Da Manlio Carlo Soldani 
La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto una novità significativa per proprietari di terreni edificabili e agricoli: la possibilità di rivalutare fiscalmente questi beni diventa permanente, eliminando la necessità delle proroghe annuali che hanno caratterizzato questa misura negli ultimi vent’anni. Questa trasformazione offre maggiore certezza ai contribuenti, permettendo una pianificazione fiscale più efficace, ma comporta anche alcune modifiche nelle aliquote e nelle procedure. Vediamo in dettaglio cosa cambia e come sfruttare questa opportunità.
Cos’è la Rivalutazione dei Terreni
La rivalutazione dei terreni è un’opportunità fiscale che consente di aggiornare il valore contabile di terreni agricoli ed edificabili rispetto al loro costo originario di acquisto. Questo strumento permette di ridurre o azzerare le plusvalenze (e quindi le relative imposte) che emergerebbero in caso di successiva vendita del terreno5.
In pratica, quando si cede un terreno a titolo oneroso, il valore ottenuto dalla vendita può superare il costo originario d’acquisto, generando una plusvalenza soggetta a tassazione. Attraverso la rivalutazione, è possibile sostituire il costo storico con il valore determinato da una perizia professionale, riducendo o eliminando completamente la base imponibile sulla quale si calcolerebbe l’imposta5.
Questa misura, inizialmente introdotta dalla Legge 448/2001 e riproposta attraverso proroghe annuali per quasi vent’anni, diventa ora strutturale grazie alla Legge di Bilancio 202514.
Da Misura Temporanea a Regime Permanente
Con la Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025), la possibilità di affrancamento delle plusvalenze relative a terreni edificabili o agricoli è divenuta disciplina “a regime”7. Introdotta per la prima volta dalla legge 28 dicembre 2001 n. 448 (a valere con decorrenza dal 1° gennaio 2002), tale possibilità era stata finora proposta come misura temporanea con scadenze differenziate, venendo riproposta sistematicamente nel corso degli anni per ben 19 volte7.
La stabilizzazione del regime rappresenta un cambiamento significativo che offre maggiore certezza e possibilità di pianificazione ai contribuenti8. Non sarà più necessario attendere le proroghe annuali per decidere se procedere o meno con la rivalutazione.
Chi Può Beneficiare della Rivalutazione
La possibilità di rivalutare i terreni è riservata a specifiche categorie di soggetti10:
- Persone fisiche che non esercitano attività d’impresa
- Società semplici e soggetti equiparati
- Enti non commerciali
- Soggetti non residenti in Italia privi di stabile organizzazione
È importante sottolineare che la rivalutazione può essere applicata solo per terreni che non sono beni relativi all’impresa10. I terreni devono essere posseduti alla data del 1° gennaio dell’anno in cui si decide di procedere con la rivalutazione10.
Quali Terreni Possono Essere Rivalutati
- Terreni edificabili
- Terreni con destinazione agricola
- Terreni posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi
La rivalutazione è particolarmente vantaggiosa per i terreni edificabili, che tendono ad avere incrementi di valore più significativi nel tempo e che, in caso di vendita, genererebbero plusvalenze importanti.
Procedura e Scadenze per la Rivalutazione 2025
Per beneficiare della rivalutazione, è necessario seguire una procedura ben definita, che comprende710:
Perizia Giurata di Stima
È necessario incaricare un professionista abilitato (come un ingegnere, architetto, geometra, dottore agronomo, perito agrario o perito edile iscritto agli albi) per redigere una perizia giurata che determini il valore del terreno alla data del 1° gennaio dell’anno di rivalutazione7.
La redazione e il giuramento della perizia devono essere effettuati entro il termine del 30 novembre dello stesso anno7. Il valore determinato in perizia non può essere incrementato degli oneri inerenti, ad eccezione della spesa sostenuta per la redazione della perizia stessa7.
Versamento dell’Imposta Sostitutiva
I contribuenti interessati devono versare un’imposta sostitutiva calcolata sul valore stabilito dalla perizia. Riguardo all’aliquota, si segnala che, mentre le informazioni più recenti indicano un’aliquota del 16%310, altre fonti menzionano un aumento al 18%2514. Si consiglia di verificare l’aliquota applicabile con il proprio consulente fiscale.
Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere effettuato entro il 30 novembre dell’anno in cui si esercita l’opzione10. È possibile optare per il pagamento rateizzato in un massimo di tre rate annuali di pari importo10:
- La prima rata entro il 30 novembre dell’anno in cui è operata la rivalutazione
- La seconda il 30 novembre dell’anno seguente
- La terza il 30 novembre del secondo anno successivo
Sulle rate successive alla prima sono dovuti interessi del 3% annuo10. Il pagamento della prima rata perfeziona la rideterminazione del valore fiscale del terreno15.
Vantaggi Fiscali della Rivalutazione
Il principale vantaggio della rivalutazione è la riduzione o azzeramento della plusvalenza tassabile in caso di vendita del terreno5. Quando si cede un terreno rivalutato, la plusvalenza viene calcolata come differenza tra il prezzo di vendita e il valore rivalutato stabilito dalla perizia, anziché il costo storico d’acquisto10.
Questo può comportare un significativo risparmio fiscale, soprattutto per terreni acquistati molti anni fa o ricevuti in eredità o donazione, il cui valore è cresciuto considerevolmente nel tempo5.
Esempio Pratico
Ipotizziamo un terreno edificabile acquistato a 50.000 euro negli anni ’90, che oggi ha un valore di mercato di 500.000 euro:
- Senza rivalutazione: in caso di vendita a 500.000 euro, la plusvalenza sarebbe di 450.000 euro, soggetta a tassazione.
- Con rivalutazione: pagando l’imposta sostitutiva sul valore attuale di 500.000 euro, in caso di vendita non emergerebbe alcuna plusvalenza tassabile.
Calcolo della Convenienza Economica
Con l’introduzione a regime della rivalutazione e le modifiche dell’aliquota dell’imposta sostitutiva, diventa essenziale valutare attentamente la convenienza economica di questa operazione14.
La convenienza deve essere valutata caso per caso, considerando:
- L’entità della plusvalenza potenziale (differenza tra valore attuale e costo d’acquisto)
- L’intenzione di vendere il terreno nel breve-medio periodo
- Il rapporto tra l’imposta sostitutiva e la tassazione ordinaria delle plusvalenze
L’operazione è generalmente conveniente quando il valore del terreno è aumentato significativamente rispetto al costo d’acquisto originario e si prevede di vendere il terreno in tempi relativamente brevi14.
Considerazioni sulla Convenienza
Il rapporto tra l’imposta sostitutiva (16% o 18% a seconda delle fonti) e l’aliquota ordinaria applicabile alle plusvalenze determina la soglia di convenienza14. Maggiore è la differenza tra il valore attuale e il costo originario, maggiore sarà il risparmio potenziale.
È sempre consigliabile effettuare una simulazione precisa con il supporto di un professionista prima di procedere alla rivalutazione.
Domande Frequenti sulla Rivalutazione dei Terreni
È obbligatorio rivalutare i terreni?
No, la rivalutazione è facoltativa. Il contribuente può decidere se avvalersene o meno in base alle proprie esigenze.
Posso rivalutare solo una parte del terreno?
Sì, è possibile rivalutare anche solo una porzione di un terreno, purché questa sia chiaramente identificabile.
Se ho già rivalutato il terreno in passato, posso farlo nuovamente?
Sì, è possibile effettuare una nuova rivalutazione dello stesso terreno, ma sarà necessario pagare nuovamente l’imposta sostitutiva sul valore aggiornato.
Cosa succede se non completo il pagamento delle rate?
Se un contribuente non completa i versamenti successivi alla prima rata, non potrà recuperare l’imposta già pagata, rimanendo comunque obbligato ai versamenti residui15.
La perizia può essere contestata dall’Agenzia delle Entrate?
Sì, l’Agenzia delle Entrate può contestare il valore attribuito al terreno se ritiene che sia significativamente inferiore al valore di mercato.
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La rivalutazione dei terreni rappresenta un’opportunità importante, ma richiede un’attenta valutazione della convenienza economica e il rispetto di precise procedure tecniche. Il nostro studio notarile è a disposizione per offrire una consulenza personalizzata, valutare la convenienza fiscale dell’operazione nel vostro caso specifico e assistervi in tutti gli adempimenti necessari.
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