Da Manlio Carlo Soldani 
Guida completa all’usufrutto in Condominio: anagrafe, assemblee, spese e clausole contrattuali secondo lo Studio CNN 24-2025.
L’usufrutto su immobili condominiali presenta complessità specifiche che richiedono una comprensione approfondita delle normative vigenti e delle più recenti interpretazioni giurisprudenziali. Il Consiglio Nazionale del Notariato ha recentemente pubblicato uno studio fondamentale che chiarisce gli aspetti più delicati di questa materia, fornendo linee guida essenziali per professionisti e proprietari.
Introduzione: Perché è importante conoscere la disciplina dell’usufrutto in condominio
Quando un immobile condominiale è gravato da usufrutto, si creano dinamiche particolari che coinvolgono sia l’usufruttuario che il nudo proprietario in rapporti complessi con il condominio. La corretta gestione di questi rapporti è essenziale per evitare controversie costose e garantire il rispetto dei diritti di tutte le parti coinvolte.
Lo Studio n. 24-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato, redatto dal notaio Giuseppe Musolino e approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 2 aprile 2025, rappresenta il punto di riferimento più aggiornato su questa materia, analizzando in dettaglio gli obblighi relativi all’anagrafe condominiale, alla partecipazione alle assemblee e alla ripartizione delle spese.
La costituzione dell’usufrutto e l’opponibilità al condominio
Requisiti formali per la validità
L’atto di costituzione dell’usufrutto deve necessariamente avere forma scritta ad substantiam, come stabilito dalla normativa vigente. Tuttavia, perché il diritto sia opponibile nei confronti di ogni terzo, e quindi anche al condominio, è indispensabile che venga effettuata la trascrizione nei registri immobiliari.
Questo passaggio è cruciale perché solo attraverso la trascrizione il condominio diventa formalmente a conoscenza dell’esistenza del diritto reale minore e può conseguentemente applicare le disposizioni specifiche previste dagli articoli 1004 e 1005 del Codice Civile riguardanti la ripartizione delle spese.
Comunicazione all’amministratore condominiale
La riforma dell’istituto del condominio, operata con la legge 11 dicembre 2012 n. 220, ha introdotto importanti novità. L’amministratore condominiale deve essere informato della situazione della proprietà e degli altri diritti reali di godimento gravanti sull’immobile per poter predisporre e aggiornare correttamente l’anagrafe condominiale.
L’anagrafe condominiale e gli obblighi di aggiornamento
Contenuti del registro anagrafico
Il registro di anagrafe condominiale deve riportare informazioni dettagliate sui titolari dei diritti, includendo le generalità dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale, della residenza o del domicilio, e i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
Procedure di aggiornamento e responsabilità
Quando i dati inizialmente comunicati subiscono variazioni, come quelle riguardanti la costituzione, modificazione o estinzione di diritti reali minori su porzioni dell’edificio condominiale, tali modifiche devono essere comunicate all’amministratore in forma scritta entro il termine di sessanta giorni.
L’inadempimento di questo obbligo comporta conseguenze significative. Se a seguito dell’omessa comunicazione non risulta possibile far pervenire l’invito a un’assemblea condominiale al soggetto interessato, questi non può dolersi dell’omessa convocazione. L’amministratore, in caso di inerzia, può acquisire autonomamente le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili della mancata informativa.
Partecipazione alle assemblee e diritti di voto
Ripartizione dei diritti tra usufruttuario e nudo proprietario
La disciplina della partecipazione assembleare distingue chiaramente i ruoli dell’usufruttuario e del nudo proprietario. L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto nelle delibere concernenti affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.
Per le deliberazioni riguardanti innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell’edificio, il diritto di voto spetta invece ai proprietari, salvi i casi specifici previsti dagli articoli 985, 986 e 1006 del Codice Civile.
Convocazioni assembleari
Un aspetto procedurale fondamentale riguarda l’obbligo di convocazione. Quando l’assemblea deve deliberare su materie di competenza del nudo proprietario, l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario. Questa duplice comunicazione garantisce il rispetto del contraddittorio e la corretta formazione della volontà assembleare.
Diritto di impugnazione
Anche l’usufruttuario è legittimato a impugnare le delibere assembleari inerenti l’approvazione di lavori straordinari. Questo deriva dalla solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario prevista dalla normativa, per cui la delibera è direttamente e immediatamente azionabile contro entrambi i soggetti.
Ripartizione delle spese condominiali
Principi generali e limiti dei poteri assembleari
L’assemblea condominiale non ha la possibilità di interferire con deroghe circa l’imputazione e la ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge. Il pagamento degli oneri condominiali è considerato oggetto di un’obbligazione propter rem, e pertanto la sua disciplina non può essere modificata dalle decisioni assembleari.
Criteri di ripartizione interna
La ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario segue i criteri stabiliti dagli articoli 1004 e 1005 del Codice Civile. L’articolo 1004 prevede che sono a carico dell’usufruttuario le spese relative alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria del bene, mentre l’articolo 1005 pone a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie.
La giurisprudenza ha chiarito che l’elenco delle riparazioni straordinarie fornito dall’articolo 1005 ha carattere meramente esemplificativo. Tra le spese straordinarie rientrano, ad esempio, le riparazioni degli ascensori nei palazzi a più piani.
Responsabilità solidale
Una novità importante introdotta dalla riforma del 2012 è la previsione della responsabilità solidale tra nudo proprietario e usufruttuario per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale. Questo significa che l’amministratore può richiedere il pagamento dell’intero importo a qualunque dei due soggetti, lasciando a questi ultimi il regolamento interno dei rapporti.
Aspetti economici dell’anticipazione delle spese
Facoltà dell’usufruttuario
L’articolo 1006 del Codice Civile riconosce all’usufruttuario la facoltà di eseguire a proprie spese le riparazioni poste a carico del proprietario, qualora quest’ultimo rifiuti di eseguirle o ne ritardi l’esecuzione senza giustificato motivo.
Modalità di rimborso
Il rimborso delle spese anticipate dall’usufruttuario avviene senza corresponsione di interessi, ma solo alla fine dell’usufrutto. Questa previsione si basa sul principio che gli interessi vengono sostituiti dal godimento in natura dell’immobile da parte dell’usufruttuario.
Dal punto di vista processuale, prima del termine dell’usufrutto, l’usufruttuario è carente di azione per il rimborso. Può tuttavia proporre azione di accertamento della sussistenza dei presupposti per il futuro soddisfacimento.
Clausole contrattuali consigliate per gli atti notarili
Clausole per la costituzione dell’usufrutto
Basandosi sulle indicazioni dello Studio CNN, è consigliabile inserire negli atti di costituzione dell’usufrutto le seguenti clausole:
Clausola sulla comunicazione condominiale: “Le parti si danno reciprocamente atto che l’usufrutto qui costituito sarà comunicato all’amministratore del condominio entro sessanta giorni dalla data del presente atto, ai sensi dell’art. 1130 n. 6 del Codice Civile, mediante dichiarazione del notaio rogante contenente le generalità delle parti, il diritto reale oggetto del negozio, i dati catastali dell’immobile, la data e il numero di repertorio del presente atto.”
Clausola sulla ripartizione delle spese: “Le parti convengono espressamente che la ripartizione delle spese condominiali avverrà in conformità agli articoli 1004 e 1005 del Codice Civile, con l’usufruttuario tenuto al pagamento delle spese di ordinaria amministrazione e manutenzione ordinaria, e il nudo proprietario responsabile delle spese straordinarie. Tale ripartizione opera nei rapporti interni tra le parti, ferma restando la responsabilità solidale verso il condominio.”
Clausole per la vendita con usufrutto
Negli atti di vendita di immobili gravati da usufrutto, lo Studio suggerisce l’inserimento di specifiche pattuizioni:
Clausola di manleva fiscale: “L’alienante si obbliga a tenere indenne l’acquirente da qualsiasi pretesa fiscale relativa al periodo anteriore al trasferimento, assumendosi l’obbligo di corrispondere le imposte, tasse e contributi relativi all’immobile maturati fino alla data di stipula del presente atto.”
Clausola sulla partecipazione assembleare: “L’acquirente, in qualità di nudo proprietario, avrà diritto di voto nelle assemblee condominiali limitatamente alle deliberazioni riguardanti innovazioni, ricostruzioni e opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni, mentre per le deliberazioni di ordinaria amministrazione il diritto di voto spetterà all’usufruttuario, secondo quanto stabilito dall’art. 67 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile.”
Clausole per la gestione dell’anagrafe condominiale
Clausola di aggiornamento anagrafico: “Le parti si impegnano reciprocamente a comunicare tempestivamente all’amministratore condominiale ogni variazione dei propri dati anagrafici, di residenza o domicilio, nonché ogni modifica riguardante l’usufrutto, entro il termine di sessanta giorni previsto dall’art. 1130 n. 6 del Codice Civile. In caso di inadempimento, la parte inadempiente sarà responsabile per ogni danno derivante dalla mancata o tardiva comunicazione.”
Aspetti procedurali e giurisprudenziali
Emendatio libelli nelle controversie
Lo Studio evidenzia come sia possibile rimediare all’eventuale azione per il pagamento delle spese condominiali proposta per l’importo complessivo contro il solo nudo proprietario o il solo usufruttuario. Costituisce infatti una mera e consentita emendatio libelli la richiesta di un importo corrispondente alle sole spese di competenza del soggetto convenuto.
Validità delle deliberazioni assembleari
Per quanto riguarda la validità delle deliberazioni assembleari, è necessario che la delibera distingua in maniera precisa e analitica gli interventi e le relative spese, distinguendo tra provvedimenti necessari per l’uso del bene e quelli finalizzati alla conservazione. Solo in questo modo è possibile ripartire correttamente le spese tra i soggetti titolari di diritti reali minori e i nudi proprietari.
Domande frequenti
Chi deve essere convocato alle assemblee condominiali?
La convocazione dipende dall’oggetto della deliberazione. Per le questioni di ordinaria amministrazione deve essere convocato l’usufruttuario, mentre per quelle straordinarie il nudo proprietario. Nei casi dubbi è preferibile convocare entrambi.
Cosa succede se non si aggiorna l’anagrafe condominiale?
Il mancato aggiornamento comporta che il soggetto inadempiente non può dolersi dell’omessa convocazione alle assemblee. Inoltre, l’amministratore può acquisire autonomamente le informazioni addebitando i costi al responsabile.
L’assemblea può modificare la ripartizione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario?
No, l’assemblea non ha questo potere. La ripartizione segue i criteri legali degli articoli 1004 e 1005 del Codice Civile e può essere modificata solo dall’accordo unanime delle parti interessate.
Come si risolve un errore nella ripartizione delle spese?
È possibile procedere con emendatio libelli, richiedendo l’importo corretto corrispondente alle spese effettivamente dovute dal soggetto secondo la sua qualifica giuridica.
Quando l’usufruttuario può chiedere il rimborso delle spese straordinarie anticipate?
Solo alla fine dell’usufrutto e senza corresponsione di interessi, in quanto questi sono sostituiti dal godimento dell’immobile durante la durata del diritto.
Conclusioni e assistenza specializzata
Lo Studio n. 24-2025/C del Consiglio Nazionale del Notariato fornisce un quadro completo e aggiornato della disciplina dell’usufrutto in ambito condominiale, evidenziando la necessità di una gestione attenta e professionale di tutti gli aspetti coinvolti.
La corretta redazione delle clausole contrattuali, il rispetto degli obblighi di comunicazione e aggiornamento dell’anagrafe condominiale, e la precisa ripartizione delle spese secondo i criteri legali sono elementi fondamentali per evitare controversie e garantire la tutela dei diritti di tutte le parti.
Data la complessità della materia e le continue evoluzioni giurisprudenziali, è essenziale affidarsi a professionisti esperti che possano guidare i clienti attraverso tutti gli aspetti tecnici e legali dell’usufrutto condominiale.
Fonte: Studio n. 24-2025/C “Condominio e immobile gravato da usufrutto” di Giuseppe Musolino, approvato dalla Commissione Studi Civilistici del Consiglio Nazionale del Notariato il 2 aprile 2025.
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