Da Manlio Carlo Soldani 
Il Decreto Legge 84/2025, appena approvato dal Senato e in attesa di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, ha introdotto una norma di interpretazione autentica che risolve definitivamente la controversia fiscale relativa alla cessione della piena proprietà di un immobile a due distinti soggetti per usufrutto e nuda proprietà. La disposizione stabilisce inequivocabilmente che tale operazione non genera alcun “reddito diverso” a carico del venditore secondo le previsioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.
La necessità di questo intervento normativo deriva dalla controversa interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 133/2025, che aveva erroneamente classificato questa tipologia di cessione come generatrice di redditi diversi, creando significative incertezze operative nel mercato immobiliare.
Il D.L. 17 giugno 2025, n. 84, convertito, con modificazioni, dalla L. 30 luglio 2025, n. 108, ha disposto (con l’art. 1, comma 6) che “Le disposizioni di cui al comma 1, lettera a), lettera c), numero 2, lettera f), lettera i), si applicano per la determinazione dei redditi prodotti a partire dal periodo di imposta in corso al 31 dicembre 2024”.
Ha inoltre disposto (con l’art. 1, comma 1-bis) che “Ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, il comma 1 dell’articolo 67 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, si interpreta nel senso che il reddito derivante dalla concessione di usufrutto o dalla costituzione di altri diritti reali di godimento su un bene immobile costituisce un reddito diverso imponibile ai sensi della lettera h) dello stesso comma 1 quando il soggetto disponente mantiene un diritto reale sul bene immobile, mentre si qualifica come plusvalenza, tassabile ai sensi delle lettere b) e b-bis) del comma 1 al ricorrere delle condizioni temporali ivi previste, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale sul bene
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Il Quadro Normativo Prima del Decreto Legge 84/2025
La disciplina fiscale della cessione di usufrutto e nuda proprietà era stata oggetto di modifiche con l’articolo 1, comma 92, della Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024), che aveva modificato l’articolo 9, comma 5, e l’articolo 67, comma 1, lettera h), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi.
Le modifiche normative avevano introdotto nuovi parametri per la tassazione dei redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali minori, ma avevano simultaneamente generato dubbi interpretativi che hanno trovato risoluzione solo con il Decreto Legge 84/2025.
Il Consiglio Nazionale del Notariato aveva già fornito una corretta interpretazione della normativa con lo Studio n. 14-2024, evidenziando come la cessione della piena proprietà a soggetti distinti non dovesse configurare un reddito diverso per il venditore, posizione successivamente confermata dalla norma interpretativa.
La Controversa Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 133/2025
La Risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 133/2025 aveva generato una paralisi operativa nel settore immobiliare, sostenendo una tesi che configurava la cessione della piena proprietà a due soggetti distinti come due negozi autonomi, con conseguente tassazione come reddito diverso della somma percepita dal venditore.
L’interpretazione dell’Agenzia si basava su una lettura eccessivamente formalistica della normativa, trascurando la sostanza economica dell’operazione e i consolidati principi civilistici che governano la materia. Questa posizione aveva immediatamente causato la sospensione di numerose operazioni immobiliari in corso e aveva spinto gli operatori verso soluzioni alternative meno efficienti.
Gli effetti della risposta si erano manifestati attraverso il blocco delle operazioni in fase di perfezionamento, l’incremento dei costi di transazione dovuto alla necessità di strutture contrattuali alternative, e la creazione di un potenziale contenzioso per le operazioni già concluse secondo la prassi consolidata.
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La Norma Interpretativa del Decreto Legge 84/2025: Chiarimenti Definitivi
Il Decreto Legge 84/2025 ha risolto definitivamente la questione attraverso una norma di interpretazione autentica che stabilisce con chiarezza i principi applicabili. La disposizione chiarisce che il discrimine per l’applicazione della tassazione sui redditi diversi dipende dalla permanenza o meno di diritti reali in capo al cedente.
Quando il cedente si spoglia completamente della titolarità dell’immobile, alienando a soggetti diversi nuda proprietà e usufrutto, l’operazione non genera redditi diversi ma può eventualmente produrre plusvalenze tassabili secondo la disciplina ordinaria prevista dall’articolo 67, lettere b) e b-bis) del TUIR.
Solo quando il cedente mantiene un diritto reale sul bene, la costituzione del diritto reale minore viene tassata quale reddito diverso secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi. La norma interpretativa produce effetti retroattivi, sanando tutte le operazioni già concluse e quelle in corso di perfezionamento.
Esempi Pratici di Applicazione del Decreto Legge 84/2025
Per illustrare l’applicazione pratica della disciplina introdotta dal Decreto Legge 84/2025, si analizzano tre casi operativi rappresentativi delle diverse modalità di strutturazione dell’operazione.
Caso Pratico n. 1: Pianificazione Successoria Familiare
Il Sig. Mario Rossi, proprietario di un appartamento con valore catastale di 150.000 euro e valore di mercato di 400.000 euro, intende cedere l’immobile per finanziare la propria pensione. Il Sig. Rossi cede la nuda proprietà al figlio Marco per 240.000 euro e l’usufrutto alla figlia Laura per 160.000 euro, che utilizzerà l’immobile come abitazione principale.
Le implicazioni fiscali dell’operazione sono le seguenti: per il venditore Mario non si genera alcun reddito diverso in applicazione del Decreto Legge 84/2025, con eventuale plusvalenza tassabile solo se l’immobile fosse stato acquistato da meno di cinque anni. Per l’acquirente della nuda proprietà Marco, che beneficia delle agevolazioni prima casa, si applica l’imposta di registro del 2% calcolata sul valore catastale della nuda proprietà. Per l’acquirente dell’usufrutto Laura, anch’essa beneficiaria delle agevolazioni prima casa, si applica l’imposta di registro del 2% calcolata sul valore catastale dell’usufrutto.
L’operazione consente al venditore di ottenere liquidità immediata per 400.000 euro, agli acquirenti di beneficiare della tassazione agevolata sul valore catastale, e alla famiglia di mantenere l’unità dell’immobile attraverso una struttura fiscalmente efficiente.
Caso Pratico n. 2: Investimento Immobiliare Istituzionale
La società Immobiliare Alfa SRL possiede un immobile commerciale con valore di mercato di 800.000 euro. La società intende monetizzare l’investimento cedendo a operatori istituzionali specializzati. L’operazione prevede la cessione della nuda proprietà al fondo immobiliare Beta per 500.000 euro e dell’usufrutto alla società di gestione Gamma SRL per 300.000 euro, con durata trentennale.
Secondo il Decreto Legge 84/2025, per il venditore Immobiliare Alfa non si genera alcun reddito diverso, mentre la plusvalenza societaria è tassabile secondo la disciplina ordinaria. Per l’acquirente della nuda proprietà, trattandosi di soggetto non persona fisica, si applica l’imposta di registro del 9% calcolata sul valore normale della nuda proprietà. Analogamente, per l’acquirente dell’usufrutto si applica l’imposta di registro del 9% sul valore normale dell’usufrutto.
La struttura contrattuale prevede un contratto principale di cessione della piena proprietà con specifiche clausole per la ripartizione dei valori e accordi accessori per la gestione dell’immobile durante il periodo di usufrutto.
Caso Pratico n. 3: Operazione di Liquidità per Pensionati
I coniugi Bianchi, entrambi ottantenni, proprietari di una villa con valore catastale di 200.000 euro e valore di mercato di 600.000 euro, necessitano di liquidità per spese sanitarie mantenendo l’abitazione. L’operazione strutturata prevede la cessione della nuda proprietà ai nipoti per 360.000 euro e dell’usufrutto a una società specializzata per 240.000 euro, con riserva del diritto di abitazione.
In base al Decreto Legge 84/2025, per i venditori non si genera alcun reddito diverso, con esenzione da plusvalenza per ultraquinquennalità dell’acquisto originario. Per gli acquirenti della nuda proprietà, beneficiando delle agevolazioni prima casa, si applica l’imposta di registro agevolata al 2% calcolata sul valore catastale. Per l’acquirente dell’usufrutto si applica l’imposta di registro ordinaria del 9% sul valore normale.
Le clausole contrattuali particolari prevedono il diritto di abitazione vita natural durante per entrambi i coniugi, l’obbligo di manutenzione a carico dell’usufruttuario, e l’accrescimento del diritto di abitazione tra i coniugi superstiti.
Caso Pratico n. 4: Cessione tra Coniugi e Società di Capitali
La Dott.ssa Elena Verdi, medico chirurgo, proprietaria di uno studio professionale con valore di mercato di 250.000 euro, intende ristrutturare la propria attività professionale. L’operazione prevede la cessione della nuda proprietà al marito, Ing. Giuseppe Verdi, per 150.000 euro, e dell’usufrutto alla società di servizi professionali MedService SRL per 100.000 euro.
Secondo il Decreto Legge 84/2025, per la venditrice non si configura alcun reddito diverso, trattandosi di cessione integrale della piena proprietà. Per l’acquirente della nuda proprietà si applica l’imposta di registro ordinaria del 9% sul valore normale della quota. Per la società acquirente dell’usufrutto, si applica l’imposta di registro del 9% calcolata sul valore normale dell’usufrutto.
La strutturazione consente alla professionista di mantenere il controllo operativo dell’immobile attraverso la società, mentre il marito acquisisce un investimento immobiliare a lungo termine con prospettive di rivalutazione.
Caso Pratico n. 5: Operazione tra Società Immobiliare e Privati
La società Real Estate Roma SPA, proprietaria di un appartamento di pregio con valore catastale di 250.000 euro e valore di mercato di 700.000 euro, intende razionalizzare il portafoglio immobiliare. L’operazione strutturata prevede la cessione della nuda proprietà alla famiglia Santini per 420.000 euro e dell’usufrutto all’imprenditore Marco Totti per 280.000 euro, che intende utilizzare l’immobile come residenza temporanea.
In applicazione del Decreto Legge 84/2025, per la società venditrice non si genera reddito diverso, mentre la plusvalenza societaria sarà tassata secondo le aliquote ordinarie. Per la famiglia acquirente della nuda proprietà, non potendo beneficiare delle agevolazioni prima casa per mancanza dei requisiti, si applica l’imposta di registro del 9% sul valore catastale della nuda proprietà. Per l’acquirente dell’usufrutto, similmente, si applica l’imposta del 9% sul valore catastale dell’usufrutto.
L’operazione consente alla società di realizzare immediatamente l’investimento immobiliare, alla famiglia di acquisire un bene di pregio con prospettive di rivalutazione, e all’imprenditore di ottenere la disponibilità dell’immobile per il periodo necessario.
Caso Pratico n. 6: Esempio di Cessione che genera Reddito Dverso
Il Sig. Andrea Lombardi, proprietario di un immobile con valore catastale di 120.000 euro, intende cedere l’usufrutto al figlio per 80.000 euro mantenendo la nuda proprietà per eventuali future esigenze familiari.
Poiché il venditore mantiene un diritto reale sull’immobile (la nuda proprietà), l’operazione configura una costituzione di diritto reale minore che genera reddito diverso tassabile secondo l’articolo 67 del TUIR. Il reddito diverso sarà pari alla differenza tra il corrispettivo ricevuto (80.000 euro) e il costo fiscalmente riconosciuto dell’usufrutto, tassato con le aliquote IRPEF ordinarie.
Questo esempio evidenzia l’importanza della corretta strutturazione dell’operazione per beneficiare delle agevolazioni previste dal Decreto Legge 84/2025, che si applicano esclusivamente quando il cedente si spoglia integralmente di tutti i diritti sull’immobile.
Regime Fiscale e Imposte Indirette Dopo il Decreto Legge 84/2025
Il Decreto Legge 84/2025 ha chiarito definitivamente che il venditore che cede integralmente la piena proprietà non è soggetto alla tassazione sui redditi diversi, indipendentemente dal numero di acquirenti. L’unica forma di tassazione possibile riguarda le plusvalenze disciplinate dall’articolo 67 del TUIR.
La plusvalenza infraquinquennale comporta la tassazione del guadagno derivante dalla cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, calcolata sulla differenza tra corrispettivo complessivo e costo di acquisizione. La plusvalenza infradecennale agevolata si applica agli immobili oggetto di interventi agevolati ex articolo 119 del Decreto Legge 34/2020, con tassazione della plusvalenza realizzata entro dieci anni dal completamento degli interventi.
Per quanto riguarda le imposte indirette, la registrazione dell’atto comporta l’applicazione dell’imposta di registro calcolata separatamente sui due trasferimenti. L’imposta sulla nuda proprietà si calcola sul valore catastale attribuito alla nuda proprietà secondo le tabelle attuariali del Decreto Ministeriale 31 dicembre 1983. L’imposta sull’usufrutto si determina sul valore catastale dell’usufrutto, calcolato in base alla durata e all’età dell’usufruttuario.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa possono applicarsi separatamente ai due acquisti, con imposta di registro ridotta al 2% e imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, purché sussistano i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla normativa per ciascun acquirente.
Procedure Notarili e Struttura Contrattuale
La validità dell’operazione richiede un’attenta predisposizione della documentazione contrattuale che evidenzi chiaramente la cessione unitaria della piena proprietà con attribuzione distinta dei diritti. L’atto notarile deve contenere premesse contrattuali che dichiarino la volontà del venditore di cedere integralmente la piena proprietà dell’immobile con attribuzione separata della nuda proprietà e dell’usufrutto.
La completa qualificazione di tutti i soggetti coinvolti nell’operazione deve specificare i rapporti intercorrenti tra le parti. L’identificazione catastale e la descrizione dettagliata del bene devono comprendere eventuali pertinenze. La determinazione dei corrispettivi deve specificare l’attribuzione dei valori ai singoli diritti ceduti, con indicazione dei criteri di calcolo utilizzati.
Le clausole essenziali comprendono le dichiarazioni e garanzie del venditore relative alla piena disponibilità del bene e all’assenza di vincoli o gravami. La disciplina della ripartizione delle spese condominiali, tributi e oneri accessori tra nudo proprietario e usufruttuario deve essere chiaramente definita. I meccanismi di tutela per l’usufruttuario in caso di atti dispositivi del nudo proprietario devono essere specificatamente previsti.
La registrazione dell’atto richiede l’utilizzo del Modello Unico Informatico con specifica indicazione della natura dell’operazione e dei soggetti beneficiari. Il calcolo delle imposte deve determinare separatamente le imposte dovute sui due trasferimenti, con eventuale applicazione delle agevolazioni spettanti. L’aggiornamento della situazione catastale deve prevedere l’intestazione separata della nuda proprietà e dell’usufrutto.
Strategie di Pianificazione Patrimoniale
L’utilizzo della cessione divisa tra usufrutto e nuda proprietà, ora definitivamente chiarita dal Decreto Legge 84/2025, offre significativi vantaggi nella gestione del passaggio generazionale. Il venditore ottiene immediatamente il controvalore dell’intero immobile, mantenendo eventualmente specifici diritti di utilizzo attraverso apposite clausole contrattuali.
L’ottimizzazione fiscale deriva dalla possibilità di applicare le agevolazioni prima casa separatamente sui due acquisti, riducendo significativamente il carico fiscale complessivo. La flessibilità gestionale consente di strutturare l’operazione secondo le specifiche esigenze familiari, con clausole personalizzate per la gestione dell’immobile.
Il coordinamento con altri strumenti di pianificazione patrimoniale permette di conferire i diritti acquisiti in strutture di protezione patrimoniale come trust e vincoli di destinazione. Le somme ricavate possono essere utilizzate per la sottoscrizione di prodotti assicurativi o finanziari. La destinazione dell’immobile a fondo patrimoniale può avvenire attraverso la struttura divisa dei diritti.
Gli effetti benefici dal punto di vista successorio comprendono la riduzione dell’asse ereditario con vantaggi in termini di imposte di successione. L’ottimizzazione dell’ISEE deriva dalla riduzione del patrimonio immobiliare che può influire positivamente sul calcolo per l’accesso a prestazioni agevolate. La protezione patrimoniale attraverso la suddivisione dei diritti può offrire tutela in caso di azioni esecutive da parte di creditori.
FAQ – Domande Frequenti sul Decreto Legge 84/2025
Il Decreto Legge 84/2025 si applica alle operazioni già concluse?
Sì, la norma di interpretazione autentica contenuta nel Decreto Legge 84/2025 produce effetti retroattivi, sanando definitivamente tutte le operazioni già concluse secondo la prassi consolidata e quelle attualmente in corso di perfezionamento.
È possibile effettuare le cessioni con atti separati?
È possibile effettuare le cessioni con atti separati, purché risulti chiara la volontà del venditore di spogliarsi integralmente della piena proprietà. È consigliabile che gli atti siano contestuali o collegati da un rapporto di preordinazione per evitare dubbi interpretativi.
Come si determina il valore catastale per il calcolo delle imposte?
Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% per i coefficienti stabiliti dalla legge. Per l’usufrutto e la nuda proprietà si applicano le tabelle attuariali in base all’età dell’usufruttuario e alla durata dell’usufrutto.
Le agevolazioni prima casa si applicano separatamente?
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa possono applicarsi separatamente ai due acquisti, purché sussistano i requisiti soggettivi e oggettivi richiesti dalla normativa per ciascun acquirente, comportando l’applicazione dell’aliquota del 2% sul valore catastale.
Cosa accade se il venditore mantiene un diritto di abitazione?
Se il venditore mantiene un diritto di abitazione o altri diritti reali sull’immobile, l’operazione potrebbe configurare una costituzione di diritto reale minore soggetta alla tassazione sui redditi diversi, vanificando i benefici del Decreto Legge 84/2025.
È possibile cedere solo l’usufrutto mantenendo la nuda proprietà?
La cessione del solo usufrutto mantenendo la nuda proprietà configura una costituzione di diritto reale minore che, secondo la disciplina del TUIR, genera reddito diverso tassabile in capo al cedente secondo le aliquote ordinarie.
Come si gestiscono le spese condominiali nell’usufrutto?
Le spese condominiali ordinarie sono generalmente a carico dell’usufruttuario, mentre quelle straordinarie spettano al nudo proprietario, salvo diversa pattuizione contrattuale tra le parti specificamente indicata nell’atto di cessione.
Il Decreto Legge 84/2025 modifica la disciplina delle plusvalenze?
Il Decreto Legge 84/2025 non modifica la disciplina delle plusvalenze, che rimane soggetta alle regole ordinarie dell’articolo 67 del TUIR per le cessioni infraquinquennali e infradecennali in caso di interventi agevolati.
È necessaria una perizia per determinare i valori?
Non è obbligatoria una perizia, ma è consigliabile per supportare la ripartizione dei valori tra usufrutto e nuda proprietà, nelle operazioni nelle quali non trova applicazione la tassazione “prezzo – valore”.
L’operazione può essere revocata o modificata successivamente?
L’operazione, una volta perfezionata, non può essere unilateralmente revocata. Eventuali modifiche richiedono il consenso di tutte le parti e possono comportare ulteriori adempimenti fiscali e registrali secondo la disciplina ordinaria.
È possibile strutturare l’operazione con più di due acquirenti?
Il Decreto Legge 84/2025 non pone limitazioni al numero di acquirenti, purché il venditore si spogli integralmente della piena proprietà. È possibile cedere quote di nuda proprietà e usufrutto a più soggetti distinti.
Come si applica la disciplina alle società di persone?
Le società di persone possono essere sia cedenti che acquirenti nell’operazione. Per le società cedenti si applica la medesima disciplina delle persone fisiche, mentre per quelle acquirenti il regime fiscale segue le regole ordinarie dei soggetti non persone fisiche.
Conclusioni
Il Decreto Legge 84/2025 ha definitivamente risolto la controversia interpretativa che rischiava di paralizzare il mercato immobiliare nei primi mesi del 2025, chiarendo che la cessione della piena proprietà di un immobile a due distinti soggetti per usufrutto e nuda proprietà non genera redditi diversi a carico del venditore.
La norma di interpretazione autentica ripristina la certezza operativa nel settore, consentendo agli operatori di utilizzare efficacemente questo strumento per strategie di pianificazione patrimoniale e successoria. La retroattività della disposizione sana tutte le operazioni concluse secondo la prassi consolidata, eliminando i rischi di contenzioso che erano emersi a seguito della controversa risposta dell’Agenzia delle Entrate.
Per una valutazione specifica della fattibilità e convenienza dell’operazione nel caso concreto, si raccomanda di consultare professionisti qualificati che possano analizzare gli aspetti civilistici, fiscali e notarili della singola operazione.
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