Da Manlio Carlo Soldani 
Introduzione allo Stato Legittimo degli Immobili
Il concetto di stato legittimo degli immobili ha subito una radicale trasformazione con l’entrata in vigore del Decreto Legge 29 maggio 2024 n. 69 (cosiddetto “Salva Casa”), convertito nella Legge 24 luglio 2024 n. 105. Questa riforma rappresenta uno dei più significativi interventi normativi degli ultimi anni in materia edilizia e urbanistica.
Lo Studio n. 225-2024/P del Consiglio Nazionale del Notariato, approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 26 marzo 2025, fornisce una dettagliata analisi delle modifiche introdotte e delle loro implicazioni pratiche per professionisti e cittadini.
La comprensione del nuovo stato legittimo degli immobili è fondamentale per garantire la regolare circolazione immobiliare e per evitare problematiche che potrebbero compromettere la validità degli atti di trasferimento.
Indice dei contenuti
Il Significato Giuridico dello Stato Legittimo: Fondamenti e Portata
Che Cos’è lo Stato Legittimo: Una Definizione Operativa
Per comprendere appieno l’importanza della riforma introdotta dal Decreto Salva Casa, è essenziale partire dal significato profondo del concetto di stato legittimo dell’immobile. Come evidenziato nello Studio CNN, lo stato legittimo rappresenta la “modulazione della conformità alle norme vigenti del bene esistente”, ovvero la certificazione che un immobile è stato realizzato e modificato nel pieno rispetto delle normative edilizie e urbanistiche applicabili nel tempo.
Pensate allo stato legittimo come al “certificato di nascita e di vita” di un immobile: documenta non solo la sua origine legale, ma anche tutti i cambiamenti autorizzati che ha subito nel corso degli anni. Questo concetto va ben oltre la semplice esistenza fisica dell’edificio, abbracciando la sua conformità giuridica rispetto all’evolversi della normativa.
La Portata Giuridica: Perché lo Stato Legittimo è Essenziale
Lo stato legittimo assume una rilevanza giuridica fondamentale per diverse ragioni interconnesse che influenzano profondamente la vita degli immobili e dei loro proprietari.
1. Presupposto per la Circolazione Immobiliare
Secondo l’art. 46 del TUE, l’assenza di conformità edilizia e urbanistica può comportare la nullità degli atti di trasferimento. Lo stato legittimo costituisce quindi il prerequisito essenziale per vendere, donare o costituire diritti reali su un immobile. Senza questa conformità, l’atto notarile non può essere stipulato validamente.
2. Base per Futuri Interventi Edilizi
Ogni nuovo intervento edilizio deve necessariamente partire dalla verifica dello stato legittimo dell’immobile esistente. È impossibile ottenere autorizzazioni per ampliamenti, ristrutturazioni o anche semplici modifiche interne se non è prima accertata la legittimità dell’esistente. Lo stato legittimo rappresenta, in questo senso, il “punto zero” da cui partire per qualsiasi progetto futuro.
3. Tutela del Valore Economico
Un immobile privo di stato legittimo subisce una drastica svalutazione economica. Oltre alle difficoltà di vendita, possono sorgere problemi con istituti di credito per mutui ipotecari, compagnie assicurative e persino per l’accesso a incentivi fiscali come il Superbonus o altri bonus edilizi.
Le Differenze Concettuali: Stato Legittimo vs Altri Istituti
Per evitare confusioni comuni, è importante distinguere lo stato legittimo da altri concetti spesso erroneamente sovrapposti:
Stato Legittimo vs Agibilità
L’agibilità (o abitabilità) certifica che un immobile rispetta i requisiti di sicurezza, salubrità e igiene per essere utilizzato secondo la sua destinazione. Lo stato legittimo, invece, attesta la conformità dell’immobile alle norme edilizie e urbanistiche che ne hanno governato la realizzazione. Come chiarito dallo Studio CNN citando la giurisprudenza del Consiglio di Stato, “il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l’immobile sia stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche vigenti, mentre il rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche è oggetto della specifica funzione del titolo edilizio”.
Stato Legittimo vs Conformità Catastale
La conformità catastale verifica la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e la sua rappresentazione negli atti catastali. Lo stato legittimo ha invece a che fare con la legittimità edilizia dell’immobile rispetto ai titoli abilitativi. Un immobile può essere catastalmente conforme ma edilmente irregolare, e viceversa.
L’Evoluzione Normativa: Dal Vuoto Legislativo al Principio Fondamentale
Prima del 2020, il concetto di stato legittimo era utilizzato nella prassi amministrativa senza una definizione normativa precisa. La Legge 11 settembre 2020 n. 120 ha introdotto per la prima volta nell’ordinamento una definizione legislativa, poi perfezionata dal Decreto Salva Casa 2024.
La sentenza della Corte Costituzionale n. 217 del 2022 ha elevato lo stato legittimo a principio fondamentale della materia edilizia, impedendo alle Regioni di dettare discipline difformi. Questa pronuncia ha definitivamente chiarito che le regole sullo stato legittimo non sono derogabili a livello territoriale, garantendo uniformità di applicazione su tutto il territorio nazionale.
Le Conseguenze dell’Assenza di Stato Legittimo
Quando un immobile non si trova in stato legittimo, le conseguenze possono essere particolarmente severe:
Nullità degli Atti di Trasferimento
Gli atti di compravendita, donazione o costituzione di diritti reali su immobili non in stato legittimo sono nulli per violazione di norme imperative. Questa nullità è assoluta e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse.
Impossibilità di Ottenere Nuovi Titoli Edilizi
Le amministrazioni comunali non possono rilasciare permessi di costruire o accettare SCIA per interventi su immobili non in stato legittimo. Prima di qualsiasi nuovo intervento, è necessario regolarizzare l’esistente.
Sanzioni Amministrative e Penali
Le difformità edilizie comportano l’applicazione delle sanzioni previste dagli artt. 33-38 del TUE, che vanno dalla demolizione al pagamento di oblazioni. Nei casi più gravi, possono configurarsi anche reati edilizi perseguibili penalmente.
Il Ruolo del Tecnico Abilitato: Responsabilità e Competenze
La certificazione dello stato legittimo richiede l’intervento di un tecnico abilitato che assume importanti responsabilità professionali e personali. Il tecnico deve:
- Verificare l’intera storia edilizia dell’immobile
- Analizzare la conformità dei titoli edilizi alle norme vigenti al momento del rilascio
- Accertare la corrispondenza tra stato di fatto e titoli abilitativi
- Valutare l’eventuale applicabilità dell’istituto delle tolleranze costruttive
La dichiarazione del tecnico è asseverata, il che significa che comporta responsabilità penali in caso di false attestazioni, oltre alle responsabilità civili e deontologiche.
Le Principali Novità del Decreto Salva Casa 2024
Il Principio di Alternatività
La novità più rilevante introdotta dal decreto riguarda il principio di alternatività nella determinazione dello stato legittimo. Come evidenziato nello Studio CNN, lo stato legittimo può ora essere determinato alternativamente sulla base di:
- Il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la realizzazione
- Il titolo rilasciato o assentito che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi
Semplificazione Formale e Sostanziale
Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha chiarito che la riforma introduce una duplice semplificazione:
Semplificazione Formale: Possibilità di dimostrare lo stato legittimo attraverso l’ultimo titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile, evitando la ricerca di tutta la documentazione pregressa.
Semplificazione Sostanziale: Riconoscimento del valore sanante di pagamenti di sanzioni e dichiarazioni su tolleranze costruttive.
Definizione e Concetto di Stato Legittimo
La Definizione Normativa
Secondo l’art. 9-bis comma 1-bis del TUE, lo stato legittimo dell’immobile consiste nella conformità alle norme vigenti del bene esistente, la cui situazione tecnico-giuridica deriva da elementi specificamente individuati dalla norma.
Principio Fondamentale della Materia
La Corte Costituzionale con sentenza n. 217 del 2022 ha stabilito che lo stato legittimo costituisce un principio fondamentale della normativa edilizia, escludendo per i legislatori regionali la possibilità di dettare discipline contrastanti con le regole nazionali.
Ambito di Applicazione
Lo stato legittimo si applica agli immobili che sono stati oggetto di intervento edilizio, escludendo:
- Terreni e aree libere
- Suolo, sorgenti e corsi d’acqua
- Alberi non oggetto di interventi edilizi
I Titoli Abilitativi Idonei alla Determinazione
Titoli Primari
Costituiscono titolo abilitativo per lo stato legittimo:
- Licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire
- Permesso di costruire con silenzio assenso (art. 20 comma 8 TUE)
- SCIA alternativa al permesso di costruire (Super-SCIA)
- Titoli abilitativi in sanatoria rilasciati secondo gli artt. 36, 36-bis, 34-ter e 38 TUE
Novità sui Titoli di Regolarizzazione
La riforma del 2024 ha incluso esplicitamente tra i titoli idonei:
- I provvedimenti di regolarizzazione con pagamento di sanzioni
- Le dichiarazioni su tolleranze costruttive dell’art. 34-bis TUE
- I titoli rilasciati secondo il nuovo art. 34-ter TUE
Caso Pratico: Verifica Stato Legittimo in Edificio Anni ’80
Un immobile costruito nel 1985 con regolare concessione edilizia ha subito nel 2010 un intervento di ristrutturazione autorizzato con SCIA. Nel 2020 sono stati realizzati lavori di efficientamento energetico con Super-SCIA. Per determinare lo stato legittimo, sarà sufficiente presentare la Super-SCIA del 2020, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi durante il rilascio.
Immobili Realizzati Prima dell’Obbligo del Titolo
Epoca di Riferimento
Per gli immobili realizzati prima dell’obbligo del titolo abilitativo (generalmente ante 1° settembre 1967), lo stato legittimo si basa su:
- Informazioni catastali di primo impianto
- Documenti probanti (fotografie, estratti cartografici, documenti d’archivio)
- Atti pubblici o privati di cui sia dimostrata la provenienza
Regolamenti Edilizi Storici
Lo Studio CNN evidenzia che anche prima della Legge Urbanistica del 1942, alcuni regolamenti comunali imponevano l’obbligo di autorizzazione. È necessario verificare caso per caso l’esistenza di tali obblighi.
Caso Pratico: Immobile Rurale del 1950
Un fabbricato rurale costruito nel 1950 in zona agricola deve essere venduto. Non esistendo l’obbligo di licenza edilizia per quella zona e quell’epoca, lo stato legittimo può essere dimostrato attraverso le informazioni catastali di primo impianto del 1952 e una fotografia aerea del 1955 che documenta l’esistenza del fabbricato.
Lo Stato Legittimo negli Edifici Condominiali
Principio di Indipendenza
Una delle novità più significative del decreto riguarda gli edifici con più unità immobiliari. La norma stabilisce due principi speculari:
- Per le singole unità immobiliari: Non rilevano le difformità delle parti comuni ex art. 1117 c.c.
- Per l’edificio: Non rilevano le difformità delle singole unità immobiliari
Implicazioni Pratiche
Questa disposizione risolve definitivamente la questione dell’incidenza di irregolarità condominiali sulla vendita di singole unità e viceversa.
Caso Pratico: Vendita Appartamento in Condominio Irregolare
In un condominio degli anni ’70, la copertura presenta difformità rispetto al progetto originario (realizzazione di un locale tecnico non autorizzato). Il proprietario dell’appartamento al secondo piano può vendere regolarmente la sua unità immobiliare, in quanto le difformità sulle parti comuni non incidono sullo stato legittimo della singola unità.
Casi Pratici e Applicazioni
Caso 1: Successione di Titoli Edilizi
Un immobile ha la seguente storia edilizia:
- 1975: Licenza edilizia originaria
- 1985: Concessione per ampliamento
- 2005: Permesso di costruire per ristrutturazione totale
- 2020: SCIA per opere interne
Per dimostrare lo stato legittimo, sarà sufficiente il permesso del 2005 se l’amministrazione ha verificato i titoli pregressi, integrato dalla SCIA del 2020.
Caso 2: Immobile con Tolleranze
Una villa degli anni ’90 presenta piccole difformità nelle misure interne (rientranti nelle tolleranze dell’art. 34-bis TUE). Il tecnico può dichiarare lo stato legittimo evidenziando che le difformità rientrano nelle tolleranze costruttive, senza necessità di sanatoria.
Caso 3: Dispersione Documentale
Per un immobile degli anni ’60, i titoli edilizi sono andati dispersi a seguito di un incendio negli archivi comunali. Esistendo un principio di prova del titolo (verbale di sopralluogo dell’epoca), si applica la disciplina degli immobili ante-obbligo, utilizzando le informazioni catastali e altri documenti probanti.
Clausole Notarili per la Tutela
Clausola Standard per Stato Legittimo
Proposta di Clausola:
“Il venditore dichiara che l’immobile oggetto di compravendita si trova in stato legittimo ai sensi dell’art. 9-bis comma 1-bis del D.P.R. 380/2001, come risulta dalla documentazione di cui all’allegata relazione tecnica del geometra [nome], datata [data], che forma parte integrante del presente atto. Tale stato legittimo è determinato sulla base di [specificare: titolo originario/ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile/documenti probanti per immobili ante-obbligo] di cui agli estremi [indicare]. Il venditore garantisce l’assenza di difformità edilizio-urbanistiche, fatte salve le sole tolleranze costruttive eventualmente evidenziate nella relazione tecnica allegata.”
Clausola per Immobili Condominiali
Proposta di Clausola:
“Ai sensi dell’art. 9-bis comma 1-bis ultimo periodo del D.P.R. 380/2001, le parti convengono espressamente che lo stato legittimo dell’unità immobiliare oggetto di trasferimento è indipendente da eventuali difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’art. 1117 c.c., come documentato nella relazione tecnica allegata che attesta lo stato legittimo della sola unità immobiliare.”
Clausola per Immobili Storici
Proposta di Clausola:
“L’immobile, realizzato in epoca antecedente al 1° settembre 1967 quando non sussisteva l’obbligo di titolo abilitativo per la zona di ubicazione, si trova in stato legittimo come risulta dalle informazioni catastali di primo impianto e dalla ulteriore documentazione probante di cui alla relazione tecnica allegata, redatta ai sensi dell’art. 9-bis comma 1-bis del D.P.R. 380/2001.”
Le Tolleranze Costruttive
Definizione e Ambito
L’art. 34-bis del TUE disciplina le tolleranze costruttive, ovvero piccole difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori che non costituiscono violazioni edilizie.
Modalità di Certificazione
Il tecnico abilitato può dichiarare lo stato legittimo con tolleranze in due modi:
- Nella modulistica per nuove istanze edilizie
- Con dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento immobiliare
Caso Pratico: Tolleranze in Ristrutturazione
Durante lavori di ristrutturazione autorizzati con SCIA, sono state realizzate piccole modifiche alle aperture interne non previste nel progetto ma rientranti nei parametri di tolleranza. Il tecnico può attestare lo stato legittimo precisando che le difformità rientrano nelle tolleranze costruttive.
FAQ – Domande Frequenti
1. Cosa si intende per stato legittimo di un immobile?
Lo stato legittimo rappresenta la conformità dell’immobile alle norme vigenti, determinata sulla base dei titoli edilizi che ne hanno legittimato la costruzione o gli interventi successivi, secondo quanto previsto dall’art. 9-bis del TUE.
2. È sempre necessario il titolo edilizio originario per dimostrare lo stato legittimo?
No, il Decreto Salva Casa 2024 ha introdotto il principio di alternatività: è sufficiente l’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
3. Come si determina lo stato legittimo per immobili molto antichi?
Per immobili realizzati prima dell’obbligo del titolo edilizio, lo stato legittimo si basa su informazioni catastali di primo impianto e altri documenti probanti come fotografie, estratti cartografici o atti pubblici/privati.
4. Le difformità condominiali influiscono sulla vendita di singole unità?
No, la riforma stabilisce che le difformità sulle parti comuni non rilevano per lo stato legittimo delle singole unità immobiliari e viceversa.
5. Cosa sono le tolleranze costruttive?
Sono piccole difformità realizzate durante l’esecuzione dei lavori che non costituiscono violazioni edilizie e possono essere certificate dal tecnico abilitato senza necessità di sanatoria.
6. È possibile sanare le difformità edilizie per ottenere lo stato legittimo?
Sì, la riforma riconosce valore sanante al pagamento delle sanzioni previste dagli artt. 33, 34, 37 e 38 del TUE e alle dichiarazioni su tolleranze costruttive.
7. Chi può attestare lo stato legittimo di un immobile?
L’attestazione deve essere redatta da un tecnico abilitato attraverso dichiarazione asseverata, sia nella modulistica per nuove istanze edilizie che in documenti allegati agli atti di trasferimento.
Fonte: Studio n. 225-2024/P del Consiglio Nazionale del Notariato “LO STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI DOPO IL DECRETO CD. SALVA CASA” di Giuseppe Trapani, approvato dalla Commissione Studi Pubblicistici il 26 marzo 2025.
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