Da Manlio Carlo Soldani 
Aggiornamento: Il Decreto Legge 84/2025 ha introdotto una norma di interpretazione autentica che risolve definitivamente la controversia fiscale relativa alla cessione della piena proprietà di un immobile a due distinti soggetti per usufrutto e nuda proprietà. La disposizione stabilisce inequivocabilmente che tale operazione non genera alcun “reddito diverso” a carico del venditore secondo le previsioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.
Per saperne di più, leggi il nostro articolo Decreto Legge 84/2025: Cessione di Usufrutto e Nuda Proprietà a Soggetti Distinti
Perché è importante chiarire la tassazione di usufrutto e nuda proprietà
La distinzione tra usufrutto e nuda proprietà è centrale in molte operazioni immobiliari, dalla pianificazione successoria alla vendita frazionata di immobili. Con le recenti modifiche normative introdotte dalla Legge di Bilancio 2024, si sono intensificati i dubbi su come debba essere trattata fiscalmente la vendita separata ma contestuale di questi diritti. La risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 133/2025 ha fornito un chiarimento fondamentale, smentendo l’interpretazione proposta dal Notariato nell’immediatezza della novella legislativa.
Usufrutto e nuda proprietà: cosa sono e perché si vendono separatamente
L’usufrutto è il diritto di godere di un bene altrui e dei suoi frutti, mentre la nuda proprietà rappresenta la titolarità del bene priva del diritto di utilizzo. La vendita separata di questi diritti consente, ad esempio, di garantire una rendita a un familiare (usufruttuario) e, al tempo stesso, trasferire la proprietà a un altro soggetto (nudo proprietario). Questa strategia è spesso usata per ragioni successorie o per ottimizzare il patrimonio.
La posizione del Notariato: un’unica operazione ai fini fiscali?
Secondo lo Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato, quando il proprietario vende contestualmente usufrutto e nuda proprietà a soggetti diversi, si dovrebbe parlare di una cessione unitaria dell’intera proprietà. Di conseguenza, la tassazione dovrebbe seguire la disciplina delle plusvalenze immobiliari prevista dall’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR, senza distinguere tra i due atti1.
La risposta dell’Agenzia delle Entrate: due atti, due regimi fiscali
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 133/2025, ha invece chiarito che, anche se usufrutto e nuda proprietà vengono trasferiti contestualmente, si tratta di due negozi distinti sia dal punto di vista civilistico che fiscale.
- La costituzione dell’usufrutto è tassata come “reddito diverso” ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR, secondo le regole dell’art. 71, comma 2.
- La cessione della nuda proprietà genera una plusvalenza imponibile solo se l’immobile è stato posseduto da meno di cinque anni (salvo l’uso abitativo principale), secondo l’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR.
La volontà unitaria delle parti non incide sul trattamento fiscale: ogni trasferimento mantiene la propria autonomia e segue la disciplina specifica prevista dalla legge.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
L’Agenzia fonda la propria posizione su:
- Art. 9, comma 5, TUIR: equipara la cessione di diritti reali di godimento a quella della proprietà solo in caso di cessione, non di costituzione.
- Art. 67, comma 1, lett. b) e h), TUIR: distingue tra plusvalenze da cessione e redditi diversi da costituzione di diritti reali.
- Cassazione n. 7154/2021 e n. 11922/2021: confermano l’autonomia civilistica e fiscale delle due operazioni, anche se realizzate con un unico atto.
Esempio pratico
Due comproprietari vendono, con un unico atto, l’usufrutto a un soggetto e la nuda proprietà a un altro.
- Il corrispettivo dell’usufrutto sarà tassato come reddito diverso.
- Il corrispettivo della nuda proprietà potrà essere tassato come plusvalenza, se ricorrono le condizioni di legge.
FAQ su usufrutto e nuda proprietà: tassazione e normativa
Cosa succede se vendo usufrutto e nuda proprietà insieme?
L’Agenzia delle Entrate considera due operazioni distinte, ciascuna con il proprio regime fiscale.
La vendita contestuale equivale a una cessione unitaria?
No, anche se avviene nello stesso atto, civilisticamente e fiscalmente restano due negozi autonomi.
Quando si applica la tassazione sulla plusvalenza per la nuda proprietà?
Se la nuda proprietà viene ceduta entro cinque anni dall’acquisto, salvo che l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale.
La costituzione dell’usufrutto è sempre tassata come reddito diverso?
Sì, il corrispettivo percepito dal proprietario per la costituzione dell’usufrutto è tassato come reddito diverso, ai sensi dell’art. 67, lett. h) del TUIR.
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