Da Manlio Carlo Soldani 
La sentenza della Corte di Cassazione n. 20548 del 21 luglio 2025 ha riacceso il dibattito sulla natura e sui limiti del diritto di uso esclusivo sulle parti comuni condominiali. Questa pronuncia, che riguarda specificamente la cessione a terzi del diritto di uso esclusivo sul lastrico solare, offre l’occasione per un’analisi approfondita dell’istituto, delle sue radici storiche, della sua qualificazione giuridica e delle questioni operative che i professionisti devono affrontare quotidianamente nella redazione degli atti.
La Genesi Storica del Diritto di Uso Esclusivo
Il diritto di uso esclusivo su parti comuni condominiali affonda le sue radici nella prassi contrattuale sviluppatasi nel corso del Novecento, quando l’espansione edilizia urbana impose soluzioni giuridiche innovative per contemperare la natura comune di alcune parti dell’edificio con le esigenze di godimento funzionale delle singole unità immobiliari.
Prima della codificazione del 1942, la giurisprudenza italiana aveva già elaborato soluzioni interpretative per gestire situazioni in cui determinate porzioni dell’edificio, pur rimanendo strutturalmente al servizio di tutti i condomini, risultavano funzionalmente accessibili o utili solo ad alcuni. Il caso classico era quello dei lastrici solari, che per la loro conformazione e ubicazione potevano essere materialmente calpestati solo dai proprietari degli appartamenti all’ultimo piano.
Il Codice Civile del 1942 ha recepito questa elaborazione giurisprudenziale nell’articolo 1126, che disciplina espressamente il lastrico solare di uso non comune, stabilendo un regime particolare di ripartizione delle spese. Questa previsione normativa ha costituito il fondamento giuridico per l’estensione analogica del concetto di uso esclusivo ad altre parti comuni.
Nel secondo dopoguerra, con la ricostruzione e il boom edilizio, i costruttori hanno iniziato a inserire sistematicamente nei regolamenti condominiali contrattuali clausole di attribuzione dell’uso esclusivo su giardini, cortili, terrazze e altre pertinenze comuni. Questa prassi rispondeva a precise esigenze di mercato: aumentare l’appetibilità commerciale di determinate unità immobiliari senza frammentare eccessivamente la proprietà dell’edificio.
Indice dei contenuti
Natura Giuridica: Il Dibattito Dottrinale e Giurisprudenziale
La qualificazione giuridica del diritto di uso esclusivo ha costituito per decenni uno dei temi più controversi del diritto condominiale. La dottrina si è divisa tra chi lo considera un diritto reale atipico, chi lo riconduce alla categoria dei diritti personali di godimento e chi lo interpreta come una particolare modalità di esercizio del diritto di comproprietà.
La Tesi del Diritto Reale Atipico
Una parte della dottrina classica ha sostenuto che il diritto di uso esclusivo costituisca un diritto reale atipico, caratterizzato dall’inerenza al bene e dall’opponibilità erga omnes. Questa tesi si fondava sull’osservazione che il diritto di uso esclusivo presenta caratteristiche assimilabili a quelle dei diritti reali di godimento: è perpetuo, si trasferisce con la proprietà dell’unità immobiliare cui accede, può essere fatto valere nei confronti di tutti.
Alcuni autori hanno addirittura sostenuto l’esistenza di una servitù prediale atipica, configurando il fondo dominante nell’unità immobiliare in proprietà esclusiva e il fondo servente nella parte comune oggetto di uso esclusivo. Questa ricostruzione, tuttavia, presentava evidenti forzature concettuali, non ultimo il fatto che la servitù presuppone due fondi distinti, mentre nel condominio il titolare dell’uso esclusivo è al contempo comproprietario pro quota della parte comune.
Il Principio del Numerus Clausus
La questione è stata definitivamente risolta dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza n. 28972 del 17 dicembre 2020, che ha affermato il principio secondo cui la pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto “diritto reale di uso esclusivo” è preclusa dal principio del numerus clausus dei diritti reali insito nel sistema codicistico.
Il principio del numerus clausus, pur non espressamente codificato, è considerato immanente nel nostro ordinamento. Esso implica che i privati non possono creare figure di diritti reali diverse da quelle tipizzate dal legislatore. Ammettere diritti reali atipici significherebbe consentire ai privati di vincolare i beni in modi non previsti e non controllati dall’ordinamento, con conseguente pregiudizio per la circolazione della ricchezza e per la certezza dei traffici giuridici.
Il sistema italiano dei diritti reali è fondato su un catalogo chiuso: proprietà, superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali. Ogni tentativo di creare figure diverse si scontra con questo limite inderogabile.
L’Uso Esclusivo come Modalità di Esercizio della Comproprietà
Le Sezioni Unite hanno chiarito che il diritto di uso esclusivo non costituisce un diritto reale autonomo, ma rappresenta una particolare modalità di esercizio del diritto di comproprietà sulle parti comuni, determinata dall’autonomia negoziale dei condomini.
L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Questa norma esprime un principio di uso paritario della cosa comune.
Tuttavia, la stessa disposizione è derogabile per volontà dei comproprietari. Il regolamento condominiale contrattuale, accettato da tutti gli acquirenti delle unità immobiliari, può legittimamente stabilire che determinati comproprietari abbiano facoltà di godimento più ampie o esclusive su alcune parti comuni, in ragione della particolare posizione delle loro unità immobiliari o di altre considerazioni funzionali.
Questa deroga pattizia al principio di uso paritario non crea un nuovo diritto reale, ma modula diversamente le facoltà di godimento connesse alla comproprietà esistente. I condomini rimangono tutti comproprietari pro quota della parte comune, ma le loro facoltà di godimento sono disciplinate in modo non uniforme dal regolamento.
Ragioni Operative e Funzioni Economiche
L’utilizzo del diritto di uso esclusivo risponde a molteplici esigenze operative e funzioni economiche che ne spiegano la diffusione nella pratica negoziale.
Valorizzazione Commerciale degli Immobili
La principale ragione che induce i costruttori a prevedere diritti di uso esclusivo è la valorizzazione commerciale di determinate unità immobiliari. Un appartamento al piano terra con giardino privato o un attico con terrazzo ad uso esclusivo hanno un valore di mercato significativamente superiore rispetto a unità similari prive di tali accessori.
Costituire queste pertinenze come proprietà esclusive comporterebbe la necessità di frazionamenti catastali complessi e la creazione di numerose unità immobiliari autonome. La tecnica dell’uso esclusivo consente di ottenere risultati analoghi sul piano funzionale ed economico, mantenendo però una struttura proprietaria più semplice.
Semplificazione Gestionale
Dal punto di vista gestionale, mantenere giardini, cortili e altre pertinenze nella titolarità comune evita la proliferazione di piccole unità immobiliari autonome che complicherebbero la gestione condominiale. Le spese per la manutenzione delle parti strutturali possono essere ripartite tra tutti i condomini, mentre quelle di manutenzione ordinaria gravano sul solo usuario esclusivo.
Questa soluzione è particolarmente vantaggiosa per gli elementi che hanno una duplice funzione: strutturale per l’intero edificio e funzionale per alcune unità. Il lastrico solare ne è l’esempio paradigmatico: svolge funzione di copertura per tutti, ma può essere calpestato e utilizzato solo da alcuni.
Flessibilità Contrattuale
L’uso esclusivo offre maggiore flessibilità rispetto alla proprietà esclusiva. Il regolamento condominiale può modulare le facoltà di godimento in modo articolato, stabilendo limitazioni d’uso, obblighi manutentivi specifici, vincoli di destinazione. Questa modulazione sarebbe più difficile da realizzare se la pertinenza fosse costituita come proprietà esclusiva.
Inoltre, mantenendo la titolarità comune, si preserva la possibilità per il condominio di intervenire in caso di necessità (riparazioni, accesso per manutenzioni, modifiche strutturali) senza dover richiedere autorizzazioni ai proprietari esclusivi.
Costituzione del Diritto di Uso Esclusivo
Il diritto di uso esclusivo può essere costituito attraverso diverse modalità, ciascuna con specifici requisiti formali e sostanziali.
Regolamento Condominiale Contrattuale
La modalità più frequente e giuridicamente solida è l’inserimento della clausola di uso esclusivo nel regolamento condominiale contrattuale. Si tratta del regolamento predisposto dall’originario unico proprietario dell’edificio (tipicamente il costruttore) e richiamato in tutti gli atti di vendita delle singole unità immobiliari.
Questo regolamento, in quanto accettato da tutti i condomini all’atto dell’acquisto, ha natura di contratto e può validamente incidere sui diritti dei singoli partecipanti. La sua efficacia è garantita dalla trascrizione degli atti di compravendita che lo richiamano, assicurando così l’opponibilità ai terzi.
Il regolamento contrattuale deve essere predisposto prima della vendita della maggioranza delle unità immobiliari. Se il costruttore vende oltre metà delle unità senza aver adottato un regolamento contrattuale, non potrà più imporlo unilateralmente, dovendo ricorrere all’approvazione assembleare unanime.
Clausola nell’Atto di Acquisto
In alternativa o in aggiunta al regolamento, la clausola di uso esclusivo può essere inserita direttamente negli atti di compravendita delle singole unità immobiliari. Questa tecnica è particolarmente utilizzata quando l’uso esclusivo riguarda solo alcune unità specifiche.
La clausola nell’atto di acquisto deve essere coordinata con il regolamento condominiale ed eventualmente accettata o riconosciuta dagli altri condomini già esistenti. In caso contrario, potrebbe sorgere contestazione sulla sua validità ed efficacia.
Convenzione tra Condomini
I condomini possono anche stipulare successivamente, con atto notarile, una convenzione che attribuisca a uno o più di loro diritti di uso esclusivo su parti comuni. Questa convenzione richiede il consenso unanime di tutti i condomini, in quanto modifica il regime di godimento delle parti comuni.
La convenzione deve essere trascritta nei registri immobiliari per essere opponibile ai terzi acquirenti e deve essere allegata al regolamento condominiale o comunque portata a conoscenza di tutti i condomini attuali e futuri.
Usucapione
La giurisprudenza ammette la possibilità di usucapire il diritto di uso esclusivo sul lastrico solare, come espressamente previsto dall’articolo 1126 c.c. L’usucapione richiede il possesso continuato, pacifico, pubblico e non interrotto per vent’anni del diritto di calpestio esclusivo.
È controverso se l’usucapione sia ammissibile anche per altre parti comuni diverse dal lastrico. La dottrina prevalente propende per la soluzione negativa, ritenendo che l’articolo 1126 c.c. costituisca una norma eccezionale non suscettibile di applicazione analogica.
Trasferibilità e Circolazione del Diritto
Una delle caratteristiche fondamentali del diritto di uso esclusivo è la sua inscindibile connessione con l’unità immobiliare cui accede. Questa caratteristica differenzia nettamente l’uso esclusivo da un diritto reale autonomo.
Trasferimento Automatico
Il diritto di uso esclusivo si trasferisce automaticamente con la proprietà dell’unità immobiliare principale, senza necessità di menzione specifica nell’atto di compravendita. È sufficiente che l’atto faccia riferimento al regolamento condominiale o che comunque risulti la connessione tra l’unità venduta e la pertinenza in uso esclusivo.
Questa caratteristica risponde a una logica funzionale: l’uso esclusivo è costituito proprio per aumentare il godimento dell’unità immobiliare principale, configurandosi come suo accessorio inscindibile. Sarebbe contraddittorio ammettere la separazione tra bene principale e accessorio funzionale.
Divieto di Alienazione Separata
Il diritto di uso esclusivo non può essere alienato separatamente dall’unità immobiliare cui accede. Eventuali atti di cessione del solo diritto di uso esclusivo sarebbero nulli per impossibilità giuridica dell’oggetto o comunque inefficaci nei confronti del condominio.
Questa inalienabilità separata è conseguenza della natura non autonoma del diritto. Non trattandosi di un diritto reale distinto, ma di una modalità di esercizio della comproprietà connessa a una specifica unità immobiliare, non ha senso trasferirlo a chi non sia proprietario di quella unità.
Usufrutto e Altri Diritti Reali Minori
Quando sull’unità immobiliare principale venga costituito un usufrutto o altro diritto reale di godimento, il diritto di uso esclusivo sulla parte comune segue la sorte dell’immobile. L’usufruttuario acquista quindi anche il diritto di utilizzare in modo esclusivo la pertinenza comune, nei limiti delle facoltà spettanti all’usufruttuario stesso.
Analogamente, in caso di costituzione di un diritto di abitazione, l’abitatore avrà diritto di utilizzare anche le pertinenze in uso esclusivo, sempre nei limiti funzionali del diritto di abitazione (uso personale e della famiglia).
I Limiti alla Cessione a Terzi: La Sentenza 20548/2025
La recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 20548 del 21 luglio 2025 ha chiarito in modo definitivo che il condomino titolare dell’uso esclusivo su parti comuni non può concedere a terzi diritti di godimento senza il consenso unanime degli altri condomini.
Il Caso Concreto
La controversia riguardava un condominio genovese dove una condomina aveva concesso in comodato trentennale a una società il diritto di uso esclusivo su una porzione di lastrico solare. La società aveva successivamente installato antenne per la telefonia mobile. Il condominio aveva impugnato l’operazione sostenendo la necessità del consenso unanime ex articolo 1108 comma 3 c.c.
I giudici di merito avevano fornito soluzioni contrastanti. La Cassazione ha accolto il ricorso del condominio, affermando che l’uso esclusivo non trasforma il titolare in proprietario esclusivo e che quindi la cessione a terzi richiede il consenso unanime.
Il Principio di Diritto
La Suprema Corte ha enunciato il principio secondo cui, in assenza del consenso unanime dei condomini, l’usuario esclusivo non può concedere sulla parte comune diritti reali o personali di godimento a favore di terzi, né consentire che terzi vi erigano costruzioni o installazioni.
Questo principio si fonda sulla considerazione che il lastrico solare (e per estensione qualsiasi altra parte comune) rimane in comproprietà di tutti i condomini. Qualsiasi atto dispositivo che incida sul bene comune richiede il consenso di tutti i comproprietari, ai sensi dell’articolo 1108 comma 3 c.c.
Implicazioni Operative
La sentenza ha importanti ricadute pratiche. I numerosi contratti stipulati tra condomini e gestori di telefonia mobile per l’installazione di antenne su lastrici solari in uso esclusivo, se privi del consenso assembleare unanime, risultano illegittimi e possono essere impugnati dal condominio.
Analoga conclusione vale per i contratti di concessione di giardini in uso esclusivo a terzi, per l’installazione di impianti fotovoltaici gestiti da società energetiche, o per qualsiasi altra forma di sfruttamento commerciale delle parti comuni in uso esclusivo.
Tecnica Redazionale delle Clausole di Uso Esclusivo
La corretta redazione delle clausole di uso esclusivo richiede particolare attenzione a diversi profili tecnici e giuridici.
Individuazione Catastale e Planimetrica
È essenziale fornire una precisa individuazione della porzione di bene comune oggetto di uso esclusivo. L’individuazione deve essere:
- Catastale: quando possibile, con indicazione di foglio, particella ed eventuale subalterno (nel caso di posti auto censiti in categoria C/6)
- Planimetrica: mediante allegazione di planimetria firmata dalle parti che evidenzi l’area in uso esclusivo
- Descrittiva: con indicazione di confini, misure, caratteristiche fisiche
L’individuazione sommaria o generica può dar luogo a contestazioni future e rendere difficoltosa l’applicazione pratica del diritto.
Qualificazione Giuridica
La clausola deve chiarire espressamente che:
- La parte comune rimane in comproprietà di tutti i condomini
- L’uso esclusivo costituisce una modalità particolare di godimento
- Il diritto è inscindibile dalla proprietà dell’unità immobiliare principale
- Il trasferimento avviene automaticamente con la proprietà dell’unità
Questa qualificazione evita equivoci sulla natura del diritto e previene interpretazioni che potrebbero configurare diritti reali atipici in contrasto con il principio del numerus clausus.
Facoltà e Limitazioni d’Uso
La clausola deve specificare:
- Facoltà positive: cosa può fare il titolare (piantare alberi, collocare arredi, installare strutture amovibili, ecc.)
- Limitazioni: cosa non può fare (modificare destinazione, eseguire opere edilizie permanenti, utilizzare per attività commerciali, ecc.)
- Autorizzazioni: quali interventi richiedono preventiva comunicazione o autorizzazione assembleare
La specificazione delle facoltà e dei limiti riduce il margine di interpretazione e facilita la soluzione di eventuali controversie.
Regime delle Spese
È opportuno disciplinare analiticamente la ripartizione delle spese, distinguendo tra:
- Spese a carico esclusivo dell’usuario: manutenzione ordinaria, piccole riparazioni, custodia
- Spese a carico di tutti i condomini: interventi strutturali, riparazioni che interessano la funzione comune del bene
- Criterio di ripartizione: millesimi generali o specifica tabella
Una corretta previsione del regime delle spese evita contenziosi e facilita il lavoro dell’amministratore.
Divieto di Cessione a Terzi
Alla luce della giurisprudenza più recente, è consigliabile inserire esplicitamente il divieto di cessione a terzi senza consenso unanime, con richiamo all’articolo 1108 comma 3 c.c. e alla sentenza n. 20548/2025.
La clausola dovrebbe specificare che per “cessione a terzi” si intende qualsiasi contratto (locazione, comodato, concessione) che comporti l’utilizzo del bene da parte di soggetti estranei al condominio, con esclusione dei familiari conviventi e degli ospiti occasionali.
Coordinamento con il Regolamento
La clausola inserita nell’atto di compravendita deve essere coordinata con il regolamento condominiale contrattuale. È opportuno:
- Fare espresso richiamo al regolamento
- Verificare la coerenza tra clausola e regolamento
- Allegare il regolamento all’atto o indicare dove può essere consultato
Il coordinamento evita discrasie interpretative e assicura che tutti i condomini siano soggetti alla medesima disciplina.
Clausole Tipo per la Pratica Notarile
Giardino in Uso Esclusivo
“Alla unità immobiliare oggetto del presente atto è annesso il diritto di uso esclusivo sulla porzione di area verde condominiale individuata nella planimetria allegata sub _____, della superficie catastale di mq. _____, delimitata a nord da _____, a sud da _____, a est da _____, a ovest da _____.
Tale area, costituente parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 c.c., è attribuita in uso esclusivo all’unità immobiliare compravenduta quale pertinenza funzionale inscindibile.
Il diritto si trasferisce automaticamente con la proprietà dell’unità immobiliare cui accede e non può formare oggetto di alienazione, locazione o concessione separata.
L’acquirente potrà utilizzare l’area per le finalità proprie della destinazione residenziale, con facoltà di collocarvi arredi, fioriere, essenze vegetali e gazebo amovibili, nel rispetto del decoro architettonico dell’edificio.
È vietato modificare la destinazione d’uso, eseguire opere edilizie non autorizzate, impermeabilizzare integralmente il suolo o utilizzare l’area per attività estranee alla destinazione residenziale.
La concessione a terzi di diritti di godimento, anche temporanei, richiede il consenso unanime dei condomini ai sensi dell’art. 1108 comma 3 c.c., come interpretato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione (Cass. n. 20548/2025).
Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’area in uso esclusivo sono integralmente a carico del condomino titolare. Restano a carico di tutti i condomini, in proporzione ai millesimi, le spese per interventi strutturali necessari alla stabilità dell’edificio o per la manutenzione di sottoservizi.”
Posto Auto Censito in Uso Esclusivo
“Alla unità immobiliare oggetto del presente atto è annesso il diritto di uso esclusivo sul posto auto censito in Catasto Fabbricati al Foglio _____, particella _____, subalterno _____, categoria C/6, rendita catastale € _____, ubicato nel cortile condominiale e individuato con il numero _____ nella planimetria allegata sub _____.
Il posto auto, della superficie catastale di circa mq. _____, è delimitato da apposita segnaletica orizzontale ed è accessibile attraverso _____.
Il diritto si trasferisce di pieno diritto con la proprietà dell’unità immobiliare principale quale pertinenza inscindibile e non può essere alienato, locato o ceduto separatamente.
L’acquirente avrà diritto di utilizzare il posto auto in modo esclusivo per la sosta di veicoli regolarmente immatricolati, con facoltà di accedervi in qualsiasi momento.
La concessione del posto auto a terzi estranei al condominio, anche a titolo temporaneo, richiede il consenso unanime di tutti i condomini ai sensi dell’art. 1108 comma 3 c.c., come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 20548/2025).
Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’area comune su cui insiste il posto auto saranno ripartite secondo le tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio.”
Questioni Controverse e Orientamenti Operativi
Installazione di Impianti Fotovoltaici
L’installazione di impianti fotovoltaici su lastrici o terrazzi in uso esclusivo solleva problemi interpretativi. Se l’impianto è utilizzato esclusivamente per le utenze dell’unità immobiliare del condomino usuario, prevale l’orientamento favorevole che non richiede autorizzazioni specifiche, trattandosi di uso personale.
Diverso è il caso in cui l’energia prodotta sia ceduta a terzi o immessa in rete con contratti di incentivazione. In questo caso, configurandosi una forma di sfruttamento economico della parte comune, appare necessario il consenso assembleare.
Piscine e Strutture Ricreative
La realizzazione di piscine, anche smontabili, su terrazzi o giardini in uso esclusivo richiede particolare cautela. Oltre agli aspetti autorizzativi edilizi e paesaggistici, occorre valutare:
- L’impatto sui carichi strutturali (per piscine su terrazzi)
- Il rispetto delle distanze e delle altezze (per piscine in giardino)
- L’eventuale necessità di autorizzazione assembleare per modifiche sostanziali
La giurisprudenza di merito ha fornito soluzioni contrastanti, suggerendo l’opportunità di richiedere preventivamente l’autorizzazione assembleare.
Attività Commerciali e Professionali
L’utilizzo di pertinenze in uso esclusivo per attività commerciali o professionali (ad esempio, utilizzo di un giardino per eventi, di un terrazzo per studio fotografico) configura una modifica sostanziale della destinazione residenziale.
Anche se il regolamento ammette destinazioni non residenziali per le unità immobiliari, l’estensione alle pertinenze comuni richiede valutazione specifica e, secondo l’orientamento più prudente, autorizzazione assembleare.
Risoluzione delle Controversie
Le controversie in materia di uso esclusivo possono assumere diverse forme e richiedono strategie difensive differenziate.
Contestazione della Validità del Diritto
Quando un condomino contesti l’esistenza o la validità del diritto di uso esclusivo, occorre verificare:
- La fonte del diritto (regolamento contrattuale, clausola nell’atto, convenzione)
- La corretta trascrizione o pubblicità del diritto
- Il rispetto dei requisiti formali e sostanziali
La difesa si fonda sulla dimostrazione documentale dell’atto costitutivo e sulla sua opponibilità al contestante.
Abuso nell’Esercizio del Diritto
Se la contestazione riguarda le modalità di esercizio del diritto (uso eccedente i limiti, attività moleste, modifiche non autorizzate), la controversia si risolve interpretando il titolo costitutivo e il regolamento condominiale.
Il giudice dovrà bilanciare le facoltà dell’usuario con i diritti degli altri condomini, applicando i principi generali sulla comproprietà e sull’uso delle parti comuni.
Cessione Non Autorizzata a Terzi
Nel caso di cessione a terzi senza consenso assembleare, il condominio può agire per:
- Dichiarazione di illegittimità della cessione
- Risoluzione del contratto stipulato con il terzo
- Risarcimento del danno
- Eventuale riduzione in pristino
L’azione può essere promossa dall’amministratore o dai singoli condomini, in applicazione del principio di legittimazione concorrente affermato dalla giurisprudenza.
Aspetti Fiscali dell’Uso Esclusivo
L’attribuzione del diritto di uso esclusivo non comporta di per sé rilevanza fiscale, trattandosi di modulazione delle facoltà di godimento della comproprietà esistente. Tuttavia, alcuni profili meritano attenzione.
Imposta di Registro
Negli atti di compravendita che attribuiscono uso esclusivo su parti comuni, l’imposta di registro proporzionale si applica sul valore dell’unità immobiliare principale. L’uso esclusivo, essendo accessorio inscindibile, non richiede tassazione separata.
Diverso è il caso in cui venga stipulato un atto autonomo di costituzione del diritto di uso esclusivo tra condomini già esistenti. In questo caso, l’atto è soggetto a imposta proporzionale del 9% (o 2% per prima casa se pertinenziale) sul valore della parte comune oggetto di uso esclusivo.
Proventi da Cessione a Terzi
Qualora il condomino percepisca compensi per la concessione a terzi dell’uso esclusivo (ad esempio, canoni da gestori telefonici), tali proventi costituiscono redditi imponibili.
La qualificazione fiscale dipende dalle modalità: redditi diversi se occasionali, redditi di impresa se abituali e organizzati. In ogni caso, è opportuno verificare se una quota dei proventi debba essere riconosciuta al condominio.
IMU e Tributi Locali
L’uso esclusivo su parti comuni non censite separatamente non genera autonoma soggezione a IMU. L’imposta si applica sull’unità immobiliare principale cui la pertinenza accede.
Per i posti auto censiti in categoria C/6, invece, l’IMU si applica autonomamente sulla rendita catastale del posto auto, salvo le agevolazioni previste per le pertinenze dell’abitazione principale.
Prospettive di Riforma
L’evoluzione giurisprudenziale recente suggerisce l’opportunità di un intervento legislativo organico che disciplini compiutamente l’istituto dell’uso esclusivo, chiarendo:
- La natura giuridica e i requisiti costitutivi
- Le facoltà e i limiti del titolare
- Il regime delle autorizzazioni per interventi e cessioni
- La ripartizione delle spese
- Le tutele dei terzi acquirenti
Una disciplina chiara ridurrebbe il contenzioso e faciliterebbe il lavoro dei professionisti, assicurando maggiore certezza ai traffici immobiliari.
Nel frattempo, i notai e gli altri operatori del settore devono prestare particolare attenzione alla corretta qualificazione dell’istituto e alla redazione di clausole tecnicamente rigorose, che tengano conto dell’evoluzione giurisprudenziale e prevengano possibili contestazioni future.
FAQ – Domande Frequenti
Che cos’è il diritto di uso esclusivo su parti comuni? È una modalità particolare di esercizio della comproprietà che attribuisce a uno o più condomini facoltà di godimento privilegiate su determinate parti comuni, pur rimanendo queste in proprietà indivisa di tutti i condomini.
Il diritto di uso esclusivo è un diritto reale? No, secondo le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 28972/2020) non costituisce un diritto reale atipico ma una modulazione pattizia delle facoltà di godimento della comproprietà, in deroga all’articolo 1102 c.c.
Posso vendere separatamente il diritto di uso esclusivo? No, il diritto è inscindibile dalla proprietà dell’unità immobiliare cui accede e si trasferisce automaticamente con essa. Non può formare oggetto di alienazione separata.
Posso concedere in affitto a terzi la parte comune in uso esclusivo? No, secondo la sentenza Cassazione n. 20548/2025 è necessario il consenso unanime di tutti i condomini ai sensi dell’articolo 1108 comma 3 c.c.
Chi paga le spese di manutenzione delle parti in uso esclusivo? La manutenzione ordinaria è generalmente a carico del titolare dell’uso esclusivo, mentre le spese per interventi strutturali sono ripartite tra tutti i condomini secondo le tabelle millesimali, salvo diversa previsione regolamentare.
Come si costituisce validamente un diritto di uso esclusivo? Mediante regolamento condominiale contrattuale, clausola negli atti di compravendita accettata dai condomini, convenzione tra tutti i condomini, o usucapione (solo per il lastrico solare).
Il diritto di uso esclusivo può essere usucapito? Sì, ma solo per il lastrico solare, come previsto dall’articolo 1126 c.c. È controversa l’ammissibilità dell’usucapione per altre parti comuni.
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