Da Manlio Carlo Soldani 
La vendita di un immobile ricevuto tramite assegnazione agevolata rappresenta un’operazione che richiede particolare attenzione agli aspetti fiscali. Con la recente reintroduzione di questo regime fiscale nella Legge di Bilancio 2025, è fondamentale comprendere non solo il processo di assegnazione, ma anche le conseguenze fiscali della successiva vendita dell’immobile da parte del socio. Questo articolo analizza il quadro normativo aggiornato, le modalità di calcolo delle plusvalenze e le strategie per ottimizzare il carico fiscale.
Il regime dell’assegnazione agevolata: quadro normativo 2025
L’assegnazione agevolata dei beni ai soci rappresenta un’opportunità significativa introdotta nuovamente dalla Legge di Bilancio 2025, che consente alle società di trasferire determinati asset ai propri soci beneficiando di un regime fiscale vantaggioso1. Questa misura, già presente nella Legge di Bilancio 2023, è stata riproposta con alcuni aggiornamenti, prevedendo come termine ultimo per l’operazione il 30 settembre 20252.
Il regime agevolato si applica a un ampio spettro di forme societarie, includendo società in nome collettivo, società in accomandita semplice, società a responsabilità limitata, società per azioni e società in accomandita per azioni3. Possono inoltre beneficiarne le società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di beni non strumentali e che si trasformano in società semplici entro il termine stabilito2.
Ambito oggettivo di applicazione
L’agevolazione riguarda specificamente:
- Beni immobili diversi da quelli strumentali (cioè non utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’attività d’impresa)
- Beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell’attività aziendale26
Per quanto riguarda gli immobili, è importante sottolineare che rientrano nell’ambito di applicazione le abitazioni non utilizzate direttamente nell’attività imprenditoriale, che rappresentano spesso l’oggetto principale di queste operazioni.
Requisiti e tempistiche per l’agevolazione
Per poter usufruire del regime agevolato, i soci devono risultare iscritti nel libro soci entro il 30 settembre 2024, oppure iscriversi entro 30 giorni dall’entrata in vigore della legge, con titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 20246. L’operazione di assegnazione o cessione deve essere completata entro il 30 settembre 20253.
Implicazioni fiscali dell’assegnazione agevolata per la società
Il principale vantaggio dell’assegnazione agevolata consiste nella possibilità di applicare un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’IRAP sulle plusvalenze che emergono in capo alla società cedente.
Calcolo dell’imposta sostitutiva
L’imposta sostitutiva è pari all’8% della differenza tra il valore normale dei beni assegnati e il loro costo fiscalmente riconosciuto36. Tale aliquota sale al 10,5% nel caso in cui la società non risulti operativa in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti3.
Il versamento dell’imposta deve essere effettuato in due rate:
- 60% dell’imposta dovuta entro il 30 settembre 2025
- 40% dell’imposta dovuta entro il 30 novembre 202563
Agevolazioni sulle imposte indirette
Un ulteriore beneficio riguarda le imposte indirette: l’aliquota dell’imposta di registro viene ridotta dal 3% all’1,5%, mentre le imposte ipotecarie e catastali si applicano nella misura fissa di 200 euro ciascuna3.
La posizione fiscale del socio assegnatario
L’assegnazione dei beni ai soci comporta una riduzione del patrimonio netto della società in contropartita della riduzione dell’attivo dello stato patrimoniale4. Dal punto di vista del socio, l’assegnazione può configurarsi come:
- Distribuzione di utili
- Restituzione di conferimenti
- Riduzione di riserve di capitale
La natura civilistica dell’operazione influenza il trattamento fiscale in capo al socio e ha rilevanza anche per le successive operazioni di vendita dell’immobile.
Vendita dell’immobile assegnato: modalità di calcolo delle plusvalenze
Quando il socio decide di vendere l’abitazione precedentemente ricevuta mediante assegnazione agevolata, si pongono importanti questioni fiscali, in particolare relative al calcolo delle eventuali plusvalenze.
Determinazione del valore fiscale di riferimento
Il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile in capo al socio assegnatario è generalmente pari al valore normale utilizzato dalla società per calcolare l’imposta sostitutiva al momento dell’assegnazione. Questo rappresenta la base di riferimento per il calcolo di eventuali plusvalenze in caso di successiva vendita.
Calcolo della plusvalenza imponibile
Per determinare la plusvalenza imponibile in caso di vendita dell’immobile da parte del socio, occorre applicare la seguente formula:
Plusvalenza = Prezzo di vendita – Valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile
Il valore fiscalmente riconosciuto, come anticipato, corrisponde generalmente al valore normale utilizzato per l’applicazione dell’imposta sostitutiva in fase di assegnazione.
Tempistiche e regime fiscale applicabile
La plusvalenza derivante dalla vendita dell’immobile ricevuto tramite assegnazione agevolata segue regole diverse a seconda del tempo trascorso dall’assegnazione:
- Se la vendita avviene entro 5 anni dall’assegnazione, la plusvalenza è soggetta a tassazione ordinaria (salvo che l’immobile abbia costituito abitazione principale del socio)
- Se la vendita avviene dopo 5 anni dall’assegnazione, generalmente non si configura una plusvalenza tassabile per le persone fisiche (eccetto casi specifici previsti dalla normativa)
FAQ: Domande frequenti sull’assegnazione agevolata e successiva vendita
Cosa si intende esattamente per “valore normale” dell’immobile ai fini dell’assegnazione?
Il valore normale corrisponde generalmente al valore di mercato dell’immobile al momento dell’assegnazione. Tuttavia, per gli immobili, è possibile utilizzare come valore normale il valore catastale determinato applicando specifici moltiplicatori alle rendite catastali rivalutate.
È possibile vendere immediatamente l’immobile dopo l’assegnazione agevolata?
Sì, è possibile vendere l’immobile anche subito dopo l’assegnazione. Tuttavia, è importante considerare che vendite effettuate entro 5 anni possono generare plusvalenze tassabili.
Come viene tassata la plusvalenza per un socio persona fisica?
Per le persone fisiche non imprenditori, la plusvalenza confluisce nei redditi diversi e viene tassata con aliquota ordinaria IRPEF, a meno che non si opti per l’imposta sostitutiva del 26%.
L’immobile assegnato mantiene il “periodo di possesso” della società ai fini del calcolo dei 5 anni?
No, il periodo di possesso decorre nuovamente dalla data di assegnazione al socio e non tiene conto del precedente periodo di possesso da parte della società.
È possibile applicare l’agevolazione “prima casa” in caso di successiva vendita?
Se l’immobile assegnato costituisce abitazione principale del socio, in caso di successiva vendita e riacquisto di altra abitazione principale entro un anno, potrebbe essere possibile beneficiare del credito d’imposta previsto dalla normativa.
Conclusioni e raccomandazioni
L’assegnazione agevolata dei beni ai soci rappresenta un’opportunità significativa per le società, consentendo di trasferire immobili non strumentali ai soci con un regime fiscale vantaggioso. La successiva vendita dell’immobile richiede però attente valutazioni fiscali per ottimizzare il carico tributario complessivo.
Prima di procedere con tali operazioni, è fondamentale effettuare un’analisi dettagliata costi-benefici, considerando non solo l’aspetto fiscale immediato dell’assegnazione, ma anche le implicazioni future legate alla gestione e all’eventuale vendita dell’immobile.
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