risulti costituito e riportato nel contratto definitivo prima della presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui il contribuente intende fruire della detrazione. Si tratta di una soluzione interpretativa che valorizza il dato sostanziale — l’effettiva costituzione del vincolo prima dell’adempimento dichiarativo — rispetto a una rigida scansione cronologica tra pagamento e formalizzazione del vincolo medesimo.
Le assegnazioni di alloggi e box da parte di cooperative edilizie
Analoghe considerazioni valgono per le assegnazioni di alloggi e box pertinenziali disposte da cooperative edilizie di abitazione, per le quali la detrazione spetta anche in relazione agli acconti corrisposti mediante bonifico a decorrere dal momento in cui il consiglio di amministrazione della cooperativa abbia accettato la domanda di assegnazione.
In tale fattispecie non assume rilievo la circostanza che il rogito venga stipulato in un periodo d’imposta successivo, né che il verbale della delibera di assegnazione — con cui si è formalizzato il vincolo pertinenziale — non risulti ancora registrato al momento del pagamento. Analogamente, ai fini della sussistenza del vincolo, è irrilevante che gli immobili non siano stati ancora realizzati, essendo sufficiente che la destinazione funzionale del box al servizio dell’abitazione da realizzare risulti dal contratto preliminare di assegnazione. Si tratta di un’impostazione coerente con la natura proceduralizzata dell’assegnazione cooperativa, nella quale l’atto notarile di trasferimento definitivo costituisce l’epilogo, e non il presupposto costitutivo, del rapporto pertinenziale.
Il regime dei pagamenti e la deroga alla tracciabilità bancaria
Il principio generale della tracciabilità e la documentazione necessaria
Il riconoscimento della detrazione presuppone, quale regola generale, il possesso di un compendio documentale costituito dall’atto di acquisto — o dal preliminare di vendita regolarmente registrato — da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione, dalla dichiarazione rilasciata dall’impresa costruttrice attestante i costi di costruzione imputabili al box, e dalla prova del pagamento mediante bonifico bancario o postale (sulla rilevanza della causale del bonifico ai fini dei controlli fiscali si rinvia all’approfondimento dedicato).
Il bonifico deve essere disposto dal soggetto beneficiario della detrazione, ossia dal proprietario o dal titolare del diritto reale sull’unità immobiliare cui accede il vincolo pertinenziale; resta tuttavia salva la possibilità che la detrazione sia fruita dal familiare convivente — e, alle medesime condizioni, dal convivente di fatto — che abbia effettivamente sostenuto la spesa, purché la fattura rechi l’annotazione della percentuale di costo da questi sopportata.
In presenza di pagamenti in acconto, la detrazione spetta in relazione ai bonifici eseguiti nel corso dell’anno, entro il limite del costo di costruzione dichiarato dall’impresa, a condizione che il preliminare risulti regolarmente registrato entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi e che da esso emerga il vincolo pertinenziale; la condizione si ritiene soddisfatta anche quando il bonifico sia eseguito nel medesimo giorno della stipula, purché in orario antecedente a quest’ultima.
L’eccezione della circolare n. 43/E del 2016 e il ruolo del notaio
Con la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti destinati a temperare il rigore del principio di tracciabilità nella specifica ipotesi dell’acquisto di un box pertinenziale a un immobile abitativo, riconoscendo la detrazione anche quando il pagamento sia stato eseguito con mezzi diversi dal bonifico dedicato, ovvero in presenza di un’anomalia nella compilazione dello stesso.
La deroga opera a due condizioni cumulative: che il pagamento avvenga in presenza del notaio, e che il contribuente ottenga dal venditore — oltre alla certificazione sul costo di realizzo del box — una dichiarazione sostitutiva di atto notorio nella quale il cedente attesti di avere incluso i corrispettivi accreditati nella contabilità dell’impresa ai fini della corretta determinazione del proprio reddito. La disposizione attribuisce, dunque, alla presenza del pubblico ufficiale una funzione di garanzia sostitutiva rispetto alla tracciabilità bancaria, rimettendo al notaio un ruolo di attestazione che si aggiunge — senza sovrapporsi — a quello proprio della dichiarazione sostitutiva resa dal costruttore-venditore.
Profili problematici e orientamenti interpretativi recenti
Il rigore documentale nella prassi più recente
La lettura sistematica dei più recenti documenti di prassi restituisce un’evidente linea di tendenza verso un rafforzamento dell’onere probatorio gravante sul contribuente. Se, in una prima fase, l’Amministrazione finanziaria aveva mostrato una certa disponibilità a valorizzare elementi sostanziali — quali l’effettiva costituzione del vincolo prima della dichiarazione dei redditi, a prescindere dalla tempistica della registrazione del preliminare —, gli interventi più recenti, e in particolare la già richiamata risposta n. 118/2026, mostrano una rinnovata attenzione al dato formale, tanto edilizio quanto catastale.
Tale evoluzione impone al professionista che assiste le parti in sede di atto un supplemento di diligenza: la verifica della coerenza tra titolo edilizio, categoria catastale e destinazione dichiarata nell’atto non costituisce più un mero adempimento di stile, ma rappresenta il presupposto sostanziale per la stessa fruibilità del beneficio fiscale da parte dell’acquirente.
Il tetto complessivo ex art. 16-ter TUIR e il coordinamento con altre detrazioni
Merita, infine, un cenno la disciplina introdotta dall’art. 16-ter TUIR, inserito dall’art. 1, comma 10, della legge 30 dicembre 2024, n. 207, e chiarito dalla circolare n. 6/E del 29 maggio 2025. La disposizione, applicabile a decorrere dal periodo d’imposta 2025, sottopone il complesso degli oneri e delle spese per i quali è prevista una detrazione dall’IRPEF — ivi compresa quella per l’acquisto del box pertinenziale — a un limite complessivo, calcolato moltiplicando un importo base, decrescente al crescere del reddito, per un coefficiente variabile in ragione del numero dei figli fiscalmente a carico, per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro.
Pur non incidendo sui presupposti sostanziali dell’agevolazione qui esaminata, la disposizione richiede che, in sede di pianificazione dell’operazione, si tenga conto dell’eventuale concorso della detrazione per il box con altri oneri detraibili sostenuti dal medesimo contribuente nel medesimo periodo d’imposta (sul quadro generale dei bonus edilizi si rinvia anche ai chiarimenti resi con la circolare n. 8/E del 2025), specie nei nuclei familiari a reddito elevato privi di figli a carico, per i quali il coefficiente di riduzione risulta meno favorevole.
Considerazioni conclusive
L’analisi condotta evidenzia come la detrazione per l’acquisto del box pertinenziale, pur innestandosi sulla disciplina generale del recupero del patrimonio edilizio, presenti presupposti applicativi che meritano un’autonoma considerazione, sia per la necessaria distinzione tra costi di realizzazione e corrispettivo di compravendita, sia per il rigore documentale richiesto dalla prassi più recente in punto di vincolo pertinenziale e classificazione catastale.
Sul piano operativo, la funzione del notaio rogante si conferma centrale non soltanto nella fase di trasferimento della proprietà, ma già a monte, nella verifica preventiva della coerenza tra titolo edilizio, categoria catastale e destinazione funzionale del bene, elementi la cui carenza espone il contribuente al rischio di disconoscimento del beneficio in sede di controllo.
Resta aperta, de iure condendo, l’opportunità di un intervento di razionalizzazione che unifichi, quantomeno sul piano definitorio, la nozione di pertinenza rilevante ai fini delle diverse agevolazioni fiscali connesse al patrimonio immobiliare, evitando le divergenze interpretative emerse, in particolare, nel confronto tra la disciplina della detrazione per il recupero edilizio e quella dell’agevolazione “prima casa”.
Riferimenti normativi e bibliografici
Normativa
- Art. 817 c.c.
- D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 16-bis, comma 1, lett. d), e art. 16-ter
- D.L. 4 giugno 2013, n. 63, art. 16, comma 1, conv. con L. 3 agosto 2013, n. 90
- L. 24 marzo 1989, n. 122
- L. 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025)
- L. 30 dicembre 2025, n. 199 (legge di bilancio 2026)
Prassi
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 43/E del 18 novembre 2016
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 17/E del 2023
- Agenzia delle Entrate, circolare n. 6/E del 29 maggio 2025
- Agenzia delle Entrate, risposta ad interpello n. 118/2026
- Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, agg. febbraio 2026
- Agenzia delle Entrate, Acquisto di box pertinenziale
Giurisprudenza
- Cass. civ., sez. V, ord. 10 agosto 2021, n. 22561
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