Decreto Salva Casa: analisi e applicazioni pratiche sulla base dello Studio n. 62-2025/P del CNN

Abstract: il presente articolo analizza le novità introdotte dal Decreto Legge 29 maggio 2024 n. 69 (c.d. “Decreto salva casa”) convertito nella legge 24 luglio 2024 n. 105 in materia di tolleranze costruttive ed esecutive, basandosi sullo Studio n. 62-2025/P del Consiglio Nazionale del Notariato. Vengono esaminati i nuovi parametri che determinano quando le difformità edilizie non costituiscono violazioni, facilitando così la circolazione immobiliare. Lo studio conclude che le nuove disposizioni contribuiscono a rimuovere le irregolarità che rallentano la circolazione immobiliare, sbloccando il mercato senza incidere sulla validità dei contratti.

Introduzione

Il Decreto Legge 29 maggio 2024 n. 69 (c.d. “salva casa”) convertito nella legge 24 luglio 2024 n. 105 ha introdotto significative modifiche al Testo Unico dell’Edilizia. Come evidenziato nella Relazione Illustrativa citata nello Studio n. 62-2025/P del CNN, l’obiettivo è “fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo”.

Le nuove disposizioni mirano a rimuovere le irregolarità, anche formali, che rallentano la circolazione immobiliare in fase precontrattuale. Questa normativa intende “sbloccare la situazione di totale stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore”.

Le tolleranze costruttive: definizione e ambito

Secondo lo Studio n. 62-2025/P del CNN, le tolleranze costruttive sono definite come “gli scostamenti considerati lievi rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, perché rientranti nei parametri percentuali esattamente individuati dal legislatore”.

La novella del 2024 ha ampliato il concetto di tolleranza costruttiva già introdotto con il d.l. 76/2020. L’art. 34 bis del TUE, come modificato, prevede un doppio regime per le tolleranze costruttive:

Per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024:

• 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq
• 3% per unità con superficie utile tra 300 e 500 mq
• 4% per unità con superficie utile tra 100 e 300 mq
• 5% per unità con superficie utile inferiore ai 100 mq
• 6% per unità con superficie utile inferiore ai 60 mq

Per interventi realizzati dal 25 maggio 2024 in poi:

• Si applica uniformemente il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo

La superficie utile da considerare è quella prevista dal titolo edilizio originario, con esclusione di eventuali frazionamenti successivi. Questa clausola di salvaguardia evita che tramite frazionamenti si possano applicare percentuali più elevate di tolleranza.

Le tolleranze esecutive: caratteristiche e differenze

Lo Studio del CNN distingue le tolleranze esecutive dalle tolleranze costruttive. Le tolleranze esecutive (o di cantiere) sono definite come “le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi”.

Queste tolleranze sono ammissibili a condizione che:

• Non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia
• Non pregiudichino l’agibilità dell’immobile
• Siano eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi

Lo Studio n. 62-2025/P precisa che “si tratta di un’ipotesi distinta da quella della tolleranza costruttiva, come emerge in modo netto dai riferimenti parametrici in esame, costituendo in questo caso una deroga rispetto alla valutazione dei centimetri eccedenti, ma in relazione ad una tipologia di interventi (modifiche alle finiture, diversa collocazione di impianti) del tutto diversi da quelli parametrici di cui alla tolleranza costruttiva”.

Il ruolo della relazione tecnica asseverata

Un elemento cruciale della nuova normativa è la relazione tecnica asseverata. Secondo lo Studio n. 62-2025/P del CNN, le tolleranze costruttive ed esecutive “devono essere dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare”.

Questa dichiarazione può avvenire in due modalità alternative:

1. Nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie
2. Con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali

Lo Studio suggerisce che la dichiarazione dovrebbe includere:

• I dati del tecnico asseverante
• I dati catastali identificativi dell’immobile
• I titoli edilizi che hanno autorizzato gli interventi
• Le informazioni urbanistiche complete
• Eventuali tolleranze costruttive o esecutive
• Eventuali note tecniche
• L’asseverazione vera e propria

Le tolleranze e i vincoli

Lo Studio n. 62-2025/P analizza anche il rapporto tra le tolleranze e i vincoli paesaggistici e sismici. Per i vincoli paesaggistici, la normativa stabilisce che “il regime di tolleranza si applica anche agli interventi e agli immobili di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”, ma con alcune limitazioni.

Per gli immobili in zone sismiche, lo Studio precisa che “qualora le unità immobiliari siano ubicate in zone sismiche, ad eccezione di quelle in zone a bassa sismicità, ai fini dello stato legittimo, il tecnico incaricato dovrà allegare alla dichiarazione sulle tolleranze anche le peculiari documentazioni” specifiche.

Le tolleranze e lo stato legittimo degli immobili

Un aspetto fondamentale è il rapporto tra le tolleranze e lo stato legittimo degli immobili. Lo stato legittimo, come definito dall’art. 9-bis del TUE, è “quello stabilito dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.

Lo Studio chiarisce che “la dichiarazione asseverata non ha alcuna funzione sostitutiva del titolo edilizio abitativo: il ruolo delle menzioni obbligatorie e delle menzioni facoltative appare completamente diverso rispetto alla dichiarazione tecnica in questione”.

Mentre le menzioni attengono alla “commerciabilità giuridica” dell’immobile, la relazione certificata dello stato legittimo attiene alla “commerciabilità economica”.

Impatto sulle compravendite immobiliari

Lo Studio n. 62-2025/P sottolinea che, sebbene le modifiche in tema di tolleranze “non incidano direttamente sulle ipotesi che inibiscono la circolazione immobiliare”, esse hanno un impatto significativo sul mercato1. Le nuove disposizioni facilitano la dimostrazione dello stato legittimo di un immobile, con il duplice vantaggio di:

• Sostenere la valorizzazione economica del bene
• Favorire l’esecuzione di interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico

Queste modifiche possono anche svolgere “una funzione di deflazione processuale, soprattutto nelle ipotesi nelle quali gli acquirenti abbiano fatto legittimo affidamento sull’assenza di irregolarità risultanti da atti pubblici o scritture private autenticate, poi emerse a seguito di più approfonditi accertamenti”

Aspetti pratici per la stesura degli atti notarili

Sulla base dello Studio n. 62-2025/P del CNN, emergono diversi aspetti pratici da considerare nella stesura degli atti notarili:

• La relazione tecnica asseverata non è un’allegazione obbligatoria per la validità dell’atto, ma è funzionale alla produzione dell’effetto dichiarativo previsto dalla norma.
• Il notaio “non avrà alcun obbligo di indagine in ordine alla sussistenza dei presupposti per la redazione, né di incarico di un tecnico di propria fiducia che vi provveda e di valutazione della sussistenza dei presupposti tecnici che richiedano la conseguente allegazione di una siffatta relazione”.
• La mancata allegazione della relazione tecnica “non inciderà mai sulla validità del titolo negoziale”1.
• L’allegazione della relazione è possibile solo per specifici tipi negoziali: atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Clausole operative per atti di compravendita

Sulla base dello Studio n. 62-2025/P del CNN, ecco alcune clausole operative da inserire negli atti di compravendita per regolare le fattispecie relative alle tolleranze costruttive ed esecutive:

Clausola standard per tolleranze costruttive:

"La parte venditrice dichiara che l'immobile oggetto di compravendita è stato realizzato in conformità al titolo abilitativo [indicare gli estremi], fatte salve eventuali tolleranze costruttive ed esecutive non costituenti violazioni edilizie ai sensi dell'art. 34-bis del D.P.R. n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024 convertito nella L. n. 105/2024. A tal fine, si allega al presente atto sotto la lettera "[...]" la dichiarazione asseverata del tecnico [nome e qualifica] che attesta lo stato legittimo dell'immobile, comprese le eventuali tolleranze costruttive ed esecutive presenti."

Clausola per immobili con difformità anteriori al 24 maggio 2024:

"La parte venditrice dichiara che l'immobile oggetto di compravendita è stato realizzato in conformità al titolo abilitativo [indicare gli estremi], fatte salve eventuali difformità realizzate anteriormente al 24 maggio 2024 che rientrano nei limiti delle tolleranze costruttive previste dall'art. 34-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024 convertito nella L. n. 105/2024. Tali difformità, come attestato nella relazione tecnica asseverata allegata al presente atto sotto la lettera "[...]", consistono in [breve descrizione] e non costituiscono violazioni edilizie in quanto contenute entro il limite del [2%, 3%, 4%, 5% o 6%, a seconda della superficie utile] delle misure previste nel titolo abilitativo."

Clausola relativa alla relazione tecnica asseverata:

"Si allega al presente atto sotto la lettera "[...]" la dichiarazione asseverata del tecnico [nome e qualifica], redatta ai sensi dell'art. 34-bis, comma 3, del D.P.R. n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024 convertito nella L. n. 105/2024. Le parti prendono atto che, come risulta da detta dichiarazione, le tolleranze costruttive ed esecutive presenti nell'immobile non costituiscono violazioni edilizie e non pregiudicano lo stato legittimo dell'immobile oggetto di compravendita."

Clausola per immobili con tolleranze esecutive:

"La parte venditrice dichiara che l'immobile oggetto di compravendita presenta le seguenti irregolarità geometriche, modifiche alle finiture o diversa collocazione di impianti e opere interne [specificare], che costituiscono tolleranze esecutive ai sensi dell'art. 34-bis, comma 2, del D.P.R. n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024 convertito nella L. n. 105/2024. Tali irregolarità, come attestato nella relazione tecnica asseverata allegata al presente atto sotto la lettera "[...]", non comportano violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudicano l'agibilità dell'immobile."

Clausola di salvaguardia sui diritti dei terzi:

"Le parti prendono atto che, ai sensi dell'art. 34-bis, comma 3-ter, del D.P.R. n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024 convertito nella L. n. 105/2024, l'applicazione delle disposizioni in materia di tolleranze costruttive ed esecutive non può in alcun caso comportare limitazione dei diritti dei terzi."

Clausola per immobili in zone sottoposte a vincolo:

"Le parti prendono atto che l'immobile oggetto di compravendita è situato in zona sottoposta a vincolo [specificare il tipo di vincolo]. Come attestato nella relazione tecnica asseverata allegata al presente atto sotto la lettera "[...]", le tolleranze costruttive ed esecutive presenti nell'immobile rispettano i limiti e le condizioni previste dall'art. 34-bis, comma [specificare], del D.P.R. n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024 convertito nella L. n. 105/2024, anche in relazione al vincolo esistente."

Clausola di manleva:

"La parte acquirente dichiara di essere stata informata in merito alle tolleranze costruttive ed esecutive presenti nell'immobile, come descritte nella relazione tecnica asseverata allegata, e di accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. La parte venditrice garantisce che le difformità descritte rientrano nei limiti delle tolleranze previste dall'art. 34-bis del D.P.R. n. 380/2001, come modificato dal D.L. n. 69/2024 convertito nella L. n. 105/2024, e si obbliga a tenere indenne la parte acquirente da ogni eventuale pregiudizio che dovesse derivare nel caso in cui tali difformità non dovessero essere qualificate come tolleranze ai sensi della normativa vigente."

Conclusioni

Come evidenziato nello Studio n. 62-2025/P del CNN, il Decreto Salva Casa permette di “fornire un riscontro immediato e concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio esistente e di riduzione del consumo del suolo”.

Le nuove disposizioni in materia di tolleranze costruttive ed esecutive contribuiscono a rimuovere le irregolarità che rallentano la circolazione immobiliare in fase precontrattuale, sbloccando così il mercato immobiliare senza incidere sulla validità dei contratti.

L’obiettivo della normativa sarà raggiunto se le prassi operative permetteranno di dimostrare agevolmente lo stato legittimo degli immobili, superando quelle “rigidità amministrative non sorrette da reali esigenze di tutela dell’interesse pubblico” che ostacolano la celere circolazione dei beni.

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