Da Manlio Carlo Soldani 
La svolta giurisprudenziale che cambia il mercato immobiliare
La recente sentenza n. 119 del 2023 della Corte Costituzionale ha segnato un punto di svolta fondamentale per proprietari, acquirenti e professionisti del settore immobiliare. Con questa pronuncia, la Corte ha dichiarato l’incostituzionalità parziale dell’art. 3, comma 3, della legge n. 168/2017 in materia di domini collettivi, aprendo nuove prospettive per la circolazione di terreni gravati da usi civici.
Ma cosa significa concretamente questa decisione per chi possiede o intende acquistare un terreno? Quali garanzie abbiamo oggi nella compravendita di questi immobili? Vediamo insieme le implicazioni pratiche di questa importante novità.
Cosa sono gli usi civici e come influenzano il mercato immobiliare
Prima di addentrarci nell’analisi della sentenza, è opportuno chiarire cosa siano gli usi civici. Si tratta di diritti di godimento collettivo su terreni pubblici o privati, appartenenti alla popolazione di un comune o di una frazione. Questi diritti includono tipicamente la raccolta di legna, il pascolo, la semina e altre attività tradizionali legate all’uso del territorio.
La normativa sugli usi civici ha subito diverse evoluzioni nel tempo:
- La legge n. 1766/1927 (legge fondamentale)
- Il R.D. n. 332/1928 (regolamento attuativo)
- La legge n. 168/2017 sui domini collettivi
Quest’ultima legge, in particolare, ha introdotto un regime di inalienabilità, indivisibilità e inusucapibilità per tutti i beni gravati da usi civici, inclusi quelli di proprietà privata. Una scelta che ha creato non poche difficoltà nel mercato immobiliare.
La sentenza n. 119/2023: una nuova tutela per la proprietà privata
Con la sentenza n. 119/2023, la Corte Costituzionale ha accolto le censure proposte dal Tribunale di Viterbo, dichiarando l’illegittimità costituzionale dell’art. 3, comma 3, della legge n. 168/2017 nella parte in cui non esclude dal regime di inalienabilità le terre di proprietà privata sulle quali i residenti esercitano usi civici non ancora liquidati.
I principi fondamentali affermati dalla Corte
La Corte ha chiarito alcuni principi di estrema importanza:
- L’irragionevole assimilazione: è irragionevole sottoporre al medesimo regime di inalienabilità sia i terreni appartenenti al demanio civico sia quelli di proprietà privata gravati da usi civici.
- La proporzionalità: la finalità di protezione dell’ambiente e del paesaggio, per quanto importante, non giustifica qualsiasi limitazione del diritto di proprietà.
- Il bilanciamento degli interessi: occorre un corretto bilanciamento tra tutela ambientale, interessi allo sviluppo economico e diritti dominicali.
Implicazioni pratiche per proprietari e acquirenti
La pronuncia della Corte ha importanti risvolti pratici per chi possiede un terreno gravato da usi civici o intende acquistarlo:
Per i proprietari
- Possibilità di vendere liberamente il terreno, ferma restando la permanenza degli usi civici che continuano a gravare sul bene
- Maggior valore di mercato del terreno, data la possibilità di alienazione
- Necessità di verificare gli eventuali vincoli paesaggistici che potrebbero comunque sussistere
Per gli acquirenti
- Possibilità di acquistare terreni prima esclusi dal mercato
- Necessità di verificare con attenzione la presenza e l’estensione degli usi civici gravanti sul bene
- Importanza di valutare le conseguenze pratiche della presenza degli usi civici sull’utilizzo del terreno
Come verificare la presenza di usi civici su un terreno
Per avere certezza sulla situazione giuridica di un terreno rispetto agli usi civici, è fondamentale:
- Richiedere un certificato di destinazione urbanistica che menzioni eventuali vincoli di uso civico
- Consultare la documentazione presso gli uffici regionali competenti in materia
- Verificare gli atti di provenienza del bene e le eventuali procedure di liquidazione degli usi civici
- Rivolgersi a un notaio esperto che possa condurre le verifiche necessarie
Questioni ancora aperte e sviluppi futuri
Nonostante l’importante chiarimento fornito dalla Corte Costituzionale, restano alcune questioni aperte:
- Il regime dell’indivisibilità e dell’inusucapibilità dei terreni privati gravati da usi civici
- La sorte degli atti di alienazione compiuti prima della pronuncia della Corte
- La necessità di un registro pubblico nazionale degli usi civici per garantire maggiore certezza
- L’opportunità di un intervento legislativo organico che bilanci tutela ambientale e sviluppo economico
FAQ sugli usi civici e la compravendita immobiliare
D: Posso vendere un terreno gravato da usi civici dopo la sentenza della Corte Costituzionale?
R: Sì, la sentenza n. 119/2023 ha dichiarato illegittimo il vincolo di inalienabilità per i terreni privati gravati da usi civici non ancora liquidati. È quindi possibile vendere questi terreni, ferma restando la permanenza degli usi civici stessi sul bene.
D: L’acquirente di un terreno con usi civici può chiederne la liquidazione?
R: Sì, l’acquirente subentra nella posizione giuridica del precedente proprietario e può richiedere la liquidazione degli usi civici alle autorità competenti (generalmente la Regione).
D: Quali sono i rischi nell’acquisto di un terreno gravato da usi civici?
R: I principali rischi riguardano le limitazioni all’uso esclusivo del bene, la presenza di vincoli paesaggistici, e la possibile necessità di affrontare procedure amministrative per la liquidazione degli usi civici.
D: La sentenza della Corte ha effetto retroattivo?
R: Gli atti di alienazione compiuti prima della pronuncia della Corte possono ritenersi validi, soprattutto se realizzati sulla base di un’interpretazione della norma che ne consentisse l’alienabilità.
D: Come posso sapere se un terreno è gravato da usi civici?
R: È necessario effettuare verifiche presso gli uffici regionali competenti e richiedere un certificato di destinazione urbanistica che dovrebbe indicare la presenza di questi vincoli.
Consulenza notarile specializzata in materia di usi civici
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- Verificare la presenza di usi civici sui terreni oggetto di compravendita
- Predisporre atti di trasferimento conformi alla normativa vigente
- Assistere nelle procedure di liquidazione degli usi civici
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