Da Manlio Carlo Soldani 
Il contratto preliminare di compravendita — comunemente detto compromesso — è il contratto con cui venditore e acquirente si obbligano reciprocamente a concludere in futuro il contratto definitivo di trasferimento della proprietà, fissandone sin d’ora le condizioni essenziali (art. 1351 c.c.). Non trasferisce ancora la proprietà, ma vincola giuridicamente entrambe le parti e crea obblighi che, in caso di inadempimento, possono essere eseguiti coattivamente in sede giudiziale.
In un mercato immobiliare dove tra la trattativa e il rogito definitivo possono trascorrere settimane o mesi, il preliminare svolge una funzione essenziale: cristallizza l’accordo raggiunto e — quando è redatto o autenticato dal notaio e trascritto nei Registri Immobiliari — protegge l’acquirente da rischi come la doppia vendita, i pignoramenti sopravvenuti e il fallimento del venditore. Il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, in vigore dal 1° gennaio 2025, ha inoltre riformato la tassazione delle somme versate in sede di preliminare, uniformando l’aliquota di registro allo 0,50% per caparre confirmatorie e acconti prezzo.
🔑 Punti Chiave
Q: Cos’è il contratto preliminare di compravendita?
A: È il contratto (art. 1351 c.c.) con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro il contratto definitivo; non trasferisce la proprietà ma vincola entrambi i contraenti.
Q: È obbligatorio fare il preliminare dal notaio?
A: Per immobili già costruiti no — è sufficiente la scrittura privata registrata. Per immobili in costruzione, la forma notarile è obbligatoria a pena di nullità (D.Lgs. 122/2005).
Q: Entro quando va registrato il preliminare?
A: Entro 30 giorni dalla sottoscrizione, sia per la scrittura privata che per l’atto notarile. L’agente immobiliare che ha concluso l’affare ha l’obbligo di procedere alla registrazione.
Q: Quanta imposta di registro si paga dal 1° gennaio 2025?
A: Per caparre confirmatorie e acconti prezzo non soggetti a IVA si applica un’unica aliquota dello 0,50% (D.Lgs. 139/2024), scomputabile dall’imposta dovuta per il rogito definitivo.
Q: Cos’è la trascrizione del preliminare e quando conviene?
A: È la pubblicità legale eseguita dal notaio nei Registri Immobiliari (art. 2645-bis c.c.) che rende il contratto opponibile a terzi; è particolarmente consigliata quando si versano caparre elevate o il rogito è lontano nel tempo.
Q: Cosa succede se una parte non rispetta il preliminare?
A: La parte adempiente può chiedere al giudice l’esecuzione coattiva del contratto (art. 2932 c.c.) oppure la risoluzione con risarcimento del danno; se era stata versata una caparra confirmatoria, può trattenerla o pretenderne il doppio.
Q: Il preliminare va sempre firmato prima del rogito?
A: Non è obbligatorio per legge, ma è prassi consolidata e fortemente raccomandata perché consente di verificare la regolarità dell’immobile e risolvere eventuali problemi prima di assumere l’impegno definitivo.
Indice dei contenuti
Cos’è il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare è un contratto a tutti gli effetti che obbliga le parti a stipulare in futuro il contratto definitivo di compravendita, nelle condizioni già concordate.
L’art. 1351 c.c. stabilisce che il contratto preliminare deve avere la stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo: poiché la compravendita immobiliare richiede la forma scritta a pena di nullità (art. 1350 c.c.), anche il preliminare deve essere redatto per iscritto. La forma può essere quella della scrittura privata, dell’atto pubblico notarile o della scrittura privata autenticata dal notaio.
Il Consiglio Nazionale del Notariato sottolinea che il preliminare — se ben predisposto — obbliga e al tempo stesso tutela entrambi i protagonisti della compravendita. Si consiglia pertanto di rivolgersi al notaio già prima della firma del compromesso, per verificare la regolarità urbanistica, catastale e ipotecaria dell’immobile.
Differenza tra proposta d’acquisto e preliminare
Nella pratica immobiliare si distinguono due momenti: la proposta d’acquisto (atto unilaterale dell’acquirente, revocabile fino all’accettazione) e il contratto preliminare vero e proprio (accordo bilaterale già perfezionato). Una proposta di acquisto accettata per iscritto, se contiene tutti gli elementi essenziali della compravendita, vale già come contratto preliminare e deve essere registrata entro 30 giorni.
Quando il preliminare notarile è obbligatorio
Per gli immobili in costruzione o da costruire, il D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 impone la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata a pena di nullità. In questo caso il notaio verifica la presenza di tutte le tutele obbligatorie a carico del costruttore: fideiussione bancaria o assicurativa, polizza decennale postuma e documentazione urbanistica completa.
| Situazione | Forma richiesta | Trascrizione possibile |
|---|---|---|
| Immobile già costruito — privato tra privati | Scrittura privata registrata (o atto notarile) | Solo se atto notarile o scrittura autenticata |
| Immobile già costruito — acquisto da impresa | Scrittura privata registrata (o atto notarile) | Solo se atto notarile o scrittura autenticata |
| Immobile in costruzione / su carta | Atto notarile o scrittura autenticata — obbligatorio a pena di nullità | Sì, obbligatoria in molti casi |
Contenuto essenziale del preliminare
Un contratto preliminare valido deve contenere almeno: l’identificazione delle parti, la descrizione dell’immobile con dati catastali, il prezzo convenuto e le modalità di pagamento, il termine per il rogito definitivo.
Un preliminare ben redatto va però oltre il minimo legale. Il Consiglio Nazionale del Notariato raccomanda di includere già in questa fase tutti gli elementi che possono prevenire controversie future.
Elementi obbligatori per legge
- ✅ Dati anagrafici e fiscali di venditore e acquirente (o dei loro rappresentanti)
- ✅ Identificazione dell’immobile: indirizzo, dati catastali (foglio, mappale, subalterno), consistenza
- ✅ Prezzo di vendita e modalità di pagamento (caparra, acconto, saldo al rogito)
- ✅ Termine per la stipula del contratto definitivo
- ✅ Dichiarazione di regolarità urbanistica (art. 40 L. 47/1985 e art. 46 D.P.R. 380/2001): menzione degli estremi del titolo edilizio
- ✅ Allegazione dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica) — D.Lgs. 192/2005
Clausole consigliate per una maggiore tutela
- 📋 Condizione sospensiva per il mutuo: il contratto si scioglie senza penali se la banca non concede il finanziamento richiesto entro un termine fissato. Approfondisci: Contratto preliminare e condizione della concessione del mutuo
- 📋 Dichiarazione di libertà da pesi e ipoteche: il venditore garantisce che l’immobile è libero da gravami, con impegno a cancellarli entro il rogito
- 📋 Stato di occupazione: indicazione se l’immobile è libero o occupato e data di consegna
- 📋 Conformità catastale: garanzia che planimetria e rendita catastale corrispondono allo stato di fatto
- ⚠️ Clausola “come visto e piaciuto”: da utilizzare con estrema cautela perché può limitare le garanzie per vizi occulti
Per un approfondimento sulle verifiche documentali da eseguire prima della firma: L’accesso agli atti nella compravendita immobiliare.
❓ FAQ — Contenuto del preliminare
Il preliminare deve indicare tutti i dati catastali? Sì: la Corte di Cassazione (ordinanza n. 5536/2024) ha precisato che l’omissione dei dati catastali non comporta di per sé la nullità del contratto, ma è comunque necessario che l’immobile sia identificabile con certezza attraverso altri elementi (indirizzo, descrizione, planimetria).
Cosa succede se l’immobile ha irregolarità urbanistiche? Le irregolarità non dichiarate possono determinare la risoluzione del contratto e l’obbligo di risarcimento a carico del venditore. Il notaio è tenuto a rifiutare il rogito definitivo in presenza di irregolarità non sanabili.
Caparra confirmatoria e acconto prezzo
Caparra confirmatoria e acconto prezzo sono istituti giuridicamente distinti: la prima ha funzione di garanzia e liquidazione preventiva del danno; il secondo è semplicemente un anticipo sul corrispettivo dovuto.
La distinzione è rilevante non solo sul piano civilistico (art. 1385 c.c.) ma anche su quello fiscale, sebbene la riforma del D.Lgs. 139/2024 abbia notevolmente ridotto le differenze di trattamento.
Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.)
Se il contratto non viene eseguito per colpa del venditore, l’acquirente ha diritto alla restituzione del doppio della caparra versata. Se invece è l’acquirente ad essere inadempiente, il venditore può trattenere la caparra senza dover dimostrare alcun danno. In alternativa, la parte non inadempiente può sempre preferire l’azione di esecuzione specifica (art. 2932 c.c.) o la risoluzione con risarcimento integrale del danno.
Acconto prezzo
L’acconto prezzo è una somma corrisposta in anticipo a parziale pagamento del corrispettivo. In caso di mancata conclusione del contratto definitivo, l’acconto deve essere restituito in ogni caso (salvo diverso accordo), non svolgendo funzione di garanzia. Per questa ragione, nella pratica notarile si preferisce spesso qualificare le somme versate come caparra confirmatoria.
Registrazione e tassazione aggiornata 2025
Dal 1° gennaio 2025, per effetto del D.Lgs. 139/2024, caparre confirmatorie e acconti prezzo non soggetti a IVA scontano entrambi un’imposta di registro dello 0,50%, eliminando la precedente differenziazione (acconti al 3%).
L’Agenzia delle Entrate ha confermato questa impostazione nella circolare n. 2/E del 2025. L’imposta pagata in sede di preliminare viene sempre scomputata dall’imposta dovuta per il contratto definitivo, evitando duplicazioni di imposte (nuovo art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986).
Le imposte dovute per la registrazione
| Voce | Importo / Aliquota dal 01/01/2025 | Note |
|---|---|---|
| Imposta di registro (preliminare puro) | € 200,00 (misura fissa) | Nessuna somma versata al momento del preliminare |
| Caparra confirmatoria (non soggetta a IVA) | 0,50% — scomputabile al definitivo | Invariata rispetto al regime previgente |
| Acconto prezzo (non soggetto a IVA) | 0,50% — scomputabile al definitivo | Ridotto dal 3% previgente: risparmio significativo |
| Caparra / acconto (operazione soggetta a IVA) | € 200,00 (misura fissa) | La caparra è fuori campo IVA; l’acconto è soggetto a IVA |
| Imposta di bollo (preliminare trascritto) | € 155,00 | Dovuta solo se il preliminare è soggetto a trascrizione |
| Tassa ipotecaria | € 35,00 | Dovuta in caso di trascrizione |
| Imposta ipotecaria | € 200,00 | Dovuta in caso di trascrizione |
Esempio pratico: risparmio fiscale con la nuova normativa
Si supponga un’operazione di compravendita del valore di 300.000 euro tra privati (non soggetta a IVA), con versamento in sede di preliminare di 30.000 euro qualificati come acconto prezzo.
- ⚠️ Regime previgente (fino al 31/12/2024): imposta di registro sull’acconto = 30.000 × 3% = € 900
- ✅ Nuovo regime (dal 01/01/2025): imposta di registro sull’acconto = 30.000 × 0,50% = € 150
- 💰 Risparmio: € 750 solo sulla registrazione del preliminare
Per un approfondimento completo sulla nuova tassazione: Le nuove regole di tassazione del contratto preliminare.
Chi deve registrare il preliminare?
- 📋 Atto notarile: provvede il notaio entro 30 giorni dalla stipula
- 📋 Scrittura privata tramite agenzia immobiliare: l’agente ha l’obbligo di procedere alla registrazione
- 📋 Scrittura privata tra privati: devono provvedere direttamente le parti entro 30 giorni
Trascrizione notarile del preliminare
La trascrizione del contratto preliminare nei Registri Immobiliari (art. 2645-bis c.c.) rende il contratto opponibile a terzi: le formalità pregiudizievoli iscritte o trascritte successivamente non possono essere opposte al promissario acquirente.
Si tratta di uno strumento di tutela fondamentale che solo il notaio può attivare, essendo la trascrizione riservata agli atti pubblici e alle scritture private autenticate (art. 2657 c.c.). Il Consiglio Nazionale del Notariato evidenzia che la trascrizione del preliminare offre una protezione “prenotativa”: una volta trascritto il definitivo, gli effetti retroagiscono alla data di trascrizione del preliminare stesso.
Cosa tutela la trascrizione
- ✅ Doppia vendita: l’acquirente è protetto anche se il venditore dovesse cedere lo stesso immobile a terzi dopo la trascrizione del preliminare
- ✅ Pignoramenti e sequestri: le iscrizioni eseguite dopo la trascrizione del preliminare non sono opponibili al promissario acquirente
- ✅ Ipoteche successive: un creditore che iscrive ipoteca dopo la trascrizione del preliminare non può opporla all’acquirente
- ✅ Fallimento del venditore: il curatore fallimentare non può opporre al promissario acquirente i diritti sorti dopo la trascrizione
- ✅ Privilegio speciale: la trascrizione crea un privilegio sull’immobile per le somme versate dall’acquirente, che vengono così garantite in caso di crisi del venditore
Quando è particolarmente consigliata la trascrizione
- ⏰ Quando tra il preliminare e il rogito trascorre un periodo di tempo significativo (oltre 60-90 giorni)
- 💰 Quando vengono versate caparre o acconti di importo rilevante
- 🏗️ Quando il venditore è un’impresa o un costruttore (rischio di insolvenza)
- 🔍 Quando ci sono dubbi sulla situazione patrimoniale del venditore
- 🏠 Per l’acquisto di immobili di pregio o di elevato valore
Per gli immobili acquistati da costruttore: Acquisto di immobili da costruttore: l’importanza del preliminare notarile e le tutele di legge.
❓ FAQ — Trascrizione del preliminare
La trascrizione dura a tempo indeterminato? No. L’art. 2645-bis c.c. prevede che gli effetti della trascrizione cessino se entro un anno dalla data convenuta per la conclusione del contratto definitivo (e comunque entro tre anni dalla trascrizione) non viene eseguita la trascrizione del contratto definitivo.
La trascrizione è obbligatoria per tutti i preliminari? No, è facoltativa (salvo casi specifici), ma fortemente consigliata. Come sottolinea il Notariato, anche quando è facoltativa, è sempre opportuno trascrivere per ottenere una tutela piena ed effettiva.
Inadempimento e rimedi legali
In caso di inadempimento del contratto preliminare, la parte adempiente può scegliere tra l’esecuzione coattiva del contratto (art. 2932 c.c.), la risoluzione contrattuale con risarcimento del danno, o l’utilizzo della caparra confirmatoria.
Esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.)
Se il venditore si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, l’acquirente può chiedere al Tribunale una sentenza che tiene luogo del contratto non concluso, trasferendo così coattivamente la proprietà dell’immobile. Questo rimedio è tuttavia efficace solo se l’immobile è ancora nel patrimonio del venditore: se è stato venduto a terzi la cui trascrizione precede la domanda giudiziale (e non c’era stata trascrizione del preliminare), il rimedio reale si trasforma necessariamente in risarcimento per equivalente.
Meccanismo della caparra confirmatoria
| Parte inadempiente | Rimedio della caparra (art. 1385 c.c.) | Alternativa |
|---|---|---|
| Acquirente promissario | Il venditore trattiene la caparra ricevuta | Esecuzione forzata o risoluzione + risarcimento |
| Venditore promittente | L’acquirente esige la restituzione del doppio della caparra | Esecuzione forzata (art. 2932 c.c.) o risoluzione + risarcimento |
🔧 Guida Pratica: Come Procedere
- Consulta il notaio prima di firmare qualsiasi documento — Una verifica preventiva sulla situazione ipotecaria, catastale e urbanistica dell’immobile evita sorprese costose.
- Raccogli tutta la documentazione sull’immobile — Planimetria catastale conforme allo stato di fatto, visura ipotecaria aggiornata, titoli edilizi, APE, regolamento condominiale.
- Redigi il preliminare per atto notarile o scrittura privata autenticata — Consente la trascrizione nei Registri Immobiliari e offre la massima tutela all’acquirente.
- Procedi alla trascrizione entro i termini — Il notaio esegue la trascrizione entro 30 giorni dalla stipula.
- Registra il contratto entro 30 giorni — Se il preliminare è atto notarile, il notaio vi provvede automaticamente. Se è scrittura privata, devono provvedere le parti o l’agente immobiliare.
- Rispetta il termine per il rogito definitivo — In caso di imminente scadenza, contatta il notaio per concordare una proroga formalizzata per iscritto.
- Verifica la situazione dell’immobile poco prima del rogito — Una nuova visura ipotecaria e catastale nei giorni precedenti il definitivo è buona pratica.
📊 Caso Pratico: Acquisto prima casa con mutuo
Situazione: Marco e Laura, coniugi, intendono acquistare il loro primo appartamento al prezzo di 280.000 euro. Devono richiedere un mutuo di 200.000 euro. La proprietaria attuale ha bisogno di 4 mesi prima di consegnare l’immobile.
Soluzione raccomandata:
- 📋 Preliminare per atto notarile con condizione sospensiva per il mutuo (entro 45 giorni dalla firma)
- 💰 Caparra confirmatoria di 28.000 euro (10% del prezzo) — imposta di registro: 28.000 × 0,50% = € 140
- 🔒 Trascrizione immediata del preliminare nei Registri Immobiliari (costo circa 500-700 euro, a fronte di una tutela totale per il periodo di attesa)
- 🏠 Inserimento nel rogito definitivo della dichiarazione di prima casa per beneficiare dell’imposta di registro al 2% calcolata sul valore catastale (sistema prezzo-valore)
- ⏰ Termine per il definitivo: 120 giorni, nel rispetto dei limiti di efficacia della trascrizione
Per informazioni sull’interesse di preammortamento del mutuo e sulla pianificazione temporale della stipula: Interesse di preammortamento: il prezzo dell’urgenza.
📝 In Sintesi
Il contratto preliminare di compravendita è uno strumento giuridico fondamentale nell’acquisto immobiliare: obbliga le parti a concludere il definitivo, protegge l’acquirente — soprattutto se trascritto — e, con le novità del D.Lgs. 139/2024, comporta oggi un costo fiscale ridotto e uniforme.
- ✅ Deve essere sempre redatto per iscritto (art. 1351 c.c.); per gli immobili in costruzione è obbligatorio il notaio
- ✅ Dal 1° gennaio 2025 caparre e acconti prezzo (non IVA) scontano entrambi l’imposta di registro allo 0,50%, scomputabile al definitivo
- ✅ La trascrizione notarile (art. 2645-bis c.c.) protegge da doppia vendita, pignoramenti e ipoteche successive
- ✅ In caso di inadempimento si può chiedere l’esecuzione forzata (art. 2932 c.c.) o operare con la caparra confirmatoria
- ✅ Rivolgersi al notaio prima della firma è sempre la scelta più prudente e conveniente
Fonti e Approfondimenti
- Consiglio Nazionale del Notariato — Garanzia Preliminare
- Agenzia delle Entrate — Prima dell’acquisto è bene sapere
- Agenzia delle Entrate — Guida all’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali
- D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139 — Riforma dell’imposta di registro
- Art. 1351, 1385, 2645-bis, 2932 del Codice Civile
- D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122 — Tutele acquirenti immobili in costruzione
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