Da Manlio Carlo Soldani 
La Cassazione chiarisce definitivamente quando sorge l’obbligazione per le spese condominiali straordinarie e chi deve sostenerne il costo in caso di compravendita
La compravendita di un immobile condominiale può nascondere insidie economiche che emergono dopo la firma del contratto. Una delle questioni più controverse riguarda la ripartizione delle spese condominiali deliberate prima del rogito ma addebitate successivamente. La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 24236 del 30 agosto 2025 ha definitivamente chiarito i principi applicabili, stabilendo criteri precisi per determinare quando sorge il debito a carico del condominio e chi deve effettivamente sostenerne il costo.
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Il Caso Risolto dalla Cassazione n. 24236/2025
La vicenda giudiziaria che ha portato alla pronuncia della Suprema Corte riguardava la sostituzione di una caldaia centralizzata condominiale. L’assemblea aveva deliberato l’intervento pochi giorni prima della stipula del contratto di compravendita. Il venditore sosteneva che, beneficiando dell’intervento esclusivamente il nuovo proprietario, dovesse essere quest’ultimo a sostenere i costi. La richiesta di pagamento era infatti pervenuta solo dopo il rogito.
La Corte di Cassazione ha respinto questa impostazione, ribadendo un principio consolidato nella giurisprudenza: il momento determinante per stabilire chi deve sostenere le spese condominiali deliberate prima del rogito è quello dell’approvazione della delibera assembleare, non quello dell’esecuzione dei lavori o della richiesta di pagamento.
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Quando Sorge il Debito del Condominio: Il Principio Fondamentale
La questione centrale affrontata dalla Cassazione riguarda il momento in cui sorge l’obbligazione a carico del condominio per le spese straordinarie. Secondo la Suprema Corte, l’obbligazione nasce nel momento stesso in cui l’assemblea condominiale approva la delibera che dispone l’esecuzione dei lavori.
Questo principio si fonda sulla natura costitutiva della delibera assembleare. Come stabilito dalla sentenza n. 24236/2025, la delibera che approva lavori di innovazione, manutenzione straordinaria o ristrutturazione ha valore costitutivo dell’obbligazione condominiale. In altre parole, è l’atto deliberativo dell’assemblea che fa sorgere il debito, non l’esecuzione materiale dei lavori o l’emissione della fattura.
Tale orientamento trova il suo fondamento nell’articolo 1104 del Codice civile, che stabilisce l’obbligo di ciascun partecipante alla comunione di contribuire alle spese deliberate dalla maggioranza. Nel contesto condominiale, questa norma si specifica attraverso l’articolo 1123 del Codice civile, che disciplina la ripartizione delle spese.
La Responsabilità del Proprietario al Momento della Delibera
La Cassazione ha chiarito che il soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali deliberate prima del rogito è chi risulta proprietario dell’unità immobiliare al momento dell’approvazione della delibera assembleare. Questo principio opera indipendentemente da quando i lavori vengono effettivamente eseguiti o quando viene richiesto il pagamento.
Il ragionamento della Corte si basa su considerazioni di carattere giuridico-economico. Chi partecipa all’assemblea condominiale e può influenzare le decisioni di spesa deve essere anche il soggetto che ne sopporta le conseguenze economiche. Sarebbe infatti contrario ai principi di correttezza permettere a un proprietario di partecipare alle decisioni assembleari sapendo di non doverne sostenere i costi perché sta per vendere l’immobile.
Questo orientamento esclude categoricamente la rilevanza del beneficio effettivo che l’acquirente potrebbe trarre dai lavori. Anche se il nuovo proprietario godrà materialmente delle migliorie apportate all’edificio, ciò non comporta alcuna responsabilità per le spese già deliberate prima del suo ingresso nella compagine condominiale.
La Responsabilità Solidale dell’Acquirente ex Art. 63 Disp. Att. C.C.
Nonostante il principio appena illustrato, la situazione pratica si complica per effetto dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Questa norma introduce un meccanismo di responsabilità solidale che può coinvolgere l’acquirente nel pagamento di spese non di sua competenza.
L’articolo 63, comma 4, stabilisce che “chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”. Questa disposizione permette all’amministratore di condominio di richiedere il pagamento delle spese condominiali deliberate prima del rogito direttamente al nuovo proprietario, anche se la responsabilità principale grava sul venditore.
Il meccanismo della solidarietà passiva è finalizzato a tutelare il condominio nella riscossione dei contributi, evitando che l’amministratore debba necessariamente rivolgersi al precedente proprietario che potrebbe essere irreperibile o insolvente. Tuttavia, questa protezione del condominio non modifica i rapporti interni tra venditore e acquirente.
Il Diritto di Rivalsa dell’Acquirente
La Cassazione ha precisato che l’acquirente chiamato a pagare spese condominiali deliberate prima del rogito in forza della responsabilità solidale ex articolo 63 ha pieno diritto di rivalersi nei confronti del venditore. Questo diritto di rivalsa opera automaticamente quando l’obbligazione è sorta prima del trasferimento della proprietà.
Il diritto di rivalsa si configura come un’azione di rimborso che l’acquirente può esercitare nei confronti del proprio dante causa. L’azione può essere esperita sia in via stragiudiziale che giudiziale e non è soggetta a particolari formalità. Tuttavia, la prova che l’obbligazione sia sorta prima del rogito deve essere fornita dall’acquirente che agisce in rivalsa.
La posizione dell’acquirente è quindi duplice: da un lato è esposto alla richiesta di pagamento del condominio in forza della solidarietà passiva, dall’altro ha un diritto di credito nei confronti del venditore per il rimborso delle somme versate. Questa situazione può generare incertezze e contenziosi che è opportuno prevenire attraverso apposite clausole contrattuali.
Clausole Notarili per Disciplinare il Pagamento delle Spese Deliberate
Per evitare controversie e incertezze nella gestione delle spese condominiali deliberate prima del rogito, è possibile inserire nell’atto di compravendita specifiche clausole che disciplinino la ripartizione degli oneri tra le parti. Di seguito si propongono alcune formulazioni contrattuali che tengono conto dei principi stabiliti dalla Cassazione.
Clausola di Esclusivo Addebito al Venditore
“Il venditore si impegna a tenere indenne l’acquirente da qualsiasi richiesta di pagamento relativa a spese condominiali deliberate dall’assemblea anteriormente alla data del presente atto, anche se tali spese dovessero essere richieste in epoca successiva al rogito. A tal fine, il venditore dichiara di aver preso visione di tutti i verbali assembleari degli ultimi due anni e di essere a conoscenza di tutte le delibere di spesa approvate. Qualora l’acquirente dovesse ricevere richieste di pagamento per spese deliberate anteriormente al rogito, dovrà darne immediata comunicazione al venditore, il quale si obbliga a provvedere al pagamento entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione.”
Clausola con Accollo Limitato
“Il venditore rimane esclusivamente responsabile delle spese condominiali deliberate dall’assemblea anteriormente alla data del presente atto, con esclusione delle spese relative a lavori di ordinaria manutenzione e delle quote relative ai servizi comuni dell’anno in corso. L’acquirente si assume la responsabilità delle spese deliberate successivamente al presente atto e delle quote relative ai servizi comuni a partire dal mese successivo al rogito. Le parti convengono che eventuali conguagli relativi ai consumi individuali faranno carico al venditore fino alla data del presente atto e all’acquirente per il periodo successivo.”
Clausola con Ripartizione Proporzionale
“Per le spese condominiali deliberate nell’anno in corso ma prima della data del presente atto, le parti convengono una ripartizione proporzionale al periodo di effettiva proprietà. Il venditore rimane responsabile per la quota parte relativa al periodo di sua proprietà, calcolata in proporzione ai giorni, mentre l’acquirente si assume la responsabilità per la quota parte relativa al periodo successivo al rogito. Tale ripartizione non pregiudica la responsabilità solidale dell’acquirente nei confronti del condominio ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, ferma restando la facoltà di rivalsa nei rapporti interni tra le parti.”
Il Deposito Vincolato presso il Notaio: Garanzia e Modalità
Per garantire l’effettivo adempimento degli obblighi assunti dal venditore e tutelare l’acquirente dalla responsabilità solidale ex articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, è possibile prevedere il deposito di una somma vincolata presso il notaio rogante. Questa soluzione offre una garanzia concreta e immediatamente escutibile.
Clausola di Deposito Vincolato – Formulazione Base
“Al fine di garantire l’adempimento degli obblighi relativi alle spese condominiali deliberate anteriormente al presente atto, il venditore deposita presso il notaio rogante la somma di Euro […], da trattenersi sul prezzo di vendita. Tale somma rimarrà vincolata presso il notaio per un periodo di ventiquattro mesi dalla data del presente atto. Durante tale periodo, il notaio sarà autorizzato a utilizzare la somma depositata per il pagamento di eventuali richieste relative a spese condominiali deliberate anteriormente al rogito che dovessero pervenire all’acquirente. Decorso il termine di ventiquattro mesi senza che siano pervenute richieste di pagamento, la somma residua sarà restituita al venditore.”
Clausola di Deposito Vincolato – Formulazione Articolata
“Considerata la responsabilità solidale dell’acquirente per le spese condominiali ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, le parti convengono il deposito presso il notaio rogante della somma di Euro […], pari al […] per cento del prezzo di vendita, quale garanzia per il pagamento delle spese condominiali deliberate anteriormente al presente atto. Il notaio è autorizzato e obbligato a utilizzare tale somma per il pagamento diretto delle richieste che dovessero pervenire all’acquirente relative a spese deliberate anteriormente al rogito, previa verifica della documentazione comprovante la natura e l’ammontare delle spese richieste. L’eventuale eccedenza della somma depositata rispetto alle spese effettivamente sostenute sarà restituita al venditore decorsi ventiquattro mesi dalla data del presente atto, termine entro il quale l’amministratore può richiedere il pagamento dei contributi ai sensi della normativa vigente.”
Modalità Operative del Deposito
Il deposito vincolato presso il notaio deve essere regolamentato con precisione per evitare incertezze applicative. È necessario specificare che il notaio agisce quale depositario autorizzato dalle parti, con facoltà di trattenere le somme necessarie dal deposito per il pagamento delle spese richieste, previa verifica della documentazione fornita dall’amministratore condominiale.
La somma da depositare dovrebbe essere determinata sulla base di una valutazione prudenziale delle spese ordinarie e straordinarie che potrebbero essere richieste nel biennio successivo al rogito. In alternativa, è possibile prevedere un deposito pari a una determinata percentuale del prezzo di vendita, generalmente compresa tra l’1% e il 3%.
Aspetti Procedurali e Probatori
Nella pratica applicativa dei principi stabiliti dalla Cassazione n. 24236/2025, particolare attenzione deve essere posta agli aspetti probatori relativi al momento di deliberazione delle spese condominiali. L’onere di provare che una determinata spesa è stata deliberata anteriormente al rogito grava su chi invoca tale circostanza.
La prova può essere fornita attraverso la produzione dei verbali assembleari debitamente sottoscritti, degli estratti del registro delle deliberazioni condominiali o di altra documentazione idonea a dimostrare la data di approvazione della delibera. È importante che tale documentazione sia acquisita già in fase di trattative precontrattuali per evitare successive contestazioni.
Verifica Preventiva della Situazione Condominiale
Prima della stipula del contratto di compravendita, è opportuno che l’acquirente richieda all’amministratore condominiale una certificazione aggiornata sullo stato dei pagamenti e sulle delibere approvate ma non ancora eseguite. Tale documentazione dovrebbe includere un estratto dei verbali assembleari degli ultimi due anni e l’indicazione delle eventuali spese deliberate ma non ancora richieste ai condomini.
La certificazione dell’amministratore ha valore dichiarativo e non costituisce garanzia assoluta dell’inesistenza di spese non dichiarate. Tuttavia, rappresenta un elemento probatorio importante nei rapporti tra venditore e acquirente e può costituire la base per eventuali azioni di responsabilità nei confronti dell’amministratore in caso di omessa comunicazione di delibere rilevanti.
Implicazioni per la Pratica Notarile
I principi stabiliti dalla Cassazione n. 24236/2025 hanno rilevanti implicazioni per la pratica notarile nella redazione degli atti di compravendita di immobili condominiali. Il notaio ha il dovere di informare le parti sui rischi connessi alle spese condominiali deliberate prima del rogito e di suggerire l’adozione di apposite clausole contrattuali.
La responsabilità del notaio si estende alla verifica della documentazione condominiale fornita dalle parti e all’inserimento nell’atto di clausole idonee a disciplinare la ripartizione delle spese tra venditore e acquirente. Particolare attenzione deve essere posta alla redazione delle clausole di garanzia e di deposito vincolato, che devono essere formulate con precisione per evitare incertezze interpretative.
Conservazione della Documentazione
Il notaio dovrebbe conservare agli atti copia della documentazione condominiale esaminata, inclusi i verbali assembleari e le certificazioni dell’amministratore. Tale documentazione può risultare utile in caso di successive controversie tra le parti e rappresenta una forma di tutela per il professionista in relazione all’adempimento dei propri doveri informativi.
È inoltre opportuno che il notaio rediga un’apposita nota informativa sulle conseguenze delle clausole inserite nell’atto, da conservare nel fascicolo dell’affare insieme alla documentazione condominiale acquisita.
Evoluzione Giurisprudenziale e Prospettive Future
La sentenza della Cassazione n. 24236/2025 si inserisce in un orientamento giurisprudenziale consolidato che privilegia il momento della deliberazione assembleare per determinare la responsabilità per le spese condominiali. Questo approccio garantisce certezza nei rapporti giuridici e tutela l’affidamento delle parti contrattuali.
L’orientamento della Suprema Corte appare destinato a consolidarsi ulteriormente, considerata la sua coerenza con i principi generali dell’ordinamento in materia di obbligazioni e di tutela dell’affidamento contrattuale. È tuttavia possibile che la giurisprudenza di merito affronti questioni specifiche legate all’applicazione pratica di tali principi, particolarmente in relazione alla valutazione della validità delle delibere assembleari e alla determinazione delle modalità di calcolo delle spese.
Conclusioni e Raccomandazioni Operative
I principi stabiliti dalla Cassazione n. 24236/2025 chiariscono definitivamente che le spese condominiali deliberate prima del rogito rimangono a carico del venditore, indipendentemente dal momento di esecuzione dei lavori o di richiesta del pagamento. Il momento determinante è quello dell’approvazione della delibera assembleare, che ha natura costitutiva dell’obbligazione condominiale.
Tuttavia, la responsabilità solidale dell’acquirente ex articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile può esporre il nuovo proprietario a richieste di pagamento da parte del condominio. Per questo motivo, è fondamentale inserire negli atti di compravendita clausole specifiche che disciplinino la ripartizione delle spese e prevedano adeguate garanzie.
Il deposito vincolato presso il notaio rappresenta lo strumento più efficace per tutelare l’acquirente, garantendo la disponibilità immediata delle somme necessarie per il pagamento delle spese condominiali deliberate anteriormente al rogito. Tale soluzione evita contenziosi tra le parti e assicura il rispetto degli obblighi condominiali.
La verifica preventiva della situazione condominiale attraverso l’acquisizione dei verbali assembleari e delle certificazioni dell’amministratore costituisce un passaggio essenziale per la corretta valutazione dei rischi e per la determinazione delle clausole contrattuali più appropriate.
FAQ – Domande Frequenti
1. Quando sorge l’obbligazione per le spese condominiali straordinarie? L’obbligazione sorge nel momento in cui l’assemblea condominiale approva la delibera che dispone l’esecuzione dei lavori, indipendentemente dal momento di esecuzione o di richiesta del pagamento.
2. Chi deve pagare le spese deliberate prima del rogito ma richieste dopo? Il soggetto responsabile è chi era proprietario al momento della delibera assembleare. L’acquirente può essere chiamato a pagare per la responsabilità solidale, ma ha diritto di rivalsa verso il venditore.
3. Come può tutelarsi l’acquirente dalle spese condominiali precedenti? Attraverso clausole contrattuali specifiche e il deposito di una somma vincolata presso il notaio quale garanzia per il pagamento delle spese deliberate anteriormente al rogito.
4. Qual è il termine entro cui possono essere richieste le spese condominiali? L’amministratore può richiedere il pagamento dei contributi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso, secondo l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
5. È possibile escludere completamente la responsabilità dell’acquirente? Non è possibile escludere la responsabilità solidale ex articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, ma è possibile disciplinare i rapporti interni tra venditore e acquirente attraverso clausole contrattuali.
6. Cosa deve verificare il notaio prima del rogito? Il notaio deve verificare la documentazione condominiale, informare le parti sui rischi connessi alle spese deliberate e suggerire l’inserimento di clausole appropriate per la tutela delle parti.
7. Come si calcola l’importo del deposito vincolato? L’importo può essere determinato sulla base di una valutazione delle spese presumibili o come percentuale del prezzo di vendita, generalmente tra l’1% e il 3% del valore dell’immobile.
Riferimenti Normativi:
- Articolo 63 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile
- Articolo 1104 Codice Civile – Obblighi dei partecipanti
- Articolo 1123 Codice Civile – Ripartizione delle spese
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