Da Manlio Carlo Soldani 
Il Sismabonus acquisti rappresenta uno degli strumenti fiscali più complessi da gestire dal punto di vista redazionale notarile, richiedendo particolare attenzione nella strutturazione dell’atto di compravendita e nell’inserimento di specifiche clausole di garanzia. L’agevolazione, disciplinata dall’articolo 16, comma 1-septies del Decreto Legge 63/2013, ha subito significative modificazioni normative che impattano direttamente sulla tecnica redazionale degli atti, rendendo cruciale una corretta impostazione documentale per tutelare sia l’acquirente beneficiario della detrazione sia il venditore impresa edile117.
Quadro Normativo e Evoluzione della Disciplina
Modifiche Introdotte dalla Legge di Bilancio 2025
Il Sismabonus acquisti ha subito una riduzione significativa delle aliquote detraibili con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2025. L’agevolazione, che precedentemente riconosceva detrazioni fino all’85% del prezzo di acquisto per immobili con miglioramento di due classi di rischio sismico, è stata ridimensionata al 50% per tutte le tipologie di interventi1. Questa modifica ha impatti diretti sulla redazione degli atti, poiché le clausole economiche devono riflettere accuratamente il nuovo regime fiscale e le relative modalità di calcolo della detrazione.
La normativa di riferimento continua a essere l’articolo 16, comma 1-septies del DL 63/2013, che stabilisce le condizioni fondamentali per l’accesso al beneficio fiscale118. Gli interventi devono necessariamente comportare la demolizione e ricostruzione di interi edifici situati nelle zone sismiche 1, 2 e 3, con conseguente riduzione del rischio sismico certificata attraverso apposite asseverazioni tecniche15.
Requisiti Normativi Fondamentali
La detrazione spetta esclusivamente per l’acquisto di immobili che rispettino tre condizioni cumulative essenziali. Primo, l’immobile deve essere stato oggetto di intervento di demolizione e ricostruzione che ha determinato un miglioramento del rischio sismico, con possibilità di variazione volumetrica rispetto al preesistente edificio purché consentita dagli strumenti urbanistici vigenti18. Secondo, l’immobile deve trovarsi nei comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 come classificate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 200318. Terzo, l’immobile deve essere venduto dall’impresa di costruzione entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori1811.
Un aspetto consolidato dalla giurisprudenza di legittimità riguarda la possibilità di applicare il Sismabonus acquisti anche quando la demolizione e ricostruzione abbia determinato un aumento volumetrico o un numero maggiore di unità immobiliari rispetto al preesistente edificio5. Questa interpretazione estensiva consente una maggiore flessibilità operativa per le imprese costruttrici e amplia le possibilità di accesso al beneficio fiscale per gli acquirenti.
Aspetti Redazionali Cruciali dell’Atto Notarile
Strutturazione delle Dichiarazioni del Venditore
La corretta redazione del rogito notarile richiede l’inserimento di specifiche dichiarazioni del costruttore-venditore che attestino il rispetto di tutti gli adempimenti tecnici e amministrativi necessari per l’accesso al Sismabonus acquisti710. Queste dichiarazioni devono necessariamente includere la conferma dell’avvenuta realizzazione di interventi che hanno effettivamente portato al miglioramento sismico dell’immobile, con dettagliata specificazione dei cambiamenti di classe di rischio conseguiti attraverso i lavori eseguiti710.
Il venditore deve inoltre dichiarare di aver provveduto al deposito delle asseverazioni tecniche obbligatorie presso gli enti competenti, specificando le date di deposito e i riferimenti dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione lavori e collaudo statico17. Particolare rilevanza assume la dichiarazione relativa alla conformità urbanistico-edilizia dell’intervento, con indicazione del titolo abilitativo utilizzato e della sua natura (ristrutturazione edilizia o nuova costruzione)5.
Le clausole contrattuali devono prevedere specifiche garanzie del venditore circa la sussistenza di tutti i requisiti tecnici e procedurali necessari per l’accesso alla detrazione fiscale. È opportuno inserire clausole di manleva che tutelino l’acquirente da eventuali conseguenze derivanti dal mancato rispetto degli adempimenti a carico dell’impresa costruttrice, considerando che la responsabilità fiscale ricade formalmente sull’acquirente beneficiario della detrazione10.
Gestione degli Aspetti Economici e della Cessione del Credito
La sezione economica del rogito richiede particolare attenzione nella specificazione del prezzo di vendita e della sua eventuale articolazione in relazione all’utilizzo della cessione del credito79. Quando l’acquirente opta per la cessione del credito fiscale al venditore, è necessario dettagliare chiaramente il valore effettivo riconosciuto per tale cessione, considerando che spesso i costruttori applicano tassi di sconto significativi che possono ridurre il vantaggio fiscale complessivo per l’acquirente7.
Il rogito deve specificare con precisione la modalità di pagamento prescelta tra le tre opzioni previste dalla normativa: detrazione fiscale diretta, sconto in fattura o cessione del credito a terzi49. Nel caso di cessione del credito, è fondamentale includere i riferimenti normativi che legittimano tale operazione e le modalità concrete di perfezionamento della cessione, specificando se questa avvenga contestualmente al rogito o attraverso successivi atti formalizzativi9.
La documentazione economica deve evidenziare il limite massimo di detrazione applicabile, pari a 96.000 euro per unità immobiliare, e la sua incidenza sul prezzo complessivo pattuito68. In caso di acquisto congiunto di appartamento e pertinenza con atto unico, il beneficio fiscale si applica al costo complessivo entro il predetto limite di spesa19.
Responsabilità e Obblighi del Notaio
Verifica dei Presupposti Normativi
Il notaio assume specifiche responsabilità nella verifica della sussistenza dei presupposti normativi per l’accesso al Sismabonus acquisti, dovendo accertare la conformità dell’operazione ai requisiti previsti dalla normativa fiscale18. Tale verifica comprende l’esame della documentazione tecnica relativa agli interventi antisismici, l’analisi delle asseverazioni professionali depositate e la verifica della classificazione sismica del comune in cui è ubicato l’immobile18.
Particolare attenzione deve essere rivolta alla verifica dei termini temporali, specialmente in relazione al rispetto del limite di 30 mesi dalla conclusione dei lavori per la vendita dell’immobile1115. Il notaio deve acquisire idonea documentazione che attesti la data di fine lavori e verificare che il rogito sia stipulato entro i termini normativamente previsti15.
Un aspetto critico riguarda la gestione delle situazioni di “asseverazione tardiva”, ammessa dalla prassi amministrativa nei casi di riclassificazione sismica comunale19. In tali ipotesi, il notaio deve verificare che l’asseverazione sia stata presentata dall’impresa a partire dalla data di produzione effetti della riclassificazione sismica regionale ed entro la data di stipula del rogito19.
Clausole di Tutela e Salvaguardia
La redazione dell’atto deve necessariamente prevedere specifiche clausole di salvaguardia che tutelino l’acquirente da eventuali contestazioni fiscali future derivanti da irregolarità nella documentazione tecnica o negli adempimenti a carico del venditore10. È opportuno inserire clausole che prevedano l’obbligo del venditore di tenere indenne l’acquirente da qualsiasi conseguenza derivante dal mancato riconoscimento del beneficio fiscale per cause a lui imputabili10.
Le clausole devono inoltre disciplinare la gestione di eventuali controlli fiscali successivi al rogito, prevedendo la collaborazione del venditore nella produzione della documentazione richiesta dagli uffici e la sua responsabilità per eventuali sanzioni o recuperi d’imposta derivanti da vizi nella documentazione tecnica originaria10. È consigliabile prevedere specifiche penali a carico del venditore in caso di mancato riconoscimento della detrazione per cause a lui imputabili.
Aspetti Temporali e Transitori
Regime Transitorio e Scadenze
Il Sismabonus acquisti ha attraversato diverse fasi normative che hanno inciso significativamente sui termini di accesso al beneficio fiscale. Per il 2024, la scadenza era fissata al 31 dicembre per la stipula del rogito con aliquote più favorevoli (75% o 85% a seconda del miglioramento di classe sismica conseguito)1520. Il regime applicabile dal 2025 prevede invece l’aliquota uniforme del 50% con possibili proroghe fino al 2027 secondo quanto previsto dal disegno di Legge di Bilancio15.
Un chiarimento importante fornito dall’Agenzia delle Entrate riguarda la possibilità di acquistare immobili “non finiti” purché siano stati conseguiti il miglioramento sismico certificato e il deposito delle asseverazioni tecniche20. Questo orientamento amplia le possibilità operative per venditori e acquirenti, consentendo la stipula del rogito prima del completamento di tutte le finiture dell’immobile20.
La giurisprudenza di Cassazione ha chiarito che l’alienazione si perfeziona esclusivamente con la stipula del rogito notarile, escludendo la rilevanza del solo contratto preliminare ai fini del rispetto dei termini normativi7. Questa precisazione ha impatti diretti sulla programmazione delle operazioni immobiliari e sulla gestione dei rapporti contrattuali tra le parti.
Profili Procedurali e Documentali
Documentazione Tecnica Necessaria
La corretta gestione del Sismabonus acquisti richiede l’acquisizione e la verifica di specifica documentazione tecnica che attesti la regolarità degli interventi antisismici eseguiti. Il notaio deve verificare la presenza delle asseverazioni redatte secondo i modelli previsti dal DM 58/2017 e successive modificazioni, con particolare riferimento al modello B per l’asseverazione del progettista e al modello B-1 per ulteriori specificazioni tecniche6.
La documentazione deve includere l’attestazione della riduzione del rischio sismico conseguita attraverso gli interventi, con specificazione delle classi di rischio ante e post intervento secondo la metodologia prevista dalle linee guida ministeriali3. È inoltre necessario verificare la presenza della certificazione di conformità delle spese sostenute per gli interventi antisismici, rilasciata dai professionisti incaricati secondo le rispettive competenze1.
Un aspetto procedurale rilevante riguarda la gestione della “remissione in bonis” per la tardiva presentazione delle asseverazioni tecniche, possibile in specifiche circostanze legate alla riclassificazione sismica dei comuni5. In tali casi, il notaio deve verificare che siano stati rispettati i termini e le modalità previste per il recupero degli adempimenti omessi5.
Coordinamento con Altri Benefici Fiscali
La redazione dell’atto deve considerare il possibile coordinamento del Sismabonus acquisti con altri benefici fiscali, in particolare il bonus mobili per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici5. Tale coordinamento è possibile quando l’intervento edilizio sia qualificato come “ristrutturazione edilizia” dall’autorità competente, indipendentemente dalla sua natura sostanziale di demolizione e ricostruzione5.
Il notaio deve verificare la compatibilità dei diversi benefici fiscali e inserire nell’atto le clausole necessarie per la loro fruizione coordinata, specificando le modalità di calcolo dei rispettivi massimali di spesa e le procedure amministrative da seguire per il loro riconoscimento5. È opportuno prevedere clausole che disciplinino la gestione di eventuali incompatibilità sopravvenute tra i diversi regimi agevolativi5.
Conclusioni
La redazione di atti notarili relativi al Sismabonus acquisti richiede un approccio multidisciplinare che coniughi competenze tecniche, fiscali e redazionali. Il notaio assume un ruolo centrale nella verifica dei presupposti normativi e nella strutturazione di clausole contrattuali che tutelino adeguatamente le parti, con particolare riferimento alla posizione dell’acquirente beneficiario della detrazione fiscale. L’evoluzione normativa del 2025, con la riduzione delle aliquote detraibili, rende ancora più cruciale una corretta impostazione documentale che eviti contestazioni future e garantisca la fruizione del beneficio fiscale nei limiti e alle condizioni previste dalla legge.
La complessità procedurale dell’agevolazione richiede una stretta collaborazione tra notaio, professionisti tecnici e imprese costruttrici per assicurare la completezza e correttezza della documentazione necessaria. L’inserimento di specifiche clausole di garanzia e manleva rappresenta un elemento essenziale per la tutela dell’acquirente, considerando che la responsabilità fiscale formale ricade su quest’ultimo nonostante la sostanziale estraneità agli adempimenti tecnici sottostanti. La corretta gestione di questi aspetti redazionali costituisce un valore aggiunto professionale determinante per il successo dell’operazione immobiliare e la soddisfazione delle legittime aspettative delle parti contrattuali.
Tecnica redazionale: Ipotesi di Clausole
Sulla base delle diverse fattispecie e casistiche del Sismabonus acquisti analizzate, è essenziale integrare l’atto di compravendita con clausole specifiche che tutelino adeguatamente le parti e garantiscano la corretta fruizione del beneficio fiscale. Di seguito vengono proposte clausole redazionali articolate per ogni scenario operativo.
Dichiarazioni del Venditore sui Requisiti Normativi
“Il venditore dichiara sotto la propria responsabilità che l’immobile oggetto della presente compravendita è stato realizzato mediante demolizione e ricostruzione dell’edificio preesistente ubicato su questo stesso sedime, con conseguimento di riduzione del rischio sismico di n. [una/due] classe/i come certificato dalle asseverazioni tecniche depositate presso il Comune di [denominazione] in data [data] ai sensi del D.M. 58/2017. Il venditore garantisce che tutti gli interventi sono stati eseguiti nel rispetto della normativa tecnica vigente e che l’immobile è ubicato in zona sismica [1/2/3] secondo la classificazione di cui all’ordinanza P.C.M. n. 3274/2003.”212
Garanzie sui Depositi e Asseverazioni
“Il venditore attesta di aver provveduto al deposito presso lo Sportello Unico dell’Edilizia del Comune di [denominazione] delle seguenti asseverazioni tecniche: Modulo B sottoscritto dal progettista delle opere strutturali Ing./Arch. [nome] in data [data]; Modulo B-1 sottoscritto dal direttore dei lavori delle opere strutturali Ing./Arch. [nome] in data [data]; Modulo B-2 sottoscritto dal collaudatore delle opere strutturali Ing./Arch. [nome] in data [data]. Il venditore garantisce la conformità di tali asseverazioni ai contenuti tecnici degli interventi effettivamente realizzati e si impegna a fornire all’acquirente copia integrale di tutta la documentazione depositata.”910
Clausole di Manleva Generale
“Il venditore si obbliga a tenere indenne e manlevare l’acquirente da qualsiasi conseguenza, azione, pretesa, spesa, danno, perdita che dovesse derivare dal mancato riconoscimento del Sismabonus acquisti per cause imputabili al venditore stesso, ivi compresi vizi o irregolarità nella documentazione tecnica, mancato rispetto dei termini normativi, difformità degli interventi rispetto alle asseverazioni depositate. Tale garanzia si estende espressamente a sanzioni, interessi, maggiori imposte e spese legali che dovessero essere sostenute dall’acquirente.”211
Clausole per Cessione del Credito al Venditore
Disciplina della Cessione e Valorizzazione
“L’acquirente, avvalendosi della facoltà prevista dall’art. 121 del D.L. 34/2020, cede al venditore il credito d’imposta derivante dal Sismabonus acquisti per un importo pari a Euro [importo] corrispondente al [percentuale]% del credito teorico di Euro [importo teorico]. Il venditore riconosce all’acquirente, a titolo di corrispettivo per tale cessione, uno sconto sul prezzo di vendita pari a Euro [importo sconto], con conseguente riduzione del prezzo da Euro [prezzo originario] a Euro [prezzo scontato]. La cessione del credito si perfeziona contestualmente alla stipula del presente atto.”46
Clausole di Garanzia sulla Cessione
“Il venditore garantisce di possedere tutti i requisiti soggettivi per l’acquisizione del credito ceduto e di aver verificato la propria capienza fiscale per l’utilizzo dello stesso. Il venditore si impegna a non opporre eccezioni relative alla validità o utilizzabilità del credito ceduto e a risarcire l’acquirente per l’eventuale minor valore riconosciuto rispetto a quanto pattuito, qualora tale minor valore derivi da cause a lui imputabili.”4
Clausole per Immobili “Al Grezzo” o Non Completati
Obblighi di Completamento
“Il venditore si obbliga a completare tutti i lavori di finitura dell’immobile entro il termine del [data], garantendo che il mancato completamento nei termini previsti non pregiudicherà in alcun modo la fruizione del Sismabonus acquisti da parte dell’acquirente. Il venditore dichiara che alla data odierna sono stati ultimati tutti i lavori strutturali e conseguito il miglioramento sismico certificato, condizioni sufficienti per l’accesso al beneficio fiscale secondo quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate.”38
Fideiussione Integrata per Aspetti Fiscali
“A garanzia degli obblighi assunti e in aggiunta alla fideiussione di cui al D.Lgs. 122/2005, il venditore rilascia ulteriore garanzia fideiussoria di Euro [importo pari al valore del Sismabonus] a copertura del rischio di perdita del beneficio fiscale per cause a lui imputabili. Tale garanzia sarà svincolata decorsi [numero] mesi dalla conclusione di tutti i lavori e previa verifica del mantenimento del diritto alla detrazione.”13
Clausole per Gestione dei Termini Temporali
Rispetto del Termine di 30 Mesi
“Il venditore dichiara che i lavori di demolizione e ricostruzione sono stati ultimati in data [data] come risulta da [specificare documento], e che pertanto la presente vendita avviene nel rispetto del termine di 30 mesi dalla conclusione dei lavori previsto dall’art. 16, comma 1-septies del D.L. 63/2013. Il venditore garantisce l’esattezza di tale dichiarazione e si impegna a fornire ogni documentazione comprovante la data di effettiva conclusione dei lavori.”415
Clausole per Scadenze Normative
“Le parti danno atto che il presente atto viene stipulato entro il termine del 31 dicembre 2024 previsto dalla normativa vigente per l’accesso al Sismabonus acquisti con le aliquote di detrazione del [75%/85%]. Il venditore garantisce che tutti gli adempimenti necessari per la fruizione del beneficio sono stati completati entro i termini normativamente previsti.”815
Clausole per Pagamenti Differiti
Gestione del Principio di Cassa per Privati
“Considerato che l’acquirente è persona fisica che non agisce nell’esercizio di impresa, arte o professione, e che per la fruizione del Sismabonus acquisti vale il principio di cassa, le parti convengono che il pagamento di almeno Euro [96.000 o importo inferiore se prezzo minore] avvenga entro il 31 dicembre 2024, mentre il saldo residuo di Euro [importo] sarà corrisposto entro il [data]. Tale modalità di pagamento è finalizzata a garantire la fruizione della detrazione fiscale nell’anno 2024.”5
Clausole per Sconto in Fattura
“Avvalendosi della facoltà di sconto in fattura, l’acquirente corrisponde al venditore l’importo di Euro [importo netto] pari al prezzo di vendita di Euro [prezzo pieno] diminuito dello sconto di Euro [importo sconto] corrispondente alla detrazione Sismabonus. Il pagamento minimo di Euro [14.400 per 85% o 24.000 per 75%] viene effettuato entro il 31 dicembre 2024 per garantire l’accesso al beneficio fiscale.”5
Clausole per Coordinamento con Altri Bonus
Bonus Mobili e Coordinamento
“Le parti danno atto che l’intervento di demolizione e ricostruzione, pur sostanziandosi in nuova costruzione, è stato qualificato dall’autorità competente come ‘ristrutturazione edilizia’ ai sensi del D.P.R. 380/2001, consentendo pertanto all’acquirente di accedere anche al bonus mobili per l’acquisto di arredi ed elettrodomestici entro il limite di Euro [importo] e nei termini previsti dalla normativa vigente.”
Clausole di Tutela Processuale
Assistenza nei Controlli Fiscali
“Il venditore si impegna a prestare piena collaborazione in caso di controlli fiscali relativi al Sismabonus acquisti, fornendo tempestivamente tutta la documentazione richiesta dagli uffici e assumendo la rappresentanza processuale dell’acquirente nei procedimenti che dovessero scaturire da irregolarità nella documentazione tecnica o negli adempimenti di sua competenza.”11
Clausole Penali
“In caso di mancato riconoscimento del Sismabonus acquisti per cause imputabili al venditore, quest’ultimo corrisponderà all’acquirente, a titolo di penale, un importo pari al doppio del valore della detrazione perduta, oltre al risarcimento di tutti i danni ulteriori. La penale sarà dovuta anche in caso di recupero fiscale con sanzioni a carico dell’acquirente per irregolarità nella documentazione tecnica fornita dal venditore.”
Clausole per Variazioni Volumetriche
Conformità Urbanistica delle Variazioni
“Il venditore dichiara che la ricostruzione ha comportato [variazione volumetrica/aumento del numero di unità immobiliari] rispetto all’edificio preesistente, nel rispetto degli strumenti urbanistici vigenti e delle norme edilizie applicabili. Tale variazione non pregiudica l’accesso al Sismabonus acquisti secondo l’orientamento consolidato dell’Agenzia delle Entrate e della Cassazione, di cui il venditore garantisce la permanente applicabilità.”
Queste clausole, opportunamente adattate al caso concreto, forniscono una tutela completa per tutte le fattispecie del Sismabonus acquisti, garantendo la corretta fruizione del beneficio fiscale e la protezione delle parti da eventuali contestazioni future.
Il presente articolo ha carattere generale e informativo, non costituisce parere legale personalizzato e non sostituisce la consulenza diretta con un notaio. Per assistenza specifica relativa alla vostra situazione, vi invitiamo a contattare il nostro Studio per fissare un appuntamento. Contenuto generato con sistemi di Intelligenza Artificiale e supervisionato da professionisti dello Studio Notarile, in conformità ai requisiti di trasparenza del Regolamento UE 2024/1689 (AI Act).