Da Manlio Carlo Soldani 
Fonte: CNN Notizie n. 92 del 19 maggio 2025 – Studio n. 24-2025/C di Giuseppe Musolino, approvato dalla Commissione Studi Civilistici il 02 aprile 2025
Introduzione: Quando l’Usufrutto Incontra il Condominio
La presenza di un diritto di usufrutto su un immobile in condominio crea una situazione giuridica particolare che merita attenzione. Comprendere chi deve partecipare alle assemblee, come si ripartiscono le spese condominiali e quali sono gli obblighi del nudo proprietario e dell’usufruttuario è fondamentale per evitare contenziosi e gestire correttamente il bene. Questo articolo fornisce una guida chiara sui diritti e le responsabilità di ciascuna figura coinvolta, alla luce della riforma del condominio (L. 220/2012) e della più recente giurisprudenza.
Il Registro dell’Anagrafe Condominiale: Trasparenza e Comunicazione
Cos’è e a cosa serve
Il registro dell’anagrafe condominiale è uno strumento fondamentale introdotto dalla riforma del 2012. L’amministratore ha l’obbligo di curarne la tenuta, registrando:
- Le generalità dei proprietari
- I dati dei titolari di diritti reali (come l’usufrutto)
- I codici fiscali, le residenze o i domicili
- I dati catastali di ciascuna unità immobiliare
Obblighi di comunicazione e aggiornamento
Quando un immobile viene gravato da usufrutto, sia il nudo proprietario che l’usufruttuario devono comunicare all’amministratore questa situazione in forma scritta ed entro 60 giorni. Questo permette all’amministratore di:
- Aggiornare correttamente il registro
- Convocare le persone giuste alle assemblee
- Ripartire correttamente le spese
La mancata comunicazione può avere conseguenze significative: se il soggetto inadempiente non riceve la convocazione per un’assemblea, non potrà lamentarsi dell’omessa convocazione.
La Partecipazione alle Assemblee Condominiali
Chi può partecipare e votare
La normativa (art. 67 disp. att. c.c.) stabilisce chiaramente:
- L’usufruttuario esercita il diritto di voto nelle delibere riguardanti l’ordinaria amministrazione e il godimento delle cose e dei servizi comuni
- Il nudo proprietario vota nelle delibere concernenti innovazioni, ricostruzioni o opere di manutenzione straordinaria
È importante sottolineare che, come chiarito dalla giurisprudenza, l’avviso di convocazione deve essere comunicato a entrambi, sia all’usufruttuario che al nudo proprietario (art. 67, comma 7, disp. att. c.c.).
Impugnazione delle delibere
Un aspetto spesso sottovalutato: l’usufruttuario è legittimato a impugnare le delibere assembleari inerenti l’approvazione di lavori straordinari. Questo perché, in virtù della solidarietà tra usufruttuario e nudo proprietario (art. 67 disp. att. c.c.), la delibera è azionabile contro entrambi, e quindi entrambi possono agire per farne dichiarare l’invalidità.
La Ripartizione delle Spese Condominiali
Criteri generali di ripartizione
La ripartizione delle spese tra nudo proprietario e usufruttuario segue i criteri stabiliti dagli artt. 1004 e 1005 c.c.:
- A carico dell’usufruttuario: spese e oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria
- A carico del nudo proprietario: riparazioni straordinarie (come quelle necessarie per la stabilità dei muri maestri, sostituzione di travi, rinnovamento di tetti, ecc.)
La solidarietà nel pagamento
Un elemento fondamentale introdotto dalla riforma del condominio: l’art. 67, comma 8, disp. att. c.c. stabilisce che nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Questo significa che l’amministratore può rivolgersi indifferentemente all’uno o all’altro per il pagamento dell’intero importo, fermi restando i rapporti interni di rivalsa tra i due soggetti.
Riparazioni e Manutenzioni: Una Distinzione Importante
Riparazioni vs manutenzioni
È cruciale comprendere la differenza tra:
- Riparazione: opera con cui si rimedia a un’alterazione già verificatasi nel bene
- Manutenzione: attività volta a prevenire alterazioni e danneggiamenti
Ordinarie vs straordinarie
La distinzione tra interventi ordinari e straordinari non dipende dalla maggiore o minore attualità del danno, ma dall’essenza e dalla natura dell’opera:
- All’usufruttuario compete tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa nella sua sostanza materiale
- Al nudo proprietario spettano le opere che incidono sulla struttura e la destinazione della cosa
Anticipazione delle Spese: Chi Paga Cosa e Quando
Quando l’usufruttuario anticipa spese del nudo proprietario
L’art. 1006 c.c. prevede che l’usufruttuario possa far eseguire a proprie spese le riparazioni a carico del proprietario quando quest’ultimo:
- Si rifiuta di eseguirle
- Ne ritarda l’esecuzione senza giustificato motivo
In questo caso:
- Il rimborso avviene solo alla fine dell’usufrutto
- Non maturano interessi durante l’usufrutto
- L’usufruttuario può esercitare il diritto di ritenzione
Quando il nudo proprietario anticipa spese dell’usufruttuario
Se il nudo proprietario esegue opere a suo carico:
- L’usufruttuario non deve rimborsare le spese
- È però tenuto a corrispondere gli interessi sulle somme spese per tutto il periodo dell’usufrutto
FAQ: Domande Frequenti su Condominio e Usufrutto
1. Chi deve partecipare all’assemblea condominiale quando un appartamento è gravato da usufrutto? Entrambi, usufruttuario e nudo proprietario, devono essere convocati. L’usufruttuario vota nelle questioni di ordinaria amministrazione, il nudo proprietario in quelle straordinarie.
2. Se non comunico all’amministratore l’esistenza di un usufrutto, quali conseguenze posso affrontare? Potresti non ricevere le convocazioni assembleari e non potrai lamentarti per l’omessa convocazione. Inoltre, l’amministratore può addebitarti i costi sostenuti per reperire informazioni che non hai fornito.
3. Chi deve pagare le spese per la sostituzione dell’ascensore condominiale? La sostituzione dell’ascensore è considerata una riparazione straordinaria, quindi è a carico del nudo proprietario, sebbene l’usufruttuario risponda in solido verso il condominio.
4. Posso impugnare una delibera condominiale come usufruttuario? Sì, l’usufruttuario è legittimato a impugnare anche le delibere riguardanti lavori straordinari, in virtù della solidarietà con il nudo proprietario.
5. Se anticipo come usufruttuario le spese di competenza del nudo proprietario, quando posso chiedere il rimborso? La legge prevede che il rimborso possa essere richiesto solo alla fine dell’usufrutto, senza interessi.
Come Gestire Correttamente il Tuo Immobile in Condominio
La gestione di un immobile in condominio gravato da usufrutto richiede attenzione particolare ai diritti e agli obblighi di ciascuna figura coinvolta. La comunicazione trasparente con l’amministratore, la conoscenza delle proprie responsabilità e una chiara suddivisione delle spese sono elementi fondamentali per evitare incomprensioni e potenziali contenziosi.
Il nostro studio notarile è a disposizione per fornirti consulenza personalizzata sulla gestione del tuo immobile, assistendoti nella redazione di atti di costituzione di usufrutto chiari e completi, o per aiutarti a risolvere questioni legate al rapporto tra condominio e usufrutto.
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